ECLI:NL:RBOVE:2023:1183

Uitspraak

RECHTBANK
OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10350642 \ CV EXPL 23-733

Vonnis in kort geding van 28 maart 2023

in de zaak van

de stichting STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,

gevestigd en kantoorhoudende in Deventer,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonbedrijf ieder1,

gemachtigde: mr. M. Douwenga,

tegen

[gedaagde]
,

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.H. Hogeman.

De zaak in het kort

1.1.
[gedaagde] huurt een woning van Woonbedrijf ieder1. Dit geschil gaat in de kern over de vraag of [gedaagde] die woning moet verlaten en ontruimen. Primair is aan de orde of [gedaagde] gebonden is aan zijn schriftelijke huuropzegging van 12 januari 2023. Subsidiair speelt de vraag of [gedaagde] zodanige overlast bij omwonenden veroorzaakt, dat beëindiging van de huurovereenkomst hierdoor gerechtvaardigd is.

1.2.De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [gedaagde] niet aan de huuropzegging gehouden kan worden. Verder is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt. De vordering van Woonbedrijf ieder1 zal op die grond worden toegewezen. [gedaagde] moet zijn woning verlaten en ontruimen. Ook moet hij de proceskosten betalen.

De procedure

1.3.Woonbedrijf ieder1 is deze procedure begonnen met haar dagvaarding met producties van 3 maart 2023.

1.4.Op 8 maart 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] vier producties ingediend.

1.5.Op 13 maart 2023 heeft Woonbedrijf ieder1 te kennen gegeven dat zij de eis in de dagvaarding wil vermeerderen. De akte tot vermeerdering van eis wordt geacht op de zitting te zijn overgelegd. Bij deze akte zijn tevens vijf aanvullende producties overgelegd.

1.6.De vordering van Woonbedrijf ieder1 is mondeling behandeld op 14 maart 2023. Namens Woonbedrijf ieder1 zijn mevr. [A] en mevr. [C] , beiden consulent klant en wonen, verschenen. Zij werden bijgestaan door mr. Douwenga. [gedaagde] is ook verschenen. Hij werd bijgestaan door mr. Hogeman en door zijn Wmo-begeleider, dhr. [B] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. De door mrs. Douwenga en Hogeman overgelegde pleitaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.

1.7.Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

Wat er aan dit kort geding vooraf ging

2.1.Woonbedrijf ieder1 is een woningstichting. Zij verhuurt onder andere woningen aan [het adres] in [plaats] .

2.2.
[gedaagde] is een 19-jarige jongen. Hij huurt met ingang van 1 juni 2022 de woning aan [het adres] in [plaats] (hierna ook: het gehuurde) van Woonbedrijf ieder1. Voor die tijd woonde hij in een stacaravan.

2.3.Het gehuurde is onderdeel van het complex genaamd [complex] Het complex is het resultaat van een samenwerking tussen Woonbedrijf ieder1, [Humanitas] en KonnecteD. Het complex is bestemd voor de huisvesting van dak- en thuisloze jongeren en heeft zes wooneenheden. De jongeren sluiten een huurovereenkomst met Woonbedrijf ieder1 en ontvangen zorg en/of begeleiding van Humanitas en/of KonnecteD.

2.4.Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden huren bij Woonbedrijf Ieder1’ d.d. december 2021 van toepassing verklaard (hierna: algemene huurvoorwaarden). Daarnaast is Woonbedrijf ieder1 met alle huurders in het complex, en dus ook met [gedaagde] , een ‘Aanvulling huurovereenkomst gedragsaanwijzing’ (hierna: aanvullende voorwaarden) overeengekomen.

In de algemene huurvoorwaarden staat onder andere:

“
6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)

6.8

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”

In de aanvullende voorwaarden is onder andere bepaald:

“(…) 2.1 Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast veroorzaken. (…)

2.4
Huurder zal zich onthouden van overmatige alcoholconsumptie in en om het Gehuurde en zal geen drugs, daaronder uitdrukkelijk ook begrepen softdrugs, gebruiken, verhandelen of aanwezig hebben in het Gehuurde.

3.1
Huurder zal na 6 weken en vervolgens iedere 3 maanden deelnemen aan een evaluatie van de in deze Aanvulling opgenomen gedragsaanwijzing. (…)

4.1
Huurder zal van Humanitas, Konnected of een aangesloten ketenpartner begeleiding aanvaarden en zal aan de geboden begeleiding zijn volledige medewerking verlenen aan het persoonlijk plan. (…)”

2.7.Al vrij snel na het aangaan van de huurovereenkomst ontvangt Woonbedrijf ieder1, tijdens de evaluatiegesprekken die zij voert met bewoners van het complex, de eerste klachten van omwonenden over [gedaagde] . Deze klachten zien op geluidsoverlast door harde muziek, geruzie tussen [gedaagde] en zijn (toenmalige) vriendin en het ruiken van wietlucht. Woonbedrijf ieder1 heeft [gedaagde] hierover op 3 augustus 2022 een brief gestuurd. In die brief heeft zij [gedaagde] gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast.

