Het Didam-arrest: is de positie van woningcorporaties écht bijzonder?

Algemeen: mededingingsruimte en de enige serieuze gegadigde

Uit het Didam-arrest volgt dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken in beginsel mededingingsruimte moeten bieden. Er kan een uitzondering worden gemaakt als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Zie ons eerdere blog voor een samenvatting van de kernoverwegingen uit het arrest.

De rechtbank Midden-Nederland over het Didam-arrest en woningcorporaties

Op grond van de Woningwet hebben corporaties als taak te voorzien in sociale huurwoningen. Een terugkerende vraag is of corporaties vanwege die wettelijke taak als enige serieuze gegadigde kunnen worden beschouwd bij de verkoop van grond ten behoeve van sociale woningbouw.

De rechtbank Midden-Nederland gaat in een recent kortgedingvonnis hierop in. De zaak draait om het volgende. In een vaststellingsovereenkomst uit 2019 heeft de gemeente Almere aan woonstichting Ymere het recht toegekend om circa 100 extra sociale huurwoningen te bouwen, bovenop de prestatieafspraken uit 2019. Ter uitvoering hiervan wil de gemeente een perceel aan Ymere verkopen. De eigenaar van naastgelegen gronden wil het perceel echter ook kopen. Hij wil op grond van het Didam-arrest de kans krijgen om mee te dingen naar het perceel.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente Ymere als de enige serieuze gegadigde mocht aanmerken. De onderbouwing is als volgt:

De gemeente wil het perceel verkopen voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en ondergeschikte commerciële ruimte.

Corporaties hebben een unieke positie, vastgelegd in de Woningwet. Corporaties zijn uitsluitend werkzaam zijn op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting. Hun financiële middelen worden uitsluitend in dat belang ingezet. Bovendien moeten zij bijdragen aan de uitvoering van de woonvisie die wordt vastgesteld door de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam zijn. In prestatieafspraken worden vervolgens nadere afspraken gemaakt over uitvoering van de woonvisie.

Ymere en de gemeente zijn partij bij de prestatieafspraken 2020- 2024. Daarin zetten partijen zich in om de voorraad sociale huurwoningen te vergroten. Verkoop aan Ymere draagt bij aan dat doel. Ymere heeft bij uitstek ervaring met de ontwikkeling en jarenlange exploitatie van huurwoningen. De Woningwet omkleedt dit met waarborgen. Dat geldt niet voor anderen dan corporaties.

Dat op het perceel ook commerciële ruimte wordt voorzien, maakt het voorgaande niet anders. Gelet op de beperkte vloeroppervlakte van deze commerciële ruimte is deze ondergeschikt aan de sociale huurwoningen. Het bieden van afzonderlijke mededingingsruimte ligt hiervoor dus niet in de rede.

Andere corporaties zouden in principe ook serieuze gegadigden kunnen zijn. Dat zijn zij in dit geval echter niet. In de werkafspraken die dienen ter uitwerking van de prestatieafspraken (waarbij de overige corporaties ook partij zijn) is opgenomen dat Ymere het perceel zal ontwikkelen.

Het belang van de gemeente om gemaakte afspraken na te komen weegt zwaarder dan het belang van de eigenaar van de naastgelegen grond.

Gelet hierop komt de voorzieningenrechter tot het voorlopige oordeel dat de gemeente zich kon beroepen op de uitzondering van het Didam-arrest. Verkoop aan een corporatie om voormelde redenen past binnen de beleidsruimte en de gehanteerde criteria zijn objectief, redelijk en toetsbaar.

Het idee dat een corporatie vanwege zijn wettelijke positie mogelijk sneller de enige serieuze gegadigde is, is overigens niet nieuw. Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening benoemde deze mogelijkheid al in een brief van 24 juni 2022 over de implementatie van het Didam-arrest.

Les voor de praktijk

Uit deze uitspraak blijkt dat corporaties vanwege hun bijzondere wettelijke positie inderdaad als enige serieuze gegadigden kunnen worden beschouwd bij de verkoop van grond voor sociale woningbouw. Naar onze mening is dit echter niet per definitie het geval. Van geval tot geval zal onderbouwd moeten worden waarom een specifieke corporatie de enige serieuze gegadigde is. Zoals blijkt uit de bovenstaande uitspraak, kan dit het geval zijn indien de koop van een onroerende zaak nodig is voor een corporatie om te voldoen aan de prestatieafspraken die zij met de gemeente is overeengekomen. Ook zal rekening moeten worden gehouden met de positie van andere corporaties die in hetzelfde werkgebied actief zijn.

Voor de goede orde wijzen wij erop dat gemeenten over instrumenten beschikken (in de Wro en de Huisvestingswet) om te zorgen dat er een level playing field ontstaat, waarbij ook ontwikkelaars gehouden zijn om woningen toe te wijzen aan de juiste doelgroep en gedurende langere tijd in stand te houden. Hiermee zou onder omstandigheden de noodzaak om (louter) met corporaties samen te werken, enigszins beperkt kunnen worden.

‘Toetje’: de positie van de zittende huurder

Didam blijft een hot topic in de rechtspraak. Een dag na de publicatie van de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland werd een ‘Didam-uitspraak’ van de rechtbank Noord-Holland gepubliceerd. De positie van zittende huurders in het kader van Didam staat daarin centraal. In deze uitspraak, eveneens in kort geding, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden zijn voor uitgifte in huur. Daarvoor zijn onder meer relevant de investeringen die de zittende huurders al hebben gedaan in het gehuurde. Bovendien genieten zij mogelijk huurbescherming én zijn zij gebonden aan een convenant over kwaliteitsimpulsen voor het gehuurde. De meer fundamentele vraag of het Didam-arrest ook geldt voor verhuur laat de rechtbank in het midden. Wel worden wederom meer handreikingen geboden voor het criterium van de ‘enige serieuze gegadigde’.