Verhuur van onroerende zaken door overheid recht op een gelijke kans

Didam-arrest

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel – in de context van het bieden van gelijke kansen – voortvloeit dat het overheidslichaam een openbare selectieprocedure moet organiseren als vaststaat of redelijkerwijs is te verwachten dat er meerdere gegadigden zijn. Bij deze procedure moeten de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, dan is de openbare selectieprocedure niet vereist. In dat geval moet het overheidsorgaan dit wel verder motiveren en moet het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst tijdig worden bekendgemaakt. Op deze wijze kunnen anderen nog opkomen tegen het sluiten van de overeenkomst.

Verhuur aan ALDI onrechtmatig

In de uitspraak van 15 december 2022 oordeelt de rechtbank Midden-Nederland in een kort geding dat het Didam-arrest ook van toepassing is bij verhuur van een onroerende zaak door de overheid.

In deze zaak ging het om de gemeente Nieuwegein die zonder het volgen van een openbare selectieprocedure een huurovereenkomst wilde sluiten met Aldi. De huurovereenkomst ziet op een tijdelijke huur van onbebouwde grond voor een periode van ongeveer 5 jaar. Aldi zou op de grond een supermarkt bouwen, exploiteren en na 5 jaar ook weer moeten afbreken.

De gemeente heeft het voornemen tot het sluiten van de huurovereenkomst openbaar gemaakt in het gemeenteblad. Daarin is beschreven dat Aldi als de enige serieuze gegadigde wordt aangemerkt en dat daarom geen openbare selectieprocedure is gevolgd. Verschillende andere supermarkten hebben in reactie hierop aan de voorzieningenrechter gevraagd de gemeente te verbieden de huurovereenkomst te sluiten met Aldi. Volgens de supermarkten had de gemeente – zoals is geoordeeld in het Didam-arrest – wel een openbare selectieprocedure moeten organiseren zodat zij ook zouden kunnen meedingen om de onbebouwde grond te huren. De supermarkten maken daarbij aannemelijk dat zij interesse hebben in de huur omdat het bouwen, exploiteren en ook weer afbreken van een supermarkt ook voor hen financieel aantrekkelijk kan zijn.

De voorzieningenrechter gaat mee met de supermarkten en oordeelt dat de gemeente inderdaad handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Volgens de voorzieningenrechter heeft de Hoge Raad in het Didam-arrest een helder uitgangspunt over het privaatrechtelijk overheidshandelen geformuleerd. De voorzieningenrechter is van mening dat dit een bredere betekenis heeft en niet enkel ziet op de verkoop van onroerende zaken, maar ook van toepassing is bij verhuur.

De gemeente had redelijkerwijs moeten verwachten dat er naast Aldi meerdere gegadigden zouden zijn voor het sluiten van de huurovereenkomst en dus een openbare selectieprocedure moeten organiseren. Dat heeft zij nagelaten. Het wordt de gemeente dan ook verboden om uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met Aldi. Zij wordt opgedragen alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren.

Hoe nu verder?

De gemeente en de supermarkten zijn in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak. De inhoudelijke mondelinge behandeling bij het gerechtshof heeft plaatsgevonden op 6 februari 2023. Eind februari/begin maart wordt de uitspraak van het gerechtshof verwacht. De verwachting is dat ook het gerechtshof oordeelt dat het Didam-arrest van toepassing is bij verhuur door de overheid.

Conclusie

Dat de uitgangspunten van het Didam-arrest niet enkel zouden gelden bij verkoop van onroerende zaken door overheidsorganen maar de toepassing veel breder is, is afgelopen jaar gebleken. Verschillende rechtbanken hebben geoordeeld dat het Didam-arrest breder geldt bij ‘privaatrechtelijke overeenkomsten’, zoals pacht, erfpacht en nu ook verhuur.

Ons advies aan (toekomstige) huurders van gemeenten of andere overheidslichamen is om hiermee rekening te houden bij de onderhandelingen en de totstandkoming van de huurovereenkomst.