2.8.Kort daarna ontvangt Woonbedrijf ieder1 via Humanitas wederom klachten van omwonenden over geluidsoverlast door [gedaagde] . Het gaat onder andere om geschreeuw, gestamp op de trap en het gooien met deuren. Op 10 augustus 2022 heeft Woonbedrijf ieder1 [gedaagde] hierover een brief gestuurd. [gedaagde] is uitgenodigd voor een gesprek.

2.9.
[gedaagde] heeft hierna contact gehad met Woonbedrijf ieder1. Hij heeft toen onder meer aangegeven zich niet in de overlastklachten te kunnen vinden.

2.10.In oktober 2022 heeft Woonbedrijf ieder1 opnieuw evaluatiegesprekken gevoerd met bewoners van het complex. Een aantal bewoners hebben toen aangegeven nog steeds overlast van [gedaagde] te ervaren.

In de nacht van 9 op 10 december 2022 heeft er een incident plaatsgevonden (hierna: het incident). [gedaagde] is toen in een psychose geraakt. Naar aanleiding van het incident is Woonbedrijf ieder1 bij [gedaagde] op huisbezoek geweest. In een brief van 12 december 2022 schrijft Woonbedrijf ieder1 hierover:

“(…)
Situatie

U geeft aan buiten de woning harddrugs te hebben gebruikt. U bent naar huis gegaan en weet vervolgens niet meer wat er gebeurd is, u geeft aan dat de drugs een psychose heeft veroorzaakt. Uw vriendin gaf aan dat u meubels en spullen door de woning heeft gegooid en hard hebt geschreeuwd. De Politie is ter plaatse geweest en heeft u een nacht in bewaring gesteld. De situatie heeft veel impact gehad op uw buren.

Laatste sommatie

Uw gedrag is onaanvaardbaar en mag niet meer voorkomen. Hierbij sommeer ik u om te stoppen met overlast. Wanneer wij toch vernemen dat u overlast veroorzaakt, zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst te ontbinden. U zal de woning dan moeten verlaten.

Evaluatie

Op 11 januari 2023 staat een huisbezoek gepland. Dit moment gebruiken we als evaluatiemoment. (…)”

Woonbedrijf ieder1 heeft na het incident weer meldingen ontvangen van overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Zo stuurt een bewoner van het complex op 7 en 8 januari 2023 een e-mail waarin onder andere staat:

“(…) Helaas weer een melding over [gedaagde] .

Ik ben net weer wakker geschrokken van ruzie met z’n vriendin inclusief knal/ongezellig gerommel geluiden. Ik heb een spraakmemo gestuurd naar [D] dus daar zou je eventueel naar kunnen vragen qua bewijs. Meisje roept een aantal keer “auw”.

Gisteravond hing er weer een vreselijke wietlucht in het huis (…). Er wordt in ieder geval volop geblowd. (…)

Het is hier zo’n fijne plek om te wonen en dat gun ik iedereen, maar als er zulke dingen gebeuren vind ik dat echt heel erg vervelend want ik voel mij onveilig. Wellicht overbodig om te benoemen maar maandag moet ik een holteronderzoek (hartfilmpje) omdat ik steeds flauwval en licht in mijn hoofd ben. Dit kan ook van stress komen.. (…)

En

“(…) Helaas weer in het weekend en ook nog 2 dagen achter elkaar. Vanochtend weer raak bij [gedaagde] en z’n vriendin. Ze gingen naar buiten en daar ging het door.

Ik ben er oprecht helemaal klaar mee. Ondertussen heb ik er elke dag last van. Ik heb voor het eerst sinds lange tijd weer oxazepam moeten nemen om even te kunnen ontsnappen van de paniek en het onveilige gevoel. Ik slaap heel erg slecht en als ik dan slaap word ik wakker van de ruzie.(…)”

Op 8 januari 2023 schrijft een andere bewoner:

“(…) Jammer genoeg moet ik jou weer een bericht doen over de overlast van mijn buurjongen. De afgelopen 2 dagen hoor ik weer onrust van hem. Ik hoor ze ruzie maken door geschreeuw, waar ik in de ochtend wakker van wordt. Mijn buurjongen [gedaagde] kan zijn woede goed uiten op materiaal, deuren worden hard open en dicht gegooid, dit houdt zich dan ook een paar keer aan. Als hij van huis gaat, weet ik dat hij degene is die naar buiten gaat. Hij gooit de voordeur dicht, stampt de trap af en loopt weg. Wanneer ik naar buiten kijk, zie ik zijn geruzie met zijn vrienden op straat verder gaan. Deze situatie doet zich regelmatig voor. (…)

