Uitspraak vergunningvrij bouwen ow + 101e uitspraak BOPA! (o.a. weigering BOPA, behoud groene karakter, omgevingsvisie en geen bezwaar omwonenden)

Ingegaan wordt op de vraag of een tuinhuis al dan niet vergunningvrij kon worden opgericht op grond van de regeling voor vergunningvrij bouwen inzake omgevingsplanactiviteiten van art. 22.27 en 22.36 van de bruidsschat/het tijdelijke deel van het omgevingsplan;

Aangezien de conclusie van de rechtbank was dat er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan was een BOPA aan de orde. Deze is geweigerd. Dit is de inmiddels 101ste rechterlijke uitspraak over de BOPA.

Ten aanzien van de BOPA-weigering:

Het college mocht de omgevingsvergunning weigeren om het groene karakter en de uitstraling van het bosvillagebied te behouden, waarbij er geen hoofdgebouwen en/of vrijstaande bijgebouwen mogen worden opgericht buiten het bouwvlak. Door af te wijken van deze regels raakt deze groenstructuur verloren. De Omgevingsvisie onderstreept juist het belang en het behoud van de groenstructuur. Het belang dat het college beoogt te beschermen – namelijk het behouden van de groenstructuur van de bosvilla’s – strookt niet met het toestaan van het gerealiseerde tuinhuis buiten het bouwvlak. Waarbij het ook nog gaat om een relatief groot tuinhuis. Dat per saldo maar een beperkte toevoeging van m2 is doet niets af aan het voorgaande. Evenmin geldt dat door de ‘compenserende maatregelen’ het groene karakter van het perceel volgens eiseres in stand wordt gehouden, evenmin geldt dat voor het argument dat geen bezwaren van omwonenden zijn. Dat is namelijk geen toetsingscriterium dat volgt uit artikel 8.0a, tweede lid Bkl.

UITGEBREIDERE OVERWEGINGEN

Deze uitspraak gaat over de afwijzing van een omgevingsvergunning ter legalisering van het tuinhuis van eiseres. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 7 mei 2025 afgewezen. Eiseres is het niet eens met de afwijzing van de aanvraag.

Eiseres stelt primair dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen weigeren. De aanvraag voldoet namelijk aan de eis dat maximaal 500 m² van het bouwperceel bebouwd mag worden. In het tijdelijke omgevingsplan wordt het begrip bouwperceel gedefinieerd als een aaneengesloten stuk grond waarop krachtens het omgevingsplan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan. Hieruit volgt dat uitsluitend de bebouwing binnen het bouwvlak dient te worden meegeteld bij de maximale oppervlakte van 500 m²; voor bebouwing buiten het bouwvlak geldt deze beperking niet. Daarnaast wijst verzoekster op de afwijkingsmogelijkheid van 10% zoals opgenomen in artikel 31.1, onder A, van het tijdelijke omgevingsplan. Subsidiair stelt zij dat het college zich tijdens de realisatie van het tuinhuis op het standpunt stelde dat geen vergunningvrije bouwwerken mochten worden gerealiseerd, omdat – uitgaande van het oorspronkelijk hoofdgebouw – de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen reeds zouden zijn benut. De architect was echter niet volledig op de hoogte van de relevante jurisprudentie en is kennelijk uitgegaan van het bestaande hoofdgebouw in plaats van het oorspronkelijk hoofdgebouw. Dat betreft een betreurenswaardige vergissing, maar wel een vergissing die door de complexiteit van de regelgeving regelmatig voorkomt. Veel gemeenten hanteren daarom in vergelijkbare situaties een minder rigide benadering, met name wanneer het oorspronkelijke hoofdgebouw in de loop der tijd met vergunning is uitgebreid en er behoefte bestaat om bijbehorende bouwwerken op het perceel te realiseren, waarbij vanzelfsprekend verschillende belangen en omstandigheden worden meegewogen

Het college stelt dat sprake is van een vergunningplicht, maar dat geen bereidheid bestaat om mee te werken aan de vergunningverlening voor de legalisatie van het tuinhuis. Zij acht het tuinhuis van dien omvang, dat deze niet passend is binnen de groene omgeving.

De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a van de Omgevingswet (Ow) is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten, tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. Die gevallen zijn aangewezen in artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het begrip ‘omgevingsplanactiviteit’ behelst een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan, valt ook onder het begrip ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’.

Niet tussen partijen in geschil is dat het tuinhuis gelegen is in de bestemming ‘Wonen-Bosvilla’s’ van het bestemmingsplan ‘Aalst’ (het bestemmingsplan), dat onderdeel uitmaakt van het Omgevingsplan gemeente Waalre (het omgevingsplan). Ook is tussen partijen niet in geschil dat het tuinhuis geheel buiten dit bouwvlak is gerealiseerd.

Artikel 22.26 van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan (hierna Bruidsschat) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken, waarbij artikel 22.27 van de planregels uitzonderingen geeft op deze vergunningplicht.

Kan het tuinhuis zonder vergunning worden opgericht?

