ECLI:NL:RBNHO:2024:611

Uitspraak

RECHTBANK
NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10370317 \ CV EXPL 23-1282

Vonnis van 10 januari 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] HOLDING B.V.,

te [plaats 1],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. B.M.C.M. Hiddes,

tegen

[bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [betrokkene 1],

te [plaats 2],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: de bewindvoerder

gemachtigde: mr. M. Stokvis.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 28 juni 2023;

– het bericht van 20 november 2023 met producties van [eiser];

– het bericht van 20 november 2023 met producties van de bewindvoerder;
– de mondelinge behandeling van 30 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
– de akte verandering van eis van de bewindvoerder, ter zitting genomen;

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

Feiten

2.1. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) huurt sinds september 2015 een kamer met een eigen keuken en douche en een gedeeld toilet, gelegen aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Onder het gehuurde bevindt zich een bakkerij.

2.2.In 2017 heeft de kantonrechter te Haarlem bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [betrokkene 1] wegens diens geestelijke of lichamelijke toestand. Daarbij is [bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder. Sinds juni 2018 staat [betrokkene 1] onder begeleiding van RIBW K/AM.

2.3.In mei 2020 is [eiser] eigenaar geworden van het pand waarin het gehuurde is gelegen. [eiser] heeft daarmee het huurcontract overgenomen van de vorige eigenaar.

2.4.In een e-mail van 30 juni 2020 heeft [eiser] de persoonlijk begeleider van [betrokkene 1] aangeschreven in verband met een sterke rook-/wietgeur uit het gehuurde. [eiser] wijst erop dat het strikt verboden is om te roken in de woning. De persoonlijk begeleider van [betrokkene 1] antwoordt op deze e-mail dat [betrokkene 1] niet rookt en geen overlast veroorzaakt.

2.5.Vervolgens hebben (de gemachtigden van) [eiser] en [betrokkene 1], althans zijn bewindvoerder, uitgebreid gecorrespondeerd over de gestelde overlast. Naast voortdurende geuroverlast veroorzaakt [betrokkene 1] volgens [eiser] ook waterschade en weigert [betrokkene 1] mee te werken aan noodzakelijke werkzaamheden aan het gehuurde.

2.6.Op 14 februari 2023 heeft [eiser] door Olfasense B.V. een geurwaarneming laten uitvoeren. In het rapport staat het volgende:
– In de gang op de begane grond werd geen wiet-achtige geur opgemerkt. De geur van zware shag was overheersend;
– Op de 1e etage in het trappenhuis werd een lichte wiet-achtige geur opgemerkt. De beoordeling hiervoor was: zwak waarneembaar.
– Op de 2e etage in het trappenhuis werd een lichte wiet-achtige geur opgemerkt. De beoordeling hiervoor was: zwak waarneembaar.
– In de woning op de 2e etage werd een lichte wiet-achtige geur opgemerkt. De beoordeling hiervoor was: zwak waarneembaar.
– In de woning op de 2e etage, in het washok werd een wiet-achtige geur opgemerkt. De beoordeling hiervoor was: duidelijk tot sterk waarneembaar.
Geconcludeerd kan worden dat er inderdaad een wiet-achtige geur te herkennen is in de woning.

2.7.Per brief van 16 februari 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [betrokkene 1] gesommeerd om de overlast binnen een termijn van zeven dagen te beëindigen, met daarin de aankondiging dat [eiser] [betrokkene 1] in rechte zal betrekken als de overlast niet wordt beëindigd.

2.8.Per e-mail van 17 februari 2023 heeft de gemachtigde van [betrokkene 1] aan de gemachtigde van [eiser] gemeld dat de afvoer van het keukenblok was gescheurd, dat door hem noodvoorzieningen waren getroffen en dat hij als gevolg van de scheur geen gebruik van de spoelbak kon maken.

2.9.Op 1 maart 2023 is de afvoer gerepareerd. Omdat daarmee het probleem niet bleek te zijn opgelost, zijn op 29 en 30 maart 2023 aanvullende zijn werkzaamheden uitgevoerd aan het keukenblok, waarbij een kraan is vervangen en de afvoer is ontstopt.