Ik heb een spoedaanvraag gedaan voor behandeling van mijn paniek- en stress aanvallen, die zijn verergerd sinds mijn buurjongen is meegenomen door de politie vanwege zijn overlast. (…)”

Woonbedrijf ieder1 heeft vervolgens op 9 januari 2023 een brief naar [gedaagde] gestuurd, waarin staat:

“(…) Op 12 december jongstleden hebben wij u een laatste sommatie overlast gestuurd. (…)

Op 9 januari 2023 ontvingen wij opnieuw meldingen van overlast. De overlast die gemeld wordt is gooien met deuren, stampen van de trap af, gooien met spullen in uw woning. Ook buiten op straat is er geruzie met vrienden.

Tevens bent u niet meer in contact met Humanitas en Konnekted. Dit is een voorwaarde welke is opgenomen in de gedragsaanwijzing.

Omdat u overlast veroorzaakt en geen begeleiding meer accepteert van Humanitas en Konnekted gaan wij de huurovereenkomst met u beëindigen.

Bijgevoegd vindt u een formulier huuropzegging. Wij verzoeken u deze huuropzegging in te vullen en retour te zenden voor 13 januari aanstaande. Indien wij het formulier niet voor 13 januari hebben ontvangen, zullen wij onze advocaat inschakelen voor een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. De zeer hoge kosten zijn geheel voor uw rekening.

Mocht u vragen hebben over deze brief, wij komen 11 januari om 14.30 bij u op huisbezoek voor het geplande evaluatiemoment. (…)”

2.15.
[gedaagde] was op het afgesproken tijdstip niet thuis. Woonbedrijf ieder1 heeft [gedaagde] toen gebeld. [gedaagde] is toen naar het kantoor van Woonbedrijf ieder1 gekomen.

2.16.
[gedaagde] heeft de volgende dag, op 12 januari 2023, een door hem ingevuld en ondertekend opzeggingsformulier ingeleverd op kantoor van Woonbedrijf ieder1. Op dat formulier staat bij reden van opzegging met pen het woord ‘uitzetting’ geschreven.

2.17.Bij brief van 12 januari 2023 heeft Woonbedrijf ieder1 de huuropzegging aan [gedaagde] bevestigd. In de brief staat dat de huur tot en met 13 februari 2023 zal duren. Verder is aangekondigd dat de vooropname op 20 januari 2023 zal plaatsvinden en de eindopname op 13 februari 2023.

2.18.Op 20 januari 2023 heeft de voorinspectie plaatsgevonden. [gedaagde] was hierbij aanwezig. Van de inspectie is een rapport opgemaakt. Dat rapport is door [gedaagde] ondertekend.

2.19.Op 3 februari 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een brief naar Woonbedrijf ieder1 gestuurd. In die brief wordt onder meer gemotiveerd waarom de huuropzegging niet rechtsgeldig en/of vernietigbaar zou zijn.

Op 6 februari 2023 heeft een bewoner van het complex een melding van overlast door [gedaagde] gemaakt bij Woonbedrijf ieder1. Daarin staat:

“(…) Om 1:21 hoor ik de deur weer hard dicht gaan bij de buurman. Ik schrik wakker. Vervolgens rent hij de trap af op zijn gebruikelijke manier; met veel kabaal. (…)

Later die nacht, hoor ik nog geschuif van een stoel of iets dergelijks. Daardoor schrik ik weer wakker, en heb ik opnieuw moeite met inslapen. Bij elk geluid ben ik bang voor het incident zoals in december.

Rond 4:00 uur, schrik ik weer wakker. [gedaagde] die de trap weer af en op rent. Je hoort ook de voordeur van de gezamenlijke hal weer open gaan. (…)

Rond 9:30 wil ik proberen slaap in te halen, maar die word om 9:43 weer verstoord door geluiden bij de buurman. (…)

Elk geluidje wat ik hoor triggert mijn angst.

Het is niet normaal dat bij mij moet slapen en ook niet dat ik moet “vluchten” uit mijn eigen huis. Zoals ik eerder in de mails aangaf heeft dit veel invloed op mijn mentale en ook fysieke gezondheid.(…)”

Op 8 februari 2023 heeft [E] van Humanitas, mede namens zijn collega mevr. [D] , een e-mail naar Woonbedrijf ieder1 gestuurd. Daarin staat:

“(…) Vanuit [Humanitas] [plaats] biedt [D] begeleiding aan bewoners van het [huis] . (…)

De afgelopen periode is ervaren dat [gedaagde] herhaaldelijk gemaakte afspraken niet is nagekomen wat leidde tot problematische situaties.

