Didam-jurisprudentie: één op één verkoop aan een woningcorporatie ten behoeve van sociale woningbouw is toegestaan

Didam: hoe zat het ook al weer?

Volgens de Hoge Raad staat het gelijkheidsbeginsel aan één op één verkoop van onroerende zaken in de weg, indien er meerdere potentiële gegadigden zijn voor de koop van die onroerende zaak. Overheden moeten dan op grond van het gelijkheidsbeginsel mededingingsruimte bieden middels het doorlopen van een openbare selectieprocedure voor de verkoop van het onroerende goed. Er hoeft geen mededingingsruimte te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het voornemen van de één op één verkoop wel gemotiveerd bekend worden gemaakt zodat een ieder daarvan kennis kan nemen.

Het geschil

De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot bieden van mededingingsruimte voor de verkoop van een perceel bouwgrond voor sociale huurwoningen en (ondergeschikte) commerciële ruimte.

In mei 2019 hebben de gemeente en Ymere een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen dat Ymere het recht verkrijgt om 100 extra sociale huurwoningen in Almere te bouwen. Bovenop de vastgestelde prestatieafspraken uit 2019. De andere woningcorporaties werkzaam binnen de gemeente zijn akkoord met de verkoop van het perceel aan Ymere. De eigenaar van een naastgelegen perceel heeft echter ook interesse in de aankoop daarvan. Hij wil op grond van het Didam-arrest de kans krijgen om mee te dingen naar het perceel.

De uitspraak van de rechter

Uit de publicatie van het voornemen tot verkoop blijkt dat de gemeente drie argumenten heeft voor de selectie van een woningcorporatie als enige koper:

a. de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen);

b. de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen);

c. de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet).

Hiermee heeft de gemeente naar het oordeel van de rechter voldoende gemotiveerd een objectief en toetsbaar criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt.

Vervolgens oordeelt de rechter dat ook sprake is van een redelijk criterium. Op grond van de Woningwet hebben corporaties de taak om te voorzien in sociale huurwoningen. De gemeente maakt met een woningcorporatie ter uitvoering van de Woningwet prestatieafspraken voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. De verkoop van het perceel aan Ymere draagt bij aan de verwezenlijking van die prestatieafspraken, de uitvoering van haar wettelijke taak en de behartiging van publieke belangen.

De gemeente heeft aangevoerd dat zij prestatieafspraken maakt met woningcorporaties die worden uitgewerkt in werkafspraken, waarin staat wie waar wat mag bouwen. Deze afspraken maken volgens de rechter dat het gelijkheidsbeginsel, waarop de Didam-uitspraak is gestoeld, tussen deze woningcorporaties onderling reeds gewaarborgd is.

Tot slot maakt de rechter een belangenafweging. Geoordeeld wordt dat het belang van de gemeente groot is omdat de situatie op de woningmarkt vraagt om snelle realisatie van betaalbare (huur) woningen. Daarnaast heeft de gemeente belang bij de nakoming van de overeengekomen bouwclaim van Ymere. De belangen van de derde partij zijn minder zwaarwegend.

Gevolgen voor de praktijk

Bij de verkoop van onroerende zaken voor sociale huurwoningen kunnen gemeenten woningcorporaties vanwege hun bijzondere wettelijke positie als enige serieuze gegadigde beschouwen. Wel moet van geval tot geval aan de hand van de plaatselijke situatie worden beoordeeld of de verkoop past binnen de met alle in de gemeente werkzame corporaties gemaakte prestatieafspraken. In voorkomend geval zullen wellicht ook andere corporaties in staat moeten worden gesteld mee te dingen.

Verder is het van belang, dat een gemeente een voornemen tot één op één verkoop tijdig en op passende wijze publiceert en daarin ook motiveert waarom in dat geval wordt voldaan aan de eisen die de Didam-jurisprudentie stelt.