ECLI:NL:RBMNE:2024:4592

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/558185 / HL ZA 23-179

Vonnis van 31 januari 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. H. Hulshof te Emmeloord,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon,

DE GEMEENTE URK,

zetelend te Urk,

gedaagde,

advocaat mr. C. Borstlap te Zwolle.

Eisers zullen hierna [eisers] worden genoemd. Gedaagde zal hierna de Gemeente Urk worden genoemd.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 juni 2023 met vijf producties;

de conclusie van antwoord met negen producties;

de akte van [eisers] met aanvullende productie zes.

1.2.De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 december 2023. Namens [eisers] waren aanwezig: [eiser] en [eiseres] , bijgestaan door mr. Hulshof. Namens de Gemeente Urk waren aanwezig: [A] , [B] , [C] , bijgestaan door mr. Borstlap. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van hetgeen is besproken.

1.3.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.
[eisers] heeft van de Gemeente Urk en [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) een perceel grond met waterpartij (hierna: het perceel) en een daarop nieuw te bouwen waterwoning gekocht aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning).

2.2.Op 23 juli 2019 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. In de leveringsakte van 23 juli 2019 staat – voor zover van belang –:

“(…)

G. DIVERSEN

VERPLICHTINGEN/KETTINGBEDINGEN

Door de gemeente worden bij deze de in de artikelen 2 leden 1 en 2 artikel 3

leden 1 tot en met 9 en artikel 9 van koopovereenkomst gemeente

opgenomen verplichtingen – voor zover betrekking hebbende op het verkochte – opgelegd aan koper, die verplicht is deze bedingen aan opvolgende eigenaren/rechthebbenden op te leggen.

Bedoelde verplichtingen luiden woordelijk als volgt:

(…)

Artikel 3. Specifieke bepalingen betreffende inrichting van het Verkochte

(…)

2. Parkeerplaats en bergingen op eigen terrein

a. Elke afzonderlijke waterwoning zal beschikken over twee eigen

parkeerplaatsen, welke zullen worden gesitueerd aan de wegzijde van

de strook vaste grond gelegen voor de waterwoning zoals aangegeven

op de situatietekening enzovoorts. De parkeerplaatsen zullen worden

gerealiseerd door de Gemeente dan wel door Koper volgens de

voorschriften van de Gemeente. Indien en voor zover de Gemeente de parkeerplaatsen realiseert dan is Koper hiervoor een vergoeding aan de Gemeente verschuldigd is. Koper is verplicht deze parkeerplaatsen niet alleen in stand te houden maat deze ook te onderhouden.

(…)

d. Op het niet nakomen van de onderhouds- en instandhoudingsplicht

verbeurt Koper of zijn rechtsopvolger aan de Gemeente een boete van

€ 100 voor elke dag dat de Gemeente jegens de betreffende Koper of

zijn rechtsopvolger heeft geconstateerd dat hij in gebreke is en hij,

nadat hem een termijn van vier weken is gesteld om alsnog aan de

onderhouds- en instandhoudingsplicht te voldoen, nog steeds in gebreke is.

(…)”

2.3.In 2019 is [bedrijf 1] gestart met de aanleg van de parkeerplaatsen bij de woningen aan de [straat] in [plaats] . [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) heeft uiteindelijk namens de Gemeente Urk op het perceel van [eisers] één parkeerplaats gerealiseerd, gelegen voor de waterwoning.

2.4.In april 2022 heeft [eisers] aan Gemeente Urk toestemming gevraagd om de bestaande parkeerplaats op het perceel te verplaatsen van de linkerzijde van de tuin naar de rechterzijde van de tuin.