Daarbij hebben zijn medebewoners meerdere meldingen per week gedaan over het ervaren van overlast. Bij medebewoners is inmiddels angst voor [gedaagde] aanwezig en leeft men met grote zorg over het huidige samenwonen en ziet men met grote zorg de toekomst tegemoet.

Dit heeft een negatieve invloed op de psychische gesteldheid van de kwetsbare bewoners.(…)”

2.22.Op 10 februari 2023 heeft de gemachtigde van Woonbedrijf ieder1 gereageerd op de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 3 februari 2023. In de brief wordt aangegeven dat Woonbedrijf ieder1 niet instemt met vernietiging van de huuropzegging. [gedaagde] wordt gesommeerd de woning per 13 februari 2023 te ontruimen en op te leveren. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.

Woonbedrijf ieder1 heeft korte tijd later opnieuw meldingen van (in ieder geval twee verschillende) bewoners van het complex ontvangen over overlast door [gedaagde] . Zo schrijft een bewoner op 19 februari 2023:

“(…) Vanmorgen werd ik weer na vier dagen op rij wakker met wietlucht in mijn neus. Ook voor het slapen ruik ik het nu bijna dagelijks. [gedaagde] heb ik laatst een WhatsApp berichtje gestuurd en buiten gevraagd of hij echt niet meer binnen wil roken en dan ook specifiek wiet. Elke keer heeft hij een andere verklaring. De ene keer zegt hij dat hij bij de deuropening van zijn balkon rookt, de andere keer dat hij nooit binnen rookt, of dat hij al sliep. (…)

Soms vraag ik me af of ik het wel echt ruik of dat ik denk dat ik het ruik. Gelukkig kan ik dit goed met de buren bespreken, want zij hebben er ook last van. Zij geven mij ook de bevestiging dit te ruiken en er last van te hebben.

‘s Nachts is hij ook vaak wakker. Ik hoor hem met spullen schuiven, de trap op en af lopen. Meerdere vrienden die op een doordeweekse nacht op bezoek komen.(…)”

Verder staat in meldingen van 23, 24 en 28 februari en 1 en 3 maart 2023 onder andere:

“(…) elke x het zelfde overlast van persoon in [het adres] van het [huis] elke x als we het gebouw in komen dat het na wiet rookt elke x dat we middennacht wordt aangebeld dat we wakker worden elke x overlast in het huis dat er drugs wordt gebruikt het gaat namelijk een keer fout en dat willen we niet we hebben allemaal last van dat jongetje noem geen namen is wel bekend bij jullie wie het is (…)”

—

“(…) [gedaagde] heeft zijn muziek nog hard staan, vanmiddag deed hij op de gang weer luidruchtig. Het is weekend, maar hij heeft de rest van de tijd ook al zoveel overlast veroorzaakt. Ik trek dit echt niet. Ik wil gewoon kunnen slapen.(…)”

—

“(…) Gisterenavond tot en met vanochtend heb ik weer last van [gedaagde] gehad.

Gisterenavond weer sleep/schuif geluiden, vannacht was hij luid aan het praten op de gang en vanochtend werd ik wakker omdat hij weer luidruchtig met de deuren doet en de trap op en af rent. (…)”

—

“(…) Gisterenavond schrok ik weer wakker van [gedaagde] die luidruchtig thuiskwam om 2330.,. Vannacht ben ik ook nog meerdere keren wakker geworden van schuif en sleep geluiden. Ik kan mij herinneren dat het 4:30 was. (…) Gisterenmiddag deed hij dit ook en zijn muziek stond ook super hard. (…)”

—

“(…) [gedaagde] blijft ‘s nachts erg onrustig. Vannacht weer slecht geslapen.

Gisteren moest hij via mijn balkon zijn huis in en vanmiddag kon hij de schuur weer niet in.(…)”

De vordering

3.1.Woonbedrijf ieder1 vordert primair en subsidiair samengevat en na vermeerdering van eis – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde aan [het adres] te [plaats] te verlaten en ontruimen. Meer subsidiair vordert Woonbedrijf ieder1 voorwaardelijke ontruiming en oplegging van een gedragsaanwijzing. Verder vraagt Woonbedrijf ieder1 een gebruiksvergoeding van € 451,31 per maand vanaf 14 februari 2023 tot de dag van ontruiming. Tot slot wil Woonbedrijf ieder1 dat [gedaagde] de proceskosten, inclusief nakosten, betaalt.

Woonbedrijf ieder1 stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd door een getekend opzeggingsformulier bij Woonbedrijf ieder1 in te leveren. De huurovereenkomst is hierdoor geëindigd. [gedaagde] had de woning moeten ontruimen en opleveren, maar dat heeft hij niet gedaan. [gedaagde] verblijft vanaf 13 februari 2023 zonder recht of titel in het gehuurde, aldus Woonbedrijf ieder1.

