ECLI:NL:RBNHO:2019:138

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/271406 / HA ZA 18-165

Vonnis van 9 januari 2019

in de zaak van

[eiser1],

wonende te [woonplaats],

2. [eiser2],

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. R. de Mooij te ‘s-Gravenhage,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. B. Kochheim-Bossink te Aerdenhout.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 9 mei 2018

het proces-verbaal van comparitie van 6 november 2018.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

Partijen zijn begin 2016 in onderhandeling getreden over de verkoop van de in 1890 gebouwde woning van [gedaagde] aan de [adres] (hierna: de woning).

Vóór het sluiten van de overeenkomst heeft [gedaagde] het door hem op 17 februari 2016 ingevulde NVM‑vragenformulier ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ aan [eisers] verstrekt. Hierop heeft [gedaagde] het volgende ingevuld:

“(…)

7. Installaties

(…)

g. In welk jaar zijn voor het laatst de aanwezige

schoorsteen/rookgasafvoeren geveegd / gereinigd? <2006 schoorsteen

h. Is de trek van aanwezige schoorsteenkanalen goed? ja/
nee

(…)

8. Sanitair en riolering

(…)

d. Zijn er gebreken (geweest) aan

de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc?
ja
/ nee (..)

(…)

9. Diversen

a. Wat is het bouwjaar van de woning? 1890 (..)

(…)”

In maart 2016 hebben [gedaagde] als verkoper en [eisers] als kopers een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Partijen hebben de koopovereenkomst getekend op respectievelijk 25 maart 2016 en 29 maart 2016. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik

6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden, en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als
woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst
(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

artikel 22

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 116 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dat bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

(…)”

2.3.Voorafgaand aan de koop heeft geen bouwtechnische keuring plaatsgevonden.

In opdracht van [eisers] heeft VHE/COM op 21 april 2016 de woning bezichtigd. VHE/COM heeft daarbij een aantal gebreken geconstateerd en daarvan een kostenindicatie opgesteld. Daarop staat onder meer:

“watermeterput nazien (nat en stinkt)

(…)

riool inspectie (gresbuis 250 mm, incl tuin afvoer)”

2.5.Op 4 mei 2016 heeft makelaar Van Rooijen aan makelaar Van Maanen deze kostenindicatie gestuurd die sluit op een totaalbedrag van € 14.008,50. In de begeleidende e-mail schrijft makelaar Van Rooijen:

In opdracht van [gedaagde] heeft Derk Stoel Bouwkundige Keuringen (hierna: Stoel) op 4 mei 2016 de bouwtechnische punten onderzocht die in de kostenindicatie zijn genoemd. In zijn rapportage van 4 mei 2016 concludeert Stoel het volgende:

“(…)

Er is een gresriolering in de watermeterput aanwezig. Ook is er een rioollucht waarneembaar. Nader onderzoek m.b.t. deze riolering door een installateur is noodzakelijk.

(…)

Gezien de bovenstaande opmerkingen kan worden geconcludeerd dat de eerder genoemde punten terug zijn te brengen naar enkele kernpunten, te weten:

(…) nader onderzoek riolering.

(…)”

In reactie op de rapportage van Stoel heeft [eisers] op 12 mei 2016 een e-mail gestuurd aan makelaar Van Maanen met de volgende inhoud:

“(…)

Wij persisteren in het eerste rapport. (…) Kosten aspect: Het rapport van dhr. Stoel geeft al aan dat er ca. 3.000 euro onderhoud is zonder werkzaamheden aan de riolering (2 mandagen à 45 euro per uur = 720 euro excl. materiaal zeg maar 1250 incl. materiaal). (…)Om elkaar niet onnodig op kosten te jagen stellen wij voor om, op onze kosten, deze week de gasleiding, riolering en elektra te laten controleren om een en ander duidelijk in beeld te krijgen.

(…)”

[A.] van A.J. Beck v.o.f. (hierna: Beck) heeft op 12 mei 2016 een e-mail gestuurd aan [gedaagde] met de volgende inhoud:

“(…)

Wij hebben op 11 mei 2016 uw riolering gecontroleerd.

De hemelwaterafvoer bij de voorgevel is afgebroken op de aansluiting met de riolering.

Vermoedelijk veroorzaakt dit de vocht in het luik bij de voordeur.

