ECLI:NL:RBOBR:2023:1980

Uitspraak

RECHTBANK
OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummer: 9881649 \ CV EXPL 22-2276

Vonnis van 20 april 2023

in de zaak van

[eiser sub 1] ,
2. [eiseres sub 2] ,

beiden wonende te ‘ [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna samen te noemen: [eisers] (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. M.A.E. van Ginneken,

tegen

AEGON LEVENSVERZEKERING N.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te ‘s-Gravenhage,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Aegon,

gemachtigde: mr. J.D. Poot.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 14 juli 2022;

– de akte van de zijde van [eisers] met aanvullende producties;

– de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling op 13 februari 2023, en de spreekaantekeningen van [eisers] en Aegon.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.Aegon verhuurt sinds 1 oktober 2011 aan [eisers] de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt bij dagvaarding € 1.040,14 per maand.

2.2.In mei 2021 heeft [eisers] geconstateerd dat er een duivennest onder de zonnepanelen van zijn dak zit. Hiervan heeft hij bij e-mail van 24 mei 2021 melding gemaakt bij Aegon. In deze e-mail heeft hij tevens aangegeven dat sprake is van een lekkage in de badkamer.

2.3.Bij brief van 16 juli 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] Aegon gesommeerd om onder andere het duivennest te verwijderen.

2.4.Aegon heeft bij e-mail van 19 juli 2021 Sunforce opdracht gegeven om het duivennest te verwijderen en vogelwering rondom de zonnepanelen te plaatsen.

2.5.Op 26 juli 2021 heeft Aegon [A] (hierna: [A] ) opdracht gegeven voor het herstel van de lekkage in de badkamer.

2.6.
[eisers] heeft Stichting Kennis- en Adviescentrum Dierplagen (hierna: het KAD) op 16 september 2021 een inspectie laten uitvoeren in het gehuurde. Hiervan is op 27 september 2021 een rapportage opgemaakt. In de rapportage is onder meer opgenomen:

“Bevindingen

Tijdens de inspectie zijn geen levende irriterende insecten aangetroffen. Wel zijn insecten aangetroffen op plakstrips. Deze plakstrips waren bevestigd rondom een kozijn van een dakraam (…) Onder de zonnepanelen van uw woning is een nest aangetroffen. Dit nest is ca. 2 meter van het eerder genoemde dakraam verwijderd. Zeer vermoedelijk betreft dit een duivennest (…)

Determinaties

(…) Uit de determinaties blijkt dat er vogelmijten op de plakstrip aanwezig waren. (…) Vogelmijten (ook wel vogel-luismijten of bloedluizen genoemd) (…)”

2.7.Bij brief van 22 oktober 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] Aegon nogmaals gesommeerd, onder verwijzing naar het rapport van het KAD, om maatregelen te treffen tegen de bloedluis en het duivennest te verwijderen. Daarnaast heeft zij Aegon gesommeerd de lekkage in de badkamer te verhelpen, een kapotte tegel in de keuken te vervangen en de afwerking van de gefreesde muur in de keuken te herstellen.

2.8.Bij e-mail van 22 oktober 2021 heeft [eisers] Aegon bericht dat er schimmel in de woonkamer van het gehuurde zit.

2.9.Aegon heeft op 26 oktober 2021 opdracht gegeven aan [B] (hierna: [B] ) om de schimmelvorming in de woonkamer te onderzoeken en het vochtpercentage op te meten.

2.10.Bij e-mail van diezelfde dag heeft [B] Aegon het volgende bericht:

“We ontvingen een opdracht van jullie voor [adres] . dhr [eiser sub 1] .

Direct contact opgenomen.

Willen een afspraak maken.

1e goede mogelijkheid (na meerdere datum’s te hebben voorgesteld) is volgende week woensdag.

Bewoner heeft allerlei eisen. Afspraak maken telefonisch en aangeven dat we er als 1e werk zijn en rond ca 07.45 uur zouden aanbellen was niet voldoende.

Hij eiste een duidelijk tijdstip op de mail. Dat doen we nooit heb ik hem gemeld.

Daarop annuleerde hij de afspraak. (…)”

2.11.Bij e-mail van 4 november 2021 heeft Sunforce het volgende aan Aegon bericht:

“Beste [C] ,

Dit is wat ik terug heb gekregen van ons montagebureau:

Hallo [D] ,

We zijn nu bij de meeste adressen geweest behalve:

(…)

– [adres] : 1e keer niet thuis, 2e keer geweigerd omdat er geen

afspraak was, 3e keer omdat er geen afspraak op papier was. (..).

De eerste keer is er kennelijk wel een afspraak gemaakt maar toen onze monteurs kwamen, was meneer niet thuis.”

2.12.Op 8 november 2021 heeft Sunforce het duivennest, waarvan [eisers] in mei 2021 melding had gemaakt, verwijderd en vogelwering geplaatst. Medio november 2021 heeft Aegon vervolgens Anticimex opdracht gegeven om de bloedluizen te verwijderen.

2.13.Bij brief van 22 november 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] Aegon er op gewezen dat de gebreken voor wat betreft de bloedluizen, de kapotte tegel, afwerking van de muur en de lekkage nog niet zijn verholpen.