2.5.De Gemeente Urk heeft op dit verzoek van [eisers] per e-mail van 14 april 2022 gereageerd. Hierin staat:

“(…)

Helaas kunnen wij niet meewerken aan uw verzoek. Als vervolg op de koopovereenkomst (welke destijds gesloten is met [bedrijf 1] ) is overeengekomen dat de gemeente de parkeerplaatsen, die benodigd zijn op eigen erf zou aanleggen. De kosten hiervoor zijn in rekening gebracht bij deze partij. Daarbij is ten tijde van de verkoop ook overeengekomen dat bijvoorbeeld de parkeerplaatsen op eigen erf in stand én onderhouden moeten worden door de koper en diens rechtsopvolgers (u als koper van de woonark en eventuele toekomstige kopers). Door de genoemde verplichtingen wordt voorkomen dat er uiteindelijk parkeerdruk/parkeeroverlast in de omgeving gaat ontstaan. Het één en ander is dan ook om deze reden op deze wijze in de koopovereenkomst opgenomen. Het is dan ook niet mogelijk om de bestaande parkeerplaats op eigen erf te laten vervallen of te verplaatsen.

(…)”

2.6.Op 15 april 2022 heeft [eisers] aan de Gemeente Urk een e-mail gestuurd. Hierin staat – voor zover van belang -:

“(…)

Echter hebben wij zelf de koopovereenkomst nog eens nagelezen en hier staat niets over een parkeerplaats. Wij zijn dan ook erg benieuwd waar we deze informatie terug kunnen vinden. Eveneens vind ik het vreemd waarom het verplaatsen van de parkeerplaats niet is toegestaan. Of de auto nu links of rechts van de tuin staat. De plek blijft toch behouden? Zou u dit verder kunnen toe lichten. En mij ook kunnen verwijzen naar waar deze regels zijn terug te lezen.

(…)”

[eisers] heeft de door [bedrijf 2] gerealiseerde parkeerplek verwijderd en heeft aan de rechterzijde van haar tuin terrastegels geplaatst, hetgeen te zien is op onderstaande foto:

“(…)

(…)”

Op 14 juli 2022 heeft de Gemeente Urk aan [eisers] een brief gestuurd waarin staat:

“(..)

Op 14 april hebben we u geantwoord dat we niet konden meewerken aan uw verzoek. De reden hiervoor is dat in de akte van levering de verplichting is opgenomen om twee parkeerplaatsen in stand te houden en te onderhouden. Door de genoemde verplichtingen wordt voorkomen dal er uiteindelijk parkeerdruk/parkeeroverlast in de omgeving gaat ontstaan.

(…)

We hebben onlangs geconstateerd dat u toch de parkeerplaatsen heeft verwijderd. U heeft een trampoline geplaatst. Daarmee heeft u de Instandhouding- en onderhoudsverplichting van de parkeerplaatsen niet nagekomen.

(…)

Omdat u de parkeerplaatsen heeft weggehaald, stellen we u in gebreke. Vanaf de dagtekening van deze brief heeft u een termijn van vier weken waarin u in de gelegenheid wordt gesteld om alsnog aan de onderhouds- en instandhoudingsplicht te voldoen. Na deze termijn wordt een boete opgelegd van €100,- voor elke dag dat u in gebreke blijft.

(…)”

2.9.Op 29 juli 2022 heeft de advocaat van [eisers] aan de Gemeente Urk een brief gestuurd waarin zij schrijft dat [eisers] voldoet aan de onderhoud- en instandhoudingsplicht van de parkeerplaatsen zoals opgenomen in de leveringsakte.

2.10.Per brief van 16 mei 2023 heeft de Gemeente Urk [eisers] aangeschreven om binnen vier weken te voldoen aan de verplichtingen uit de koop- en leveringsakte, op verbeurte van een dwangsom van €100,00 per dag dat [eisers] dit nalaat.

Op 8 juni 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de door [eisers] tegen de Gemeente Urk aangespannen kortgedingprocedure bij de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, met zaaknummer C/16/557251. Partijen hebben in die procedure afgesproken dat de Gemeente Urk, totdat is beslist in de bodemprocedure, geen

aanspraak zal maken op de contractuele boete als is bepaald in de leveringsakte onder G artikel 3 lid 2 sub d. Ook is afgesproken dat de contractuele boete pas door [eisers] verschuldigd is indien de rechter in de bodenprocedure heeft bepaald dat [eisers] in strijd handelt met het kettingbeding in de leveringsakte onder G, artikel 3 lid 2 sub a. Daarnaast is afgesproken dat over de periode voorafgaand aan de uitspraak in de bodemprocedure door de Gemeente Urk geen contractuele boete aan [eisers] zal worden opgelegd.