De rechtbank overweegt dat uit artikel 22.27 van de planregels volgt dat het verbod, bedoeld in artikel 22.26 van de planregels, niet geldt voor de activiteiten, bedoeld in dat artikel, als die betrekking hebben op een van de volgende bouwwerken:

a. een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding daarvan, als wordt voldaan aan de volgende eisen:

1. op de grond staand;

2. gelegen in achtererfgebied;

3. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied;

4. niet hoger dan 5 m;

5. de ligging van een verblijfsgebied, bij meer dan een bouwlaag, alleen op de eerste bouwlaag; en

6. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;

De rechtbank stelt hiermee vast dat het tuinhuis niet vergunningvrij kon worden opgericht en dat eiseres een omgevingsvergunning te legalisering van het tuinhuis moest aanvragen.

Had het college de omgevingsvergunning moeten verlenen?

De rechtbank overweegt dat artikel 22.36 van de planregels een bepaling bevat over binnenplanse vergunningvrije activiteiten van rechtswege in overeenstemming met dit omgevingsplan. Onverminderd de overige bepalingen van de afdeling en de bepalingen van afdeling 22.3 zijn in ieder geval in overeenstemming met dit omgevingsplan:

a. het bouwen, in stand houden en gebruiken van een bijbehorend bouwwerk of een

uitbreiding daarvan als bedoeld in artikel 22.27, onder a van de planregels, als in aanvulling op de in dat onderdeel gestelde eisen ook wordt voldaan aan de volgende eisen:

1. (‘’)

2. voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk

hoofdgebouw:

i. als het bijbehorend bouwwerk of de uitbreiding daarvan hoger is dan 3 m; voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3; en

ii. (‘’)

3.de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied niet

meer dan:

iii bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2; en

In het omgevingsplan staat in artikelen 22.2.1, 22.2.2 en 22.2.3 van de planregels opgenomen wat wordt verstaan onder bijgebouwen. In artikel 22.2.3 van de planregels is opgenomen:

Voor het bouwen van vrijstaande bijgebouwen gelden de volgende regels:

a. vrijstaande bijgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;

b. goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter;

c. de bouwhoogte bedraagt maximaal 6 meter;

d. de totale oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 100 m2;

e. de oppervlakte per vrijstaand bijgebouw bedraagt maximaal 50 m2.

De rechtbank overweegt dat uit artikel 1.20 van het omgevingsplan volgt dat een bouwperceel “een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan”. Op grond van artikel 22.2.5 van de planregels, mogen bepaalde bouwwerken, geen gebouwen zijnde buiten bouwvlak worden opgericht. De rechtbank concludeert dat het begrip ‘bouwperceel’ daarom niet kan worden beperkt tot enkel de ruimte binnen het geldende bouwvlak. Uit de stukken blijkt dat het hoofdgebouw op dit moment 458m2 bedraagt, de al aanwezige vrijstaande bouwwerken elders op het terrein bedragen 103,60 m2. Dat houdt is dat momenteel 561,60 m2 aan bebouwing aanwezig is, wat meer is dan 500m2, en zelfs meer inclusief de 10% afwijkingsmogelijkheid zoals volgt uit artikel 31.1 onder A.

De rechtbank stelt dan ook vast het aangevraagde tuinhuis niet past binnen de regels van het omgevingsplan. Binnen het bouwperceel is namelijk al meer dan 500m2 aan bebouwing aanwezig (artikel 22.2.2 van de planregels), het tuinhuis is gerealiseerd buiten het bouwvlak (artikel 22.2.3 aanhef en onder a van de planregels), de totale oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen bedraagt meer dan 100 m2 (artikel 22.2.3 aanhef en onder d van de planregels) en de oppervlakte van het tuinhuis is groter dan 50 m2 (artikel 22.2.3 aanhef en onder e van de planregels).

De beroepsgrond slaagt niet.

Had het college de omgevingsvergunning moeten verlenen in afwijkingen van het omgevingsplan?

Omdat de activiteit in strijd is met het omgevingsplan, ziet de aanvraag van eiseres op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op grond van artikel 8.0a, tweede lid, Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De rechtbank stelt voorop dat het college bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toekomt. Daarbij moet het college de betrokken belangen afwegen. De rechtbank beoordeelt daarom niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de gronden of het bestreden besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het bestreden besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de omgevingsvergunning te dienen doelen.

Eiseres stelt – kort samengevat – dat het college zich niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat de bouw van het tuinhuis buiten het bouwvlak niet mogelijk is, en dat het niet voldoet aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er is namelijk per saldo slechts een beperkte toename aan m2 vrijstaande bijgebouwen, zeker nu het voormalige tuinhuis is weggehaald. Het tuinhuis is niet tot nauwelijks zichtbaar vanaf de openbare weg en de buren hebben geen probleem met de plaatsing van het tuinhuis. Verder stelt eiseres dat geen complete objectieve afweging is gemaakt, ook gezien de Omgevingsvisie Waalre 2040. Daarin is de wens opgenomen om het groene karakter te behouden en maatwerk te leveren, ten behoeve van het behoud van het groene karakter en de uitstraling van de bosvillagebieden. Ook voldoet de aanvraag omgevingsvergunning voor het legaliseren van het tuinhuis aan de Brainport Principes, zoals opgenomen in de omgevingsvisie.