2.14.Aegon heeft op 22 november 2021 contact opgenomen met [A] , die de werkzaamheden in de badkamer zou (laten) uitvoeren en de tegel in de keuken zou (laten) vervangen. Hij heeft het volgende per e-mail aangegeven:

“(…) Op 29 juli ben ik op dit adres geweest en heb ik een vervolgafspraak willen maken voor het afkitten van de badkamer door [aannemer] . Deze aannemer heeft 2 x de voicemail ingesproken en is niet teruggebeld. 2 weken geleden is er contact geweest, de bewoner heeft aangegeven dat de afspraak via MVGM moet lopen. Dit is door mij teruggekoppeld aan [C] .

[C] heeft vervolgens 2 data gecommuniceerd met de bewoners, deze ging hier niet akkoord mee.

Ik ben geregeld op dit complex aanwezig en hoewel de bewoners zeggen niet thuis te zijn, zijn ze dit dus wel.

De bewoners werken niet mee om ons op een normale manier het werk te kunnen laten doen.”

2.15.Op 2 december 2021 is de kapotte tegel vervangen en de badkamer opnieuw gekit.

2.16De gemachtigde van Aegon heeft op 29 december 2021 onder meer laten weten dat [eisers] het maken van afspraken heeft gefrustreerd, en daarnaast verzocht om data voor de bestrijding van de bloedluizen en de afwerking van de gefreesde muur.

2.17.Bij brief van 14 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] onder meer aangegeven dat de tegel niet deugdelijk is hersteld, en dat de bloedluizen nog steeds moeten worden verwijderd.

2.18.Op 25 januari 2022 is Anticimex langsgeweest bij [eisers] om de bloedluizen te bestrijden. Er zijn toen geen bloedluizen aangetroffen.

2.19.Op 4 februari 2022 heeft de gemachtigde van Aegon wederom gewezen op de niet meewerkende houding van [eisers] en verzocht om data voor het herstel van de gevolgschade in de badkamer.

2.20.Op 14 februari 2022 is de vochtplek in de badkamer (over)geschilderd.

2.21.Bij brief van 30 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] onder meer gemeld dat de bloedluis nog steeds moet worden verwijderd omdat deze zich enkel slapende houdt, en dat er ook ander ongedierte in het gehuurde aanwezig is. Daarnaast heeft de gemachtigde aangegeven dat [eisers] aanspraak maakt op huurcompensatie vanwege verminderd huurgenot door de gebreken.

Het geschil

[eisers] heeft de volgende vorderingen ingesteld:

I. Aegon te veroordelen de gebreken (bloedluis en ander ongedierte in/op het dakbeschot en in de woning en schimmel in de woonkamer) te laten herstellen binnen drie weken na datum van het vonnis;

II. Aegon te veroordelen de afwerking van de gefreesde muur deugdelijk af te werken, zodat deze weer aansluit aan de vloer en de kapotte/inmiddels gekleurde tegel in de keukenvloer deugdelijk te laten herstellen/vervangen binnen drie weken na datum van het vonnis;

III. voornoemde punten op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 7.500,00 als Aegon nalaat binnen de genoemde termijnen de gebreken, gevolgschade, muur en tegelvloer te herstellen;

IV. als het maximumbedrag aan dwangsommen is verbeurd, aan [eisers] een vervangende machtiging te verlenen de gebreken, de gevolgschade en de gefreesde muur en tegelvloer te laten herstellen op kosten van Aegon;

V. een huurprijsvermindering van 60% toe te kennen vanaf het moment dat Aegon op de hoogte was van het gebrek (24 mei 2021) tot het moment dat de gebreken definitief zijn verholpen;

VI. Aegon te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, en de wettelijke rente over de proceskosten voor zover deze niet uiterlijk 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan;

VII. Het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.Aan zijn vorderingen legt [eisers] , kort weergegeven, het volgende ten grondslag. Er is sprake van verschillende gebreken die Aegon op grond van artikel 7:204 lid 2 in verbinding met artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW) moet verhelpen. Omdat [eisers] aanzienlijk in zijn woongenot is aangetast vanwege de aanwezigheid van bloedluizen, de schimmelvorming in de woonkamer, en de lekkage in de badkamer, heeft hij op grond van artikel 7:207 lid 1 BW recht op huurprijsvermindering. Een huurprijsvermindering van 60% vanaf 24 mei 2021, de dag waarop melding is gemaakt van het duivennest, tot aan de datum van het herstel van de gebreken, is gelet hierop redelijk.

3.3.Aegon concludeert tot afwijzing van de vordering en voert, kort weergegeven, het volgende verweer. Er is geen sprake van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Voor zover dat anders mocht zijn, is sprake van schuldeisersverzuim c.q. eigen schuld van [eisers] heeft namelijk geen medewerking verleend aan het maken van afspraken met de betreffende aannemers danwel die afspraken gefrustreerd. Als gevolg hiervan is Aegon niet in verzuim komen te verkeren, en kan [eisers] geen nakoming vorderen. Voor huurprijsvermindering is geen plaats, omdat ofwel de gestelde gebreken niet kwalificeren als een (categorie C-)gebrek ofwel sprake is van eerderbedoeld schuldeisersverzuim. Ook de dwangsom moet worden afgewezen omdat daarvoor geen grondslag bestaat.

De beoordeling

4.1.De kern van het geschil is de vraag of het gehuurde gebreken vertoont – of op enig moment heeft vertoond – en of [eisers] gelet daarop recht heeft op het gevorderde herstel en de gevorderde huurprijsvermindering, danwel dat hij dat recht heeft verspeeld door onvoldoende mee te werken met (spoedig) herstel van die gebreken.

