Gesloten overeenkomst in strijd met het Didam-arrest leidt tot nietigheid

Feiten

De gemeente heeft op 28 augustus 2020 een koopovereenkomst gesloten met ’t Brandtweer voor een monumentaal pand. Op 25 januari 2023 publiceert de gemeente het voornemen om het pand te leveren aan ’t Brandtweer, omdat zij op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria de enige serieuze gegadigde zou zijn. Verder stelt de gemeente dat de koopovereenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen en zij niet bekend was met de invulling van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van onroerende zaken. Eiseres kan zich hierin niet vinden en start een kort geding. Daarbij stelt eiseres zich op het standpunt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, omdat de gemeente heeft nagelaten gelijke kansen te bieden door een transparante selectieprocedure te organiseren.

Didam-arrest heeft terugwerkende kracht

Als eerst gaat de voorzieningenrechter in op het standpunt van de gemeente dat het Didam-arrest geen terugwerkende kracht heeft. Dit verweer gaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op. In dat verband overweegt de voorzieningenrechter dat het in het Didam-arrest (ook) ging om een overeenkomst die was aangegaan voordat het arrest is gewezen. De Hoge Raad heeft zijn uitspraken niet beperkt tot overeenkomsten die na een bepaalde datum zijn gesloten. Daarnaast betreft het Didam-arrest geen nieuwe regelgeving, maar een logische uitwerking van bestaand recht. Deze logische uitwerking had de gemeente ook zelf kunnen bedenken. Dit geldt te meer omdat de hoogste bestuursrechter eind 2016 op dezelfde wijze invulling had gegeven aan het gelijkheidsbeginsel, zoals de Hoge Raad dat in het Didam-arrest doet. In beide arresten gaat het ook om schaarse onroerende zaken. Daarbovenop komt nog dat de spelregels uit het Didam-arrest veel lijken op de spelregels die in het aanbestedingsrecht op grond van het gelijkheidsbeginsel gelden. Bovendien overweegt de voorzieningenrechter dat ook indien sprake was van nieuw recht, dit in beginsel terugwerkende kracht heeft. Een overweging ten aanzien van overgangsrecht ontbreekt namelijk in het Didam-arrest.

Vervolgens heeft de voorzieningenrechter geoordeeld over de vraag of in strijd is gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Dat is het geval, omdat niet kan worden aangenomen dat sprake is van één serieuze gegadigde.

Rechtsgevolg: nietigheid

Vervolgens oordeelt de voorzieningenrechter dat het rechtsgevolg hiervan nietigheid is. Een overheidslichaam dient namelijk op grond van artikel 3:14 BW Burgerlijk Wetboek (‘BW’) bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen. Dit is een dwingende wetsbepaling. Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Vernietigbaarheid is aan de orde wanneer de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld, uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een rechtshandeling. Die situatie doet zich hier echter niet voor. Het gelijkheidsbeginsel strekt er juist toe dat ook derden die geen partij zijn bij de rechtshandeling worden beschermd. De sanctie is dan ook nietigheid. Vervolgens rijst de vraag of die nietigheid de strekking heeft om de geldigheid van de overeenkomst aan te tasten. Dat is het geval. Het gelijkheidsbeginsel strekt ter bescherming van een individu, maar heeft gelet op de ratio daarvan ook tot doel om zo veel mogelijk maatschappelijke waarde voor de samenleving te realiseren. Die optimale waarde wordt gerealiseerd door het bieden van gelijke kansen. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat het gelijkheidsbeginsel een fundamenteel beginsel is en zelfs een grondrecht. Uit het voorgaande volgt dat artikel 3:14 BW de strekking heeft om de geldigheid van de overeenkomst aan te tasten. Het vertrouwensbeginsel dat tussen de gemeente en ’t Brandtweer kan spelen, doet hier niet aan af.

De gemeente voert hiertegen nog het verweer dat het in dit geval geen gekwalificeerde schending betreft waardoor nietigheid niet aan de orde is. De voorzieningenrechter gaat hier niet in mee. Het past naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet in het systeem van de wet om bij nietigheid vanwege strijd met de wet als extra voorwaarde te stellen dat het een gekwalificeerde schending moet betreffen. De Factsheet van het Ministerie “Factsheet uitgifte onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen” biedt onvoldoende aanleiding voor een ander oordeel.

De voorzieningenrechter overweegt tot slot dat zijn oordeel dat de koopovereenkomst nietig is verstrekkende en mogelijk ook uit maatschappelijk oogpunt onwenselijke gevolgen kan hebben, maar dat hij – gelet op het debat in dit kort geding – geen mogelijkheid ziet om anders te oordelen.

De conclusie luidt dat geen geldige koopovereenkomst is gesloten. Als gevolg daarvan mag de gemeente het pand niet leveren aan ’t Brandtweer. De voorzieningenrechter verbiedt de gemeente verdere uitvoering te geven aan de koopovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 100.000,-.

Commentaar

Tot op heden is de rechtspraak wisselend over de vraag of het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft. Zo oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland op 20 oktober 2022 nog dat een koopovereenkomst gesloten voor het Didam-arrest in stand kon blijven, omdat de gemeente geen rekening kon houden met het Didam-arrest. De rechtbank Midden-Nederland had echter al eerder geoordeeld dat het Didam-arrest wel degelijk terugwerkende kracht heeft.

In de onderhavige uitspraak wordt voor het eerst geoordeeld dat een koopovereenkomst die is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen nietig is, wanneer in strijd met de rechtsregel uit het Didam-arrest is gehandeld. Het is de vraag of deze uitspraak navolging krijgt. Als dat het geval is, dan heeft deze uitspraak verstrekkende gevolgen voor de praktijk. Overeenkomsten die zijn gesloten vóór het Didam-arrest komen in dat geval op losse schroeven te staan. De rechtspraak zal moeten uitwijzen of dit vonnis navolging krijgt en zo ja, hoe moet worden omgegaan met de gevolgen. Voor de praktijk is het in ieder geval van groot belang dat hierover duidelijkheid komt.