Subsidiair stelt Woonbedrijf ieder1 dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, algemene huurvoorwaarden en aanvullende voorwaarden. [gedaagde] veroorzaakt structurele en ernstige overlast. Hij heeft regelmatig ruzie, schreeuwt, draait harde muziek, stampt op de trappen, smijt met deuren, schuift met spullen en rookt wiet. Dit gebeurt deels na middernacht. Daarnaast heeft er in de nacht van 9 op 10 december 2022 een incident plaatsgevonden. Toen had [gedaagde] een psychose en is hij door het lint gegaan. Omwonenden zijn hierdoor angstig geworden. Het complex is bestemd voor kwetsbare huurders die behoefte hebben aan een veilige woonomgeving. [gedaagde] doet hier met zijn gedrag afbreuk aan. Meerdere bewoners hebben als gevolg van de overlast en het incident meer behoefte aan begeleiding, hulpverlening en medicatie. Volgens Woonbedrijf ieder1 is er geen zicht op verbetering van de situatie. Ingrijpen op zeer korte termijn is noodzakelijk. Woonbedrijf ieder1 stelt dat van haar niet kan worden verlangd om eerst de uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure af te wachten.

Meer subsidiair voert Woonbedrijf ieder1 aan dat, indien de tekortkomingen (nog) niet de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, er in ieder geval aanleiding bestaat voor oplegging van een gedragsaanwijzing met daaraan gekoppeld een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming.

Tot slot stelt Woonbedrijf ieder1 met betrekking tot de gevorderde gebruiksvergoeding dat [gedaagde] op grond van artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gehouden is een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs te betalen tot het moment dat hij het gehuurde heeft ontruimd en verlaten.

Het verweer

4.1.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf ieder1, met veroordeling van Woonbedrijf ieder1 in de kosten van deze procedure.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij niet aan de huuropzegging kan worden gehouden. [gedaagde] beschikt niet over de capaciteiten om berichtgeving over huurbeëindiging adequaat te verwerken en ook niet over het vermogen om de gevolgen van zijn handelen te overzien. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar een verslag van een intelligentieonderzoek van 18 oktober 2021, een rapport van psychiatrisch onderzoek van februari 2010 dat in juli 2014 voor het laatst geüpdatet is en een brief van een GZ-psycholoog van 17 januari 2023. Verder voert [gedaagde] aan dat [B] betrokken had moeten worden bij de overlastklachten en gekend had moeten worden in de aan [gedaagde] voorgelegde keuze. Dat is niet gebeurd. Door dit alles is een onjuiste, niet weloverwogen beslissing genomen, aldus [gedaagde] .

Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij geen ernstige en structurele overlast veroorzaakt. [gedaagde] erkent dat hij een psychose heeft gehad en toen geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar volgens [gedaagde] wordt sinds die tijd elk geluid en iedere lucht van wiet aan hem toegedicht terwijl hij niet (altijd) degene is die dit veroorzaakt. De klachten van andere bewoners van het complex kunnen bovendien niet los worden gezien van hun eigen problematiek, die ook op het vlak van prikkelgevoeligheid ligt, aldus [gedaagde] . Verder geeft [gedaagde] aan dat hij op 7 januari 2023 weg is gegaan en op 11 januari 2023 is teruggekeerd. De klachten die in deze periode zijn binnengekomen, kunnen volgens [gedaagde] dan ook niet op hem zien. Volgens [gedaagde] is het meer subsidiair gevorderde in deze zaak een goede uitkomst.

De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.De kantonrechter stelt voorop dat uit de aard van de vordering en de feiten die Woonbedrijf ieder1 daaraan ten grondslag heeft gelegd, volgt dat Woonbedrijf ieder1 een spoedeisend belang heeft en dat niet van haar gevergd kan worden om eerst een bodemprocedure af te wachten. In zoverre is Woonbedrijf ieder1 dan ook ontvankelijk in haar vordering. De spoedeisendheid is door [gedaagde] ook niet betwist.

Toetsingskader kort geding

5.2.Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

De huuropzegging van 12 januari 2023 is niet rechtsgeldig

5.3.De kantonrechter is van oordeel dat de huuropzegging van [gedaagde] niet rechtsgeldig is. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de verklaring van [gedaagde] met betrekking tot de opzegging van de huur niet overeenkomt met zijn wil en overweegt hiertoe als volgt.

