ECLI:NL:RBNNE:2022:2789

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 9318569 \ CV EXPL 21-3108

vonnis van de kantonrechter d.d. 26 juli 2022

inzake

[eiser 1],

wonende te [woonplaats],

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats],

eisers,

hierna samen te noemen: Eiser 1,

gemachtigde: mr. L. Caria, werkzaam bij Univé Rechtshulp te Assen,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE TYNAARLO,

gevestigd te Vries,

gedaagde,

hierna te noemen: de gemeente,

gemachtigde: mr. S.A. Frijling, advocaat te Groningen.

Procesverloop

1.1Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding;

– de conclusie van antwoord;

– de conclusie van repliek;

– de conclusie van dupliek;

– de akte uitlating producties.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.De Japanse duizendknoop (Fallopia japonica) is een zogenaamde invasieve exotische plant, die wijdverspreid in Nederland voorkomt. Op een door Eiser 1 (als productie 1) overgelegde factsheet van de Nederlandse Voedsel en Warenautoriteit staat over de Japanse duizendknoop onder meer vermeld:

“Aanwezigheid en effect in Nederland

Stand van zaken 2020: Japanse duizendknoop komt in Nederland wijdverspreid voor.

Effect op biodiversiteit/ecosysteem

Japans Duizendknoop is zeer invasief en kan zich nog verder verspreiden door het vermogen zich te vestigen op een groot aantal bodemtypes en binnen diverse leefmilieus.

(…)

Overige effecten

Japanse duizendknoop kan grote schade veroorzaken aan funderingen, verhardingen, infrastructuur, rioleringen en drainagebuizen. De top van het rhizoom is opmerkelijk zacht en flexibel en in staat om langs obstakels en door al bestaande scheuren en naden in asfalt, beton en metselwerk te groeien. (…)

Wat te doen?

Door het uitgebreide systeem van diep groeiende wortelstokken die in leven blijven als het bovengrondse deel van de plant wordt verwijderd, de grote groeikracht en de relatief grote weerbaarheid tegen bestrijdingsmiddelen is Japanse duizendknoop moeilijk te verwijderen op plekken waar de plant zich goed heeft gevestigd. Stengel en worteldelen breken makkelijk in kleine delen. Zeer kleine fragmenten van de wortelstokken en stengeldelen met een knoop kunnen weer uitgroeien tot een nieuwe plant. (…)

2.2.In de [wijk 1] in [woonplaats] (onderdeel van de wijk [wijk 2]) bevindt zich een zogeheten ecologische verbindingszone. Deze ecologische verbindingszone wordt in opdracht van de gemeente door Natuurmonumenten beheerd. Bij de uitvoering van dit beheer is Natuurmonumenten gestuit op de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop aan de [straatnaam], zoals aangegeven op onderstaande kaart:

2.3.De gemeente en Natuurmonumenten hebben op 19 september 2019 overleg gevoerd over ecozones in de wijk [wijk 2] in [woonplaats]. In het van dit overleg opgemaakte verslag staat onder meer vermeld:

(…) Daarnaast is geconstateerd dat in de groenzone tussen [straatnaam] en [straatnaam] (aan de zijde van [straatnaam]) Japanse Duizendknoop is aangetroffen. (…)

2.4.De gemeente, als verkoper, en Eiser 1, als koper, hebben een schriftelijke koopovereenkomst d.d. 1 april 2020 gesloten ten aanzien van een bouwkavel op het (toekomstige) adres [adres] te [woonplaats]. Deze bouwkavel is gelegen op het door water omzoomde wooneiland [naam].

2.5In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:

Koop

1. De verkoop en koop van de bouwrijpe bouwkavel [adres], hierna ook te noemen: “het verkochte”, gelegen op wooneiland [naam] met het toekomstige adres: [adres], uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer 683 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente Eelde, sectie A nummer 3546 ged., zoals aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende en gewaarmerkte situatietekening nummer [nummer] (bijlage 1).

Deze overeenkomst is gesloten ter realisering daarop door koper van een – in overleg met de gemeente te ontwikkelen – bouwplan voor een vrijstaande woning met de daarbij behorende voorzieningen.

