ECLI:NL:RBNHO:2023:2643

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9950131 \ CV EXPL 22-3650

Uitspraakdatum: 22 februari 2023

Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: [eiser sub 1] c.s.

gemachtigde: mr. J. Pieters

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: F.H. Bijlenga

Het procesverloop

1.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben bij dagvaarding van 3 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.Op 24 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser sub 1] c.s. bij brief van 13 januari 2023 nog stukken toegezonden.

De feiten

2.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben bij schriftelijke overeenkomst, door partijen getekend in maart 2021, van [gedaagde] en zijn echtgenote de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht voor een prijs van € 510.000,00. De eigendomsoverdracht heeft op 31 mei 2021 plaatsgevonden. De echtgenote van [gedaagde] is inmiddels overleden.

2.2.Voorafgaand aan de koop hebben [eiser sub 1] c.s. de woning in het bijzijn van hun makelaar bezichtigd. Bij die gelegenheid heeft de makelaar van [gedaagde] kenbaar gemaakt dat de ramen van de serre die aan de woning is gebouwd, lek waren. [gedaagde] en zijn echtgenote zijn niet bij de bezichtiging aanwezig geweest.

2.3.In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…) Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. (…)
artikel 20. Algemene ouderdomsclausule / garanties
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ouder is dan 25 jaar en is zich bewust van het feit dat hij/zij een oude(re) woning koopt. Dit betekent dat de eisen van de kwaliteit van de woning gesteld mogen worden uitdrukkelijk anders liggen dan bij nieuwe woningen. (…)
Gelet op de leeftijd van de woning kan de verkoper geen garantie meer geven m.b.t. fundering, muren, daken, vloeren, leidingen van gas, water, riolering, enzovoorts., tenzij verkoper in het door hem/haar ingevulde vragenformulier uitdrukkelijk de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd.

2.4.In juni 2021 hebben [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] per e-mail gemeld dat sprake is van verschillende gebreken aan de woning, zoals een lekkage in de schuur en een onveilige elektriciteitsbedrading. Ook hebben zij aangegeven dat de constructie van de serre niet sterk genoeg is om het gewicht van het serre dak te dragen. Hierna hebben (de gemachtigden van) partijen over en weer gecommuniceerd over de situatie.

2.5.Per e-mail d.d. 13 september 2021 hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de non-conformiteit van de serre en hem gesommeerd om binnen 14 dagen de aansprakelijkheid te bevestigen en aan te geven of hij bereid is om het constructieprobleem op deugdelijke wijze te zullen laten herstellen binnen een redelijke termijn. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid afgewezen.

2.6.Op 28 oktober 2021 heeft Setelkeur in opdracht van [eiser sub 1] c.s. de constructie van de serre van de woning gekeurd. In het rapport schrijft Setelkeur, voor zover hier relevant, het volgende:
(…)
Bij deze visuele inspectie is geen destructief onderzoek uitgevoerd er is geen specifieke (meet-) apparatuur gebruikt. (…) Deze rapportage beschrijft visueel de situatie ter plaatse (…)
Bij de aankoop van het huis zijn de volgende zaken geconstateerd. Er zijn drieramen van de serre lek verkleuring zichtbaar. De deuren zijn met latten opgevuld om deze passend te maken in het kozijn. (…) Schilderwerk vertoonde geen lekkage sporen. (…)
Bij het weghalen van de afdeklatten kwam aan het licht dat de draagbalk aan de gevel onvoldoende is bevestigd aan de gevel. Bij slagregens lekt de serre (…)
De serre is niet verankerd waardoor er bij wind en openstaande deuren het risico aanwezig is dat het dak van de serre kan worden opgetild door de wind. (…)
Draagbalken van de serre staan krom door de belasting van de glasplaten. (…) De draagbalk van viermeter tegen de muur is niet ondersteunde aangebracht er zijn afgezaagde hoeksteuntjes aangebracht welke te voorschijnkwamen doordat er lekkage is opgetreden.
In de draagbalk tegen de muur zijn vier houten liggende balken van vier meter aangebracht welke 80cm uit elkaar zijn aangebracht met daarin vier glasplaten vier meter lengte.
Door het gewicht van de glasplaten zijn de houten balken gaan doorbuigen met als gevolg dat de middelste balk ongeveer 2,5 cm doorbuigt. (…)
Schatting herstelkosten.
(…)
Totaal geschatte kosten exclusief BTW € 14.125,00

2.7.Er is geen constructie berekening van de serre aanwezig.