5.4.
[gedaagde] is een kwetsbare jongere. Voordat hij in het gehuurde terecht kon, woonde hij in een stacaravan. Hij had al vijf jaar geen lang-stabiele woonplek gehad. Daarnaast kampt hij met diverse problematiek. Zo volgt uit de brief van de psycholoog van 11 januari 2023 dat [gedaagde] door zijn huisarts bij ‘Mindfit’ is aangemeld met het ‘vermoeden van trauma en stress gerelateerde stoornissen, verwaarlozing door ouders en PDD-nos’. Volgens de psycholoog die de brief heeft opgesteld is er sprake van ‘een optelsom aan kwetsbaarheden/problematiek’. De complexiteit hiervan wordt als ‘hoog’ aangemerkt. Verder staat in de brief: ‘cliënt komt samen met zijn begeleider WMO, die het gesprek structureert en die als contactpersoon fungeert omdat cliënt zelf onvoldoende overzicht heeft en veel vergeet’. Uit een verslag van een intelligentieonderzoek van 18 oktober 2021 volgt bovendien dat ‘ [gedaagde] in vergelijking met leeftijdsgenoten meer moeite heeft om informatie die hij ziet en hoort tijdelijk vast te houden, te analyseren en te reproduceren. Daarnaast heeft hij moeite om visuele informatie onder tijdsdruk in zich op te nemen, snelle accurate beslissingen te nemen en deze snel uit te voeren.’ De kantonrechter acht op basis hiervan voldoende aannemelijk dat [gedaagde] problemen heeft met het tot zich kunnen nemen van informatie en met het daar vervolgens adequaat op kunnen reageren.

5.5.Woonbedrijf ieder1 is een sociale woningbouwcorporatie. Vanuit die positie heeft zij rekening te houden met de aanmerkelijke kans dat zij (huur)overeenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere en kwetsbaardere mensen. Dat geldt zeker in dit geval. Het complex is namelijk bestemd voor de huisvesting van dak- en thuisloze jongeren. Het gaat om verhuur van woningen aan kwetsbare jongeren die zorg en begeleiding ontvangen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter een (extra) zorgplicht met zich om, zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder, zich te overtuigen van de overeenstemming van wil en bedoeling van deze huurder.

5.6.Hierbij past naar het oordeel van de kantonrechter niet de werkwijze zoals deze in dit specifieke geval door Woonbedrijf ieder1 is gehanteerd. Daartoe weegt in de eerste plaats mee dat Woonbedrijf ieder1 op 9 januari 2023 een brief naar [gedaagde] heeft gestuurd waarin onder andere staat ‘wij gaan de huurovereenkomst met u beëindigen’. Bij de brief is een huuropzeggingsformulier gevoegd. In de brief wordt verzocht dit formulier voor 13 januari in te vullen. Als dat niet gebeurt, zal er een advocaat worden ingeschakeld en zullen de ‘zeer hoge kosten’ hiervan voor rekening van [gedaagde] worden gebracht. Met de tekst in de brief wordt naar het oordeel van de kantonrechter de indruk gewekt dat de beëindiging door Woonbedrijf Ieder1 een voldongen feit is en dat het invullen van het formulier huuropzegging alleen nodig is om advocaatkosten te voorkomen. Woonbedrijf Ieder1 formuleert dit weliswaar als een verzoek, maar behalve het risico van “zeer hoge kosten” bevat de brief geen enkele informatie over de rechtspositie van [gedaagde] , noch een advies om (juridisch) advies in te winnen voor het geval hij het niet eens zou zijn met de door Woonbedrijf Ieder1 gewenste beëindiging van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] ervan uitging dat voortzetting van de huurovereenkomst al een gepasseerd station was, blijkt ook wel uit de reden van opzegging die hij op het opzeggingsformulier heeft ingevuld, namelijk ‘uitzetting’. Bovendien is er sprake geweest van tijdsdruk. De brief van Woonbedrijf Ieder1 is op 9 januari 2023 verstuurd en zal waarschijnlijk op 10 januari 2023 bij [gedaagde] aangekomen zijn. Het gesprek vond een dag later (op 11 januari) plaats en een dag daarna was het al 12 januari. En dat was de laatste dag waarop het formulier volgens de brief kon worden ingeleverd.

Al met al verwerpt de kantonrechter deze door Woonbedrijf Ieder1 in dit geval gehanteerde ‘hang yourself-methode’ en acht hij het vooralsnog aannemelijk dat de wil van [gedaagde] niet in overeenstemming is geweest met de in het opzeggingsformulier tot uitdrukking gebrachte verklaring tot eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst met alle rechtsgevolgen van dien.

Dit kort geding leent zich niet voor een nader onderzoek naar wat Woonbedrijf Ieder1 in de gesprekken met [gedaagde] verder nog heeft gezegd.