Het geschil

3.1.
[eisers] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. een verklaring voor recht dat [eisers] niet tekort is geschoten in de nakoming van het kettingbeding opgenomen in de leveringsakte van het perceel grond met waterpartij en daarop nieuw te bouwen waterwoning aan het adres [adres 1] te [plaats] onder G artikel 3 sub 2a;

II. de Gemeente Urk te verbieden op grond van de bepaling onder G artikel 3 sub 2d van de leveringsakte dwangsommen op te leggen aan [eisers] c.q. aanspraak te maken op dwangsommen zoals in de brief van 16 mei 2023 aan [eisers] aangekondigd;

subsidiair

I. een verklaring voor recht dat [eisers] op grond van het kettingbeding opgenomen in de leveringsakte van het perceel grond met waterpartij en een daarop nieuw te bouwen waterwoning aan het adres [adres 1] te [plaats] onder G artikel 3 sub 2a, gezien de realisatie door de gemeente van één parkeerplaats, tot niet meer gehouden kunnen worden dan tot instandhouding van die parkeerplaats;

III. de Gemeente Urk te verbieden op grond van de bepaling onder G artikel 3 sub 2d van de leveringsakte dwangsommen op te leggen aan [eisers] c.q. aanspraak te maken op dwangsommen zoals in de brief van 16 mei 2023 aan [eisers] aangekondigd dan wel de verbeurde dwangsommen te matigen tot een bedrag van nihil;

zowel primair als subsidiair

I. de Gemeente Urk veroordelen in de proceskosten.

3.2.De Gemeente Urk voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.

3.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

Inleiding

4.1.Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of [eisers] in strijd heeft gehandeld met het kettingbeding opgenomen in de leveringsakte van het perceel van 23 juli 2019 onder G artikel 3 lid 2 sub a (hierna: het kettingbeding). Ook verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of [eisers] op grond van het kettingbeding tot meer gehouden kan worden dan tot de instandhouding van één parkeerplaats. Het antwoord op deze vragen is ja. Naar het oordeel van de rechtbank is [eisers] tekort geschoten in de nakoming van het kettingbeding en kan [eisers] gehouden worden tot de instandhouding van twee parkeerplaatsen. Dit zal hierna worden uitgelegd.

Uitleg kettingbeding

4.2.Om vast te stellen wat de verplichtingen van [eisers] zijn uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en de leveringsakte, is van belang hoe het kettingbeding moet worden uitgelegd.

4.3.Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op de letterlijke bewoordingen van dit beding, maar ook op dat wat partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex). Bij een kettingbeding dat wordt uitgelegd in de verhouding met een derde, wordt de zogenoemde geobjectiveerde variant van de Haviltex-norm gebruikt. Omdat het in deze situatie gaat om de uitleg van het kettingbeding tussen partijen waarbij het kettingbeding in de overeenkomst is opgenomen, dient echter de Haviltex-maatstaf te worden toegepast (en niet de geobjectiveerde variant) (zie HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148).

4.4.De rechtbank overweegt als volgt. Het kettingbeding, waarin aan de koper verplichtingen zijn opgelegd, is in duidelijke bewoordingen omschreven. In het kettingbeding staat immers dat elke afzonderlijke waterwoning zal beschikken over twee eigen parkeerplaatsen, gesitueerd op de locatie zoals aangegeven op de situatietekening genoemd in de leveringsakte. Ook staat in het kettingbeding dat deze parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd door de Gemeente dan wel door koper volgens de voorschriften van de Gemeente. Daarnaast staat in dit beding dat de koper verplicht is om deze parkeerplekken in stand te houden en te onderhouden. Hieruit volgt dan ook duidelijk dat [eisers] , als koper van de waterwoning, een instandhoudings- en onderhoudsplicht heeft ten aanzien van de gerealiseerde parkeerplekken.