(…)

Algemene verkoopvoorwaarden

2. Op deze koopovereenkomst zijn van toepassing de artikelen van hoofdstuk I t/m V van de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Tynaarlo 2010, vastgesteld door de raad der gemeente Tynaarlo d.d. 15 juni 2010, hierna te noemen “Algemene Verkoopvoorwaarden”. (…)

2.6.De in de koopovereenkomst bedoelde situatietekening ziet er als volgt uit (waarbij de kantonrechter het perceel van Eiser 1 met een pijl heeft aangeduid):

[volgt situatietekening]

2.7.In de op de koopovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene verkoopvoorwaarden is onder meer bepaald:

IV. AANVULLENDE BEPALINGEN VOOR BOUWTERREIN

Artikel 21. Toepasselijkheid

Het bepaalde in hoofdstuk IV van de Algemene Verkoopvoorwaarden is enkel van toepassing indien het Verkochte blijkens de Koopovereenkomst bestemd is als bouwterrein, bestemd zijnde om te worden bebouwd met één of meer opstallen.

Artikel 22. Bouwrijp

1. Het Verkochte zal uiterlijk op de Leveringsdatum in opdracht en voor rekening van de Gemeente bouwrijp zijn gemaakt. Onder bouwrijp maken wordt verstaan:

a. het Verkochte (de grond) is, voor zover mogelijk met de in het terrein aanwezige grondsoort, op hoogte gebracht en geëgaliseerd. Peil van de afgewerkte grond is nader te bepalen door de Gemeente;

b. ontdaan van opstallen, bomen, struiken, houtopstanden en funderingsresten en waarvan de direct aangrenzende openbare gebieden geschikt zijn voor de aanleg van hoofdleidingen van ter plaatse gebruikelijke nutsvoorzieningen;

(…)

2.8.De bouwkavel die Eiser 1 van de gemeente heeft gekocht, is gelegen in de [wijk 1] in [woonplaats]. De aan de [straatnaam] aangetroffen groeiplek van de Japanse duizendknoop (zie ov. 2.2./2.3.) en de bouwkavel van Eiser 1 liggen enkele tientallen meters van elkaar verwijderd en zijn gescheiden door een watergang en een andere bouwkavel.

2.9.De gemeente heeft in april 2020 beleid opgesteld over invasieve plantensoorten. Ten aanzien van de Japanse duizendknoop is in dit beleidsplan aangegeven dat er geen verplichtingen vanuit hogere overheden bestaan ten aanzien van de bestrijding.

2.10.De bouwkavel is op 1 mei 2020 door de gemeente aan Eiser 1 opgeleverd. Hiervan is een door beide partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering opgesteld. In dit stuk staat niets vermeld over de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel. Vervolgens is de bouw van de woning op het perceel gestart. Eiser 1 woont hier thans.

2.11.Eiser 1 heeft de gemeente bij e-mail van 18 mei 2020 over de Japanse duizendknoop het volgende geschreven:

“Gisteren vernamen we van de buren dat er bij hen en op diverse andere kavels op het eiland de Japanse duizendknoop is aangetroffen. Wij zijn hier erg van geschrokken, gezien de mogelijke effecten hiervan op tuin en gebouwen. Omdat de bouw op onze kavel al is gestart is het nu niet meer te controleren of deze plant ook op onze kavel groeit.

Kun je ons informeren over de rol van de gemeente mbt deze plant?”

2.12.De gemeente heeft bij brief aan Eiser 1 van 27 mei 2020 als volgt gereageerd:

“In uw mail van 18 mei verzoekt u om informatie over het gemeentelijk beleid over de Japanse duizendknoop.

In de gemeente Tynaarlo komt op een aantal plaatsen Japanse duizendknoop voor. De Japanse duizendknoop is een sterk woekerende en snel groeiende plant die erg groot kan worden. De wortels kunnen schade aan wegen, woningen en andere bouwwerken veroorzaken. Het is een zogeheten invasieve soort, een plant die hier van nature niet voorkomt. Ze kunnen zichzelf snel vermeerderen en hebben weinig tot geen natuurlijke vijanden.

Gemeentelijk beleid

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 6 mei 2020 beleid vastgesteld over hoe we in de gemeente Tynaarlo deze plant willen beheren. Daarin staat onder andere dat we door eigen waarneming en meldingen van inwoners zo goed mogelijk in beeld willen brengen waar de planten staan. Op gemeentegrond bestrijden wij de plant alleen als dit leidt tot schade aan onze eigendommen of wanneer de plant overlast veroorzaakt. Ons beheer is gericht op het voorkomen van verdere verspreiding. Het volledig verwijderen van bepaalde soorten is niet haalbaar en is ook niet het doel van het beleid. Het beleidsdocument is als bijlage bij deze brief gevoegd.