5.8.Anders dan Woonbedrijf ieder1 aanvoert is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat Woonbedrijf ieder1 er niet zonder meer op heeft mogen vertrouwen dat de wil van [gedaagde] in overeenstemming was met de schriftelijke verklaring. Gelet enerzijds op de problematiek van [gedaagde] , zijn onervarenheid en de omstandigheden rondom de opzegging en anderzijds op de sociale positie van Woonbedrijf ieder1 en de bijzondere positie van de huurders in het complex aan [het adres] en hun behoefte aan maatschappelijk hulp, had het – te meer vanwege de verstrekkende gevolgen van een eenzijdige opzegging – op de weg van Woonbedrijf ieder1 gelegen om zich er met meer zorgvuldigheid van te vergewissen of [gedaagde] zich volledig bewust was van de (juridische) gevolgen van de in het opzeggingsformulier tot uitdrukking gebrachte verklaring tot eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst. Zo had Woonbedrijf ieder1 er bijvoorbeeld meer acht op kunnen slaan of [gedaagde] zich met betrekking tot deze kwestie heeft laten bijstaan door op hem betrokken hulpverleners. Dat [gedaagde] heeft meegewerkt aan de voorinspectie op 20 januari 2023 en dat er vervolgens nog enige tijd verstreken is voordat (de gemachtigde van) [gedaagde] contact opnam over de opzegging, kan in dit geval niet tot een ander oordeel leiden.

[gedaagde] moet het gehuurde ontruimen en verlaten

5.9.Het hiervoor overwogene leidt echter niet tot het door [gedaagde] gewenste resultaat. Naar het oordeel van de kantonrechter is namelijk voldoende aannemelijk dat [gedaagde] zodanige overlast voor omwonenden veroorzaakt, dat met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en dat [gedaagde] dus zijn woning moet verlaten en ontruimen. De kantonrechter licht dat als volgt toe.

5.10.Een huurder is gehouden zich als goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat hij zich dient te onthouden van het veroorzaken van overlast voor omwonenden. Dit staat in de wet (artikel 7:213 BW) en de algemene huurvoorwaarden. In dit geval is die gedragsregel in het kader van het project ‘ [complex] ’ nog eens extra benadrukt in de Aanvulling Huurovereenkomst Gedragsaanwijzing, die op de huurovereenkomst van toepassing is (zie hiervoor onder 2.6.).

5.11.Als een huurder toch overlast veroorzaakt, is er sprake van een tekortkoming. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De overlast moet daarom ernstig en structureel zijn en ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen de overlastgever te bewegen zijn gedrag te veranderen.

5.12.Uit de overgelegde stukken en wat er ter zitting is verklaard, volgt dat er over een geruime tijd, al vanaf korte tijd nadat de huurovereenkomst is ingegaan, meldingen van overlast door [gedaagde] bij Woonbedrijf ieder1 zijn binnengekomen. De overlast bestaat onder andere uit ruziemaken, schreeuwen, harde muziek draaien, trappen op- en afrennen, deuren dichtslaan en wiet roken. Dit gebeurt deels in de voor de nachtrust bestemde tijd. Bovendien staat vast dat er in de nacht van 9 op 10 december 2022 een incident heeft plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] in psychotische toestand door de politie is aangehouden.

5.13.
[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij wel wat prikkelbaar of luidruchtig kan zijn als er bijvoorbeeld een vriend belt en dat mensen daar last van kunnen hebben, maar dat hij geen spullen middenin de nacht verplaatst. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat hij bepaalde in de meldingen beschreven geluiden, zoals traplopen en dichtslaande deuren, ook hoort. Voor zover [gedaagde] zich hiermee op het standpunt heeft willen stellen dat hij niet degene is die de in de meldingen genoemde geluiden veroorzaakt, volgt de kantonrechter hem hier niet in. De meldingen zijn van verschillende omwonenden afkomstig en gericht op [gedaagde] . Voldoende aannemelijk is dat de klachten op [gedaagde] zien en niet op een andere bewoner. Dat blijkt uit de e-mails van omwonenden, de verklaring van Woonbedrijf ieder1 ter zitting en de e-mail van Humanitas van 8 februari 2023 (r.o. 2.21). [gedaagde] heeft hier te weinig tegenover gesteld. Dat de overlast ook van andere bewoners afkomstig kan zijn, heeft hij onvoldoende aannemelijk weten te maken. Hij noemt geen namen of voorbeelden. Dat hij van 7 tot 11 februari 2023 niet in het gehuurde zou hebben verbleven, heeft hij evenmin onderbouwd. Maar ook als hier wel vanuit zou worden gegaan, dan zijn er nog te veel andere momenten, waarop [gedaagde] blijkbaar wel thuis was, en ten aanzien waarvan er meldingen over overlast door [gedaagde] zijn binnengekomen.

