ECLI:NL:RBNHO:2024:3

Uitspraak

RECHTBANK
NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10593404 \ CV EXPL 23-4191

Vonnis van 3 januari 2024

in de zaak van

[eiser]
,

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. M.C. Jonkman,

tegen

de stichting

STICHTING PRÉ WONEN,

te Haarlem,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 19 juni 2023 met 3 producties

– de conclusie van antwoord van 5 juli 2023 met 4 producties

– het tussenvonnis van 16 augustus 2023

– de brief van 24 november 2023 van de kant van Pré Wonen met producties 5 tot en met 8

– de brief van 27 november 2023 van de kant van [eiser] met aanvullende producties 1 tot en met 14

– de brief van 27 november 2023 van de kant van [eiser] met aanvullende productie 15

– de pleitnota van de kant van [eiser]

– de mondelinge behandeling van 7 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De zaak in het kort

2.1.Huurder heeft de vordering omtrent de redelijkheid van een renovatievoorstel te laat ingesteld. De vordering ex artikel 7:220 lid 3 BW wordt daarom afgewezen en de kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling van de redelijkheid van het renovatievoorstel.

De feiten

3.1.Pré Wonen is eigenaar van 156 woningen (waarvan 150 verhuurd/bewoond) in zes portiekflats in de [wijk] in [plaats] gelegen aan de [straat 1], [straat 2], [straat 3], [straat 4], [straat 5] en [straat 6] (hierna: het complex).

3.2.
[eiser] huurt een woning in het complex, plaatselijk bekend [straat 1] [nummer] te [plaats].

3.3.In verband met voorgenomen renovatie heeft Pré Wonen een voorstel aan de huurders van het complex gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Het plan voor de renovatie is opgenomen in het informatieboekje ‘Sociaal Project Plan [wijk] [plaats]’ van maart 2023 (hierna: het informatieboekje).

3.4.Op pagina 20 van het informatieboekje staat (onderstreping kantonrechter):

Wanneer er 70% instemming is stellen wij de bewoners hiervan op de hoogte met een brief. Vanaf het moment dat u die brief heeft ontvangen start de bezwaartermijn van 8 weken.
Dit betekent dat een huurder die niet heeft ingestemd met het plan binnen deze 8 weken bezwaar kan maken. Dat moet via een procedure bij de kantonrechter
. (…).

3.5.In de (ongedateerde) brief van Pré Wonen met de schriftelijke kennisgeving dat meer dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, staat (onderstreping kantonrechter):

Meer dan 70% van de bewoners van de [wijk] heeft ingestemd met het project voorstel
. (…)

(…)

Bezwaartermijn

Vanaf het moment dat er draagvlak is gehaald
kunnen bewoners die het niet eens zijn met de plannen aan de rechter vragen het voorstel te beoordelen
. Dit heet de bezwaartermijn en duurt 8 weken.
De bezwaartermijn loopt vanaf vrijdag 21 april tot en met vrijdag 16 juni
. (…)

Beslist de rechter dat het verbetervoorstel van Pré Wonen redelijk is? Dan moet u de verbeterwerkzaamheden aan de woning toestaan. Vindt de rechter het plan niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde verbeterwerkzaamheden in deze vorm niet toe te staan. Als de bezwaartermijn is verstreken moet iedereen meewerken aan het plan, ook als u tegen het project gestemd heeft.
De bezwaartermijn loopt vanaf vrijdag 21 april tot en met vrijdag 16 juni 2023
.

(…)

3.6.
[eiser] heeft op 15 juni 2023 een e-mail aan Pré Wonen gestuurd met vijf bijlagen. Eén daarvan betreft de brief waarin hij bezwaar maakt tegen het renovatievoorstel. In de brief heeft hij geschreven: Ik stel een pro forma bezwaar in tegen het besluit van de renovatie plannen aangekondigd op 21-4-2023.

3.7.Eén van de andere bijlagen bij de e-mail van 15 juli 2023 is de brief van Pré Wonen waarin zij haar huurders informeert dat meer dan 70% met het renovatie voorstel heeft ingestemd. [eiser] heeft deze bijlage de titel: brief 70 procent pre wonen 21 april 2023.pdf gegeven. Op de brief heeft [eiser] geschreven: 21-4-2023 in de brievenbus.

3.8.Pré Wonen heeft [eiser] er op gewezen dat hij een dagvaarding moet indienen bij de kantonrechter.

3.9.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 19 juni 2023 een vordering als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW ingesteld.

Het geschil

4.1.
[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: het renovatievoorstel van Pre Wonen op redelijkheid te toetsen en te oordelen dat het voorstel gezien het hierboven gestelde niet redelijk is en geen doorgang kan vinden;

subsidiair: voor zover de kantonrechter oordeelt dat het voorstel niet redelijk is maar wel doorgang kan vinden, Pre Wonen – gezien de duur van de renovatie – te veroordelen tot het betalen aan [eiser] van een volledige verhuisvergoeding van € 7.156,00 binnen twee weken na het te wijzen vonnis;

primair en subsidiair: Pre Wonen te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2.Pré Wonen voert verweer. Pré Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De beoordeling

Vordering tijdig ingesteld?

