ECLI:NL:RBMNE:2018:5074

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6516868 UC EXPL 17-15448 aw/1370

Vonnis van 26 september 2018

inzake

[eiser]
,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A. Quak,

tegen:

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 maart 2018

productie 9 van [eiser]

de comparitie van 20 augustus 2018, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.
[eiser] huurt van [gedaagde] sinds 10 juli 2014 de zelfstandige woonruimte deel uitmakend van het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . De woonruimte is gelegen op het dak van het pand en is een tot woning omgebouwde zolder met uitbouw. De oppervlakte van de woonruimte is 22,18 m2. De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huur € 650,00 per maand exclusief voorschot servicekosten en is sindsdien niet verhoogd.

2.2.
[eiser] heeft aan [gedaagde] voorgesteld de maandelijkse huurprijs te verlagen tot € 531,87 per maand met ingang van 1 mei 2017. [gedaagde] is met dat voorstel niet akkoord gegaan.

2.3.Op 4 mei 2017 heeft [eiser] zich gewend tot de Huurcommissie met het verzoek de huur te verlagen tot € 531,87 per maand met ingang van 1 mei 2017.

2.4.De Huurcommissie heeft op 17 juli 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Daarvan is een rapport opgemaakt. In dat rapport wordt de woonruimte gewaardeerd op 121 punten, met een bijbehorende maximale huurprijs van € 588,74 per maand. Daarbij is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 163.000,00, met waardepeildatum 1 januari 2015.

2.5.De Huurcommissie heeft op 22 september 2017 uitspraak gedaan. Zij stelt het puntenaantal van de woonruimte op in totaal 144. Zij is bij die berekening uitgegaan van een WOZ-waarde van € 209.000,00, met waardepeildatum 1 januari 2016. Dit levert 104 punten voor de WOZ-waarde op en een totaal aantal punten van 144. Daar hoort een maximale huurprijs bij van € 707,64 per maand. De Huurcommissie acht de door [eiser] voorgestelde huurverlaging naar € 531,87 per maand daarom niet redelijk. De uitspraak is op 4 oktober 2017 aan partijen verzonden.

2.6.
[eiser] heeft [gedaagde] gevraagd de verrotte kozijnen te repareren en dubbel glas te plaatsen. [gedaagde] heeft aan dat verzoek voldaan door drie ramen te vervangen door dubbel glas. De deur met ruit is vervangen voor een volledig “dichte” deur. De verrotte kozijnen zijn hersteld.

De vordering en het verweer

3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis –:

te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie van 6 oktober 2017 geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen vigerende huurovereenkomst, althans de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen, althans het daartegen ingestelde beroep gegrond te verklaren;

zelfstandig te oordelen dat de gehuurde woonruimte een woningkwaliteit heeft van 61 punten en de maandelijkse kale huurprijs vast te stellen per 10 juli 2014 op € 287,29, althans zelfstandig en in goede justitie een kale huurprijs tegen een nader vast te stellen ingangsdatum vast te stellen voor deze woning;

[gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van het verschil tussen de maandelijkse huurbetalingen die reeds door [eiser] zijn verricht en de nieuw vast te stellen huurprijs;

te bepalen dat voor de woonruimte vanaf 17 oktober 2017 geen verhoging van de kale huurprijs dient plaats te vinden, althans in goede justitie een redelijke verhoging vast te stellen voor de energiebesparende maatregelen (het plaatsen van dubbelglas);

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat de Huurcommissie bij de beoordeling van zijn verzoek om de huurprijs te verlagen ten onrechte is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 209.000,00, omdat die waarde niet ziet op alleen de door hem gehuurde woonruimte, maar ook op de naastgelegen woonruimte op de tweede verdieping van het pand. Omdat [gedaagde] geen aparte WOZ-beschikking voor de gehuurde woonruimte heeft aangevraagd moet worden uitgegaan van de wettelijke minimumwaarde van € 41.816,00. [eiser] stelt dat de kantonrechter zelfstandig bevoegd is de huurprijs nader vast te stellen en om de huuraanpassing te bepalen na woningverbetering.