2.10.Per e-mail van 24 april 2023 heeft de gemachtigde van [betrokkene 1] [eiser] verzocht en gesommeerd het keukenblok te vervangen althans te herstellen omdat volgens de gemachtigde van [betrokkene 1] bij de werkzaamheden het keukenblok is beschadigd.

De vordering en de tegenvordering

3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [eiser] en [betrokkene 1] ontbindt en de bewindvoerder veroordeelt om het gehuurde te ontruimen. Ook dient de bewindvoerder € 75,00 aan [eiser] te betalen.

3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [betrokkene 1] zich niet als een goed huurder gedraagt door structureel ernstige overlast te veroorzaken. Volgens [eiser] veroorzaakt [betrokkene 1] dagelijks stankoverlast aan zijn medeburen door het roken van cannabis. Ook heeft [betrokkene 1] geen actie ondernomen bij wateroverlast vanuit het gehuurde waardoor de ondergelegen bakkerij schade heeft geleden. Verder laat [betrokkene 1] volgens [eiser] de gezamenlijke toiletruimte onhygiënisch achter, waardoor hij zijn medehuurder benadeelt. Ook weigert [betrokkene 1] zijn medewerking aan onderzoek naar de lekkages en renovatie van de woning. Door in het gehuurde te roken en verdovende middelen voorhanden te hebben handelt [betrokkene 1] bovendien in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, aldus [eiser].

3.3.Volgens [eiser] rechtvaardigen deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De gevorderde € 75,00 heeft betrekking op de sleutel die [betrokkene 1] op grond van het huurcontract moet retourneren.

3.4. De bewindvoerder voert verweer tegen de vordering. Zij betwist dat [betrokkene 1] overlast veroorzaakt. In elk geval is de overlast niet zodanig dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

3.5.De bewindvoerder vordert bij wijze van (voorwaardelijke) tegenvordering – samengevat – dat [eiser] wordt veroordeeld het keukenblok in het gehuurde te vervangen door een nieuw keukenblok, althans om het keukenblok zodanig te herstellen dat het voldoet aan de in redelijkheid daaraan te stellen eisen. De vordering is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval [eiser] niet aan de sommatie van 24 april 2023 voldoet om het keukenblok te vervangen.

3.6.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De beoordeling

de vordering

4.1.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van tekortkomingen van [betrokkene 1] in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de gestelde tekortkomingen hieronder bespreken.
stankoverlast

4.2.
[eiser] stelt in de eerste plaats dat [betrokkene 1] dagelijks ernstige stankoverlast aan zijn buren bezorgt door het roken van wiet.

4.3.De kantonrechter stelt voorop dat het dagelijks veroorzaken van stankoverlast ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De kantonrechter is echter van oordeel dat niet is vast komen te staan dat [betrokkene 1] zich schuldig maakt aan het veroorzaken van stankoverlast. De kantonrechter licht dat hieronder toe.

4.4.
[eiser] heeft ter onderbouwing van haar stelling diverse verklaringen overgelegd waaruit de overlast moet blijken. Zo bevindt zich bij de dagvaarding verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] die beiden in het pand woonden/hebben gewoond waar het gehuurde zich bevindt. In die staat dat zij last hebben (gehad) van rook en wietgeuren die uit het gehuurde komen. Later heeft [eiser] nog een verklaring in geding gebracht, ondertekend door [betrokkene 4], waarin staat dat de overlast nog onverkort voortduurt. Verder bevinden zich in het dossier verklaringen van [betrokkene 5] (Bouwbedrijf [bedrijf]) en loodgieter [betrokkene 6]. Daarin staat dat zij, althans hun medewerkers, bij werkzaamheden aan het pand (veel) last hebben ondervonden van een wietlucht, afkomstig van het appartement op de eerste verdieping. Ten slotte wijst [eiser] op de uitkomst van het onderzoek dat door Olfasense B.V. op 14 februari 2023 in het pand is uitgevoerd.

