ECLI:NL:RBNNE:2022:691

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/206005 / HA ZA 21-95

Vonnis van 2 maart 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres]
,

gevestigd te Groningen,

eiseres,

advocaat mr. L.I. Veenstra te Leeuwarden,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te Groningen,

gedaagde,

advocaat mr. W.J. Leerink te Groningen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 13 oktober 2021;

de zittingsaantekeningen van mondelinge behandeling van 17 januari 2022 met inbegrip van de pleitaantekeningen van de beide advocaten.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.
[gedaagde] was eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met erf en tuin aan de [straatnaam 1] [huisnummer 1] te Groningen (hierna: de woning).

2.2.
[eiseres] richt zich op de handel in onroerend goed. De heer [naam 1] is bestuurder en enig aandeelhouder van [eiseres] .

2.3.In de akte van levering van 3 juli 2018 waarbij [gedaagde] de woning geleverd heeft gekregen, is de volgende bepaling opgenomen:

“KOOPOPTIE

(…)

1. Verlening recht van koop

De comparant sub 2 [rechtbank: [gedaagde] ] verleent aan de mede-ondergetekende mevrouw [naam 2], voornoemd, voor de tijd van dertig (30) jaren, te rekenen vanaf vandaag het recht om het verkochte te kopen onder de hierna vermelde voorwaarden en bedingen. (…)”

2.4.Op 17 juli 2020 heeft [gedaagde] [naam 1] benaderd met de vraag of [naam 1] nog vastgoed verkoopt. Partijen hebben vervolgens in de periode van 17 juli 2020 tot 2 november 2020 via WhatsApp ‘gesproken’ over de verkoop(baarheid) van de woning.

2.5.Op 2 november 2020 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [eiseres] voor een koopprijs van € 190.000,- kosten koper.

2.6.Op 6 november 2020 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst gesloten. In deze koopovereenkomst is – voor zover in deze zaak van belang – bepaald:

“artikel 3 Eigendomsoverdracht

De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk 20 november 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.

(…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1.Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 19.000,- zegge NEGENTIENDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.”

2.7.
[eiseres] heeft de woning op 10 november 2020 doorverkocht aan G.P. Property Investment B.V. (hierna: GPPI). In de koopovereenkomst is bepaald dat levering van de woning plaats zal vinden op 15 december 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.

2.8.
[gedaagde] heeft de woning op 20 november 2020 niet aan [eiseres] geleverd.

2.9.In een brief van 23 november 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd binnen acht dagen de koopovereenkomst alsnog na te komen.

2.10.
[gedaagde] heeft in zijn brief van 24 november 2020 de buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden.

2.11.
[gedaagde] heeft de woning vervolgens aan zijn moeder, [naam 2] , verkocht voor een koopprijs van € 168.000,-. Bij akte van 25 november 2020 is de woning aan [naam 2] geleverd.

2.12.In een brief van 18 december 2020 heeft GPPI [eiseres] in gebreke gesteld en gesommeerd de koopovereenkomst van 10 november 2020 binnen acht dagen na te komen.

2.13.
[eiseres] heeft de koopovereenkomst met [gedaagde] in een brief van 16 december 2020 buitengerechtelijk ontbonden.

Het geschil

3.1.
[eiseres] vordert na vermindering van eis samengevat – voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde] buitengerechtelijk is ontbonden, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boetes van in totaal € 26.980,-, althans € 19.000,-, althans € 7.980,-, tot betaling van € 60.000,- bij wijze van voorschot op de nog vast te stellen schadevergoeding en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad. € 1.044,80, althans € 965,-, althans € 774,-. Daarnaast vordert [eiseres] voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor aanvullende schade die zij heeft geleden, [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van die schade nader op te maken bij staat, en voor recht te verklaren dat de door [gedaagde] ingeroepen vernietiging van de koopovereenkomst geen doel heeft getroffen. Tot slot vordert [eiseres] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.
[gedaagde] voert verweer.

De beoordeling

Inleiding

4.1.In deze zaak draait het om de koopovereenkomst die [eiseres] en [gedaagde] op 6 november 2020 met elkaar hebben gesloten, waarbij [gedaagde] de woning aan [eiseres] heeft verkocht tegen een koopprijs van € 190.000,-. Vaststaat dat [gedaagde] deze overeenkomst niet na heeft kunnen komen, doordat zijn moeder, [naam 2] , het recht van eerste koop op de woning had. [eiseres] heeft [gedaagde] daarop in gebreke gesteld en de overeenkomst op 16 december 2020 buitengerechtelijk ontbonden. De vraag is of [gedaagde] , zoals [eiseres] betoogt, als gevolg hiervan de contractuele boetes (zoals opgenomen in artikel 10.2 en 10.3 van de koopovereenkomst) heeft verbeurd en aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade, of dat, zoals [gedaagde] betoogt, hij de overeenkomst op goede gronden heeft vernietigd in zijn brief van 24 november 2020.