(…)”

Op de factuur van A.J. Beck v.o.f. is onder meer een bedrag van € 41,82 vermeld, met als omschrijving ‘camera-inspectiekosten’.

Daarop heeft [gedaagde] aan makelaar Van Maanen per e-mail geschreven:

“Bijgaande de mail van de firma Beck die de riolering heeft gecontroleerd. De aansluiting van de hemelwaterafvoer op de riolering wordt gerepareerd.”

2.10.Per e-mail van 12 mei 2016 heeft makelaar Van Maanen aan makelaar Van Rooijen de mailwisseling tussen Beck en [gedaagde] doorgestuurd en geschreven dat de aansluiting op de riolering zal worden verholpen door zijn cliënt.

2.11.
[gedaagde] heeft de woning op 27 juni 2016 laten inspecteren door Lagerwey Bestrijding en Bescherming op de aanwezigheid van houtaantasters. Lagerwey heeft onder meer geadviseerd om in de watermeterpunt ter vochtregulering 30 cm Drowa chips aan te brengen.

Op 14 juli 2016 heeft makelaar Van Rooijen in een e-mail als volgt aan makelaar Van Maanen geschreven:

“(…)

In navolging op ons gesprek, tezamen met de koper en de verkoper van het bovengenoemde pand bij jou op kantoor, bevestig ik hierbij de gemaakte afspraken.

De problemen rond de riolering zijn door de verkoper, middels inschakeling van de firma A.J. Beck, opgelost. De kosten van herstel van de voorgevel, achtergevel en het dak zullen door beide partijen, ieder voor een gelijk deel, worden gedeeld.

(…)”

2.13.Nadat op 15 augustus 2016 de notariële levering van de woning aan [eisers] had plaatsgevonden, hebben tot januari 2017 verbouwingswerkzaamheden in de woning plaatsgevonden.

Na afronding van de verbouwing heeft rioleringsbedrijf Dollé (hierna: Dollé) in opdracht van [eisers] het riool gecontroleerd. Op de factuur van Dollé van 8 februari 2017 staat het volgende:

“(…)

Rooktest uitgevoerd i.v.m. stankoverlast. Tijdens rooktest kwam naar voren dat het defect zich onder het kruipluik aan de voorzijde van het pand bevindt. Bestaande riolering t.h.v. het kruipluik is nog uitgevoerd in gres, de lekkage bevindt zich op de aansluiting van eerste manchet (vanaf de voordeur gezien). Vermoedelijk is de HWA aan de voorzijde van het pand lek of niet juist aangesloten gezien de hoeveelheid vocht in het kruipluik. Advies is dan ook hier naar te laten kijken.

(…)”

2.15.De firma Beckers heeft op 22 maart 2017 garantiewerkzaamheden bij de watermeterput in de woning uitgevoerd.

[eisers] heeft vervolgens nogmaals Dollé ingeschakeld. Dollé heeft op 9 mei 2017 een camera-inspectie en een nieuwe rooktest uitgevoerd. Op de factuur staat onder meer:

“Nogmaals rooktest uitgevoerd, probleem bleek nog niet opgelost. Tijdens rooktest kwam op hetzelfde punt weer rook uit de afvoer, namelijk vanuit de aansluiting bij het kruipluik t.h.v. de voordeur.

(…)

Na rooktest camera inspectie uitgevoerd waarop te zien was dat de riolering onder de woning van gres is, tevens is het riool op een aantal punten verzakt onder de woning. Verder zijn er een aantal aansluitingen/aftakkingen op het gres riool aangesloten welke niet op deugdelijke wijze zijn aangesloten, aan bovenzijde van de gres riolering zijn gaten gehakt/geboord en is er PVC pijp gestoken in de gres riolering. Deze aansluitingen zijn afgesmeerd met cement. Tevens was er op de camerabeelden te zien dat er t.h.v. van de achtertuin wortels in de afvoer groeien. Advies is dan ook de bestaande riolering te vervangen.

(…)”

Nadien heeft Dollé het volgende aan [eisers] geschreven:

“(…)

Gezien de leeftijd van de riolering en de staat is naar mijn mening de riolering aan vervanging toe. In de huidige staat is het riool niet geschikt voor normaal gebruik. En kun je rekenen op het structureel verstopt raken van de afvoer, een rioolgeur en lekkages. De gebreken kunnen niet zijn ontstaan door de verbouwing, deze moeten tijden de inspectie van de Firma Beck (mei/juni 2016) ook al zijn geconstateerd en zijn niet over het hoofd te zien.