5.1.Het voornaamste verweer van Pré Wonen is dat [eiser] zijn vordering niet tijdig heeft ingediend. Dit zal daarom als eerste behandeld worden.

5.2.
[eiser] heeft gesteld dat hij de brief van Pré Wonen op 22 april 2023 heeft ontvangen. Dat is echter niet in lijn met zijn stelling daarvoor dat hij de brief op of omstreeks 21 april 2023 heeft ontvangen. Ook strookt de stelling niet met de aantekening van [eiser] op de brief: 21-4-2023 in de brievenbus en de titel die hij de brief als bijlage heeft gegeven (zie r.o. 3.7). Daarnaast heeft hij in de eerste zin van zijn bezwaarbrief geschreven (onderstreping kantonrechter): Ik stel pro forma bezwaar in tegen het besluit van de renovatieplannen aangekondigd op 21-4-2023. (r.o. 3.6). Bovendien heeft de gemachtigde van Pré Wonen op de mondelinge behandeling toegelicht dat medewerkers van Pré Wonen de brief met het voorstel in het informatieboekje op 21 april 2023 bij de huurders hebben bezorgd. Volgens Pré Wonen was dit op een vrijdag, want de medewerkers werken niet in het weekend. Gelet op de overgelegde stukken en het gemotiveerde verweer heeft [eiser] onvoldoende gesteld en staat vast dat hij de brief van Pré Wonen op vrijdag 21 april 2023 heeft ontvangen.

5.3.Uit het vorenstaande volgt dat de bezwaartermijn op 16 juni 2023 afliep. Omdat de dagvaarding pas op 19 juni 2023 is uitgebracht, heeft [eiser] zijn vordering omtrent de redelijkheid van het voorstel niet binnen de wettelijke termijn ingesteld. Alleen daarom al zal de vordering van [eiser] worden afgewezen. Het verweer van Pré Wonen slaagt dus.

5.4.Het argument dat voor [eiser] niet duidelijk was in welke fase de procedure was, en hoe de wettelijke verplichtingen luiden, maakt dat niet anders. Gebleken is dat het [eiser] voldoende duidelijk moet zijn geweest dat de brief van Pré Wonen een schriftelijke kennisgeving was waarmee het begin van de achtwekentermijn werd gemarkeerd. Pré Wonen noemt in haar brief de bezwaartermijn met begin- en einddatum ook tot twee keer toe (r.o. 3.5). Van ‘op het verkeerde been zetten’ van [eiser] door in de brief te vermelden dat bezwaar aangetekend kan worden, is dan ook geen sprake. Pré Wonen heeft in het informatieboekje vermeld dat een huurder bezwaar kan maken en dat hij dat via de kantonrechter moet doen (r.o. 3.4). In de brief van Pré Wonen is herhaald dat aan de rechter kan worden gevraagd het voorstel te beoordelen. Los van het feit dat iedere burger geacht wordt de wet te kennen, is dus niet gebleken dat Pré Wonen onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt aan niet rechtskundig onderlegde huurders.

Heeft 70% of meer van de huurders ingestemd?

5.5.
[eiser] betwist bij gebrek aan wetenschap dat 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd, zodat geen sprake is van een voorstel dat wordt vermoed redelijk te zijn als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Dit blijkt volgens hem uit de tellingen van tegenstemmen die hij in 2023 zelf heeft gedaan. Hij heeft hiertoe foto’s overgelegd van handtekeningen van bewoners van vierenzestig woningen. Pré Wonen heeft daartegen aangevoerd dat zij de formulieren heeft laten tellen door een notaris en het percentage stemmen in een notariële akte heeft laten vastleggen. Uit de akte blijkt dat 75,3% van de huurders heeft ingestemd zodat de grens van 70% als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW ruimschoots gehaald, aldus Pré Wonen.

Uit het door Pré Wonen ingebrachte afschrift van de notariële akte volgt dat de notaris de formulieren heeft onderzocht, gecontroleerd en vergeleken met de informatie op een overzicht van de woningen en de huurders en heeft vastgesteld dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel tot renovatie. Omdat een notariële akte een authentieke akte is die dwingend bewijs oplevert van hetgeen de notaris over zijn waarnemingen en verrichtingen heeft verklaard (art. 156 Rv in samenhang met art. 157 lid 1 Rv), is de kantonrechter gehouden de inhoud van de notariële akte als waar aan te nemen (art. 151 Rv). Dat betekent dat als waar aangenomen moet worden dat de notaris heeft geconstateerd dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel tot renovatie.

Het staat [eiser] vrij om tegenbewijs te leveren, maar de handtekeningenactie met vierenzestig tegenstemmen is onvoldoende om de dwingende bewijskracht van de waarnemingen of verrichtingen van de notaris te ontzenuwen.

5.7.Een en ander leidt tot de conclusie dat het renovatie voorstel van Pré Wonen op grond van artikel 7:220 lid 3 BW geacht wordt redelijk te zijn.

