Eén-op-één uitgifte toegestaan ondanks te late Didam-publicatie

Waar ging het in deze zaak over?

Het Waterschap wil een waterperceel verhuren aan de eigenaar van een woonboot, omdat deze woonboot verplaatst moest worden. Het Waterschap had al in 1996 met de gemeente Stichtse Vecht het Restauratieplan Vecht opgesteld. Dit beleid is gericht op het verbetering van waterbeheer en door verplaatsing van de woonboot kan een knelpunt worden opgelost in het kader van dit bestaande beleid. Het perceel had eerst de bestemming (thans functie) woonschepenligplaats, maar is wegbestemd om het knelpunt op te lossen.

Het Waterschap heeft vanuit de bestaande huurovereenkomst een inspanningsverplichting om een alternatieve locatie aan te bieden indien de bestemming wijzigt. Deze keuze voor de alternatieve locatie lag voor de hand, omdat de eigenaar van de woonboot ook eigenaar is van het perceel grond grenzend aan het waterperceel.

Het Waterschap concludeert dat deze eigenaar de enige serieuze gegadigde is voor de huur van het waterperceel: hierdoor wordt een knelpunt uit het Restauratieplan opgelost en wordt daarmee voldaan aan gemeentelijk beleid. Bovendien wordt voldaan aan de inspanningsverplichting tot het aanbieden van een alternatieve locatie. Dit voornemen tot uitgifte heeft zij op 9 december 2024 gepubliceerd.

Eiseres meent dat haar in strijd met de Didam-regels geen mededingingsruimte is geboden. Bovendien stelt zij dat het Waterschap al vóór de publicatie van het voornemen de huurovereenkomst had gesloten. Eiseres startte daarom een kort geding.

Oordeel rechter

De voorzieningenrechter oordeelt dat de één-op-één verhuur toelaatbaar was. De door het Waterschap gehanteerde selectiecriteria zijn objectief, toetsbaar en redelijk: er is sprake van bestaand beleid en een inspanningsverplichting op grond van de eerdere huurovereenkomst. De rechter overweegt nog wel dat beoordeeld moet worden of het Waterschap met het nakomen van de inspanningsverplichting heeft beoogd de Didam-regels te omzeilen. De rechter stapt hier echter gemakkelijk overheen door te overwegen dat sprake is van een botsing van het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel en dat los van de vraag of de beoogd huurder vertrouwen mag ontlenen aan de inspanningsverplichting in de bestaande huurovereenkomst, de belangenafweging in zijn voordeel uitvalt.

De rechter overweegt dat uit het Didam II-arrest volgt dat een voornemen tot één-op-één verkoop ‘tijdig voorafgaand aan de verkoop’ moet worden bekendgemaakt. Het Waterschap heeft bevestigd dat het waterperceel reeds in gebruik was genomen en dat zij reeds mondeling was overeengekomen dat de eigenaar het waterperceel kon huren, alvorens zij tot publicatie was overgegaan. De rechter oordeelt daarom dat het Waterschap haar voornemen tot verhuur niet tijdig voorafgaand aan de verhuur op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat een ieder daarvan kennis kon nemen. Daarmee handelde het Waterschap in strijd met de Didam-regels en onrechtmatig jegens eiseres. Het Waterschap kan op die grond (onder meer) schadeplichtig zijn, maar aangezien in deze procedure geen schadevergoedingsvordering was ingesteld, wordt dit punt niet verder besproken. In elk geval geldt dat dit onrechtmatig handelen het oordeel, dat het Waterschap de beoogd huurder in redelijkheid kon aanmerken als enige serieuze gegadigde, niet anders maakt.

De voorzieningenrechter komt tot de slotsom dat het Waterschap (ondanks de niet tijdige publicatie van het voornemen) niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld en voor de verhuur niet (alsnog) een openbare selectieprocedure hoeft te organiseren. Het niet (tijdig) publiceren van het voornemen tot verhuur doet daar niet aan af.

Tot slot

Het Waterschap heeft dus wel onrechtmatig gehandeld door niet tijdig te publiceren, maar daar volgt (vooralsnog) geen sanctie op. Wij betwijfelen of een vordering tot schadevergoeding wegens niet tijdig publiceren kansrijk is. Wat is immers je schade indien vaststaat dat de uitkomst – ook bij tijdige publicatie van het voornemen – niet anders zou zijn geweest? Het oordeel van de voorzieningenrechter dat Waterschap in dit geval tot één-op-één uitgifte mocht overgaan is overigens slechts ‘voorlopig’, in die zin dat die vraag nog in een bodemprocedure aan de rechter zou kunnen worden voorgelegd.

Deze uitspraak onderstreept het belang van tijdige publicatie van het voornemen tot uitgifte. Indien gesprekken vergevorderd zijn en al tot concrete (mondelinge) afspraken hebben geleid, zal publicatie in de regel niet meer tijdig zijn. Het kan derhalve raadzaam zijn om gedurende de (contract)onderhandelingen voorbehouden te maken zodat duidelijk is dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Publicatie dient plaats te vinden vóórdat verplichtingen tot uitgifte worden aangegaan.

Voor potentiële gegadigden die een kort geding aanspannen geldt dat deze uitspraak onderstreept dat het instellen van een schadevergoedingsvordering aangewezen kan zijn.

Bron: Nysingh advocaten en notarissen