Het college heeft de afwijzing van de omgevingsvergunning gebaseerd op het feit dat eiseres niet heeft aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zij noemt hierbij het belang van het behoud van het groene karakter en de uitstraling van het bosvillagebied. Door af te wijken van deze regels raakt deze groenstructuur verloren. En dat wil het college niet. Verder betoogt het college dat bewust is voor gekozen dat hoofdgebouwen en vrijstaande bijgebouwen enkel kunnen worden opgericht in het bouwvlak, waarbij de groenstructuur van de bosvilla’s bewaard blijft. Het feit dat er per saldo maar sprake zou zijn van een beperkte toevoeging aan m2 maakt niet dat het tuinhuis dan wel voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovendien is sprake van een groot vrijstaand bijgebouw dat volledig buiten het bouwvlak is gelegen en er vanuit dat oogpunt derhalve in ieder geval geen sprake is van een beperkte toevoeging. De vraag of het tuinhuis zichtbaar is vanaf de openbare weg of anderszins, doet hier niet aan af. Dat de omgeving geen bezwaren zou hebben tegen het tuinhuis betekent niet dat het college is gehouden om de gevraagde vergunning te verlenen. Met betrekking tot de visie merkt het college op dat de bosvilla’s worden gekenmerkt door hun groenstructuur. De villa’s liggen in een groene omgeving midden in het bosgebied van [woonplaats]. Bij de totstandkoming van de planologische regels is er door de gemeenteraad bewust voor gekozen om bij de bosvilla’s grote bouwvlakken op te nemen zodat er voldoende bouwmogelijkheden (tot 500 m2 binnen de bouwvlakken) zijn. Door af te wijken van deze regels raakt deze groenstructuur verloren. De bebouwingsmogelijkheden worden dus beperkt, juist om dit karakter en deze uitstraling te behouden. De verwijzing naar en toets aan de Brainport Principes zijn niet navolgbaar. Deze principes zijn namelijk van toepassing op nieuwe woningbouwontwikkelingen in uitbreidings- en/of inbreidingslocaties.

De rechtbank overweegt dat uit de beoordelingsregel van artikel 8.0a, lid 2, Bkl volgt dat de omgevingsvergunning alleen kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verder verwijzen ook de beoordelingsregels in paragraaf 8.1.1.2, Bkl naar de instructieregels over het omgevingsplan die zijn gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is in dit geval niet dan wel onvoldoende aangetoond. Het college mocht de omgevingsvergunning weigeren om het groene karakter en de uitstraling van het bosvillagebied te behouden, waarbij er geen hoofdgebouwen en/of vrijstaande bijgebouwen mogen worden opgericht buiten het bouwvlak. Door af te wijken van deze regels raakt deze groenstructuur verloren. De Omgevingsvisie onderstreept juist het belang en het behoud van de groenstructuur. Het belang dat het college beoogt te beschermen – namelijk het behouden van de groenstructuur van de bosvilla’s – strookt niet met het toestaan van het gerealiseerde tuinhuis buiten het bouwvlak. Waarbij het ook nog gaat om een relatief groot tuinhuis. Dat per saldo maar een beperkte toevoeging van m2 is doet niets af aan het voorgaande. Evenmin geldt dat door de ‘compenserende maatregelen’ het groene karakter van het perceel volgens eiseres in stand wordt gehouden, evenmin geldt dat voor het argument dat geen bezwaren van omwonenden zijn. Dat is namelijk geen toetsingscriterium dat volgt uit artikel 8.0a, tweede lid Bkl.

De beroepsgrond slaagt niet.

Gelijkheidsbeginsel

Het gelijkheidsbeginsel vereist dat gelijke gevallen op gelijke wijze worden behandeld, tenzij een rechtvaardigingsgrond voor een afwijkende behandeling bestaat. Voor een geslaagd beroep op dit beginsel dient eiseres aannemelijk te maken dat sprake is van gelijke gevallen die op relevante punten overeenkomen met haar situatie. In dat kader verwijst eiseres naar de situatie op het perceel [adres] in [woonplaats].

De rechtbank constateert dat het college tijdens de bezwaarfase uitgebreid is ingegaan op de door eiseres aangedragen gevallen. In het beroepschrift, noch in het aanvullend beroepschrift heeft eiseres andere feiten aangebracht. Het college geeft aan dat voor de [adres] er geen vergunning is verleend voor een vrijstaand bijgebouw dat geheel buiten het bouwvlak is gesitueerd en dat het een vergunningsvrij bouwwerk betreft. Er is derhalve volgens de rechtbank ook geen sprake van een identieke situatie.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

Het beroep is ongegrond.