Schriftelijk voorstel

5.8.Het argument van [eiser] dat het voorstel niet voldoet aan het vereiste van artikel 7:220 lid 2 BW dat het schriftelijk moet zijn, volgt de kantonrechter evenmin. Vast staat immers dat Pré Wonen het voorstel in een brief met het informatieboekje aan de huurders heeft voorgelegd. Voor zover [eiser] heeft betoogd dat huurders de brief en het informatieboekje niet hebben ontvangen, althans dat Pré Wonen dat niet kan bewijzen – en voor zover dit al van belang zou kunnen zijn voor de vraag of het voorstel schriftelijk is gedaan -, blijkt uit de notariële akte het tegendeel. De notaris heeft namelijk vastgesteld dat honderd tweeëntwintig huurders de formulieren hebben teruggestuurd. Deze huurders moeten daarom het schriftelijk voorstel met het formulier wel hebben ontvangen.

Gebrekkige procedure / geen inspraak?

[eiser] stelt dat geen gelegenheid is geboden door Pré Wonen om gezamenlijk met de huurders tot een plan te komen. Initiatieven van huurders zijn door Pré Wonen afgewezen en individuele klachten werden niet behandeld. Er was weliswaar een klankbordgroep, maar dit was geen goede manier van participatie, aldus [eiser].

Pré Wonen betwist dat geen sprake is geweest van een reële inspraak procedure bij de totstandkoming van het plan. Ook voert zij aan dat de stelling van [eiser] ziet op (het uitvoering geven aan) de Overlegwet en niet ziet op de redelijkheid van het voorstel.

5.10.Voor zover het participatieproces al onderdeel kan zijn van de beoordeling van de redelijkheid van het renovatie voorstel, stelt de kantonrechter voorop dat hij niet aan de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel toekomt, omdat [eiser] niet binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van Pré Wonen, een beslissing van de rechter heeft gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Problemen met schimmel en vocht niet aangepakt?

5.11.
[eiser] stelt dat het renovatie voorstel niet voorziet in de schimmel en vochtproblematiek in het complex, die per woning verschilt. Pré Wonen betwist dit en voert aan dat [eiser] dit niet (voldoende) heeft onderbouwd. Voor zover al sprake is van een gebrek en een huurder dit bij haar meldt, wordt dat probleem ook opgepakt. Aldus Pré Wonen. Zij voert daarnaast aan dat de renovatie zal leiden tot betere isolatie en ventilatie van de woningen en tot een gezond binnenklimaat. Hoewel dat niet in het informatieboekje staat, heeft zij toegelicht dat Pré Wonen voorafgaand aan de uitvoering van de renovatie bij elke woning langs gaat en als dat nodig blijkt, er zaken zullen worden hersteld.

5.12.De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor in r.o. 5.10 is overwogen en dat aan de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel, en in dat kader aan de stelling van [eiser] over de vochtproblematiek, niet wordt toegekomen.

Berekening besparing door zonnepanelen niet inzichtelijk/juist?

5.13.Voor de stelling van [eiser] over de besparingen door het plaatsen van zonnepanelen geldt hetzelfde als hiervoor. Afgezien van het feit dat Pré Wonen de stelling heeft betwist, komt de kantonrechter niet aan de beoordeling daarvan toe. Voor zover de zolders in de complexen al onderdeel van het gehuurde zijn, geldt hetzelfde voor de stelling van [eiser] dat het voorstel niet voorziet in de zolders.

Verhuiskostenvergoeding

5.14.Ten slotte stelt [eiser] dat de in het voorstel begrepen vergoeding van € 500,00 onredelijk is gezien de lange duur van de renovatie. Volgens hem dient de wettelijke bijdrage in de verhuiskosten te worden toegekend van € 7.156,00. Pré Wonen heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens haar is geen sprake van een situatie waarin renovatiewerkzaamheden [eiser] noodzaken om te verhuizen en kan de duur van de werkzaamheden geen grond geven voor aanspraak op de wettelijke verhuisvergoeding. Daarnaast stelt Pré Wonen aan alle huurders een ingerichte gestoffeerde wisselwoning/logeerwoning ter beschikking, waardoor zij voorziet in een redelijke en passende voorziening voor huurders om verhuiskosten te voorkomen. Ook vanwege dat feit kan [eiser] volgens haar geen aanspraak maken op de wettelijke verhuisvergoeding.

5.15.Ook voor deze stelling geldt dat de kantonrechter niet aan de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel toekomst (r.o. 5.10). Voor zover hij daar wel aan zou zijn toegekomen, sluit hij op voorhand niet uit dat het verweer van Pré Wonen zou slagen. De Hoge Raad heeft immers uitgemaakt dat als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning beschikbaar stelt, de huurder geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuisvergoeding (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493).

Proceskosten

5.16.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Pré Wonen als volgt vastgesteld:

– salaris gemachtigde

€

528,00

(2,00 punten × € 264,00)

Totaal

€

528,00

5.17.De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De beslissing

De kantonrechter

6.1.wijst de vorderingen van [eiser] af,

6.2.veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Pré Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 528,00,

6.3.veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde,

6.4.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024 in het bijzijn van de griffier.

De griffier De kantonrechter

1621