ECLI:NL:RBNNE:2021:5587

Uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 8844248 \ CV EXPL 20-5109

vonnis van de kantonrechter d.d. 13 juli 2021

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MOLECATEN PARK KUIERPAD B.V.,

gevestigd te Wezuperbrug,

eiseres,

gemachtigde: R.L.J. van Es,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.T. van Dalen.

Partijen zullen hierna Molecaten en [gedaagde] worden genoemd.

Het procesverloop

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding 7 oktober 2020;

– de conclusie van antwoord;

– de conclusie van repliek;

– de conclusie van dupliek.

1.2Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

2.1Molecaten exploiteert een recreatiepark. Zij beheert en onderhoudt de centrale voorzieningen in het park, waaronder de binnen- en buitenzwembaden, een horecagelegenheid, een receptie, wegen, paden, groen, sport- en spelvoorzieningen en een parkeerterrein.

2.2De rechtsvoorganger van Molecaten (Wezuperbrug Recreatie B.V., hierna Wezuperbrug) waarmee zij op 14 december 2017 als verkrijgende rechtspersoon juridisch is gefuseerd, heeft op 3 mei 2006 vijf percelen verkocht aan SSS Onroerendgoed B.V. voor de bouw van recreatiebungalows (hierna: bungalows) De bungalows zijn ook daadwerkelijk gebouwd. In artikel 12.4 van de koopovereenkomst is opgenomen dat het SSS Onroerend B.V. bekend is dat zij verplicht is om een beheer- en een verhuurbemiddelingsovereenkomst te tekenen. SSS Onroerendgoed B.V. heeft dat gedaan. In artikel 8 van die overeenkomsten is bepaald dat SSS Onroerendgoed B.V. er bij verkoop van een bungalow jegens Wezuperbrug voor in staat dat die overeenkomsten door de nieuwe eigenaar gestand worden gedaan en dat zij ingeval van een gehele of gedeeltelijke overdracht van een bungalow gehouden is om het in dat artikel bepaalde aan de opvolgende eigenaar als kettingbeding op te leggen en woordelijk in de leveringsakte op te nemen.

2.3De bungalows waren door SSS Onroerendgoed B.V. belast met een hypotheek van de ABN Amro Bank N.V. (hierna: de bank). De bank heeft vier bungalows nummers 40, 41, 48 en 49) in juni 2016 op een openbare executieveiling verkocht aan [gedaagde] .

In de veilingvoorwaarden van 17 maart 2016, verleden door Van der Stap Notarissen, is verwezen naar de met SSS Onroerendgoed B.V. overeengekomen kettingbedingen. Daarin is het volgende over de beheerovereenkomst opgenomen:

“Voor wat betreft lasten en beperkingen ter zake van het Registergoed verklaarde Verkoper te verwijzen naar (…):

VERPLICHTINGEN BIJ VERKOOP VAN HET VERKOCHTE OPGENOMEN IN DE BEHEEROVEREENKOMST RECREATIEPARK ‘T KUIERPADTIEN

Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat in voormelde overeenkomst met betrekking tot het beheer onder meer het navolgende is opgenomen:

“ARTIKEL 8 VERKOOP

8.1.
Indien de eigenaar tot verkoop van zijn recreatiewoning overgaat, staat de eigenaar er jegens verhuurder voor in, dat zulks geschiedt onder uitdrukkelijke gestanddoening door de nieuwe eigenaar / beperkt gerechtigde van deze beheerovereenkomst, zulks op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderd vijftig duizend euro (€ 150.000,00) per overtreding, onverminderd het recht van verkoper de meer geleden schade op de nalatige verkoper te verhalen.

De eigenaar van een recreatiewoning is verplicht jegens de verkoper het hiervoor bepaalde ingeval van gehele of gedeeltelijke overdracht van een recreatiewoning, alsmede bij de verlening van een zakelijk recht hierop, aan de opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen als kettingbeding en in verband hiermede, om het in dit artikel 8. bepaalde in de betreffende notariële akte woordelijk op te nemen, bij gebreke waarvan ten behoeve van de verkoper een boete zal zijn verschuldigd van vijftigduizend euro (€ 50.000,00), welke boete onmiddellijk opeisbaar zal zijn door het enkele feit der niet nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of andere formaliteiten in acht behoeft te worden genomen.

Het bepaalde in de vorige zin laat onverlet het recht van de verkoper (verdere) schadevergoeding en / of nakoming te vorderen.”

Voor zover in de hiervoor genoemde bepalingen verplichtingen, lasten en/of beperkingen voorkomen, waarvan de Eigenaar verplicht is deze bij overdracht aan een verkrijger op te leggen, worden die verplichtingen, lasten en/of beperkingen:

– ingeval van openbare verkoop als bedoeld in artikel 519 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (…) aan diegene aan wie de Verkoper (de bank, ktr.) het Registergoed heeft gegund, opgelegd, worden die verplichtingen, lasten en/of beperkingen (…) door diegene aan wie de Verkoper het Registergoed heeft gegund aanvaard en worden die rechten, voor zover het om rechten gaat die ten behoeve van (een) derde(n) moeten bedongen, bij dezelfde levering

uitdrukkelijk door de Verkoper bedongen en door de verkoper ten behoeve van die derde(n) aanvaard. (…)” (p.48 Veilingvoorwaarden, ktr.)

Op pagina 4 van de Veilingbrochure is het volgende vermeld:

(…)

Gebruikssituatie Verhuurpool

De bungalows maken nu deel uit van een verhuurpool.

De afrekening van 2015 is toegevoegd aan deze brochure.

Er is geen verplichte deelname aan de pool.

Opzegging van deelname voor het volgende seizoen

(01 april 2017) dient voor eind juni 2016 plaats te vinden.

(Park)kosten
per bungalow
zonder deelname aan verhuurpool : Gebaseerd op 2015.

beheerkosten € 725,71

aansluiting CAI € 88,02

afvalstoffen € 66,40

Op de laatste pagina van de Veilingbrochure is een opsomming gegeven van “overige informatie/bijlagen”, waaronder de ‘Verhuurbemiddelingsovereenkomst 20 december 2005’ en de ‘Beheersovereenkomst 20-12-2005’. In de artikelen 2, 4 en 5 van de beheerovereenkomst is het volgende opgenomen:

ARTIKEL 2 – TAAK WEZUPERBRUG

“Wezuperburg is onder meer belast met:

2.1
het toezicht houden op de eigendommen, zowel roerend, als onroerend, van de eigenaar, zodat genoemde zaken steeds in goede staat van onderhoud verkeren en gebruiksklaar zijn;

2.2
de controle op en het laten verrichten van onderhoud, schoonmaak, reparatie- en vervangingswerkzaamheden van het gemelde object;

2.3
het instrueren en begeleiden van de door Wezuperbrug bij het uitvoeren van de beheertaak ingeschakelde personen met wie Wezuperbrug een dienstverband aangaat of is aangegaan, waaronder begrepen het erop toezien dat het personeel op de juiste wijze uitvoering geeft aan de aan haar opgedragen taken;

het doen van betalingen en het innen van vorderingen, waaronder de beheervergoeding.”

ARTIKEL 4 – BEHEERVERGOEDING / FINANCIËLE VERANTWOORDING BEHEER

“4.1 De hoogte van de beheervergoeding (zijnde thans (prijspeil 2006) een duizend tweehonderd vijftig euro (€ 1.250,00) exclusief omzetbelasting), wordt elk jaar, voor het eerst op 1 augustus 2007, aangepast aan het consumentenprijsindexcijfer CPI, reeks alle huishoudens 2000 = 100, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

De gewijzigde vergoeding is gelijk aan de vergoeding op de ingangsdatum van deze overeenkomst, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de vergoeding wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de eerste vergoeding is vastgesteld. Aanpassing van de vergoeding kan nimmer leiden tot een lagere bedrag (beheervergoeding) dan in het voorafgaande jaar. (…)

ARTIKEL 5 – BEHEERVERGOEDING

5.1
De vergoeding is per halfjaar (vooraf) verschuldigd, op 30 juni en 31 december van ieder jaar, voor het eerst op de eerste werkdag van het halfjaar volgend op de oplevering van een recreatiewoning en zal, voorzover mogelijk, worden verrekend met de afwikkeling van de te ontvangen huuropbrengst als omschreven in artikel 4.1 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst.

5.2
De beheerder zal de standaardtuinen onderhouden en de kosten hiervan zijn alsdan in de beheervergoeding begrepen, mits sprake is van een standaardtuin.

5.3
Alle lasten, belastingen en kosten die door derden in rekening worden gebracht terzake van het onderhoud, het gebruik en de eigendom van een recreatiewoning zijn, voorzover in de onderhavige overeenkomst niet anders bepaald, voor rekening van de eigenaren, ieder voor zoveel het hem of haar betreft, en zullen, voorzover deze door de beheerder zijn voldaan, door de betreffende persoon onverkort en onverwijld aan de beheerder dienen te worden vergoed. (…)

2.7 [gedaagde] heeft in 2016 deelgenomen aan de verhuurpool op grond van de verhuurbemiddelingsovereenkomst. Op 20 juni 2016 heeft zij de verhuurbemiddelingsovereenkomst (“de verhuur verplichting van de vakantie huizen”) per e-mail opgezegd.