4.5.Tegenover de hiervoor genoemde verklaringen staan echter verklaringen van [betrokkene 7], de persoonlijk begeleider van [betrokkene 1] en, [betrokkene 8], die [betrokkene 1] tot half december 2021 ook heeft begeleid. Uit beide verklaringen komt naar voren dat [betrokkene 1] niet rookt en dat tijdens de vele huisbezoeken ([betrokkene 7] wekelijks) die zij aan [betrokkene 1] hebben gebracht nooit een wietlucht in het gehuurde hebben geroken. Ook ter zitting heeft [betrokkene 1] nadrukkelijk verklaard dat hij niet rookt, maar op medisch voorschrift CBD-olie gebruikt door middel van een vaporizer. Dit laatste wordt ook bevestigd door een verklaring van zijn huisarts van 28 september 2021. Volgens de bewindvoerder is dit gebruik van CBD-Olie geurloos en komt er geen (vervuilende) rook aan te pas omdat er niets wordt verbrand, maar slechts verdampt. Een eventuele wietlucht kan dan ook niet veroorzaakt worden door het gebruik hiervan. Bovendien gebruikt [betrokkene 1] de vaporizer al sinds eind 2015/begin 2016, terwijl er tot 2020 nooit klachten over stank zijn geweest.

4.6.Ook het in opdracht van [eiser] uitgevoerde onderzoek door Olfasense B.V. biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat [betrokkene 1] een wietgeur veroorzaakt. De enige plek waarop Olfasense B.V. op 14 februari 2023 een duidelijk tot sterk waarneembare “wiet-achtige” geur heeft opgemerkt is in het washok op de tweede etage. [betrokkene 1] woont echter niet op de tweede etage, maar in de voorkamer op de eerste etage. Op die etage wordt slechts een “lichte wiet-achtige” geur geroken, die wordt beoordeeld als “zwak waarneembaar”. Op de begane wordt door Olfasense B.V. geen wiet(achtige) geur geroken, maar is de geur van zware shag overheersend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat die niet door [betrokkene 1] wordt veroorzaakt. Dat de geur vanuit het gehuurde zich vooral zou concentreren in het washok op de tweede etage is onvoldoende aannemelijk geworden. De bewindvoerder heeft aan de hand van de tekeningen in het dossier ook betwist dat het washok zich precies boven het gehuurde bevindt.

4.7.Voor zover in het pand sprake is van een wietlucht, is onvoldoende aangetoond dat [betrokkene 1] daarvoor verantwoordelijk is. Evenmin is voldoende gebleken dat [betrokkene 1] zich schuldig maakt aan overtreding van de door [eiser] genoemde artikelen 11.20 van de huurovereenkomst en 13.3 van de algemene bepalingen. In die bepalingen staat (samengevat) dat in de woning niet mag worden gerookt en dat het de huurder niet is toegestaan hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. Daarvan is geen sprake. Slechts staat vast dat [betrokkene 1] CBD olie gebruikt door middel van vaporizer. CBD olie is gewoon verkrijgbaar bij de drogist. Het gebruik daarvan door middel van een vaporizer is geen roken en betreft evenmin een activiteit die in strijd is met de Opiumwet.

wateroverlast en weigering om mee te werken aan noodzakelijke werkzaamheden

4.8.Het tweede verwijt dat [eiser] [betrokkene 1] maakt is dat hij wateroverlast veroorzaakt althans niet wil meewerken aan het opsporen van de oorzaak daarvan. Volgens [eiser] is in maart 2021 een grote lekkage in het gehuurde ontstaan, die doortrok naar de onderliggende bakkerij. Volgens [eiser] heeft [betrokkene 1] daar geen melding van gemaakt en was hij tijdens de lekkage onbereikbaar. Ook in december 2021 en februari 2023 is er volgens [eiser] als gevolg van een lekkage uit het gehuurde wateroverlast ontstaan in de ondergelegen bakkerij. Ook toen hield [betrokkene 1] zich volgens [eiser] onbereikbaar. [eiser] stelt dat [betrokkene 1] met zijn handelen te kort schiet in zijn verplichtingen zich als een goed huurder te gedragen.

4.9.De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [betrokkene 1] lekkages heeft veroorzaakt of (stelselmatig) weigert om onderzoek naar de lekkages te laten verrichten.

4.10.Ten aanzien van de lekkage in maart 2021 geldt dat niet is gebleken dat [betrokkene 1] van die lekkage op de hoogte was, zodat ook niet van [betrokkene 1] kon worden verwacht dat hij hiervan melding zou maken. Uit het dossier blijkt dat de gemachtigde van [betrokkene 1] op 11 maart 2021 een brief ontving van de gemachtigde van [eiser] waarin melding werd gemaakt van die lekkage. De gemachtigde van [betrokkene 1] heeft vervolgens per brief van 12 maart 2021 laten weten dat [betrokkene 1] niets van die lekkage afwist en dat het in zijn woning niet had gelekt en zich ook geen overstroming had plaatsgevonden. Vervolgens heeft [eiser] aangegeven de woning van [betrokkene 1] door een loodgieter te willen laten inspecteren. Dat onderzoek heeft op 30 maart 2021 plaatsgevonden. Uit het verslag van de loodgieter komt slechts het vermoeden naar voren dat zich een calamiteit in het gehuurde heeft voorgedaan, maar niet dat [betrokkene 1] hiervan op de hoogte was.

4.11.Ook ten aanzien van de lekkage van december 2021 kan niet worden gezegd dat [betrokkene 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. [eiser] verwijt [betrokkene 1] dat hij op 7 december 2021 de loodgieter geen toegang heeft gegeven tot het gehuurde. De bewindvoerder heeft echter betwist dat [betrokkene 1] op de hoogte was van een bezoek van de loodgieter op 7 december 2021. Zij heeft onder verwijzing naar een e-mail van 6 december 2021 van [betrokkene 1] aan zijn gemachtigde, bewindvoerder en begeleider betoogd dat die ochtend al iemand was langsgekomen in verband met de lekkage en dat [betrokkene 1] deze persoon te woord heeft gestaan en de gelegenheid heeft geboden de oorzaak te onderzoeken. Vervolgens ontving de gemachtigde van [betrokkene 1] op 7 december 2021 een e-mail van de gemachtigde van [eiser] waarin stond dat [betrokkene 1] niet had meegewerkt aan een bezoek van de deskundige om het probleem op te lossen. Op dezelfde dag heeft de gemachtigde van [betrokkene 1] geantwoord: “Wat de lekkage betreft: cliënt heeft de loodgieter wel degelijk de gelegenheid gegeven om de oorzaak van de lekkage te onderzoeken, maar dat vond de loodgieter niet nodig. Als de loodgieter alsnog een onderzoek wil instellen, dan kan hij daarvoor een afspraak maken. Mevrouw [betrokkene 8] of de heer [betrokkene 7] al aanwezig zijn. Overigens heeft cliënt niets van een lekkage gemerkt. In zijn woning heeft het niet gelekt.” Hieruit volgt voldoende dat [betrokkene 1] wel degelijk bereid was om mee te werken aan onderzoek naar de lekkage. Niet is gebleken dat [eiser] nadien nog onderzoek naar de lekkage heeft willen laten uitvoeren, zodat ook van weigering door [betrokkene 1] geen sprake kan zijn.

4.12.Ten aanzien van de lekkage in februari 2023 geldt eveneens dat niet is komen vast te staan dat [betrokkene 1] [eiser] heeft belemmerd in het uitvoeren van onderzoek of herstelwerkzaamheden. De enkele verklaring van een medehuurder dat [betrokkene 1] thuis was op het moment dat [eiser] contact probeerde te leggen met [betrokkene 1] is onvoldoende om tot deze conclusie te komen. Daarbij heeft de bewindvoerder verklaard dat [betrokkene 1] niets afweet van een poging van [eiser] om contact met hem te krijgen. Dat [betrokkene 1] ter zake te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder staat dan ook geenszins vast.

4.13.
[eiser] verwijt [betrokkene 1] verder dat hij ook anderszins niet heeft meegewerkt aan noodzakelijke werkzaamheden. Zo heeft [betrokkene 1] niet meegewerkt aan het laten oliën van de vloer, het plaatsen van een nieuwe cv-ketel en het verhelpen van een storing aan die ketel in oktober 2022.

De bewindvoerder heeft in dit verband terecht opgemerkt dat het oliën van de vloer niet als een dringende werkzaamheid kwalificeert, zodat het niet meewerken daaraan door [betrokkene 1] als zodanig niet als een tekortkoming kan worden aangemerkt. De bewindvoerder heeft bovendien betwist dat die werkzaamheid vooraf was aangekondigd. Evenmin staat vast dat [eiser] heeft aangekondigd dat een nieuwe cv-ketel zou worden geplaatst en dat daarvoor de aanwezigheid van [betrokkene 1] noodzakelijk was. Aangezien dat de cv-ketel niet in maar buiten het gehuurde is geplaatst, is het ook de vraag waaraan [betrokkene 1] op de betreffende dag zijn medewerking had moeten verlenen. Dat [betrokkene 1] vervolgens in oktober 2022 niet heeft meegewerkt aan het verhelpen van de storing aan de ketel is door de bewindvoerder betwist. Volgens de bewindvoerder is het best mogelijk dat [betrokkene 1] op dat moment niet thuis was. Uit de verklaring van de loodgieter die [eiser] heeft overgelegd blijkt overigens ook niet [betrokkene 1] hem de toegang heeft geweigerd. Ook ten aanzien hiervan geldt dat van een tekortkoming door [betrokkene 1] niet is gebleken.

hygiëne en overige gestelde tekortkomingen

4.15.Verder is ook onvoldoende gebleken dat [betrokkene 1] het gehuurde vervuilt, zoals door [eiser] is gesteld. Voor zover [betrokkene 1] niet alle hygiënemaatregelen in acht neemt is dit weliswaar hinderlijk voor andere huurders in het pand en mag [betrokkene 1] hierop worden aangesproken, maar dit betekent niet dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst met al zijn gevolgen rechtvaardigt. Voor de door [eiser] gestelde geluidsoverlast geldt hetzelfde. Dat vanuit het gehuurde bepaalde (leef)geluiden doordringen in andere ruimten van het pand acht de kantonrechter niet onaannemelijk, maar dit vormt geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daarvoor moet sprake zijn van ernstige en structurele overlast. De enkele verklaring van een medewerker van de onderliggende bakkerij van 14 januari 2022 dat er “bijna iedere ochtend veel herrie [is] dat van boven ons naar beneden komt” is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van ernstige en structurele overlast.

conclusie

Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden en [betrokkene 1] hoeft het gehuurde niet te ontruimen.

proceskosten

4.17. [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder vastgesteld op € 398,00. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

de tegenvordering

4.18.De bewindvoerder vordert bij wijze van tegenvordering dat [eiser] wordt veroordeeld tot vervanging althans herstel van het keukenblok. De bewindvoerder stelt dat het keukenblok (dat al in slechte staat verkeerde) ernstig is beschadigd als gevolg van werkzaamheden aan de afvoer die in opdracht van [eiser] zijn uitgevoerd. Volgens de bewindvoerder is de lade gebroken en zijn de bodemplaat en het achterschot van het keukenblok kapot.

4.19.Dat de schade aan het keukenblok een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW vormt is door [eiser] niet, althans onvoldoende, betwist. [eiser] is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW gehouden dit gebrek te herstellen. De verplichting van [eiser] reikt niet zover dat hij moet zorgen voor een nieuw keukenblok, maar wel voor een keukenblok dat weer aan de in redelijkheid daaraan te stellen eisen voldoet. De kantonrechter zal [eiser] daartoe veroordelen. De kantonrechter zal daarbij bepalen dat [eiser] een dwangsom is verschuldigd indien hij niet binnen 20 dagen overgaat tot herstel. Uiteraard dient [betrokkene 1] zijn volledige medewerking te verlenen aan het herstel.
proceskosten

4.20.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter

de vordering

5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de bewindvoerder tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met € 82,00 aan salaris gemachtigde en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

de tegenvordering

5.5. veroordeelt [eiser] om het keukenblok in het gehuurde binnen 20 dagen na betekening van dit vonnis te herstellen, zodanig dat het keukenblok weer aan de in redelijkheid daaraan te stellen eisen voldoet, met bepaling dat de werkzaamheden dienen te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk;

5.6.veroordeelt [eiser] om aan de bewindvoerder een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.5. voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt;

5.7. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de bewindvoerder tot dit vonnis vastgesteld op € 264,00;

5.8.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.