4.2.Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht is gebreken te herstellen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.

4.3.Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet elk gebrek geeft zondermeer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot.

4.4Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv, moet [eisers] stellen, en bij voldoende betwisting bewijzen, dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, en, voor wat betreft de gevorderde huurprijsvermindering, daarnaast ook dat sprake is van substantiële aantasting van het huurgenot in de zin van artikel 7:207 BW. [eisers] beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen van voornoemde artikelen (te weten: herstel van de gebreken en huurprijsvermindering).

4.5Hierna zal per gesteld gebrek worden beoordeeld of [eisers] recht heeft op het gevorderde herstel en op de gevorderde huurprijsvermindering.

Bloedluis en ander ongedierte in het dakbeschot en in de woning

4.6.
[eisers] heeft gevorderd dat Aegon wordt veroordeeld om de bloedluis en ander ongedierte in/op het dakbeschot en in de woning te verwijderen. Daartoe heeft hij gesteld dat Aegon als verhuurder verplicht is om het duivennest te verwijderen. Doordat het nest niet tijdig is verwijderd, zijn bloedluizen de woning binnengekomen. Die bloedluizen veroorzaken overlast in huis. Aegon heeft niet betwist dat de bloedluizen verband houden met het nest, maar zij heeft betwist dat het nest/de luizen een gebrek opleveren in de zin van de wet.

4.7.De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van ongedierte in het gehuurde in sommige gevallen een gebrek kan opleveren, dat de verhuurder moet bestrijden. Dat kan het geval zijn indien de bestrijding daarvan niet in het vermogen van de huurder ligt of duidelijk aanwijsbare bouwtechnische of bouwfysische gebreken de oorzaak zijn van de ongedierteplaag. Daarnaast moet zijn voldaan aan de voorwaarde dat door het optreden van het ongedierte het woongenot wordt geschaad; er moet dus (in elk geval) sprake zijn van overlast door het ongedierte in de woning. Het voorgaande sluit aan bij de omschrijving van de op grond van artikel 7:240 BW voor rekening van de huurder komende zogenoemde kleine herstellingen, zoals neergelegd in het Besluit kleine herstellingen van 8 april 2003 en de bijlage daarbij.n

Deze bijlage luidt op onderdeel r: ‘het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte’.

Hierbij gaat het dus, anders dan partijen naar voren hebben gebracht, niet zozeer om de vraag of het duivennest als een gebrek kwalificeert, maar om de vraag of het daarmee verband houdende ongedierte als een gebrek moet worden beschouwd dat voor rekening van Aegon komt.

4.8.In het midden kan blijven of in dit geval de aanwezigheid van het ongedierte een gebrek oplevert. De kantonrechter vindt namelijk dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat vanaf (in elk geval) het uitbrengen van de dagvaarding zich nog bloedluizen in het gehuurde bevonden, waarvan hij overlast heeft ervaren. Dat licht de kantonrechter hieronder toe.

4.9.Niet in geschil is dat Sunforce op verzoek van Aegon op 8 november 2021 het vogelnest heeft verwijderd en de benodigde vogelwering heeft geplaatst. Ter zitting gaf [eisers] weliswaar aan dat Sunforce dit niet goed of maar voor de helft zou hebben verwijderd, maar dit kon hij verder niet onderbouwen, en staat daarnaast haaks op hetgeen hij in de stukken naar voren heeft gebracht, namelijk dat het nest (uiteindelijk) wel is verwijderd. Bovendien heeft [eisers] ook niet gevorderd dat nog (een deel van) een nest moet worden verwijderd. Verder staat vast dat Aegon kort daarna Anticimex opdracht heeft gegeven om het gehuurde professioneel te reinigen. Deze afspraak heeft (uiteindelijk) plaatsgevonden op 25 januari 2022. Volgens Aegon heeft Anticimex op dat moment geen bloedluis in het gehuurde aangetroffen, hetgeen [eisers] niet heeft weersproken.

4.10.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat zich nog steeds bloedluis in het dakbeschot bevindt, die moet worden verwijderd (hetgeen Aegon heeft betwist). De kantonrechter begrijpt dat [eisers] zich dus niet (meer) op het standpunt stelt dat de bloedluis zich ook in het gehuurde bevindt. Ter zitting heeft [eisers] op dit punt desgevraagd toegelicht dat Anticimex begin januari 2022 geen bloedluizen binnenshuis heeft aangetroffen, omdat hij ze toen zelf al met spuitbussen had verwijderd. Daarnaast heeft [eisers] aangegeven dat hij momenteel geen last heeft van de bloedluizen omdat die zich onder een temperatuur van 12 graden slapende houden. Onduidelijk is gebleven of [eisers] in de zomer van 2022, bij temperaturen van (ver) boven de 12 graden, wel binnenshuis nog last heeft gehad van de bloedluizen; en zo ja, in hoeverre hij die (ook) zelf heeft kunnen bestrijden. Daarover heeft hij niets gesteld. In dat geval zou professionele reiniging ook niet (meer) nodig zijn. In het rapport van het KAD wordt namelijk vermeld dat alleen wanneer de overlast binnenshuis aanhoudt, professionele reiniging nodig kan zijn. Aegon heeft er daarnaast onweersproken op gewezen dat [eisers] na 25 januari 2022 geen melding meer heeft gemaakt van overlast door bloedluizen in de woning.