Over het jaar 2016 is een positief resultaat behaald. De opbrengsten zijn verrekend met de beheerkosten over dat jaar en het restant, berekend per bungalow, is uitbetaald aan [gedaagde]

.

2.9In de periode 2017 tot februari 2020 heeft Molecaten facturen toegezonden aan [gedaagde] voor door haar uitgevoerd beheer en bijbehorende kosten. De afrekeningen zijn per bungalow gemaakt. Op de afrekening voor bungalow 41 over het 1e halfjaar 2017 zijn naast een bedrag voor beheerkosten van € 741,45, de volgende kostenposten in rekening gebracht:

Energiekosten vast recht

Energiekosten verbruik

Aansluiting CAI

Onderhoudsabonnement voor de kachel

Afvalstoffen- Videma.

Deze facturen zijn niet door [gedaagde] voldaan.

2.10Molecaten heeft [gedaagde] bij brief van 20 maart 2020 een herinnering gestuurd, waarna [gedaagde] niet tot betaling is overgaan. Molecaten is vervolgens deze procedure begonnen.

2.11. [gedaagde] heeft inmiddels al haar bungalows op het recreatiepark verkocht. In een door Molcaten overgelegde leveringsakte van 17 januari 2018, die ziet op één van de bungalows, is verwezen naar de veilingvoorwaarden. Artikel 8 over de beheerovereenkomst is woordelijk in die leveringsakte opgenomen.

De vordering en het verweer

Molecaten vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Spijker-Vast-Goedveroordeelt tot betaling van een bedrag van € 23.964,95 aan beheervergoeding over de periode 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2019, te vermeerderen met rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Daarnaast vordert zij € 1.014,65 aan incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

Aan haar vordering legt Molecaten het volgende ten grondslag. Tussen partijen geldt een beheerovereenkomst op basis waarvan [gedaagde] een halfjaarlijkse vergoeding is verschuldigd. In de veilingvoorwaarden is naar die beheerovereenkomst en het daarin opgenomen kettingbeding verwezen. [gedaagde] heeft ook niet geprotesteerd tegen de afrekening van het jaar 2016, waarbij de beheervergoeding verrekend is met de opbrengst uit de verhuurpool. Volgens Molecaten heeft [gedaagde] te allen tijde gehandeld als ware zij contractpartij bij die overeenkomst (geworden) en zij heeft daarmee de toepasselijkheid van de beheerovereenkomst op de rechtsverhouding tussen haarzelf en Molecaten bekrachtigd. [gedaagde] heeft gevraagd om coulance bij het doorbelasten van de beheervergoeding in de leegstandsperiode(s) en op een gegeven moment een schikkingsvoorstel gedaan, maar niet gezegd dat zij zich niet aan de beheerovereenkomst gebonden achtte. Toen [gedaagde] de bungalows weer verkocht heeft zij het kettingbeding ook opgenomen in de koopovereenkomst. Dat Molecaten de verhuurbemiddelingsovereenkomst op 20 juni 2016 heeft opgezegd, bracht niet met zich mee dat de beheerovereenkomst ook is opgezegd.

Molecaten legt rekening en verantwoording af wat betreft de uitvoering van haar taken en het is duidelijk welke werkzaamheden zij verricht. Molecaten weet niet of de bungalows leeg hebben gestaan, omdat [gedaagde] de verhuurbemiddelingsovereenkomst had opgezegd. Ook indien de bungalows leeg staan voert Molecaten haar beheerswerkzaamheden gewoon uit en moet [gedaagde] de beheervergoeding betalen. De overige kosten die door [gedaagde] worden betwist zijn kosten van derden die op grond van artikel 5.3 van de beheerovereenkomst bij de eigenaar van de bungalow in rekening mogen worden gebracht. Dat Molecaten die kosten dient te maken volgt uit artikel 2 lid 1.

Tot slot stelt Molecaten dat zij aanspraak maakt op de buitengerechtelijke incassokosten nu het een overeenkomst tussen zakelijke partijen betreft en de vervaltermijn verstreken is.

3.3 [[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Hierop wordt voor zover relevant bij de beoordeling nader ingegaan.

De beoordeling

Is [gedaagde] gebonden aan het kettingbeding?