2.8.Op 18 juli 2022 hebben [eiser sub 1] c.s. de lekke ramen gedemonteerd van de serre. Uiteindelijk hebben [eiser sub 1] c.s. de gehele serre af laten breken.

De vordering

3.1.
[eiser sub 1] c.s. vorderen dat de kantonrechter:
primair
I. de tussen partijen in maart 2021 ondertekende koopoverkomst betrekking hebbende op de woning te [woonplaats] , aan [adres] gedeeltelijk vernietigt en [gedaagde] jegens [eiser sub 1] c.s. veroordeelt tot restitutie van de koopprijs over te gaan, gelijk aan de kosten van herstel, zijnde groot € 17.091,25, althans het door [eiser sub 1] c.s. geleden nadeel, gelijk aan voornoemd bedrag, opheft en [gedaagde] daartoe veroordeelt jegens [eiser sub 1] c.s.;
subsidiair
II. [gedaagde] wegens non-conformiteit veroordeelt aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen een bedrag van € 17.091,25, zijnde de schadevergoeding wegens kosten van herstel;
III. [gedaagde] veroordeelt jegens [eiser sub 1] c.s. te voldoen, de kosten van € 599,00 van de deskundige op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW;
IV. het toe te wijzen bedrag vermeerdert met de wettelijke rente primair vanaf 28 september 2021, subsidiair vanaf 3 juni 2022;
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.2.
[eiser sub 1] c.s. leggen primair aan de vordering ten grondslag dat sprake is van dwaling ex art. 6:228 lid 1 sub b BW. Tijdens de bezichtiging van de woning hebben [eiser sub 1] c.s. van de makelaar van [gedaagde] te horen gekregen dat alleen drie ramen die het dak van de serre vormen, lek waren en dat deze eenvoudig vervangen konden worden. Achteraf blijkt dat de serre constructief niet goed gebouwd is. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [eiser sub 1] c.s. de overeenkomst niet zijn aangegaan , althans niet op basis van dezelfde voorwaarden. Dan hadden [eiser sub 1] c.s. namelijk een lagere koopprijs bedongen.

3.3.Subsidiair beroepen [eiser sub 1] c.s. zich op artikel 6:228 lid 1 sub c BW (wederzijdse dwaling) nu partijen zijn uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat het enkel vervangen van drie ramen afdoende zou zijn om het probleem op te lossen. Nu blijkt dat de dakconstructie van de serre gebrekkig is, lekkage veroorzaakt en zelfs een onveilige situatie oplevert, hebben partijen daaromtrent gedwaald.
De overeenkomst tussen partijen moet dan ook gedeeltelijk worden vernietigd en [gedaagde] moet worden veroordeeld tot een gedeeltelijke restitutie van de koopprijs, te weten een bedrag van € 17.091,25, danwel moet het door [eiser sub 1] c.s. geleden nadeel worden opgeheven op grond van artikel 6:230 lid 2 BW, welk nadeel gelijk te stellen valt aan het bedrag van € 17.091,25.
Meer subsidiair stellen [eiser sub 1] c.s. dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW, nu de ondeugdelijke constructie op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiser sub 1] c.s. willen de verbintenis tot nakoming omzetten in een vervangende schadevergoeding van
€ 17.091,25. Tot slot vorderen [eiser sub 1] c.s. de kosten wegens het inschakelen van de deskundige ad € 599,00 op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW.