4.11.Gelet hierop, heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van overlast door de aanwezigheid van bloedluizen, waardoor zijn woongenot is verminderd. Hierdoor heeft hij dus ook onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. De vordering tot verwijdering van de bloedluis in/op het dakbeschot is gelet hierop voorbarig ingesteld. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat Aegon ter zitting en in de conclusie van antwoord heeft aangegeven dat zij, ook al vindt zij dat geen sprake is van een gebrek, bereid is om, indien nodig, tot professionele reiniging over te gaan.

4.12.Voor zover [eisers] heeft gesteld dat zich ook ander ongedierte in het dakbeschot en in het gehuurde bevindt, dat moet worden verwijderd, heeft hij dit (ook) onvoldoende onderbouwd. Nergens blijkt uit om welk ongedierte dit zou gaan, en in hoeverre [eisers] daar binnenshuis last van heeft.

4.13.De vordering tot verwijdering van de bloedluis en andere ongedierte zal daarom worden afgewezen.

Gevorderde huurprijsvermindering in verband met de bloedluis

4.14.
[eisers] heeft in verband met de aanwezigheid van de bloedluizen huurprijsvermindering gevorderd.

4.15.Vooropgesteld wordt dat, om aanspraak te maken op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, allereerst sprake moet zijn van genotsvermindering als gevolg van een gebrek. Daarnaast geeft niet elk gebrek zondermeer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot (zie ook randnummer 4.3).

4.16.Zoals hiervoor overwogen, heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat op het moment van uitbrengen van de dagvaarding (nog) sprake was van een gebrek. Dat neemt niet weg dat daarvóór wel sprake kan zijn geweest van een gebrek. De kantonrechter vindt echter dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat voor het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van overlast door bloedluizen, waardoor zijn woongenot is verminderd. Hierdoor heeft hij dus (ook) onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest van een gebrek, laat staan van een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering.

4.17.
[eisers] heeft bij dagvaarding gesteld dat zijn kinderen last hebben gehad van uitslag door bloedluizen, en dat de bloedluizen aanwezig waren in bedden en kasten. Dit heeft hij verder niet onderbouwd. Desgevraagd heeft [eisers] op zitting aangegeven dat de door hem beschreven overlast plaatsvond in de zomer van 2020, toen er kennelijk ook een duivennest zat, en er bloedluizen waren volgens [eisers] Bij de dagvaarding heeft hij ook correspondentie overgelegd uit juni 2020, waarin hij richting Aegon aangeeft dat zijn zoon een reactie heeft op de beestjes en Aegon hiervoor aansprakelijk gaat stellen. Dat ook in de zomer/het najaar van 2021 sprake was van overlast door bloedluizen binnenshuis is echter niet gebleken. Dat is wel de periode die relevant is voor de beoordeling van de vraag of [eisers] recht heeft op huurprijsvermindering. [eisers] vordert namelijk huurprijsvermindering vanaf de melding aan Aegon van het duivennest op 24 mei 2021. Daarbij komt dat het KAD geen levende bloedluizen heeft aangetroffen op 16 september 2021; zij trof enkel (dode) bloedluizen aan op plakstrips die waren bevestigd rondom een kozijn van een dakraam (zie randnummer 2.6). Nergens blijkt dus uit dat de bloedluizen zich in en sinds de zomer van 2021 binnenshuis hebben bevonden en daar overlast hebben veroorzaakt.

4.18.Gelet hierop, zal de vordering tot huurprijsvermindering in verband met de bloedluizen worden afgewezen.

Schimmel woonkamer

4.19.
[eisers] heeft daarnaast gevorderd om Aegon te veroordelen om de schimmel in de woonkamer te herstellen. Volgens [eisers] is sprake van een gebrek, en moet Aegon op grond van artikel 7:206 BW dit gebrek herstellen. Ter onderbouwing hiervan heeft [eisers] voorafgaand aan de zitting foto’s van de schimmelvorming overgelegd die middels een getoonde krant en iPad zijn gedateerd op 23 januari en 28 januari 2023. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat op de foto’s te zien is dat (in elk geval) twee muren voor een groot deel zwart uitgeslagen zijn, en dat het (ook) gaat om een buitenmuur. Volgens hem is de schimmel ontstaan door vochtdoorslag (vanwege regenval). Hij heeft daarbij verwezen naar een krantenartikel van de voorzitter van de bewonersvereniging waarin de schimmelproblematiek als gevolg van regendoorslag wordt benoemd, en naar een brief van een huurder (mevrouw [E] ) die behoort tot dezelfde bewonersvereniging met vergelijkbare schimmelproblemen.

4.20.Aegon heeft het voorgaande niet weersproken. Hoewel zij bij conclusie nog heeft betwist dat sprake is van een gebrek, heeft zij dit standpunt ter zitting, na kennisneming van de aanvullende producties, niet meer ingenomen. Ter discussie staat dus niet (meer) dat sprake is van een gebrek. Aegon is dus in beginsel op grond van artikel 7:206 BW gehouden dit gebrek te verhelpen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Zij beroept zich echter op schuldeisersverzuim c.q. eigen schuld omdat [eisers] in het algemeen heeft belemmerd dat afspraken worden gemaakt met betreffende aannemers, en in het bijzonder ook met de aannemer [B] die de schimmelvorming moest onderzoeken.