Als meest verstrekkend verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij niet gebonden is aan de beheerovereenkomst. De kantonrechter verwerpt dit verweer. De koop is door [gedaagde] gesloten op basis van de vooraf bepaalde en bekend gemaakte veilingvoorwaarden, waarin alle condities vastliggen en waarbij de koper geen enkel voorbehoud kan maken. In die

Veilingvoorwaarden is duidelijk aangegeven dat de koper van een bungalow verplicht is om een beheerovereenkomst met Wezuperbrug te sluiten en die verplichting ook aan zijn rechtsopvolgers moet doorgeven. Uit het slot van de bij 2.4. geciteerde Veilingvoorwaarden blijkt genoegzaam dat de bank die op SSS Vastgoed B.V. rustende verplichting in het kader van de openbare verkoop ten behoeve van Molecaten van [gedaagde] heeft bedongen en het daarmee corresponderende recht voor Molecaten heeft aanvaard. Ook de Veilingsbrochure is op dit punt duidelijk: er geldt een beheerovereenkomst en ook als niet aan de Verhuurpool wordt deelgenomen moeten (park)kosten worden betaald. [gedaagde] heeft de Veilingvoorwaarden en daarmee de beheerovereenkomst met haar bieding en aankoop aanvaard. Dat betekent dat zij daaraan juridisch gebonden is. Het feit dat zij geen partij is geweest sluiten van de beheerovereenkomst, doet daaraan niet af; dit is immers inherent aan een derdenbeding.

De kantonrechter gaat voorbij aan de opmerking van [gedaagde] dat Molecaten niet heeft aangetoond dat de beheerovereenkomst achter de brochure is gevoegd. [gedaagde] is een professionele veilingkoper van wie mag worden verwacht dat zij onderzoek verricht naar wat haar te koop wordt aangeboden en stukken opvraagt als die ontbreken. Laat zij dat na, dan komt dat voor haar rekening en risico.

Geldt de bijdrage per bungalow ?

Ook het verweer dat onduidelijk is of de beheervergoeding per woning geldt wordt verworpen. De Veilingbrochure vermeldt met zoveel woorden dat de (Park)kosten per bungalow in rekening worden gebracht. Het is ook gebruikelijk dat dergelijke kosten per bungalow en niet per eigenaar worden (door)berekend.

Het in rekening gebrachte bedrag

De kantonrechter stelt voorop dat in de beheerovereenkomst een vast bedrag voor beheerkosten is afgesproken, te weten € 1.250,00 per bungalow, vanaf 2005 te vermeerderen met de indexering. Molecaten mag die vergoeding – anders dan [gedaagde] bepleit – daarom zonder nadere specificatie in rekening brengen.

Het betoog van [gedaagde] dat Molecaten geen recht heeft op een beheervergoeding in de periode dat de bungalows niet werden verhuurd heeft geen succes.

De beheerovereenkomst bevat geen uitzondering voor de situatie dat sprake is van leegstand, wat op zichzelf niet onlogisch is omdat de bungalows en de centrale voorzieningen in het park ook in die situatie moeten worden onderhouden en beheerd.

Wat betreft de overige kosten: artikel 5.3 van de beheerovereenkomst bepaalt dat Molecaten lasten, belastingen en kosten die door derden aan haar in rekening worden gebracht ter zake van het onderhoud, het gebruik en de eigendom van een bungalow aan [gedaagde] mag doorberekenen. Molecaten zal desgevraagd wel inzichtelijk moeten maken dat zij die kosten inderdaad heeft gemaakt. Molecaten heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat dit het geval is. Het enkele feit dat een bungalow (deels) leegstaat betekent niet dat die kosten niet meer worden gemaakt.

Molecaten heeft bij repliek een overzicht gevoegd van de meterstanden waarop zij het energiegebruik voor de afzonderlijke bungalows heeft gebaseerd. [gedaagde] stelt weliswaar dat er geen verbruik is geweest, maar heeft niet gemotiveerd betwist dat de meterstanden zijn opgelopen. Voor de aansluiting CAI, de afvalstoffenheffing, het onderhoudscontract voor de kachel en de auteursrechten voor de TV-aansluiting geldt hetzelfde: ook die zijn niet afhankelijk van de vraag of een bungalow al dan niet wordt verhuurd. De aansluiting CAI en de afvalstoffenheffing worden overigens ook expliciet als bijkomende kostenpost genoemd in de Veilingbrochure. Dat [gedaagde] de energie- en CAI aansluitingen in de bungalows heeft laten verwijderen en/of het onderhoudscontract voor de kachel heeft opgezegd, is gesteld noch gebleven. Aan haar verweer tegen de hiervoor in rekening gebrachte bedragen wordt daarom eveneens voorbij gegaan.