(…)”

[eisers] heeft [gedaagde] op 24 april 2017 een ingebrekestelling gestuurd, met de sommatie de daarin genoemde gebreken binnen 21 dagen te herstellen. In de ingebrekestelling staat het volgende:

“(…)

Helaas hebben wij moeten ondervinden dat u te kort geschoten bent in de nakoming van uw verplichting een woning te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Wij hebben namelijk diverse ernstige gebreken aan de woning moeten constateren. Het betreft onder meer de hierna volgende gebreken.

– riolering/grespijp

– open haard/rookkanaal

(…)”

2.19.
[eisers] heeft [gedaagde] op 3 mei 2017 nogmaals gesommeerd de riolering / grespijp en open haard / rookkanaal binnen 21 dagen te herstellen.

De firma Het Schouwspel heeft op 17 augustus 2017 aan [eisers] onder meer geschreven:

“Naar aanleiding van het bezoek van onze technisch adviseur bij u thuis, hebben wij het genoegen u onderstaande vrijblijvende offerte te mogen aanbieden voor het renoveren van de huidige haard en het rookkanaal. Na onderzoek is gebleken dat zowel de bestaande openhaard en het rookkanaal niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken.”

Het Schouwspel begroot de kosten voor sloop, dichtzetten van de bestaande haard/boezem, oplijmen van een haard in die boezem, aanpassen van het kanaal, beluchting in de haard vanuit de kruipruimte, afweking en schilderen van de boezem van de haard en de koker van het rookkanaal op € 7.901,25 inclusief btw.

2.21.De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 4 september 2017 gesommeerd tot betaling van een schadebedrag van in totaal € 36.180,44.

Beck heeft op 11 januari 2018 verklaard:

“Wij hebben op 11 mei 2016 de riolering in opdracht van de heer [gedaagde] onderzocht. De heer [gedaagde] klaagde over vocht bij de voordeur en meterput. Buiten bij de voordeur hebben wij het open gegraven en daar was de hemelwaterafvoer afgebroken van de riolering. Wij hebben met de camera de binnenriolering bekeken dit is een oude grespijp. Dit is toen mondeling gezegd tegen de heer [gedaagde]. Ons advies was om de hemelwaterafvoer weer aan te sluiten daar dit vermoedelijke het vocht bij de voordeur veroorzaakte.”

Het geschil

[eisers] vordert uitvoerbaar bij voorraad samengevat – primair veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 36.180,44, vermeerderd met rente en kosten.

Subsidiair vordert [eisers] de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, met vermindering van de koopprijs met € 36.180,44.

Meer subsidiair vordert [eisers] de koopovereenkomst wat betreft de open haard op grond van dwaling of bedrog te vernietigen ten aanzien van de koopprijs en deze met € 8.408,24 te verminderen dan wel de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 8.408,24, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 1.359,75. Verder vordert [eisers] meer subsidiair de schikkingsovereenkomst wegens (wederzijdse) dwaling of bedrog gedeeltelijk te vernietigen ten aanzien van de door [gedaagde] aan [eisers] te betalen schadevergoeding in die zin dat die wordt vermeerderd met € 21.812,90 en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergeding van € 4.599,55.

Meer meer subsidiair vordert [eisers] tenslotte de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met € 36.180,44.

3.2.
[gedaagde] voert verweer.

3.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

4.1.
[eisers] legt aan de primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van [gedaagde] mocht verwachten. Er is dan ook sprake van strijd met artikel 7:17 BW, artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 5 van de leveringsovereenkomst. [gedaagde] is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade te vergoeden en subsidiair leveren deze tekortkomingen grond op om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden.

4.2.
[gedaagde] beroept zich als verweer onder meer op artikel 22 van de koopovereenkomst waarin staat dat hij niet instaat voor de kwaliteit van de riolering. Daarnaast betwist [gedaagde] dat sprake is van non-conformiteit in de zin van 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst ten aanzien van zowel de riolering als de open haard. Er is niet gebleken dat gebruik van de haard voor alleen een gaskachel leidt tot de conclusie dat de woning niet op normale wijze kan worden gebruikt.

4.3.De rechtbank zal de primaire en subsidiaire vordering gezamenlijk behandelen en daartoe eerst beoordelen of de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat zij niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.