4.5.Niet in geschil is dat [bedrijf 2] op het perceel van [eisers] één parkeerplek heeft gerealiseerd, op de locatie zoals aangegeven op de situatietekening in de leveringsakte. Tussen partijen is in geschil of [eisers] toestemming heeft gekregen van de Gemeente Urk om tot de realisatie van één parkeerplek over te gaan. [eisers] heeft gesteld dat zij toestemming heeft gekregen van de Gemeente Urk om één parkeerplek in plaats van twee parkeerplekken te realiseren. Deze stelling is door [eisers] , gelet op de betwisting van de Gemeente Urk, onvoldoende onderbouwd. [eisers] heeft immers niets in het geding gebracht waaruit afgeleid kan worden dat de Gemeente Urk aan [eisers] toestemming heeft gegeven om maar één parkeerplek te realiseren. Het enkele feit dat [bedrijf 2] is overgegaan tot de realisatie van één parkeerplek maakt, anders dan [eisers] meent, niet dat de Gemeente Urk hiermee heeft ingestemd.

4.6.Tussen partijen staat eveneens vast dat [eisers] deze parkeerplek zonder toestemming van de Gemeente Urk heeft verwijderd, bij haar tuin heeft betrokken en dat zij aan de andere kant van haar perceel terrastegels heeft geplaatst. Volgens [eisers] kunnen er op deze terrastegels twee auto’s geparkeerd worden, waardoor zij heeft voldaan aan haar verplichtingen voortvloeiend uit het kettingbeding.

4.7.Naar het oordeel van de rechtbank is [eisers] tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit het kettingbeding. [eisers] heeft de door de Gemeente Urk gerealiseerde parkeerplek namelijk niet in stand gelaten en onderhouden. De stelling van [eisers] dat zij aan de andere kant van het perceel terrastegels heeft geplaatst waarop geparkeerd kan worden, waardoor zij heeft voldaan aan het kettingbeding, slaagt niet. In het kettingbeding is immers bepaald waar de parkeerplek moet zijn gesitueerd en de door [eisers] geplaatste terrastegels bevinden zich niet op deze plek. Bovendien heeft [eisers] deze plek met daarop terrastegels bij haar tuin betrokken en heeft zij deze aanvankelijk niet gebruikt als parkeerplaats, maar als uitbreiding van haar tuin.

4.8.Het voorgaande brengt met zich dat, omdat [eisers] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen voortvloeiend uit het kettingbeding, de Gemeente Urk op basis van de bepaling onder G artikel 3 sub 2 onder d van de leveringsakte een boete van € 100,00 kan opleggen voor elke dag dat de Gemeente Urk constateert dat [eisers] niet voldoet aan haar onderhouds- en instandhoudingsplicht, nadat de Gemeente Urk [eisers] een termijn van vier weken heeft gesteld om alsnog aan de onderhouds- en instandhoudingsplicht te voldoen.

Conclusie ten aanzien van de primaire vorderingen

4.9.Het voorgaande brengt met zich dat de gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] niet tekort is geschoten in de nakoming van het kettingbeding zal worden afgewezen. Dit geldt ook voor het door [eisers] gevorderde verbod van de Gemeente Urk om op grond van de bepaling onder G artikel 3 sub 2 onder d van de leveringsakte dwangsommen op te leggen c.q. aanspraak te maken op dwangsommen zoals in de brief van 16 mei 2023 aan [eisers] aangekondigd. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling immers verklaard dat zij met deze dwangsommen de onder G artikel 3 sub 2 onder d van de leveringsakte opgenomen boetes van € 100,00 per dag bedoelt.

[eisers] kan gehouden worden tot de instandhouding van twee parkeerplaatsen

4.10.Het enkele feit dat door [bedrijf 2] op het perceel van [eisers] aanvankelijk één parkeerplaats is gerealiseerd, betekent – anders dan [eisers] meent – niet dat de Gemeente Urk op basis van het kettingbeding geen uitvoering meer kan geven aan de realisatie van twee parkeerplaatsen. In het kettingbeding is immers opgenomen dat elke afzonderlijke waterwoning zal beschikken over twee eigen parkeerplaatsen en dat [eisers] gehouden is om de gerealiseerde parkeerplekken in stand te houden en te onderhouden. In het kettingbeding staat niet vermeld wanneer deze parkeerplekken dienen te worden gerealiseerd. Evenmin staat in het kettingbeding een uiterlijk moment van realisatie. De Gemeente Urk is dan ook bevoegd om alsnog twee parkeerplekken op het perceel van [eisers] te (laten) realiseren.