Ook in de woonwijk [wijk 2] is deze plant gesignaleerd. Zowel voor de openbare ruimte als voor de nog te verkopen kavels geldt dat wij in de wijk regelmatig inspecteren. Daar waar nodig zullen wij de plant op gemeentegrond, conform bovenstaand beleid, maaien en afvoeren. (…)”

2.13.De gemachtigde van Eiser 1 heeft de gemeente bij brief van 11 juni 2020 aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de bouwkavel, bestaande uit de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de directe nabijheid van het perceel en de hieruit (eventueel) voortvloeiende schade. Hiertoe is onder meer aangevoerd dat de bouwkavel niet de eigenschappen bezit die Eiser 1 redelijkerwijs mocht verwachten, zodat van non-conformiteit sprake is. Het gebrek bestond volgens Eiser 1 reeds ten tijde van de levering bestond en levert zijns inziens een reëel gevaar op voor de fundering van zijn nog in aanbouw zijnde woning. Hiermee is de bouwkavel niet voor normaal gebruik geschikt, aldus Eiser 1. Ook heeft de gemeente haar mededelingsplicht tegenover hem geschonden door hem voorafgaand aan de koop van de bouwkavel niet te wijzen op de nabijheid van de Japanse duizendknoop, zo vervolgt Eiser 1.

2.14.De gemeente heeft bij brief aan de gemachtigde van Eiser 1 van 2 juli 2020 haar aansprakelijkheid betwist. Hiertoe schrijft de gemeente:

“(…) U geeft aan dat uw cliënten de gemeente verantwoordelijk houden voor de door uw cliënten geconstateerde gebreken, en ook voor de eventueel nog te lijden schade. U geeft echter ook in uw brief impliciet aan dat de plant niet op het perceel van uw cliënten is aangetroffen, maar in de directe nabijheid van hun perceel. De plant is niet aangetroffen op de kavel op het moment van oplevering staat ook niet op het procesverbaal. Wij stellen daarmee vast dat er geen sprake is van een omstandigheid die uw cliënten opvatten als gebrek, zodat een grondslag voor eventuele aansprakelijkheid van de gemeente al ontbreekt. De afgeleverde zaak beantwoordt aan de (koop)overeenkomst. Er is aan uw cliënten een bouwrijp perceel geleverd.

Maar ook al zou de plant aanwezig zijn geweest in/op het perceel van cliënten ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst (wat dus niet is gebleken), dan leidt ook dat niet automatisch tot de conclusie dat er dan sprake is van een non-conformiteit, zoals uw cliënten stellen. De zaak bezit namelijk ook dan de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.

Er geldt op dit moment vanuit hogere regelgeving voor de gemeente ook geen verplichting om de plant te bestrijden. De plant is zelfs nog verkrijgbaar in sommige detailhandels.

U geeft verder aan dat uw cliënten van mening zijn dat de gemeente haar mededelingsplicht geschonden heeft. Ook stelt u dat uit de brief van 27 mei jl. kan worden afgeleid dat de gemeente al voor de koop op de hoogte was van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de woonwijk van cliënten. Die stelling is niet geheel juist.

De Japanse Duizendknoop is een plant die overal in den lande voorkomt. Ook in de gemeente Tynaarlo op enkele plaatsen, waaronder ter hoogte van de ecozones in [wijk 2], komt de plan voor. Het college heeft begin 2020 beleid vastgesteld over hoe we in de gemeente invasieve exoten willen beheren. De Japanse duizendknoop is zo’n invasieve exoot. Op het moment dat de familie Eiser 1 de koopovereenkomst heeft getekend waren wij niet bekend met aanwezigheid van de plant op [straatnaam]. De plant is ook niet op deze kavel aangetroffen. Kortom, wij konden dit nog niet mededelen, omdat het ook bij ons nog niet bekend was. (…)”

2.15.Eiser 1 heeft het bedrijf Datura Molecular Solutions (hierna te noemen: Datura) een onderzoek laten instellen naar de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op zijn perceel. Datura heeft haar bevindingen in een onderzoekrapportage d.d. 16 september 2020 vermeld. Hierin schrijft Datura onder meer:

Doelstelling

Het doel van dit onderzoek was om door middel van eDNA de aan- of afwezigheid van Japanse duizendknoop (Fallopia japonica) en/of Sachalinse duizendknoop (Fallopia sachalinensis) aan te tonen op een bouwkavel in Woonplaats ([adres], Woonplaats – Drenthe). Voor dit onderzoek zijn er 2 bodemmonsters verzameld en deze zijn vervolgens onderzocht op aanwezigheid van eDNA van de genoemde duizendknopen.