3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij meent dat de Huurcommissie het puntenaantal behorend bij de woonruimte juist heeft berekend op basis van een WOZ-waarde van € 209.000,00. Als de kantonrechter daarover anders oordeelt stelt [gedaagde] zich subsidiair op het standpunt dat de WOZ-waarde van de gehuurde woonruimte naar rato van de oppervlakte moet worden berekend. Dit komt neer op een WOZ-waarde van (minimaal) € 85.148,15. Daarnaast stelt [gedaagde] dat [eiser] de door hem voorgestelde huurprijs niet in de procedure bij de kantonrechter nog verder kan verlagen. De kantonrechter dient te oordelen over het oorspronkelijke voorstel, dat is een verlaging naar € 531,87 per maand. De vordering ter zake van huurverhoging wegens woningverbetering valt volgens [gedaagde] buiten de omvang van het geding. Als de kantonrechter daarover anders oordeelt, stelt [gedaagde] dat een huurverhoging van € 16,18 per maand redelijk is.

3.4.Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

De beoordeling

Ontvankelijkheid

De uitspraak van de Huurcommissie gedateerd 22 september 2017 is op 6 oktober 2017 aan partijen verzonden. De dagvaarding is uitgebracht op 1 december 2017, dat is binnen de wettelijke termijn als bedoeld in artikel 7:262 BW. [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering.

De procedure

4.2.
[eiser] vordert allereerst te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie van 6 oktober 2017 geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, althans de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen, althans het daartegen ingestelde beroep gegrond te verklaren. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

4.3.Partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is bepaald, tenzij een van hen binnen de wettelijke termijn een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 BW). Omdat [eiser] tijdig een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd, zijn partijen niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. De inhoud van die uitspraak geldt tussen hen niet als overeengekomen en die uitspraak behoeft niet te worden vernietigd. De procedure bij de kantonrechter is daarnaast geen beroepsprocedure. Dit deel van de vordering van [eiser] zal daarom worden opgevat als een verzoek aan de kantonrechter om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging zoals [eiser] dat aan [gedaagde] heeft gedaan.

4.4.Naast voornoemde vordering heeft [eiser] – in reactie op het verweer van [gedaagde] dat hij zijn voorstel tot huurverlaging waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, bij de kantonrechter niet kan wijzigen – zijn eis vermeerderd met het verzoek aan de kantonrechter om de huurprijs zelfstandig, dat wil zeggen los van de procedure bij de Huurcommissie, te verlagen naar € 287,29 per maand met ingang van 10 juli 2014. [eiser] bedoelt daarmee een verlaging van de huurprijs door de kantonrechter die niet is gebaseerd op de artikelen 7:250 lid 4, 7:252, 7:252b, 7:254 en 7:262 BW, dat wil zeggen een verlaging die niet is gegrond op het voorstel tot verlaging van de huurprijs dat [eiser] aan [gedaagde] heeft gedaan, welk voorstel onderwerp was van de procedure bij de Huurcommissie. De kantonrechter ziet voor die vordering echter geen grondslag in de wet, reden waarom deze dient te worden afgewezen.