4.21.Van schuldeisersverzuim is op grond van artikel 6:58 BW sprake wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend. Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar moet wel alles gedaan hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan. Onder omstandigheden kan daartoe ook behoren een uitdrukkelijk aanbod om tot nakoming over te gaan. Omdat Aegon zich beroept op schuldeisersverzuim aan de zijde van [eisers] , moet zij stellen, en bij voldoende betwisting bewijzen, dat aan de voorwaarden voor het intreden van het schuldeisersverzuim is voldaan.

4.22.Naar het oordeel van de kantonrechter is Aegon hierin deels geslaagd. Vast staat dat [eisers] op 22 oktober 2021 per e-mail aan Aegon heeft gemeld dat sprake is van schimmel in zijn woning. Blijkens de overgelegde stukken heeft Aegon [B] op 26 oktober 2021 opdracht gegeven om de schimmel te onderzoeken en het vochtpercentage te meten. Diezelfde dag heeft [B] Aegon per e-mail geïnformeerd dat [eisers] de geplande afspraak heeft geannuleerd omdat [B] geen tijdstip per e-mail wilde doorgeven, hetgeen ze volgens [B] nooit doet. Het voorgaande heeft [eisers] onvoldoende betwist. Bovendien heeft hij ter zitting erkend dat hij geen afspraak heeft gemaakt met [B] omdat hij geen datum per e-mail van [B] kreeg. Aegon heeft er daarnaast op gewezen dat het voorgaande past in een patroon, waarbij [eisers] telkens het maken van afspraken heeft verhinderd of bemoeilijkt. Aegon heeft in dit verband verwezen naar de verklaring van Sunforce van 4 november 2021, waarin Sunforce heeft aangegeven dat het heel lastig communiceren is met [eisers] , waardoor pas in november 2021 het duivennest weggehaald kon worden, en de vogelwering kon worden geplaatst (zie ook randnummer 2.11). Tot slot heeft Aegon gewezen op de verklaring van [A] van 21 november 2021, die heeft verklaard dat [eisers] niet meewerkt om hem op een normale manier zijn werk te laten doen, waardoor de lekkage in de badkamer pas in december 2021 kon worden verholpen (zie randnummer 2.14). Ter zitting heeft [eisers] het voorgaande in zoverre erkend dat met hem alleen een afspraak kan worden gemaakt als alles schriftelijk wordt bevestigd. Als reden hiervoor heeft hij ter zitting desgevraagd toegelicht dat hij (inmiddels) alles op papier wil hebben staan omdat hij in een vorige procedure tegen Aegon niet kon bewijzen dat hij een luxe 5-pits keuken zou krijgen.

4.23.Op grond van artikel 7:206 BW is Aegon gehouden om gebreken in het gehuurde te herstellen. Daar staat tegenover dat wanneer dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten plaatsvinden, de huurder daartoe aan de verhuurder de gelegenheid moet geven (zie artikel 7:220 BW). Dat betekent ook dat de huurder de verhuurder in de gelegenheid moet stellen om zelf vast te stellen of de gebreken waarover de huurder klaagt, zich daadwerkelijk voordoen en zo ja, op welke wijze herstel zal moeten plaatsvinden. Het is namelijk ook in het belang van de verhuurder dat gebreken worden verholpen. In het algemeen wordt dus van de huurder een meewerkende houding verwacht, wanneer herstel nodig is; en kan de huurder niet zondermeer afspraken weigeren omdat het hem niet uitkomt, danwel aanvullende eisen ten aanzien van die afspraken stellen. Gelet hierop, vindt de kantonrechter dat [eisers] door aanvullende eisen te stellen ten aanzien van de afspraken, in het algemeen onvoldoende heeft meegewerkt met uitvoering van herstelwerkzaamheden door de betreffende aannemers, en dus ook met [B] . Bovendien heeft [eisers] ook geen valide reden opgegeven voor de aanvullende eisen die hij stelt. Dat kennelijk in een andere procedure zijn vorderingen zijn afgewezen, vormt geen rechtvaardiging om te eisen dat alles op schrift moet staan, te meer nu dit ook eenmaal niet de gangbare praktijk is in de bouw. In het uiterste geval had [eisers] , omdat hij dat om hem moverende reden belangrijk vond, de met de aannemer gemaakte (tijds-)afspra(a)k(en) zelf schriftelijk kunnen vastleggen of bevestigen.

4.24.Daarnaast heeft Aegon aangevoerd dat zij tot aan de dag van dagvaarding niets meer heeft gehoord over de schimmelproblematiek bij [eisers] , en er vanuit ging dat verder onderzoek of herstel niet (meer) nodig was. In de (eerste) ingebrekestelling van 22 oktober 2021 worden die problemen volgens Aegon namelijk niet genoemd, noch in de daarop volgende ingebrekestellingen (met uitzondering van de sommatiebrief van 14 januari 2022 waarin er zijdelings en zeer beknopt naar wordt verwezen). Pas bij dagvaarding worden een paar foto’s overgelegd van de schimmelvorming, maar onduidelijk is volgens Aegon waar de foto’s zijn genomen en wanneer. Daarbij heeft zij benadrukt dat zij bij conclusie van antwoord heeft aangegeven dat zij nog altijd bereid is om tot herstel over te gaan, waarop geen reactie is gekomen. Pas (net) voor de mondelinge behandeling blijkt dat de schimmelproblematiek ineens veel groter is geworden. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] toegelicht dat zij de schimmelvorming niet in de ingebrekestellingen heeft meegenomen omdat de klusjesman van de toenmalige beheerder van Aegon eind 2021/begin 2022, op verzoek van de bewonersvereniging, met de vochtproblemen bezig was. Die klusjesman heeft toen kleine herstellingen verricht, maar die bleken niet afdoende te zijn, waarna de gemachtigde alsnog de schimmelvorming heeft meegenomen in de dagvaarding. [eisers] heeft daarbij verwezen naar de notulen van de algemene ledenvergadering van de bewonersvereniging van 22 november 2022. Aegon heeft het voorgaande betwist en er op gewezen dat uit die notulen (enkel) blijkt dat een andere bewoner, mevrouw [E] , last heeft van vochtproblemen. Daar heeft Aegon naar laten kijken, en zij moest beter ventileren. Aegon heeft nooit onderzoek gedaan bij [eisers]