In figuur 1 zijn het onderzoeksgebied en de bemonsteringstrajecten weergegeven.

Figuur 1:
Onderzoeksgebied en onderzochte trajecten voor het aantonen van Japanse duizendknoop rondom de bouwkavel in [woonplaats]. De gele en rode lijn geven respectievelijk het bemonsteringstraject van monster 6393 en 6970 weer. De blauwe cirkel geeft het gebied weer waar Japanse duizendknoop visueel is waargenomen.

2. Methode

Bemonstering

De bemonstering is uitgevoerd door Datura Molecular Solutions B.V. op maandag 24 augustus 2020. Er zijn twee bodemmonsters verzameld (codes: 6963 en 6970). Per bodemmonster zijn er 30 submonsters verzameld over het betreffende traject (figuur 1). Door het nemen van meerdere submonsters per monster, wordt de detectiekans verhoogd. Deze submonsters zijn vermengd tot één monster.

(…)

Tijdens de bemonstering zijn in het zuidoostelijke gedeelte van het bouwkavel planten van Japanse duizendknoop aangetroffen. In figuur 1 is met een blauw cirkel de locatie van de planten weergegeven.

(…)

2.16.Datura heeft Eiser 1 bij factuur van 1 oktober 2020 een bedrag van € 1.025,49 aan onderzoekskosten in rekening gebracht.

2.17.Partijen hebben nog verder gecorrespondeerd over de aansprakelijkheid van de gemeente voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel van Eiser 1. De standpunten over en weer zijn daarbij ongewijzigd gebleven.

De gemeente heeft Eiser 1 bij brief van 9 maart 2021 geschreven:

“(…) U heeft ons gevraagd wanneer de gemeente voor het eerst op de hoogte was van het bestaan van de Japanse duizendknoop in de gemeente Tynaarlo en in het bijzonder in de omgeving van [wijk 2]. Een exacte datum weten wij niet en kunnen wij u dus niet noemen. De plant komt al vele decennia voor in Nederland, zo ook op het grondgebied van de gemeente Tynaarlo.

De gemeente Tynaarlo heeft een projectovereenkomst met Natuurmonumenten over het beheer van de ecozones Zuid en Noord. De overeenkomst voor het zuidelijk deel gold tot 1 januari 2021. In de overeenkomsten is afgesproken dat partijen tijdig overleg zouden voeren hoe om te gaan met het beheer en onderhoud van de terreinen na het eindigen van de overeenkomst. In 2019 en 2020 heeft hierover een aantal keren ambtelijk overleg plaatsgevonden. Tijdens dit overleg heeft Natuurmonumenten een beheerplan overgelegd waarin is aangegeven hoe zij de komende jaren het beheer en onderhoud van de ecozones wil uitvoeren. In dat beheerplan wordt ook aangegeven hoe Natuurmonumenten de Japanse duizendknoop die is geconstateerd in de groenzone tussen de [straatnaam] en de [straatnaam] (aan de zijde van de [straatnaam]) wil bestrijden. Tussen de gemeente en Natuurmonumenten zijn echter geen afspraken gemaakt over het beheer van de Japanse Duizendknoop buiten dit gebied.

Wij hebben voor u in de verslaglegging van de overleggen met Natuurmonumenten gezocht wanneer de aanwezigheid van de plant onderwerp van gesprek was. In een gespreksverslag van 19 september 2019 is opgenomen dat geconstateerd is dat in de groenzone tussen [straatnaam]0 en [straatnaam] (aan de zijde van [straatnaam]) de Japanse duizendknoop is aangetroffen. Ook in een aantal overleggen met Natuurmonumenten die daarna volgden, werd (onder andere) de Japanse duizendknoop besproken. Als bijlage bij deze brief treft u kopieën aan van de verslaglegging van het gesprek op 19 september 2019, 7 november 2019 en 14 januari 2020.

2.19.Weed Free Service te Kollum heeft een offerte d.d. 16 april 2021 aan Eiser 1 uitgebracht voor het zeven van besmette grond op Japanse duizendknoop op het perceel van Eiser 1. Deze offerte vermeldt hiervoor een bedrag van € 10.285,00 inclusief btw.