4.2.De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst zodat hij in beginsel de contractuele boetes verschuldigd is en aansprakelijk is voor de schade die [naam 1] daardoor heeft geleden. De rechtbank is echter van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de overeenkomst wegens misbruik van omstandigheden doel treft. Het gevolg daarvan is dat [gedaagde] niet langer aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst kan worden gehouden. Daarmee kan [gedaagde] niet gehouden worden tot de betaling van de boetes en/of schadevergoeding. De rechtbank zal dit oordeel hierna motiveren.

Misbruik van omstandigheden

4.3.Artikel 3:44 lid 4 BW bepaalt dat sprake is van misbruik van omstandigheden wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Hoofdregel is dat degene die zich beroept op misbruik van omstandigheden, in dit geval [gedaagde] , de stelplicht en bewijslast heeft. Bij de beoordeling of sprake is van misbruik van omstandigheden zijn niet alleen de objectieve feiten van belang, maar met name wat [eiseres] hiervan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of moest begrijpen.

4.4.De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] in dit geval wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde] door onervarenheid en lichtzinnigheid bewogen werd tot het verkopen van de woning en dat [eiseres] hem er om die reden van had moeten weerhouden de koopovereenkomst te sluiten, in plaats van – zoals zij heeft gedaan – hem daartoe te bewegen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. [gedaagde] was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst slechts twintig jaar oud. De woning had hij als beleggingsobject, gefinancierd door zijn moeder, in eigendom verkregen toen hij achttien jaar was. Zijn moeder was ervaren op de vastgoedmarkt en heeft in het verleden zaken gedaan met [eiseres] . Zij heeft de koop en later ook de verhuur van de woning voor [gedaagde] geregeld. [gedaagde] zelf heeft de woning slechts tweemaal bezocht en was niet op de hoogte van bijvoorbeeld de grootte van de woning en de staat van onderhoud. Ten tijde van en in de periode voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had [gedaagde] (tijdelijk) geen contact met zijn moeder. Op het moment dat [gedaagde] [naam 1] via WhatsApp benaderde met de vraag of hij nog vastgoed verkoopt, heeft hij meteen aan [naam 1] verklaard dat hij geen enkele ervaring had op de vastgoedmarkt. [gedaagde] begon het gesprek met: “Ik wil een pand in stad verkopen maar heb geen idee hoe”. [gedaagde] deelde daarbij aan [naam 1] mee dat hij zelf maar twee keer in het pand is geweest en dat hij geen contact meer heeft met zijn moeder. Nadat [naam 1] verklaarde dat het door [gedaagde] genoemde bedrag van € 250.000,- in zijn ogen een te hoge verkoopprijs is (“Dat is voor mij geen handel”) vroeg [gedaagde] hem wat volgens hem dan wel een reële prijs is. Op grond hiervan moet het [eiseres] duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] onwetend was wat de woning – al dan niet in verhuurde staat – waard was en dat [gedaagde] geen enkele ervaring had met de verkoop van onroerend goed. Daarnaast is naar het oordeel van de rechtbank sprake van lichtzinnigheid aan de zijde van [gedaagde] en is hij gemakkelijk beïnvloedbaar gebleken. De rechtbank baseert dat oordeel op de omstandigheid dat [gedaagde] de woning, die hij zelf slechts twee keer gezien heeft, zonder tussenkomst van een makelaar of adviseur, via WhatsApp aan [eiseres] wilde verkopen, waarbij hij in een tijdsbestek van negen minuten zijn (daarvoor al verlaagde) vraagprijs van € 220.000,- heeft laten zakken tot € 190.000,-, daarbij enkel afgaande op de mededelingen van [naam 1] omtrent de waarde van de woning.

[eiseres] heeft naar het oordeel van de rechtbank misbruik gemaakt van de omstandigheden, doordat zij op de hoogte was van de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden terwijl dit haar had moeten weerhouden van het bevorderen van het sluiten van de koopovereenkomst. De rechtbank stelt in dit kader voorop dat [eiseres] een professionele vastgoedhandelaar is. [eiseres] wist dat [gedaagde] , op het moment waarop hij haar benaderde, geen contact had met zijn moeder en haar daarom niet kon vragen om hulp of advies bij de verkoop. Het moet [eiseres] daarbij duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] een groot vertrouwen in haar, als voormalig zakenrelatie van zijn moeder, stelde. [gedaagde] heeft [eiseres] immers gevraagd: “kun jij ook te goeder trouw namens mij onderhandelen?”. [eiseres] heeft deze vraag bevestigend beantwoord en heeft daarmee bevorderd dat [gedaagde] erop vertrouwde dat [eiseres] zijn belangen zou behartigen.