4.25.De kantonrechter vindt dat Aegon voldoende onderbouwd heeft dat [eisers] in eerste instantie verhinderd heeft dat Aegon onderzoek kon doen naar de schimmelvorming. Daarnaast hoefde Aegon vanaf oktober 2021 er niet vanuit te gaan dat nog (verdere) actie of onderzoek van haar werd verlangd, omdat in de ingebrekestellingen de schimmelproblematiek niet (expliciet) wordt genoemd, terwijl de gemachtigde in die brieven wel telkens alle andere gebreken benoemt. Bovendien heeft [eisers] onvoldoende gemotiveerd, in het kader van zijn betwisting van het schuldeisersverzuim, dat de klusjesman, behalve bij mevrouw [E] , ook bij hem naar de schimmel heeft gekeken en kleine herstellingen heeft verricht. Dat blijkt nergens uit. Gelet op het voorgaande, vindt de kantonrechter dat het voor rekening en risico van [eisers] komt dat het gebrek voor de dagvaarding nog niet was verholpen door Aegon.

4.26.Bij dagvaarding heeft [eisers] vervolgens opnieuw de schimmelproblematiek gemeld, met daarbij een drietal foto’s. De kantonrechter vindt dat Aegon op dat moment wel verdere actie had moeten ondernemen. Anders dan Aegon, vindt de kantonrechter dat Aegon bij conclusie van antwoord geen nadrukkelijk aanbod heeft gedaan tot herstel van die problematiek, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De bijgevoegde foto’s laten namelijk duidelijk zien dat sprake is van (enige) schimmelvorming en een opbollende vloer. Aegon heeft in de conclusie enkel opgemerkt ten aanzien van de schimmelvorming dat zij op het meermaals gedane verzoek aan [eisers] om data door te geven, geen gehoor heeft gekregen. Aegon heeft echter niet eerder verzocht om data in verband met het maken van een afspraak voor de schimmelproblematiek; die problematiek werd namelijk juist niet in die brieven vermeld volgens haar eigen stellingen. Dat Aegon ervan uitging dat [eisers] ook dit herstel weer zou tegenhouden, is (ook) geen reden om het maar daarbij te laten zitten, en na dagvaarding geen contact meer te zoeken met (de gemachtigde van) [eisers] Bovendien zijn ten aanzien van de andere gestelde gebreken de betreffende aannemers, zij het met enige vertraging, uiteindelijk wel langs geweest bij [eisers] Gelet hierop, vindt de kantonrechter dat Aegon er, vanaf de dagvaarding, niet alles aan heeft gedaan wat van haar redelijkerwijs verwacht mocht worden als verhuurder om tot nakoming (in de vorm van het verhelpen van het vochtprobleem) te kunnen overgaan.

4.27.Het beroep van Aegon op schuldeisersverzuim slaagt daarom niet voor wat betreft de periode na de dagvaarding. Dat betekent dat Aegon vanaf dat moment in verzuim is met het herstel van de schimmel. Gelet hierop, wordt de vordering tot herstel van dit gebrek toegewezen.

Gevorderde huurprijsvermindering in verband met de schimmel

4.28.
[eisers] heeft in verband met de aanwezigheid van de schimmel huurprijsvermindering gevorderd. Zoals eerder opgemerkt, bestaat het recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was.

4.29.
[eisers] heeft (pas) bij dagvaarding behoorlijk kennis gegeven van het gebrek. Zoals hiervoor overwogen, heeft hij voor die tijd in eerste instantie verhinderd dat onderzoek naar het gebrek werd gedaan en daarna onvoldoende duidelijk gemaakt dat nog verdere actie nodig was van Aegon. Dat [eisers] al jarenlang last zou hebben van de schimmel en Aegon hiervan op de hoogte was, heeft hij onvoldoende onderbouwd. Nergens blijkt uit dat dit zo was. Gelet hierop, heeft [eisers] in elk geval geen recht op huurprijsvermindering over de periode vóór 13 mei 2022.

4.30.Daarnaast levert niet elk gebrek een grond op om de huurprijs te verminderen. Slechts een substantiële aantasting van het huurgenot zal aanleiding zijn tot huurvermindering (zie ook randnummer 4.3). [eisers] heeft in dat verband gesteld dat de schimmels slecht zijn voor de gezondheid van hemzelf en zijn familie.

4.31.De ernst en omvang van de schimmelproblematiek blijken in voldoende mate uit de bij aanvullende productie van 2 februari 2023 overgelegde foto’s en de toelichting daarbij ter zitting. Uit die foto’s wordt duidelijk dat die schimmelvorming substantieel is. Hierdoor is voorstelbaar dat [eisers] daardoor geen ongestoord gebruik heeft kunnen maken van de woonkamer. Gelet hierop, heeft [eisers] voldoende onderbouwd dat vanaf 13 mei 2022 sprake is van genotsvermindering door de aanwezigheid van de schimmel.

4.32.Uitgangspunt is dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.

4.33.Voor het bepalen van de huurprijsvermindering zal aansluiting worden gezocht bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het zogeheten “gebrekenboek”. Volgens het Bhw is in geval van schimmel sprake van een gebrek dat ernstig het woongenot schaadt (categorie C van bijlage II bij het Bhw). Op grond van artikel 6 Bhw kan de huurprijs in dat geval worden verlaagd tot ten laagste 40% van de geldende huurprijs. Gelet op de aard en ernst van het gebrek wordt een tijdelijke huurprijsvermindering van 20% per maand passend geacht. Dit betekent dat [eisers] vanaf 13 mei 2022 een maandelijkse huurprijs van € 831,11 aan Aegon verschuldigd is (0,8 x € 1.040,14). Deze huurprijs geldt tot het moment dat Aegon de schimmelvorming deugdelijk heeft verholpen.

Gevorderde huurprijsvermindering in verband met lekkage badkamer

4.34.
[eisers] heeft in verband met de lekkage in de badkamer ook vermindering van de huur gevorderd. Volgens hem heeft hij maanden met een lekkage in de badkamer gezeten, waardoor hij de douche maar zeer kort kon gebruiken.

4.35.Niet in geschil is dat de lekkage in de badkamer inmiddels is verholpen, evenals de gevolgschade. Daarnaast heeft Aegon niet betwist dat de lekkage een gebrek was in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, en dat zij gehouden was tot herstel hiervan. Zij stelt zich echter op het standpunt dat [eisers] herstel daarvan heeft gefrustreerd, waardoor de vertraging is toe te rekenen aan hem danwel zijn eigen schuld is.

4.36.Zoals eerder overwogen, heeft [eisers] in het algemeen onvoldoende meegewerkt met de uitvoering van herstelwerkzaamheden door de betreffende aannemers. Verwezen wordt naar randnummer 4.22 hiervoor. Dat geldt (dus) ook voor het maken van een afspraak met [aannemer] voor het afkitten van de badkamer. Vast staat dat [eisers] op 16 juli 2021 heeft gemeld dat sprake was van een lekkage. Vervolgens heeft Aegon op 26 juli 2021 opdracht gegeven voor het herstel van die lekkage. Op 29 juli 2021 is [A] langs geweest op het adres. Vervolgens heeft het tot 2 december 2021 geduurd voordat de (onder)aannemer de herstelwerkzaamheden heeft kunnen uitvoeren aan de badkamer. Volgens de verklaring van [A] is de (onder)aannemer [aannemer] nooit teruggebeld door [eisers] , en heeft [eisers] vervolgens (opeens) aangegeven dat de communicatie via de toenmalige beheerder moest lopen, waarna [eisers] niet akkoord ging met de voorgestelde data. [eisers] heeft het voorgaande onvoldoende weersproken. Gelet hierop, is de vertraging in het herstel van de lekkage in de badkamer te wijten aan [eisers] . Het beroep van Aegon op schuldeisersverzuim slaagt daarom. Dat betekent dat [eisers] in verzuim was tot het moment van herstel van de badkamer. Hij heeft om die reden geen recht op huurprijsvermindering voor die periode. De aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering eindigt namelijk op het moment dat de verhuurder tot herstel van het gebrek wil overgaan, maar de huurder hem daar geen gelegenheid voor geeft.

4.37.Voor zover geen sprake zou zijn van verzuim, geldt dat [eisers] ook niet heeft onderbouwd dat sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van zijn woongenot als gevolg van de lekkage. Hij heeft in dat verband enkel gesteld dat hij de douche maar kort kon gebruiken, hetgeen daartoe niet voldoende is. Ook om die reden is dus voor huurprijsvermindering geen plaats.

De tegel en gefreesde muur in de keuken

4.38.
[eisers] heeft bij dagvaarding gevorderd dat de kapotte/inmiddels gekleurde tegel in de keukenvloer deugdelijk wordt hersteld/vervangen. Ter zitting heeft hij toegelicht dat niet herstel van een vloertegel in de keuken wordt gevorderd, maar van een wandtegel. Bij het plaatsen van de keuken heeft de aannemer van Aegon een wandtegel beschadigd en deze is volgens [eisers] vervangen door een exemplaar dat meerdere tinten donkerder is. Ter staving van zijn stelling heeft [eisers] bij de aanvullende producties een foto overgelegd van de tegelwand, waaronder de betreffende wandtegel. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat de wandtegels helder wit zijn, maar dat Aegon er een RAL 9010 op heeft geplakt.

4.39.Aegon heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de vordering moet worden afgewezen omdat herstel van een vloertegel wordt gevorderd, terwijl een wandtegel bedoeld is. Daarnaast heeft zij betwist dat sprake is van een gebrek.

4.40.Vast staat dat Aegon eerder werkzaamheden aan de keuken(vloer) van [eisers] heeft verricht, en dat daarbij een wandtegel kapot is gegaan. Aegon heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat zij destijds uit coulance een naad heeft opgevuld die was ontstaan doordat de tegelvloer niet onder de oude keuken was doorgelegd, waarbij één tegel is gebroken. Aegon heeft in een eerdere procedure tussen partijen over onder meer deze kwestie tijdens de mondelinge behandeling laten weten bereid te zijn die tegel te herstellen. Dat heeft zij ook gedaan op 2 december 2021.