4.4.Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. In dit geval hebben partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM standaard koopakte die in artikel 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling bevat. Het beroep van [eisers] op artikel 7:17 BW zal de rechtbank dan ook verder buiten beschouwing laten. Volgens de heersende leer bevat artikel 6.1 van het NVM-model de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. Volgens de heersende leer wordt in artikel 6.3 echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

4.5.In dit geval hebben partijen daarnaast in artikel 22 van de overeenkomst een bepaling opgenomen waardoor de werking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. Daarin staat – kort gezegd en voor zover hier van belang– dat [gedaagde] niet instaat voor onder meer de kwaliteit van de riolering tenzij hij de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd.

4.6.Aan de hand van dit kader zal de rechtbank de door [eisers] gestelde gebreken aan de riolering en de open haard beoordelen.

Riolering

4.7.
[eisers] stelt dat het riool niet geschikt is voor normaal gebruik. De huidige staat van het riool veroorzaakt structurele verstoppingen van de afvoer, een rioolgeur en lekkages. [gedaagde] heeft de valse indruk gewekt dat het riool grondig geïnspecteerd was en de problemen aan het riool waren opgelost. Gelet op de mededelingen en garanties van [gedaagde] hoefde [eisers] niet te twijfelen aan de geschiktheid van het riool voor normaal gebruik. [gedaagde] mag zich niet meer op artikel 22 van de koopovereenkomst beroepen nu na het sluiten van die overeenkomst een bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden, [gedaagde] zich ook aan de uitkomst daarvan heeft geconformeerd en [gedaagde] met de vaststellingsovereenkomst tussen partijen heeft gegarandeerd dat de problemen met het riool waren opgelost.

4.8.
[gedaagde] betwist dat hij na de koopovereenkomst garanties heeft gegeven waardoor hij geen beroep meer zou kunnen doen op artikel 22 van de koopovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagde] zelf nooit te maken gehad met gebreken aan de riolering en was hij ten tijde van de verkoop niet bekend met gebreken zoals die achteraf in 2017 door de firma Dollé zouden zijn geconstateerd. [eisers] heeft zijn onderzoeksplicht geschonden. [gedaagde] betwist dat het riool niet geschikt is voor normaal gebruik en [eisers] gebruikt het riool ook nog steeds.

4.9.Uit de onderzoeken van Dollé van 8 februari 2017 en 9 mei 2017 blijkt dat de riolering van gres is, dat het riool op een aantal punten onder de woning verzakt is en dat een aantal aansluitingen niet op deugdelijke wijze is aangesloten. [gedaagde] heeft die constateringen op zichzelf niet betwist. Dollé adviseert om de riolering vanwege de leeftijd en de staat daarvan volledig te vervangen. Desgevraagd heeft [B.] ter zitting verklaard dat het riool niet wekelijks problemen geeft maar dat er wel steeds een rioollucht hangt. Gelet op de constateringen van Dollé ten aanzien van de staat van de riolering, het advies van Dollé tot volledige vervanging en het feit dat er steeds een rioollucht hangt is op zichzelf wel sprake van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Het feit dat [eisers] het riool op dit moment nog gebruikt maakt dat niet anders. [eisers] gebruikt het riool nu nog in de huidige staat omdat hij, zo heeft [B.] ter zitting onbetwist verklaard, de noodzakelijke werkzaamheden nog niet heeft laten verrichten in afwachting van deze procedure.

4.10.Betreffende de vraag of sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen overweegt de rechtbank als volgt. Het feit dat [gedaagde] op de vragenlijst bij het aanbieden van de woning heeft ingevuld dat er geen gebreken zijn aan de riolering betekent alleen dat [gedaagde] niet bekend was met gebreken aan de riolering. Anders dan [eisers] meent, betekent dat niet dat [gedaagde] enige garantie heeft gegeven ten aanzien van de riolering. Op grond van de verklaring van [gedaagde] in artikel 22 van de koopovereenkomst staat [gedaagde] juist niet in voor de kwaliteit van het riool en komt het risico daarvan in beginsel voor [eisers] Er rustte dan ook in zoverre een onderzoeksplicht op [eisers] Vast staat dat [eisers] voorafgaand aan de koopovereenkomst geen bouwkundige keuring heeft laten doen. Volgens [eisers] zijn partijen mondeling overeengekomen dat de bouwkundige keuring zou plaatsvinden na de koopovereenkomst. [gedaagde] betwist dat. De rechtbank laat dit verder in het midden, omdat [eisers] niet heeft aangegeven wat de consequenties zouden zijn van eventuele gebreken die bij een bouwkundige keuring na de koopovereenkomst aan het licht zouden komen.