Kwijtschelding door Molecaten ?

4.5Het voorgaande betekent dat [gedaagde] de facturen van Molecaten moet voldoen. Dat is slechts anders als vast komt te staan dat zij met Molecaten heeft afgesproken dat dit niet meer hoefde en dat de openstaande facturen zouden worden kwijtgescholden.

Uit de conclusie van antwoord blijkt niet duidelijk dat [gedaagde] die stelling betrekt. Zij voert weliswaar aan dat haar directeur [naam 1] en zijn zoon [naam 2] in 2019 een gesprek hebben gehad met de heer [naam 3] van Molecaten, dat daarin ook over de openstaande facturen voor de beheerskosten is gesproken, dat [naam 1] toen heeft gezegd dat hij helemaal niets aan de beheersactiviteiten van Molecaten had omdat de bungalows leegstonden en dat [naam 3] toen uitdrukkelijk heeft aangegeven daarvoor begrip te hebben en dat Molecaten om die reden geen beheerskosten aan [gedaagde] in rekening zou brengen, maar daaruit volgt – ook indien bewezen – niet dat ook de beheerskosten die reeds in rekening waren gebracht en waarvan in deze procedure betaling wordt gevorderd (de periode 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2019) zouden worden kwijtgescholden. Nadat Molecaten had betwist dat in 2019 met [naam 3] is gesproken over kwijtschelding van de beheervergoeding, formuleert [gedaagde] nog cryptischer wat [naam 3] toen zou hebben gezegd. Zij herhaalt dat de heer [naam 3] heeft aangegeven begrip te hebben voor het standpunt van [gedaagde] en om die reden ‘geen beheerkosten aan [gedaagde] in rekening zou hebben gebracht’ maar vaststaat dat dit vanaf 31 juli 2017 wel is gebeurd.

[gedaagde] stelt niet, althans niet voldoende duidelijk, dat [naam 3] ook heeft gezegd, althans het gerechtvaardigde vertrouwen bij haar heeft gewekt, dat zij de reeds verzonden en openstaande facturen niet meer hoefde te betalen. Dat had na de uitdrukkelijke betwisting door Molecaten wel op haar weg gelegen. De kantonrechter zal het bewijsaanbod van [gedaagde] daarom passeren.

Bevrijdende afspraak met Molecaten ?

Het voorgaande betekent dat [gedaagde] de facturen van Molecaten moet voldoen. Dat is slechts anders als vast komt te staan dat zij met Molecaten heeft afgesproken dat dit niet meer hoefde. [gedaagde] stelt dat dit het geval is. Zij voert aan dat haar directeur [naam 1] en zijn zoon [naam

2] in 2019 bij eerstgenoemde thuis een gesprek hebben gehad met de heer [naam 3] van Molecaten over haar verkoopplannen met de bungalows, dat [naam 1] bij toen ook heeft gezegd dat hij helemaal niets aan de beheersactiviteiten van Molecaten had omdat de bungalows leegstonden en dat [naam 3] toen uitdrukkelijk heeft aangegeven daarvoor begrip te hebben en dat Molecaten om die reden geen beheerskosten aan [gedaagde] in rekening zou brengen.

Het bewijs dat deze afspraak is gemaakt rust op [gedaagde] . Nu Molecaten gemotiveerd betwist dat dit is gebeurd, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld om daarvan bewijs bij te brengen. De zaak zal worden verwijzen naar de rol, zodat [gedaagde] kan aangeven of en zo ja

hoe zij dat wil doen.

Verdere gang van zaken

4.9In afwachting van de bewijslevering houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.

Beslissing

De kantonrechter:

laat [gedaagde] toe tot het bewijs van haar stelling dat de [naam 3] van Molecaten haar in 2019 heeft gezegd dat zij de facturen voor de beheerkosten niet meer hoefde te voldoen;

bepaalt dat [gedaagde] zich op de rolzitting van dinsdag 27 juli 2021 schriftelijk kan uitlaten overde vraag of en zo ja zij op welke wijze zij dat bewijs wil leveren;

bepaalt dat indien [gedaagde] bewijs wil leveren met aanvullende schriftelijke stukken, zij dezestukken op de hiervoor genoemde rolzitting over moet leggen;

bepaalt dat [gedaagde] , als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de tehoren getuigen moet opgeven met de verhinderdata in de tweede helft van 2021 van haarzelf en haar getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. M.E. van Rossum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.