De vordering

Eiser 1 vordert, verkort weergegeven, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair:

de gemeente veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 10.285,- wegens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;

II. subsidiair:

de koopovereenkomst partieel ontbindt, in die zin dat de verschuldigde koopprijs met een bedrag van € 10.285,- wordt verminderd, althans met een in goede justitie te bepalen bedrag, welk bedrag de gemeente aan Eiser 1 moet terugbetalen, te vermeerderen met wettelijke rente;

III. meer subsidiair:

de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van dwaling wijzigt door opheffing van het door Eiser 1 geleden nadeel van € 10.285,- met een dienovereenkomstige vermindering van de koopprijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, welk bedrag de gemeente aan Eiser 1 moet terugbetalen;

IV. nog meer subsidiair:

de gemeente veroordeelt tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van

€ 10.285,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, op grond van onrechtmatige daad, te vermeerderen met wettelijke rente;

primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair:

V. de gemeente veroordeelt tot betaling van wettelijke rente over het bedrag van

€ 10.285,-;

VI. de gemeente veroordeelt tot betaling van de deskundigenkosten van € 1.025,49;

VII. de gemeente veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

VIII. althans ten aanzien van de vorderingen onder I. tot en met VII. een zodanige beslissing neemt als de kantonrechter redelijk acht.

3.2.De gemeente voert verweer.

De beoordeling van het geschil

Inleiding

4.1.Deze zaak gaat over de vraag of de gemeente, die in 2020 een bouwkavel in [woonplaats] aan Eiser 1 heeft verkocht, tegenover hem aansprakelijk is voor betaling van de kosten van verwijdering van de Japanse duizendknoop van diens perceel. Eiser 1 doet zijn vorderingen steunen op een viertal juridische grondslagen, die de kantonrechter hierna afzonderlijk zal bespreken. Uiteindelijk komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gemeente niet aansprakelijk is.

Non-conformiteit

Eiser 1 stelt dat de bouwkavel ten tijde van de levering hiervan niet aan de koopovereenkomst voldeed, aangezien de bouwkavel niet de eigenschappen bezat die Eiser 1 gelet op de aard van de zaak en de door de gemeente gedane mededelingen mocht verwachten. Eiser 1 heeft het perceel bouwrijp gekocht; hij mocht daarom verwachten dat hij hierop zonder obstakels een woning kon laten bouwen. Hij hoefde daarbij de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop niet te verwachten. De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop staat een normaal gebruik van het perceel in de weg, omdat sprake is van een invasieve exotische plant, waarvan de wortels een reëel gevaar voor de fundering van de woning vormen. Eiser 1 gaat gelet op het rapport van Datura en de aard en omvang van de problematiek ervan uit dat de Japanse duizendknoop ten tijde van de levering van de bouwkavel al ter plaatse aanwezig was. Aannemelijk is dat er verband bestaat tussen de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de ecologische zone en op het perceel van Eiser 1. De gemeente was vóór het sluiten van de koopovereenkomst al op de hoogte van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op althans in de nabijheid van de bouwkavel. De gemeente heeft nagelaten om Eiser 1 daarover te informeren, waarmee zij haar mededelingsplicht tegenover hem heeft geschonden. Er was sprake van een voor de koopbeslissing relevant feit. Hierdoor heeft Eiser 1 geen voldoende afgewogen beslissing over de aankoop van de bouwkavel kunnen nemen. Nu de bouwkavel ten tijde van de levering niet aan de conformiteitseis voldeed, is sprake van een toerekenbare tekortkoming van de gemeente jegens Eiser 1, die de gemeente – primair – verplicht om de daardoor voor Eiser 1 ontstane schade te vergoeden. Deze schade beloopt een bedrag van

€ 10.285,-, de door Weed Free Service begrote kosten voor verwijdering van de Japanse duizendknoop van het perceel.