4.11.Vast staat in elk geval dat [eisers] na de koopovereenkomst een onderzoek heeft laten doen door VHE/COM en dat [gedaagde] vervolgens een tegenonderzoek heeft laten doen door Stoel. Voor de beoordeling is daarbij van belang dat het riool onder de woning loopt en daarna door de watermeterput die bij de voordeur zit. VHE/COM constateerde dat de watermeterput moest worden nagezien omdat deze nat was en stonk en dat bij het riool sprake was van gres en dat deze moest worden geïnspecteerd. Stoel constateerde dat een gresriolering in de watermeterput aanwezig was, dat een rioollucht waarneembaar was en dat nader onderzoek met betrekking tot deze riolering door een installateur noodzakelijk was. Zowel Dollé als Stoel hebben dus geadviseerd om een inspectie van de riolering te laten doen. Zoals hiervoor al overwogen lag het vanwege de ouderdomsclausule op de weg van [eisers] om dat onderzoek te laten doen. [eisers] heeft dat nagelaten.

4.12.Zonder nader overleg daarover met [eisers] heeft [gedaagde] zelf aan Beck de opdracht gegeven onderzoek te doen. Volgens [gedaagde] luidde de opdracht aan Beck om onderzoek te doen naar de watermeterput en “de muffe lucht”. Uit de verklaring van Beck van 11 januari 2018 blijkt dat geklaagd was over vocht bij de voordeur en de meterput en dat Beck de binnenriolering heeft bekeken met een camera. Uit de e-mail van Beck van 12 mei 2016 blijkt dat Beck heeft geconstateerd dat de hemelwaterafvoer bij de voorgevel was afgebroken op de aansluiting met de riolering en dat dat vermoedelijk het vocht in het luik bij de voordeur veroorzaakte. Daarop heeft [gedaagde] aan makelaar Van Maanen laten weten dat Beck de riolering heeft gecontroleerd en dat de aansluiting van de hemelwaterafvoer op de riolering wordt gerepareerd. Per e-mail van 12 mei 2016 heeft makelaar Van Maanen aan makelaar Van Rooijen laten weten dat de aansluiting op de riolering zal worden verholpen door [gedaagde]. Vervolgens heeft tussen partijen en hun makelaars overleg plaatsgevonden op 25 mei 2016 en daarna heeft makelaar Den Rooijen per e-mail van 14 juli 2016 aan makelaar Van Maanen onder meer laten weten “de problemen rond de riolering zijn door de verkoper, middels inschakeling van de firma A.J. Beck opgelost.”

Het feit dat [gedaagde] een contra-expertise heeft laten verrichten en dat partijen naar aanleiding daarvan op 25 mei 2016 nadere afspraken hebben gemaakt over een aantal herstelwerkzaamheden leidt er niet zonder meer toe dat [gedaagde] daarmee de exoneratieclausule uit artikel 22 van de koopovereenkomst heeft laten vallen. Dat blijkt in elk geval niet uit de tekst van voornoemde e-mail van 14 juli 2016 naar aanleiding van de bespreking op 25 mei 2016. [gedaagde] voert terecht aan dat laatstgenoemde tekst afkomstig is van de makelaar van [eisers] en niet van [gedaagde] of zijn makelaar zelf. Die e-mail is dan ook onvoldoende voor het oordeel dat [eisers] daaruit heeft mogen afleiden dat [gedaagde] garandeerde dat er geen gebreken zouden zijn ten aanzien van de riolering. [gedaagde] heeft alleen toegezegd dat hij het probleem zoals door Beck geconstateerd zou laten verhelpen, zo blijkt uit voornoemde mailwisseling van 12 mei 2016. Dat heeft [gedaagde] ook gedaan. Het onderzoek door Beck zag alleen op het vocht bij de voordeur en de oorzaak daarvan. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] heeft toegezegd dat hij een volledige rioolinspectie zou laten doen zoals bedoeld door Dollé en Stoel en ook niet dat hij Beck daartoe opdracht had gegeven. Dat Beck een camera heeft gebruikt bij zijn onderzoek is daarvoor onvoldoende. Gelet op het voorgaande heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] de valse indruk heeft gewekt dat het riool grondig geïnspecteerd was en de problemen waren opgelost. Daarbij speelt ook mee dat [eisers] niet nader heeft geconcretiseerd wat volgens hem “de problemen” waren.