Het verweer

4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat het door [eiser sub 1] c.s. overgelegde rapport niet door een onafhankelijk en ter zake deskundige expert is opgemaakt. Verder is er geen sprake van non-conformiteit nu de gestelde (en betwiste) gebreken niet reeds bestonden ten tijde van de koop en levering. [gedaagde] heeft nimmer last gehad van de gestelde gebreken in de periode dat hij eigenaar was van de woning. [gedaagde] heeft niet zelf de serre verbouwd maar heeft deze werkzaamheden altijd uitbesteed aan vakmensen. De woning bezat ten tijde van de koop en levering van de woning aan [eiser sub 1] c.s. de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn waarvan de aanwezigheid niet betwijfeld hoefde te worden. Verder zijn de gestelde gebreken niet zo ernstig dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk zou zijn. Daarbij moet rekening gehouden worden met een zekere veroudering en enig (achterstallig) onderhoud van de woning (25 jaar) en de serre (15 jaar). Daarom is de ouderdomsclausule wel van toepassing. Gelet hierop komt [eiser sub 1] c.s. geen beroep toe op artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Er is ook geen sprake van dwaling omdat [gedaagde] nooit geconfronteerd is met onderhavige gebreken zodat hij hier geen mededeling over kon doen. Van schending van een mededelingsplicht is dus geen sprake. Daarbij komt nog dat [eiser sub 1] c.s. niet aan hun onderzoekplicht hebben voldaan terwijl die zwaarder weegt dan de mededelingsplicht van [gedaagde] omdat het gaat om een oudere woning. Tenslotte blijkt de serre al gesloopt te zijn door [eiser sub 1] c.s., waardoor de vorderingen tot vergoeding van schade en/of herstel moeten worden afgewezen. Er valt immers niets meer te herstellen.

De beoordeling

5.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben primair gesteld dat er sprake is van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW (mededelingsplicht) omdat na de koop is gebleken dat de serre constructief niet goed gebouwd was. Indien [eiser sub 1] c.s. dit bij aankoop hadden geweten, hadden zij de overeenkomst niet gesloten althans niet onder dezelfde voorwaarden. Ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is van dwaling hebben [eiser sub 1] c.s. gesteld dat [gedaagde] hen ten onrechte niet heeft ingelicht over de (ondermaatse) kwaliteit van constructie van de serre terwijl [gedaagde] dit wist nu hij de serre zelf heeft verbouwd. Subsidiair beroepen [eiser sub 1] c.s. zich op wederzijdse dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In beide gevallen van dwaling beroepen [eiser sub 1] c.s. zich op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs met het bedrag van de schade.

Artikel 6:228 lid 1 sub b en c BW luidt als volgt:
“1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

(…)

b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.”

5.3.Wil een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW slagen, dan dient in casu – onder meer – de situatie aan de orde te zijn dat [gedaagde] wist of behoorde te weten van de (vermeend) gebrekkige constructie van de serre. [gedaagde] heeft betwist op de hoogte te zijn van de (vermeend) gebrekkige constructie. Hij heeft de woning in 2001 gekocht en de (constructie van de) serre in 2002 laten maken door Aannemersbedrijf [aannemer 1] . In 2006 heeft Aannemer [aannemer 2] de dakconstructie aangepast. [gedaagde] had geen reden om aan de kundigheid van deze aannemers te twijfelen. Na de laatste vernieuwing heeft de serre tien stormen doorstaan, is nooit meer sprake geweest van lekkages of gekraak in de serre en heeft [gedaagde] met zijn gezin jarenlang gebruik gemaakt van de serre, aldus [gedaagde] .

5.4.Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser sub 1] c.s. afgezet tegen voormeld onderbouwd verweer van [gedaagde] , onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [gedaagde] wel op de hoogte was van de (vermeende) gebrekkige constructie van de serre. De kantonrechter houdt het er aldus voor dat [gedaagde] niet wist noch behoorde te weten van de door [eiser sub 1] gestelde gebrekkige constructie van de serre, zodat geen sprake kan zijn van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW.