[eiseres] heeft [gedaagde] er daarop van overtuigd dat de waarde van de woning aanzienlijk lager lag dan het aanvankelijk door [gedaagde] genoemde bedrag van € 250.000,-, als gevolg van de aanwezigheid van een huurder. [eiseres] schreef in dit verband, nadat [gedaagde] een verlaagde verkoopprijs van € 220.000,- noemde: “Dat gaat niet lukken. Daar koop je een begane grond woning voor zonder huurder er in. Vorige keer dacht ik rond 2 ton. Maar denk dat het op houd bij 185-190.000”. De onduidelijkheid of [eiseres] namens [gedaagde] zou onderhandelen, dan wel zelf de woning zelf van [gedaagde] zou willen kopen, heeft zij daarbij laten voortbestaan. Op 1 november 2020, vlak voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, merkte [eiseres] in dit kader nog op: “Kan ik hem verkopen komende week voor je” en: “Ik ga er mee bezig deze week ok? Komt goed.”

Op 2 november 2020 berichtte [eiseres] [gedaagde] vervolgens dat zij “de gok wel wil nemen” en de woning wilde kopen voor € 190.000,-. Nadat [gedaagde] nog aangaf dat die verkoopprijs onder de WOZ-waarde lag, heeft [eiseres] [gedaagde] ervan overtuigd dat er geen kopers op de markt zijn die de woning zouden willen kopen. [eiseres] merkte op: “Nou, meer als 190.000,- kan ik niet doen … Daar zal die ook niet op getaxeerd worden” en: “WOZ zegt helemaal niks” en: “Er is niemand die deze woning snel koopt in verhuurde staat” en: “Ik heb hem al zo vaak aan anderen aangeboden. Die zien het er niet in.”. Toen [gedaagde] op 2 november 2020 instemde met de verkoop voor € 190.000,- meldde [eiseres] dat zij zo snel mogelijk de koopovereenkomst zou opmaken. Op 4 en 5 november 2020 informeerde [eiseres] vervolgens of [gedaagde] al getekend had, waarna [gedaagde] uiteindelijk op 6 november 2020 zijn handtekening heeft gezet. Enkele dagen later, op 10 november 2020, heeft [eiseres] de woning doorverkocht aan GPPI voor een koopprijs van € 250.000,-.

4.6.Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] hiermee misbruik gemaakt van de omstandigheden dat [gedaagde] onervaren was op de vastgoedmarkt en lichtzinnig te werk ging bij de verkoop, door de totstandkoming van de verkoop te bevorderen, wetende dat [gedaagde] daarbij volledig op haar vertrouwde. De rechtbank acht aannemelijk dat [gedaagde] de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien het misbruik van omstandigheden niet had plaatsgehad. Daarbij is van belang dat op grond van de verkoop op 10 november 2020 blijkt dat de waarde van de woning € 60.000,- hoger lag dan de prijs die [eiseres] met [gedaagde] is overeengekomen, waardoor [gedaagde] in zoverre is benadeeld. Hoewel voor misbruik van omstandigheden volgens vaste rechtspraak niet vereist is dat sprake van benadeling, acht de rechtbank deze benadeling – en de kenbaarheid daarvan – wel een factor die bijdraagt aan het oordeel dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Dat [gedaagde] de woning uiteindelijk voor € 168.000,- aan zijn moeder heeft verkocht doet daar niet aan af. Die verkoopprijs was immers vastgelegd in de koopoptie en was niet vrij onderhandelbaar.

De slotsom

4.7.De conclusie is dat [eiseres] [gedaagde] had moeten weerhouden van het sluiten van de koopovereenkomst op 6 november 2020. Door daarentegen het sluiten van die overeenkomst te bevorderen, heeft zij misbruik gemaakt van de omstandigheden zoals hiervoor beschreven. Dat betekent dat [gedaagde] de koopovereenkomst in zijn brief van 24 november 2020 op goede gronden heeft vernietigd waardoor hij niet gehouden kan worden zijn verplichtingen voortvloeiend uit die overeenkomst na te komen. De vorderingen van [eiseres] dienen daarmee te worden afgewezen. Het beroep op bedrog, dwaling en gestoorde geestvermogens kan onder deze omstandigheden onbesproken blijven.

4.8.Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten van de procedure (2 punten, tarief IV).

De beslissing

De rechtbank:

5.1.wijst de vorderingen van [eiseres] tegen [gedaagde] af;

5.2.veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op € 1.666,- voor griffierechten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.3.veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [gedaagde] , vastgesteld op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022.n

type:

coll: 907