4.3.De gemeente bestrijdt dat van een toerekenbare tekortkoming harerzijds sprake is. De gemeente heeft conform de koopovereenkomst en de Algemene verkoopvoorwaarden een bouwrijpe kavel aan Eiser 1 geleverd. Dit blijkt ook uit het proces-verbaal van oplevering. De gemeente hoeft niet in te staan voor eigenschappen van het perceel die partijen niet zijn overeengekomen, zoals een onkruidvrije kavel. De gemeente betwist dat ten tijde van de levering de Japanse duizendknoop op het perceel aanwezig was. Enig bewijs daarvan is niet door Eiser 1 geleverd. Dit wordt niet anders door de latere vaststelling van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel door Datura. Voor zover de Japanse duizendknoop ten tijde van de levering zich al wel op het perceel bevond, stond dit niet aan de weg aan een normaal gebruik als bouwkavel. Eiser 1 heeft gewoon een woning op het perceel gerealiseerd. Verder betwist de gemeente dat zij een op haar rustende mededelingsplicht jegens Eiser 1 heeft geschonden. De gemeente wist niet dat de Japanse duizendknoop ten tijde van de levering op het perceel aanwezig was. Op een verkoper rust ook slechts een mededelingsplicht indien hij weet dat de zaak voor normaal of bijzonder gebruik ongeschikt is. De gemeente meent dat Eiser 1 als koper er rekening mee moest houden dat op de bouwkavel de Japanse duizendknoop voorkwam. De Japanse duizendknoop komt al lange tijd in Nederland voor en is wijdverspreid. De aanwezigheid van deze plant is een feit van algemene bekendheid. Eiser 1 heeft hier zelf vóór de koop geen onderzoek naar gedaan.

4.4.De kantonrechter stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het genoemde lid 2 bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De vraag of een zaak voldoet aan de conformiteitseis, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden.n

HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB7733.

Op de verkoper rust onder omstandigheden een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de hoogte stellen, indien hij weet of moet weten dat de zaak voor normaal of bijzonder gebruik ongeschikt is.

4.5.De geleverde zaak betreft hier een bouwkavel, waarop door de koper, Eiser 1, een woning zou worden gerealiseerd. In de koopovereenkomst is bepaald dat de gemeente aan Eiser 1 de bouwrijpe kavel aan [adres] verkoopt. Volgens Eiser 1 heeft de gemeente hem in strijd met de koopovereenkomst geen bouwrijpe kavel geleverd, waarmee sprake is van non-conformiteit. Partijen verschillen van mening over wat in dit geval onder bouwrijp moet worden verstaan. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Het gaat hier om de uitleg van een bepaling in de koopovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende bepaling(en) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.n

HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.

Bij de uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.n

HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427.

4.6.Op de koopovereenkomst zijn de door de gemeente gehanteerde Algemene verkoopvoorwaarden van toepassing. In artikel 22 is een definitie van het begrip bouwrijp opgenomen. Hieronder wordt verstaan dat het verkochte op hoogte gebracht en geëgaliseerd is en ontdaan van opstallen, bomen, struiken, houtopstanden en funderingsresten. De kantonrechter vat dit laatste samen als “ontdaan van obstakels”. Verder definieert Van Dale bouwrijp als geschikt om erop te bouwen.

4.7.De gemeente was tegen deze achtergrond naar het oordeel van de kantonrechter op grond van de koopovereenkomst gehouden om aan Eiser 1 een bouwkavel te leveren die geschikt was om erop te bouwen bij normaal gebruik en ontdaan van obstakels die deze bouw in de weg staan. Eiser 1 mocht op grond van deze koopovereenkomst verwachten dat hij een zodanige bouwkavel geleverd kreeg. Nu de bouwkavel was bestemd voor de bouw van een woning, moet hier naar het oordeel van de kantonrechter onder ‘normaal gebruik’ worden verstaan dat er op de bouwkavel een woning kon worden gebouwd op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.8.Naar het oordeel van de kantonrechter was er ten tijde van de levering, anders dan Eiser 1 stelt, geen sprake van een non-conforme bouwkavel. Daartoe is het volgende redengevend.

4.9.Allereerst heeft Eiser 1 onvoldoende onderbouwd dat ten tijde van de levering de Japanse duizendknoop al de bouwkavel voorkwam. Uit het proces-verbaal van oplevering blijkt dit niet. De verwijzing door Eiser 1 naar het rapport van Datura, dat van latere datum (enkele maanden later) dan de levering van de bouwkavel dateert, en de aard en omvang van problematiek met de Japanse duizendknoop in het algemeen acht de kantonrechter hiervoor ontoereikend. Voorts is niet gebleken dat de gemeente ten tijde van de levering wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop zich op de bouwkavel bevond. Concrete feiten en omstandigheden die op een dergelijke wetenschap aan de zijde van de gemeente wijzen, heeft Eiser 1 niet voldoende aangevoerd. Vast staat dat de gemeente ten tijde van de levering wél wist dat de Japanse duizendknoop voorkwam in de ecologische zone in de nabijheid van de bouwkavel. Het enkele feit dat de Japanse duizendknoop daar voorkwam, brengt echter nog niet mee dat dat de gemeente ervan wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop óók op het perceel van Eiser 1 voorkwam. De ecologische zone en de bouwkavel zijn immers – naar de gemeente onweersproken heeft gesteld – enkele tientallen meters van elkaar verwijderd en gescheiden door een watergang en een andere kavel. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de gemeente in de gegeven omstandigheden geen mededelingsplicht tegenover Eiser 1 heeft geschonden. Bij het vorenstaande neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat er voor overheidsinstanties, zoals de gemeente, geen wettelijke verplichting bestaat om de Japanse duizendknoop actief te bestrijden.