4.11.Daarbij zijn de volgende omstandigheden eveneens van belang. Het belang van de Gemeente Urk dat [eisers] alsnog aan de verplichting voldoet om door de Gemeente Urk in de toekomst te realiseren parkeerplaatsen op het perceel van [eisers] in stand te houden en te onderhouden, weegt zwaarder dan het belang van [eisers] om de bestaande situatie ongewijzigd te laten. Zo is het belang van de Gemeente Urk gelegen in het verminderen van de parkeerdruk in de omgeving. De stelling van [eisers] dat de Gemeente Urk geen belang heeft bij de realisatie van twee parkeerplekken op het perceel van [eisers] , omdat op de huidige parkeerplek twee auto’s kunnen staan, treft geen doel. De Gemeente Urk heeft immers een gerechtvaardigd belang om geen uitzonderingspositie te creëren voor [eisers] , omdat bij alle waterwoningen in de straat twee parkeerplekken zijn gerealiseerd op de daarvoor in de leveringsakte bepaalde locatie. Bovendien zou [eisers] deze plek met daarop terrastegels – zoals zij eerder ook heeft gedaan – bij haar tuin kunnen betrekken, waardoor zij – anders dan haar buren – over meer tuin zou beschikken.

4.12.Ook het rechtszekerheidsbeginsel staat niet aan de bevoegdheid van de Gemeente Urk in de weg om alsnog twee parkeerplekken op het perceel van [eisers] te (laten) realiseren. De Gemeente Urk is bij privaatrechtelijk handelen, zoals hier aan de orde, volgens artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het rechtszekerheidsbeginsel. De realisatie van twee parkeerplekken op het perceel van [eisers] is voorzienbaar, nu dit in duidelijke bewoordingen in het kettingbeding is opgenomen. Zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.5. is overwogen, heeft de Gemeente Urk geen toestemming gegeven voor de realisatie van één parkeerplek. Het enkele feit dat [bedrijf 2] niet direct tot realisatie van twee parkeerplekken is overgegaan, maakt niet dat [eisers] daaruit had kunnen afleiden dat de Gemeente Urk dit in de toekomst ook niet meer kon of mocht doen. [eisers] heeft niets in het geding gebracht waaruit afgeleid kan worden dat de Gemeente Urk heeft verklaard dat zij van de realisatie van twee parkeerplekken op het perceel van [eisers] zou afzien of dat zij akkoord was met de realisatie van één parkeerplek.

Conclusie ten aanzien van de subsidiaire vorderingen

4.13.Het voorgaande betekent dat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] op grond van het kettingbeding, gezien de realisatie door de Gemeente Urk van één parkeerplaats, tot niet meer gehouden kan worden dan tot instandhouding van die parkeerplaats zal worden afgewezen.

4.14.Dit geldt ook voor het subsidiair gevorderde verbod voor de Gemeente Urk om op grond van de bepaling onder G artikel 3 sub 2 onder d van de leveringsakte dwangsommen op te leggen c.q. aanspraak te maken op dwangsommen zoals in de brief van 16 mei 2023 aan [eisers] aangekondigd dan wel de verbeurde dwangsommen te matigen tot nihil. De rechtbank ziet in hetgeen [eisers] heeft gesteld en gelet op hetgeen hiervoor is overwegen geen aanleiding om de dwangsommen c.q. boetes te matigen tot nihil.

Proceskosten

4.15.
[eisers] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de Gemeente Urk begroot op:

– griffierecht € 676,00

– salaris advocaat € 1.196,00 (2 punten x tarief € 598,00)

Totaal € 1.872,00

4.16.De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als in het dictum vermeld.

De beslissing

De rechtbank

5.1.wijst de vorderingen af;

5.2.veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente Urk tot op heden begroot op € 1.872,00 met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.