Al met al heeft [eisers] onvoldoende aangevoerd om hem te volgen in zijn stelling dat [gedaagde] zich niet meer zou mogen beroepen op artikel 22 van de koopovereenkomst. Bovendien volgt uit het voorgaande dat het feit dat [gedaagde] Beck heeft ingeschakeld [eisers] niet ontsloeg van zijn onderzoeksplicht.

Voor zover [eisers] nog stelt dat [gedaagde] na de koopovereenkomst bekend werd met meer gebreken aan het riool zoals zwam, boomwortels, scheuren en lekkages, geldt het volgende. [eisers] doelt daarmee kennelijk op het rapport van Lagerwey. Daaruit blijkt echter alleen dat in de watermeterput beginnende zwamaantasting is aangetroffen, dat de watermeterput erg vochtig is en dat er boomwortels aanwezig zijn. Van scheuren en lekkages blijkt niet uit dit rapport. Kennelijk bedoelt [eisers] de door Dollé vastgestelde scheur in de hemelwaterafvoer die voor lekkage zorgde. Die constatering heeft Dollé echter pas voor het eerst gedaan in februari 2017. Nergens blijkt uit dat daarvan al voor of (kort) na de koopovereenkomst sprake was. De stelling dat [gedaagde] daarvan wist wordt dan ook niet gevolgd.

Voor zover [eisers] bedoelt dat [gedaagde] de constateringen van Lagerwey had moeten melden omdat sprake was van samenhang met de riolering vanwege de verbinding tussen de watermeterput en de riolering gaat dat betoog niet op. Daarvoor is in de eerste plaats van belang dat [eisers], zoals hiervoor is overwogen, ten aanzien van de riolering zelf een onderzoeksplicht hadden. Daarbij komt dat Lagerwey de geconstateerde problemen vóór de levering heeft verholpen, zo blijkt uit een door haar afgegeven certificaat, en dat bij de levering dergelijke problemen niet opnieuw zijn geconstateerd.

Voor zover [eisers] bedoelt te betogen dat na de koopovereenkomst zwam en boomwortels in de watermeterput aanwezig waren en dat daarmee sprake is van een gebrek dat leidt tot non-conformiteit van de woning wordt ook dat betoog niet gevolgd. Het had op de weg van [eisers] gelegen om die stelling nader te concretiseren maar [eisers] heeft dat nagelaten. Overigens volgt uit artikel 22 van de koopovereenkomst ook dat [gedaagde] niet instaat voor de afwezigheid van zwam.

4.15.De rechtbank volgt niet het standpunt van [eisers] dat [gedaagde] zich vanwege zijn handelwijze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen beroepen op de ouderdomsclausule. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen valt [gedaagde] niets te verwijten ten aanzien van zijn handelwijze. De uitspraken waar [eisers] naar verwijst zijn in zoverre niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak.

4.16.Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] zich terecht beroept op artikel 22 van de koopovereenkomst. [eisers] kan zich ten aanzien van de riolering dan ook niet beroepen op non-conformiteit als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De vorderingen sub II en IV zullen dan ook worden afgewezen.

4.17.
[eisers] vordert onder IX in geval van afwijzing van de vordering sub II de kosten van het deskundigenrapport ad € 520,30. Alleen in geval zou zijn geoordeeld dat sprake was van een tekortkoming waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, zouden de deskundigenkosten voor vergoeding in aanmerking komen. Nu van aansprakelijkheid geen sprake is, ontbreekt een grondslag voor toewijzing van de gevorderde deskundigenkosten. De vordering sub IX zal dan ook in zoverre worden afgewezen.