4.5.Omtrent het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot verlaging van de huurprijs dat [eiser] aan [gedaagde] heeft gedaan (zie hiervoor onder 4.3.) overweegt de kantonrechter als volgt. De verhuurder en de huurder zijn, binnen de dwingendrechtelijke kaders die gelden voor de huur van woonruimte, vrij om de huurprijs (nader) overeen te komen. De huurder kan aan de verhuurder een lagere huurprijs voorstellen. Dit kwalificeert als een aanbod aan de verhuurder om die huurprijs te betalen. Als de verhuurder die voorgestelde huurprijs niet redelijk vindt en hij dat aanbod van de huurder dus niet aanvaardt, blijft de op dat moment geldende huurprijs tussen hen van kracht. Partijen zijn het immers niet eens geworden over een andere, lagere huurprijs. Op grond van de wet kan de huurder zich in dat geval wenden tot de Huurcommissie, met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel aan de verhuurder. Als de Huurcommissie het voorstel van de huurder redelijk acht en de verhuurder vervolgens niet binnen de wettelijke termijn een vordering bij de kantonrechter instelt om over de redelijkheid van het voorstel te oordelen, dan geldt tussen partijen alsnog die door de huurder voorgestelde lagere huurprijs, alsof zij deze zijn overeengekomen. Als de Huurcommissie, zoals in dit geval is gebeurd, het voorstel van de huurder tot verlaging niet redelijk acht, dan blijft de huurprijs die op dat moment tussen partijen geldt gehandhaafd, tenzij de huurder zich binnen de wettelijke termijn tot de kantonrechter richt met de vordering uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. De kantonrechter beslist in eerste en hoogste instantie. Met dit wettelijke systeem valt naar het oordeel van de kantonrechter niet te rijmen dat de huurder zijn oorspronkelijke voorstel aan de verhuurder nog zou kunnen wijzigen tijdens de procedure bij de kantonrechter (Kantonrechter Rotterdam 17 februari 1997, WR1997,53).

[eiser] heeft nog aangevoerd dat hij zijn voorstel tot huurverlaging heeft gedaan op grond van informatie die afkomstig is van de Huurcommissie zelf. [eiser] kan dat [gedaagde] echter niet tegenwerpen. [gedaagde] heeft er immers van uit mogen gaan dat [eiser] zijn eigen voorstel tot huurprijsverlaging redelijk vond en hij heeft tegen een andersluidend voorstel bij de Huurcommissie geen verweer kunnen voeren. Het staat [eiser] bovendien vrij om, als hij bij nader inzien zijn voorstel zelf niet langer redelijk vindt, aan [gedaagde] een nieuw voorstel tot huurprijsverlaging te doen. De uitspraak van de Huurcommissie staat daaraan niet in de weg. Die houdt immers niet meer in dan dat de overeengekomen huurprijs gehandhaafd blijft. Het verweer van [gedaagde] slaagt in zoverre. In deze procedure ligt dan ook alleen ter beoordeling voor of het oorspronkelijke voorstel van [eiser] , dat is om de huur te verlagen naar € 531,87 per maand met ingang van 1 mei 2017, redelijk is.

Het voorstel tot huurprijsverlaging

4.7.Volgens [eiser] is de Huurcommissie ten onrechte uitgegaan van een WOZ-waarde van € 209.000,00 omdat die waarde betrekking heeft op zijn woning én de naastgelegen woning (nummer […] – […] ) tezamen, in totaal 54 m2, terwijl de door [eiser] gehuurde woonruimte alleen een oppervlakte heeft van (afgerond) 22 m2. [gedaagde] heeft niet betwist dat voornoemde WOZ-waarde niet alleen ziet op de door [eiser] gehuurde woonruimte, maar ook op de naastgelegen eveneens zelfstandige woonruimte.