5.5.Het beroep op wederzijdse dwaling kan evenmin slagen, nu voor [gedaagde] niet kenbaar was dat de omstandigheid waaromtrent werd gedwaald voor [eiser sub 1] c.s. van essentieel belang was. Niet is gebleken dat [eiser sub 1] c.s. de woning vooral hebben gekocht voor de serre. Zij hebben ervoor gekozen om vóór de koop geen bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten en hebben daarmee het risico genomen dat zich na de koop gebreken zouden openbaren, terwijl de serre ongeveer 15 jaar oud was en zij op de hoogte waren gesteld van het feit dat de serre drie (lucht)lekke ramen had. Het betoog van [eiser sub 1] c.s. dat het gebrek aan de serre bij een bouwkundige inspectie ook niet aan het licht gekomen zou zijn omdat dit gebrek zich pas heeft geopenbaard na breek- en zaagwerkzaamheden, leidt niet tot een ander oordeel. Uit het rapport van Setelkeur blijkt immers dat de rapporteur (ook) geen destructief onderzoek heeft gedaan terwijl daar wel, zoals [eiser sub 1] c.s. stellen, gebreken uit naar voren zijn gekomen. In het rapport wordt onder andere genoemd dat de draagbalken krom staan en doorgebogen zijn door de zwaarte van de ruiten op het dak van de serre.

5.6.De kantonrechter is tenslotte van oordeel dat voor zover al sprake zou zijn van dwaling, deze in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. komt. Zoals gezegd hebben zij geen bouwkundig onderzoek laten doen, terwijl daartoe gelet op de mededelingen over de ramen, wel aanleiding bestond. Ruiten raken immers niet zomaar lek. Verder bevat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule, hetgeen ook reden kan zijn om zelf nader onderzoek te doen. Dat [eiser sub 1] c.s. dat hebben nagelaten, staat dan ook aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg.

5.7.De conclusie is dat het beroep op dwaling niet kan slagen.

5.8.Subsidiair hebben [eiser sub 1] c.s. gesteld dat sprake is van non-conformiteit en vorderen zij op grond daarvan vervangende schadevergoeding. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De stelplicht en de bewijslast hiervan rusten conform de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Rechtsvordering op [eiser sub 1] c.s. die zich immers beroepen op de rechtsgevolgen van de door hen gestelde non-conformiteit. Zij hebben hiertoe aangevoerd dat de serre constructief zo slecht was gebouwd dat zij de serre hebben moeten slopen en ter onderbouwing hiervan verwezen naar het rapport van Setelkeur en naar hetgeen de aannemer die de serre heeft afgebroken, heeft geconstateerd. [gedaagde] heeft weersproken dat sprake is van non-conformiteit.

5.9.
[eiser sub 1] c.s. hebben aan de hand van het rapport van Setelkeur gemotiveerd gesteld en onderbouwd welke gebreken aan de serre zijn geconstateerd. Voorshands gaat de kantonrechter er daarom vanuit dat de serre gebrekkig was. [gedaagde] heeft de inhoud van het rapport betwist en vast staat dat de serre meerdere stormen heeft overleefd. Bovendien hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] niet de mogelijkheid gegeven om bij het onderzoek aanwezig te zijn. Gelet hierop moet [gedaagde] nog in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen het voorshands door [eiser sub 1] c.s. geleverde bewijs dat de serre gebrekkig was. Omdat de serre inmiddels is afgebroken, waardoor een tegenonderzoek niet meer mogelijk is (hetgeen voor risico van [eiser sub 1] c.s. moet blijven) zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld een second opinion op basis van het rapport van Setelkeur en naar aanleiding van de bevindingen van de aannemer die de serre heeft afgebroken, in het geding te brengen. Daarvoor krijgt [gedaagde] vier weken de tijd, waarbij [gedaagde] desgevraagd nog een uitstel van nog eens vier weken zal worden gegund. [eiser sub 1] c.s. zullen de gelegenheid krijgen om bij akte op de second opinion te reageren.

5.10.De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

De beslissing

De kantonrechter:

6.1.laat [gedaagde] toe tot (tegen)bewijs tegen het voorshands door [eiser sub 1] c.s. geleverde bewijs dat de serre gebrekkig was, door middel van het laten uitvoeren van een second opinion naar aanleiding van het rapport van Setelkeur en de bevindingen van de aannemer die de serre heeft afgebroken;

6.2.bepaalt dat bewijslevering door middel van het overleggen van een second opinion rapport plaatsvindt vóór of uiterlijk op de rolzitting van 22 maart 2023 te 10:00 uur;

6.3.houdt verder iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter