Onteigening, onrendabele top, verrekening toekomstige inkomsten en bijzondere omstandigheden die maken dat zeer hoge onrendabele top aanvaardbaar is.

[gedaagden] kregen volgens het deskundigenrapport een veel hogere huur dan de markthuur en het Kindercentrum maakte ondanks die hoge huur winst, zoals onder meer uit de spreekaantekeningen van mr. Botter van 2 september 2025 naar voren komt. De rechtbank constateert verder dat [gedaagden] uitgingen van een onrendabele top van € 1.502.000,00 en dat ProRail nooit heeft aangegeven dat [gedaagden] dan zouden moeten afzien van vervangende bouw. ProRail zelf ging op/rond de peildatum uit van een onrendabele top, zij het veel lager dan uiteindelijk is berekend door de deskundigen.

ProRail begrootte de onrendabele top -berekening d.d. 19 december 2023- op € 393.448,00, waarbij zij uitgingen van een investering van € 3.934.480,00. Dat is een bedrag dat niet fors afwijkt van de uiteindelijk door de deskundigen berekende investering van € 4.123.000,00, mede in aanmerking genomen het tijdsverloop tot de peildatum. De conclusie moet dan zijn dat ProRail rekende met een veel hogere marktwaarde in de nieuwe situatie dan de deskundigen uiteindelijk hebben gedaan.

Nu hadden [gedaagden] kunnen uitwijken naar een andere belegging, bijvoorbeeld de verhuur van een kantoorpand, maar dat lag niet voor de hand omdat zakelijke overwegingen daartoe niet noopten, er een bijzondere verhouding was met het Kindercentrum en bij gebreke van een vervangende locatie voor het kinderdagverblijf, het Kindercentrum over mogelijk een reeks van jaren inkomensschade zou leiden. Voorts was van belang dat er in de gemeente Vught behoefte was aan de voorziening van een kinderdagverblijf en uit de toelichting van de deskundigen ter zitting volgt dat er op en rond de peildatum geen aanbod was van panden/locaties ten behoeve van de exploitatie van een kinderdagverblijf.

Als al deze omstandigheden in aanmerking worden genomen dan acht de rechtbank zowel een onrendabele top van € 1.888.000,00 als van € 768.500,00 weliswaar zeer fors maar -gegeven alle van belang zijnde omstandigheden- konden [gedaagden] als een redelijk handelend ondernemer ondanks de hoogte van de onrendabele top in dit geval besluiten tot reconstructie.