4.8.De kantonrechter is van oordeel dat bij de berekening van het aantal punten niet kan worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 209.000,00, nu vaststaat dat die waarde niet alleen ziet op de gehuurde woonruimte, maar voor een groter deel op de naastgelegen woonruimte, die niet door [eiser] wordt gehuurd. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij geen afzonderlijke WOZ-waarde voor de door [eiser] gehuurde woonruimte heeft aangevraagd. Zijn standpunt dat om die reden moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde naar rato van de oppervlakte kan echter niet worden gevolgd. De WOZ-waarde wordt immers niet alleen bepaald door het aantal vierkante meters. Het ligt daarnaast op de weg van de verhuurder/eigenaar om de WOZ-waarde van de woonruimte te laten vaststellen, omdat de huurder dit zelf niet kan doen. Die WOZ-waarde is mede bepalend voor de hoogte van de (maximale) huurprijs. Ook de huurder heeft er dus belang bij dat de WOZ-waarde van de door hem gehuurde woonruimte wordt vastgesteld en hij zal zich, als belanghebbende, tegen de vastgestelde WOZ-waarde kunnen verzetten. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het niet mogelijk is een afzonderlijke WOZ-waarde vast te laten stellen voor de door [eiser] gehuurde, zelfstandige woonruimte. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 16 Wet waardering onroerende zaken. Nu [gedaagde] geen poging heeft gedaan om voor het gehuurde een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen acht de kantonrechter redelijk dat in dit geval wordt uitgegaan van de minimumwaarde van € 40.480,00 (peildatum 1 mei 2017, volgens Bijlage I onderdeel A rubriek 9 van het Besluit huurprijzen woonruimte, zie ook Kantonrechter te Utrecht 5 april 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1805). Dit resulteert in een puntenaantal van (naar boven afgerond) 21 voor de WOZ-waarde. De berekening van de Huurcommissie wordt voor het overige door geen van partijen betwist, zodat in rechte uit kan worden gegaan van een totaal puntenaantal van (afgerond) 61. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 287,29 per maand. [eiser] heeft aan [gedaagde] een verlaging voorgesteld naar € 531,87 per maand, met ingang van 1 mei 2017. De kantonrechter acht dat voorstel van [eiser] dan ook redelijk.

4.9.
[eiser] heeft gevorderd de huurprijsverlaging eerder te laten ingaan, namelijk per 10 juli 2014. Eerst ter zitting heeft hij daarop een toelichting gegeven. [eiser] stelt dat hij overlast ervaart van de kroeg gelegen op de begane grond van het pand. Hij heeft [gedaagde] , die eigenaar is van het hele pand en de benedenverdieping verhuurt aan de eigenaar van de kroeg, herhaaldelijk op die overlast aangesproken, zonder resultaat. [eiser] vindt dat de huurverlaging vanwege die voortdurende overlast eerder dan 1 mei 2017 zou moeten ingaan.

Voor die vordering van [eiser] , die hij overigens niet heeft onderbouwd, bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtsgrond. Een huurprijsverlaging op grond van de artikelen 7:254 en 7:262 BW houdt immers geen verband met de aan- of afwezigheid van overlast door andere huurders en/of gebreken aan het gehuurde. Voor zover [eiser] heeft bedoeld een beroep te doen op huurprijsvermindering wegens gebreken, dan heeft hij zijn vordering, mede gelet op de betwisting door [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. Daar komt nog bij dat geen huurprijsvermindering wegens gebreken kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het indienen van de vordering (artikel 7:257 lid 3 BW). De gevorderde huurprijsverlaging of -vermindering per 10 juli 2014 dient te worden afgewezen.

Wijziging huurprijs wegens renovatie

4.11.Partijen hebben ter comparitie toegelicht dat zij onderling hebben gesproken over een verhoging van de huurprijs nadat [gedaagde] de ruiten heeft vervangen door dubbelglas en de kozijnen heeft hersteld. [eiser] stelt bereid te zijn enige verhoging te betalen, maar partijen zijn het niet eens geworden over het bedrag van de verhoging. Omdat de Huurcommissie heeft geweigerd dit geschilpunt mee te nemen in procedure over de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverlaging, verzoekt [eiser] de kantonrechter, uit pragmatisch oogpunt, een redelijke vergoeding wegens woningverbetering vast te stellen.

4.12.Het staat [eiser] op zich vrij om naast de vordering betreffende het voorstel tot huurprijsverlaging een andere vordering aan de kantonrechter voor te leggen. Nu [eiser] van dat recht gebruik heeft gemaakt is die vordering onderdeel van het geding. De vordering van [eiser] is gebaseerd op artikel 7:255 BW, dat ziet op vaststelling van de huurprijs na (onder meer) het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen, niet zijnde het verhelpen van gebreken. Deze huurprijs heeft een wettelijk karakter, zodat de huurder niet eerst een uitspraak van de Huurcommissie behoeft te vragen alvorens de procedure bij de kantonrechter kan worden gevolgd (Hoge Raad 16 november 1984, NJ 1985, 267). [eiser] is daarom ontvankelijk in zijn vordering.

4.13.
[eiser] vordert te bepalen dat vanaf 17 oktober 2017 geen verhoging van de kale huurprijs dient plaats te vinden wegens het plaatsen van dubbelglas, althans een redelijke verhoging vast te stellen. [gedaagde] meent dat een verhoging van € 16,18 per maand redelijk is, gelet op de door hem gemaakte kosten. Hij verwijst naar de factuur van Bouwbedrijf [naam] gedateerd 28 september 2017, waaruit blijkt dat het laten plaatsen van dubbelglas in de woning € 4.712,95 heeft gekost.

4.14.De kantonrechter dient te beoordelen of de veranderingen aan te merken zijn als verbeteringen die het woongenot verhogen en voorts of de verhoging van de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder in verband met het aanbrengen van de verbeteringen gemaakte kosten. Vervolgens moet worden getoetst of de huurprijs na renovatie uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens die, na de renovatie, voor het gehuurde geldt (artikel 7:255 lid 1 BW).

Het plaatsen van dubbelglas levert naar het oordeel van de kantonrechter een verhoging op van het woongenot en kan dus in beginsel leiden tot een huurverhoging. Aan de vraag of de door [gedaagde] voorgestelde huurprijsverhoging van € 16,18 per maand in redelijke verhouding staat tot de door hem gemaakte kosten wordt echter niet toegekomen. Vast staat immers dat de huurprijs die op grond van dit vonnis tussen partijen geldt, dat is € 531,87 per maand per 1 mei 2017, al substantieel hoger is dan de in artikel 7:255 lid 1 BW genoemde maximale huurprijs, hiervoor in paragraaf 4.8 vastgesteld op € 287,29 per 1 mei 2017 (€ 288,16 per 1 juli 2017), uitgaande van een puntenaantal van 61. Een verhoging van de huurprijs wegens woningverbetering per 17 oktober 2017 is daarom niet mogelijk.

Conclusie

Al hetgeen hiervoor is overwogen betekent het volgende voor de vorderingen van [eiser] .

De kantonrechter zal het voorstel tot huurverlaging van [eiser] redelijk verklaren en de huurprijs per 1 mei 2017 vaststellen op € 531,87 per maand exclusief servicekosten.

[gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] het verschil terug te betalen tussen de door hem betaalde huurprijs en de door de kantonrechter vastgestelde, verlaagde huurprijs met ingang van 1 mei 2017. Per de datum van dit vonnis, dat is tot en met september 2018, komt dat neer op een bedrag van € 2.008,21 (€ 650,00 minus € 531,87 x 17). De wettelijke rente over dat bedrag is toewijsbaar als gevorderd.

De kantonrechter zal de vordering van [eiser] om te bepalen dat vanaf 17 oktober 2017 geen verhoging van de kale huurprijs dient plaats te vinden afwijzen, nu deze te onbepaald is in de tijd. Nu de kantonrechter voorts aan de beoordeling van de redelijkheid van de door [gedaagde] voorgestelde verhoging wegens woningverbetering niet is toegekomen, zal de subsidiaire vordering van [eiser] , die ziet op de vaststelling van een redelijke verhoging per 17 oktober 2017, eveneens worden afgewezen. De kantonrechter wijst wel op hetgeen in 4.15 is overwogen, op grond waarvan een verhoging van de prijs op grond van artikel 7:255 BW thans niet mogelijk is.

Proceskosten

4.17.
[gedaagde] is aan te merken als de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 477,21, te weten:

€ 78,00 vastrecht;

€ 99,21 explootkosten inclusief informatiekosten;

€ 300,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 150,00).

De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als hierna te melden.

De beslissing

De kantonrechter:

5.1.verklaart het huurverlagingsvoorstel van [eiser] redelijk en stelt de huurprijs per 1 mei 2017 vast op € 531,87 per maand exclusief servicekosten;

5.2.veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 2.008,21 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 29 september 2018 tot de voldoening;

5.3.veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 477,21, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 75,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de explootkosten met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.5.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 september 2018.