Dwaling

4.18.Ten aanzien van de vordering sub VI stelt [eisers] dat hij bij het treffen van de schikking van 25 mei 2016 ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat er geen onderhoud meer aan het riool gepleegd hoefde te worden. Volgens [eisers] is die dwaling te wijten aan inlichtingen, zwijgen en kunstgrepen van [gedaagde]. [gedaagde] heeft immers de indruk gewekt dat het riool grondig zou zijn geïnspecteerd met een camera. De werkelijke staat van het riool, zoals de (kennelijk) aangetroffen zwam, lekkages, breuken en boomwortels heeft [gedaagde] voor [eisers] verzwegen. Ook het uitvoeren en de uitkomsten van een vervolgonderzoek en de werkzaamheden van de firma Lagerwey heeft [gedaagde] voor [eisers] verzwegen. Als [eisers] op de hoogte waren geweest van de werkelijke staat van het riool en de daaraan verbonden kosten dan zou bij de schikking van 25 mei 2016 compensatie in de vorm van korting op de koopsom zijn bedongen, aldus [eisers]

4.19.
[gedaagde] betwist dat sprake is van kunstgrepen en van dwaling.

Zoals hiervoor in en 4.13 en 4.14 is overwogen heeft [gedaagde] geen inlichtingenplicht geschonden ten aanzien van de riolering. Ook is onvoldoende gesteld voor het oordeel dat [gedaagde] wist dat sprake was van gebreken aan de riolering en hij heeft nagelaten die te melden alvorens over te gaan tot het treffen van de schikking van 25 mei 2016. Een grond voor het oordeel dat sprake is van dwaling ontbreekt dan ook.

Evenmin is sprake van bedrog. In het licht van de betwisting daarvan door [gedaagde] heeft [eisers] onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat [gedaagde] door middel van kunstgrepen [eisers] heeft bewogen tot het bereiken van overeenstemming op 25 mei 2016. Voor zover [eisers] daarvoor aanvoert dat [gedaagde] de werkzaamheden van Lagerwey heeft verzwegen en dat [eisers] bij bekendheid daarmee niet op 25 mei 2016 tot overeenstemming zou zijn gekomen over de riolering, gaat die redenering al niet op vanwege het volgende. De firma Lagerwey heeft pas op 22 juni 2016 onderzoek gedaan naar houtaantasters. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] daar op 25 mei 2016 al opdracht voor had gegeven en evenmin dat [gedaagde] op dat moment zelf op de hoogte was van de door Lagerwey in de watermeterput geconstateerde beginnende zwam en boomwortels. Het verwijt aan [gedaagde] dat hij geprobeerd heeft de staat van de riolering te verdoezelen is bovendien niet onderbouwd. Hieruit volgt dat de gestelde dwaling en bedrog niet worden gevolgd en dat daarmee een grondslag voor de gevorderde vernietiging ontbreekt. De vordering sub VI zal dan ook worden afgewezen voor zover die ziet op dwaling cq bedrog.

4.21.De gevorderde schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen door [gedaagde] zal eveneens worden afgewezen bij gebreke van voldoende grondslag. Mede gezien voorgaande overwegingen ten aanzien van het gestelde bedrog valt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet in te zien dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. De vordering sub VI zal dan ook in zoverre eveneens worden afgewezen.

4.22.
[eisers] beroept zich nog op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en vordert op die grond wijziging van de gevolgen van de overeenkomst. Volgens [eisers] geven de aanzienlijke herstelkosten voor het riool en de handelwijze van [gedaagde] die [eisers] heeft voorgelogen en bedrogen reden om de koopovereenkomst en de schikkingsovereenkomst te wijzigen en de koopprijs te verminderen. Dit betoog wordt verworpen. Hiervoor is reeds overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat [gedaagde] [eisers] heeft voorgelogen of bedrogen. Daarnaast is de enkele mogelijkheid van aanzienlijke kosten voor herstel van de riolering onvoldoende voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Ook de vordering sub VIII zal dan ook worden afgewezen.

Open haard

4.23.Volgens [eisers] is sprake van een tekortkoming omdat na de levering bleek dat de open haard niet normaal gebruikt kon worden. Het rookkanaal van de open haard was alleen geschikt voor het gebruik van een gaskachel en vertoonde scheuren. [gedaagde] was op de hoogte van dit gebrek, althans behoorde daarvan op de hoogte te zijn en heeft [eisers] onjuist geïnformeerd. [gedaagde] heeft op de vragenlijst aangegeven dat de trek van de schoorsteen goed was en tijdens de bezichtiging lagen er verbrande houtresten in de open haard en sprak makelaar Van Maanen over een pijp die een krachtige trek veroorzaakt.

4.24.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek. Niet gebleken is dat gebruik voor een gaskachel geen normaal gebruik zou zijn, noch dat hierdoor de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik.