4.10.Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat Eiser 1 onvoldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op de bouwkavel een normaal gebruik van de bouwkavel in de weg staat. Eiser 1 heeft na de levering een woning op de bouwkavel laten bouwen, waarin hij thans woont. Niet gesteld of gebleken is dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel in dit concrete geval betekent dat het perceel niet meer voor normaal gebruik geschikt is, in die zin dat op het perceel niet meer veilig en/of met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden gewoond. De kantonrechter geeft zich er rekenschap van dat de Japanse duizendknoop een invasieve exotische plant is, die voor (ernstige) problemen op een bebouwd perceel kán leiden, maar concrete feiten en omstandigheden die erop wijzen dat die situatie hier aan de orde zou zijn, heeft Eiser 1 niet aangevoerd. Eiser 1 heeft bijvoorbeeld niet onderbouwd dat de Japanse duizendknoop zich heeft gevestigd in de fundering of de muren van de woning of bij ondergrondse leidingen of bestrating op het perceel. Op grond van het rapport van Datura gaat de kantonrechter er vanuit dat (nog slechts) sprake is van een beperkte aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel.

4.11.Omdat geen sprake is van een non-conforme bouwkavel, is de gemeente niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst jegens Eiser 1 en is zij niet uit dien hoofde gehouden tot vergoeding van de gestelde verwijderingskosten. De vorderingen zijn dus niet op de primaire grondslag toewijsbaar.

Partiële ontbinding

4.12.Op de hiervoor onder 4.2. vermelde gronden verlangt Eiser 1 subsidiair dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden. Er is sprake van een tekortkoming van de zijde van de gemeente, die partiële ontbinding rechtvaardigt, in dier voege dat de koopprijs met voormeld schadebedrag dient te worden verminderd. Ten tijde van de levering van de bouwkavel verkeerde de gemeente al (onherstelbaar) in verzuim, aldus Eiser 1.

4.13.Partiële ontbinding van de overeenkomst is naar de mening van de gemeente niet aan de orde, omdat geen sprake is van een tekortkoming van de gemeente. De eventuele aanwezigheid van de Japanse duizendknoop ten tijde van de levering is bovendien – gelet op de geringe betekenis hiervan – niet een tekortkoming van een zodanig gewicht dat deze partiële ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt.

4.15.De kantonrechter oordeelt als volgt. Bij gebreke van een tekortkoming aan de zijde van de gemeente bestaat er geen grond voor de door Eiser 1 verlangde partiële ontbinding van de koopovereenkomst, bestaande in een vermindering van de koopprijs met het bedrag aan verwijderingskosten. De vorderingen zijn daarmee ook niet op de subsidiaire grondslag toewijsbaar.

Dwaling

4.16.Meer subsidiair beroept Eiser 1 zich op dwaling. Daartoe voert hij aan dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop, nu de gemeente heeft nagelaten om hem hierover te informeren. Indien hij dit wel had geweten, dan had hij de koopovereenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden gesloten, gelet op de impact van de Japanse duizendknoop en de hoge kosten die met verwijdering van deze plant gepaard gaan. Voor zover de gemeente zich erop beroept dat zij geen mededelingsplicht had dan wel dat de tekortkoming haar niet is toe te rekenen, beroept Eiser 1 zich op wederzijdse dwaling. In verband met het vorenstaande verzoekt Eiser 1 om de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen door opheffing van het geleden nadeel op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW, in die zin dat de koopprijs met een bedrag van € 10.285,- wordt verminderd.

4.17.Eiser 1 kan zich volgens de gemeente niet met succes op dwaling beroepen, omdat de gemeente geen (verkeerde) inlichtingen heeft gegeven, zij Eiser 1 niet had hoeven in te lichten over de Japanse duizendknoop, noch sprake is geweest van wederzijdse dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken had Eiser 1 ook niet de optie gehad om de koopovereenkomst voor een lagere prijs te sluiten, omdat de kavel dan aan hem voorbij was gegaan.