4.41.In het midden kan blijven of [eisers] de vordering had moeten aanpassen/wijzigen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] namelijk onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek, als gevolg waarvan dit deel van de vordering om die reden zal worden afgewezen. Dat licht zij hieronder kort toe.

4.42.Aegon heeft niet betwist dat sprake is van enig kleurverschil tussen de vervangen wandtegel en de andere wandtegels. Volgens Aegon is het kleurverschil tussen de wandtegels echter minimaal en bevindt de tegel zich op een dermate onzichtbare plaats in de hoek van de keukenwand, dat geen sprake is van een gebrek. Daarnaast heeft zij er op gewezen dat enig kleurverschil altijd zichtbaar is en blijft wanneer een oude tegelwand wordt aangevuld met een nieuwere tegel. [eisers] heeft het voorgaande onvoldoende weersproken. Hij heeft enkel gewezen op de overgelegde foto’s en verwezen naar het tussenvonnis van 18 februari 2021 in de eerdere procedure tussen partijen. Dat is onvoldoende. Uit de foto’s blijkt namelijk niet van een substantieel kleurverschil; en daarnaast bevindt de tegel zich onderaan in de hoek van de tegelwand, op een niet duidelijk zichtbare plek. In het tussenvonnis is verder enkel opgemerkt dat Aegon heeft toegezegd die tegel te vervangen, maar is niet geoordeeld dat Aegon die tegel deugdelijk moet herstellen, omdat deze gebrekkig is.

4.43.
[eisers] heeft daarnaast gevorderd dat de gefreesde muur deugdelijk wordt afgewerkt, zodat deze weer aansluit op de vloer. Aegon heeft in dit verband aangevoerd dat [eisers] niet heeft aangetoond dat de gefreesde muur niet deugdelijk is, of zou leiden tot enige genotsbeperking. Hierdoor is geen sprake van een gebrek.

4.44.De kantonrechter vindt dat [eisers] ook op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd dat de gefreesde muur ondeugdelijk is en dat (dus) sprake is van een gebrek. [eisers] heeft geen foto’s dan wel andere stukken overgelegd die zijn stelling onderbouwen. Daardoor is volstrekt onduidelijk wat wordt bedoeld met een niet goed afgewerkte muur en waarom deze gebrekkig is. Voor zover [eisers] heeft verwezen naar de tussenuitspraak kan hem dit niet baten. Hieruit volgt enkel dat Aegon heeft laten weten bereid te zijn om te bezien of de afwerking van de gefreesde muur kan worden verbeterd. Dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW blijkt echter niet uit deze uitspraak. Aegon heeft ter zitting daarnaast onweersproken gesteld dat er iemand naar de muur is komen kijken, maar dat is geconcludeerd dat enige verbetering niet mogelijk is. Gelet op het voorgaande komt ook dit deel van de vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

Conclusie

4.45.De vorderingen tot verwijdering van de bloedluis en andere ongedierte in het dakbeschot en in het gehuurde, en herstel van de wandtegel en de gefreesde muur, worden afgewezen. De vordering tot herstel van de schimmel in de woonkamer, wordt toegewezen zoals hieronder in het dictum weergegeven.

4.46.Er is geen aanleiding om de gevorderde dwangsom en vervangende machtiging toe te wijzen die [eisers] heeft verbonden aan de gevorderde veroordeling om Aegon het gebrek te laten herstellen. Aegon heeft al eerder aangegeven over te willen gaan tot herstel, en ter zitting heeft zij dat nogmaals bevestigd. Daarnaast vormt de huurprijsvermindering in de gegeven omstandigheden een voldoende prikkel tot nakoming voor wat betreft het gebrek. Om die reden heeft [eisers] ook onvoldoende belang bij een vervangende machtiging.

4.47.Zoals hiervoor overwogen, wordt de gevorderde huurprijsvermindering toegewezen, in die zin dat de huurprijs verminderd wordt met 20% met ingang van 13 mei 2022 tot aan de datum van het herstel. Dat betekent ook dat Aegon de te veel betaalde huur zal moeten terugbetalen aan [eisers]

4.48.Tot slot wordt nog opgemerkt dat ervan wordt uitgegaan dat [eisers] zijn medewerking zal verlenen aan het maken van afspraken met Aegon om de schimmel te onderzoeken en daarna te herstellen. Zo niet, dan zou dat mogelijk van invloed kunnen zijn op zijn recht op huurprijsvermindering.

Proceskosten

4.49.Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. Gelet hierop zal de vordering met betrekking tot de nakosten worden afgewezen.

De beslissing

De kantonrechter

5.1.veroordeelt Aegon tot deugdelijk herstel van de schimmel in de woonkamer van het gehuurde, waarbij de termijn om de schimmelvorming te onderzoeken op drie weken na de datum van het vonnis wordt gesteld, en herstel moet plaatsvinden zo spoedig mogelijk nadat de oorzaak van de schimmelvorming bekend is geworden,

5.2.vermindert de tussen partijen geldende huurprijs met 20% met ingang van 13 mei 2022 tot aan het moment dat Aegon de schimmelvorming deugdelijk heeft verholpen,

5.3.compenseert de kosten van partijen, in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt,

5.4.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.M Janssen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2023 door mr. J.A.M. van den Berk, kantonrechter.