4.25.Als onbetwist staat vast dat de woning in de verkoopbrochure werd aangeduid als “met haard”, en dat er een open haard is. Ook is niet in geschil dat de bestaande open haard en het rookkanaal nu niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken en dat er op dit moment alleen een gaskachel op kan worden aangesloten. Een gaskachel is echter wezenlijk anders dan een open haard. Naar gangbaar spraakgebruik is dus geen sprake van een functionerende, operationele open haard. Nu de woning is aangeboden met open haard is sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van een woning met open haard in de weg staat. Ook hier dient te worden beoordeeld of [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen.

De vraag is of op [eisers] in zoverre een onderzoeksplicht rustte. Het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule gaat hier niet op omdat gesteld noch gebleken is dat het gebrek aan de haard en het schoorsteenkanaal een gevolg is van ouderdom.

Vast staat dat [gedaagde] zelf de open haard nooit heeft gebruikt en dat hij om die reden op de vragenlijst bij de vraag in welk jaar de schoorsteenkanalen zijn geveegd ook heeft geschreven “< 2006”. Dat betekent dat dat vóór 2006 is geweest. Verder heeft [gedaagde] op de vragenlijst heeft aangegeven dat de trek van de aanwezige schoorsteenkanalen goed was. Makelaar Van Maanen heeft in een verklaring van 23 april 2018 geschreven dat hij op het opnameformulier heeft aangetekend dat de open haard al enkele jaren niet gebruikt is en dat vóór gebruik het kanaal getest en schoongemaakt moet worden. Volgens makelaar Van Maanen heeft hij dat tijdens de bezichtiging ook aan [eisers] en zijn makelaar meegedeeld. Ook volgens [eisers] is bij de bezichtiging gesproken over de open haard. Gelet op de mededelingen van [gedaagde] en makelaar Van Maanen hoefde [eisers] niet te twijfelen aan de gebruiksmogelijkheden en de functie van de open haard als zodanig. De enkele mededeling dat het kanaal moest worden getest en schoongemaakt hoefde [eisers] niet op te vatten als aanwijzing dat er een risico was dat de open haard als zodanig niet zou functioneren. Op [eisers] rustte dan ook in zoverre geen onderzoeksplicht.

4.27.Dat leidt tot het oordeel dat sprake is van strijd met artikel 6.3 van de koopovereenkomst en daarmee van een toerekenbare tekortkoming.

4.28.
[eisers] vordert € 9.767,99 aan schadevergoeding, bestaande uit € 7.901,25 voor het renoveren van de open haard en € 1.359,75 wegens hotelovernachtingen. [gedaagde] betwist de gevorderde schadevergoeding. Als al sprake is van scheuren in het rookkanaal kan dat volgens hem op betrekkelijk eenvoudige en minder kostbare wijze worden gerepareerd.

4.29.Vast staat dat het gebrek niet alleen ziet op scheuren in het rookkanaal. [gedaagde] heeft de constatering van Het Schouwspel dat zowel de open haard als het rookkanaal nu niet geschikt zijn om veilig hout in te stoken en de noodzaak tot het verrichten van de daarin genoemde werkzaamheden om dat te herstellen niet betwist. De gevorderde schadevergoeding voor herstel van de open haard en het kanaal zoals begroot door Het Schouwspel zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde kosten voor hotelovernachtingen zullen worden afgewezen. Desgevraagd heeft [B.] ter zitting niet kunnen aangeven waarom er een noodzaak is voor het verblijven in een hotel gedurende de uitvoering van de werkzaamheden. Het Schouwspel schrijft alleen dat er rekening mee moet worden gehouden dat de sloopwerkzaamheden veel stof zullen veroorzaken en adviseert waardevolle spullen goed af te dekken of uit de kamer te verwijderen. Dat is echter onvoldoende om als aanvullende schadepost hotelovernachtingen toe te wijzen. De vordering zal dan ook worden toegewezen voor € 7.901,25. De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf 16 mei 2017, zijnde de datum waarop [gedaagde] in verzuim is geraakt na de ingebrekestelling van 24 april 2017.

4.30.De subsidiaire, meer subsidiaire en meer meer subsidiaire vorderingen ten aanzien van de open haard (III, V en VII) behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.

4.31.Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

De beslissing

De rechtbank

5.1.veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag van € 7.901,25 (zevenduizendnegenhonderdéén euro en vijfentwintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 16 mei 2017 tot de dag van volledige betaling,

5.2.compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2019.n