4.18.De kantonrechter overweegt dat ingevolge artikel 6:228 BW een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is (a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten, (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, (c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

4.19.Het beroep op dwaling kan geen doel treffen. De gestelde dwaling is gelegen in de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op de bouwkavel ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. In het voetspoor van wat hiervoor onder 4.9. is overwogen, overweegt de kantonrechter dat – bij gebreke van onderbouwing hiervan door Eiser 1 – vooralsnog niet vast staat dat de Japanse duizendknoop ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst op de bouwkavel aanwezig is. Bij deze stand van zaken kan niet worden aangenomen dat Eiser 1 bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had. Het beroep op dwaling loopt hierop reeds in al zijn onderdelen stuk. De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat de stelling van Eiser 1 dat de gemeente een mededelingsplicht over de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop jegens hem had hiervoor al is verworpen, zodat het beroep op dwalingsgrond (b) doel mist. Het beroep op dwalingsgrond (c), de wederzijdse dwaling, kan Eiser 1 evenmin baten, reeds omdat hij zijn stellingen dienaangaande niet behoorlijk heeft onderbouwd. Eiser 1 heeft met name niet onderbouwd dat een mogelijke onjuiste voorstelling van zaken ook aan de kant van de gemeente een rol heeft gespeeld bij het tot stand komen van de koopovereenkomst en aldus invloed heeft gehad op de inhoud van de overeenkomst. De meer subsidiaire grondslag van de vorderingen kan dus ook niet tot toewijzing leiden.

Onrechtmatige daad

4.20.Nog meer subsidiair stelt Eiser 1 dat de gemeente uit hoofde van onrechtmatige daad jegens hem gehouden is tot betaling van schadevergoeding tot een bedrag van € 10.285,-. De handelwijze van de gemeente heeft inbreuk gemaakt op een subjectief recht van Eiser 1, althans de gemeente heeft tegenover hem in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Door hem bewust van verkeerde informatie te voorzien, heeft de gemeente zich schuldig gemaakt aan een onrechtmatige daad. De gemeente heeft ook in strijd met artikel 14 van de van toepassing zijnde Algemene verkoopvoorwaarden gehandeld. Als dwalende partij kan Eiser 1 ook schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad vorderen.

4.21.De gemeente voert aan dat onvoldoende onderbouwd is dat zij onrechtmatig tegenover Eiser 1 zou hebben gehandeld. Zij betwist dat overigens ook. De vereisten van artikel 6:162 BW voor aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad zijn niet nader door Eiser 1 ingevuld. Ook deze grondslag van de vordering kan derhalve niet slagen, aldus de gemeente.

4.22.De kantonrechter oordeelt als volgt. Een gedraging kan naast wanprestatie tevens een onrechtmatige daad opleveren. Uit de rechtspraak volgt dat dit tegenover de contractuele wederpartij slechts het geval kan zijn, als de gedraging onafhankelijk van de schending van de verbintenis een onrechtmatige daad oplevert.n

vgl. HR 19 februari 1993, NJ 1994/290 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1561.

Eiser 1 heeft evenwel niet onderbouwd dat naast de vermeende schending van de koopovereenkomst door de gemeente, hetgeen een toerekenbare tekortkoming zou (kunnen) opleveren, tevens sprake is van een zelfstandige normschending door de gemeente jegens hem die als onrechtmatig kan worden aangemerkt. Overigens is hiervoor ook al geoordeeld dat de gemeente geen mededelingsplicht jegens Eiser 1 heeft geschonden. Hiermee faalt het beroep op onrechtmatig handelen van de gemeente. Aldus kan ook de nog meer subsidiaire grondslag van de vorderingen niet tot toewijzing leiden.

Slotsom

4.23.Geen van de door Eiser 1 aangevoerde grondslagen van de vorderingen slaagt. De vorderingen van Eiser 1 worden daarom afgewezen.

Eiser 1 zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 746,00 (2 punten x € 373,00) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

5.1.wijst de vorderingen van Eiser 1 af;

5.2.veroordeelt Eiser 1 in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 746,00, en bepaalt dat over de proceskosten de wettelijke rente verschuldigd is indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan, vanaf het verstrijken van deze termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.verklaart het vonnis ten aanzien van de veroordeling onder 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Groefsema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

520 (MP)