5.14.Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dan ook voldoende aannemelijk dat (het grootste deel van) de in de meldingen beschreven gebeurtenissen hebben plaatsgevonden en dat [gedaagde] hiervoor verantwoordelijk is. In de meldingen gaat het niet alleen om geluiden die [gedaagde] zelf ook stelt te horen, maar ook om geluiden van ruziemaken, schreeuwen en het draaien van harde muziek. Zulke geluiden kunnen, zeker gelet op de frequentie hiervan en de momenten waarop deze worden waargenomen, niet als normale woon- en leefgeluiden worden aangemerkt. Daarbij komt dat omwonenden last hebben van de wietlucht die (mede) van [gedaagde] afkomstig is en waarvan [gedaagde] niet heeft gesteld dat die onmogelijk van hem afkomstig kan zijn.

De kantonrechter is van oordeel dat gedragingen van [gedaagde] in strijd zijn met de wet (het goed huurderschap, artikel 7:213 BW) en de huurovereenkomst (artikelen 6.3 en 6.8 van de algemene huurvoorwaarden en artikelen 2.1 en 2.4 van de aanvullende voorwaarden) en daardoor toerekenbare tekortkomingen opleveren als bedoeld in artikel 6:265 BW.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kunnen deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Omwonenden hebben [gedaagde] namelijk al diverse keren op zijn gedrag aangesproken. En ook Woonbedrijf Ieder1 heeft verschillende acties ondernomen om de overlast door [gedaagde] te laten verminderen. Zij heeft meerdere brieven gestuurd en gesprekken met [gedaagde] gevoerd. Hieruit blijkt dat Woonbedrijf Ieder1 zich voldoende heeft ingespannen om [gedaagde] te bewegen zijn gedrag te veranderen, maar [gedaagde] is niet in staat gebleken om zijn gedrag aan te passen en verbetering aan te brengen in de situatie. Ondanks de verstrekkende gevolgen die ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] heeft, kan niet meer gezegd worden dat de overlast van zo geringe betekenis is dat het de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Conclusie

5.16.Op basis van de hiervoor genoemde ernst van de overlast en het bestendige patroon daarvan kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf ieder1 en [gedaagde] zal ontbinden. Gezien de aard van de overlast, en de gevolgen hiervan voor de andere bewoners van het complex, is bovendien aannemelijk dat Woonbedrijf ieder1 er belang bij heeft dat in dit kort geding op die uitkomst vooruit gelopen wordt. Afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een andere conclusie. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen.

Ontruimingstermijn

5.17.De kantonrechter ziet aanleiding om een langere ontruimingstermijn aan te houden dan de 14 dagen die Woonbedrijf ieder1 in haar vordering heeft gevraagd. [gedaagde] is namelijk een kwetsbare jongere, die vanuit een onstabiele woonsituatie komt en nu (mogelijk) weer dakloos zal raken. Uit de brief van de psycholoog van 17 januari 2023 blijkt dat het risico bij het verliezen van de woonplek als ‘hoog’ wordt beoordeeld. Aannemelijk is dan ook dat dit vonnis grote gevolgen voor [gedaagde] zal hebben. Daarbij komt dat verwacht wordt dat [gedaagde] in de loop van het jaar een behandeling zal ondergaan, waarbij hij mogelijk (deels) in de kliniek zal verblijven. Gelet op dit alles zal de ontruimingstermijn op acht weken na betekening van het vonnis worden gesteld, opdat de maatschappelijk zorg- en/of hulpverlening nog enige tijd heeft om [gedaagde] te helpen bij het vinden van onderdak die zoveel mogelijk aansluit bij wat hij nodig heeft.

Gebruiksvergoeding

5.18.De door Woonbedrijf ieder1 gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs zal worden afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonbedrijf ieder1 namelijk bij een veroordeling tot betaling van de verdere huurtermijnen onvoldoende (spoedeisend) belang, omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] met de betaling hiervan in verzuim zal raken. Woonbedrijf ieder1 heeft wel aangevoerd dat [gedaagde] de huur over februari 2023 nog niet heeft voldaan, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat dit een fout in de automatische incasso is geweest en dat hij dit heeft opgelost. De huur is inmiddels alsnog betaald. Woonbedrijf ieder1 heeft hier niets tegenin gebracht, zodat hiervan uit moet worden gegaan. Bovendien volgt de verschuldigdheid van de maandelijkse huurtermijnen al uit de huurovereenkomst zelf, die (vooralsnog) voortduurt.

Tot slot

5.19.Nu de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, hoeft de meer subsidiaire vordering niet meer besproken te worden.

5.20.
[gedaagde] is de partij die grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonbedrijf ieder1 als volgt vastgesteld:

– kosten van de dagvaarding

€

130,67

– griffierecht

€

128,00

– salaris gemachtigde

€

529,00

Totaal

€

787,67

5.21.De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De beslissing

De kantonrechter

6.1.veroordeelt [gedaagde] om binnen acht weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [het adres] te [plaats] , met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, in goede staat en onder afgifte van sleutels aan Woonbedrijf ieder1, te ontruimen en ontruimd te houden,

6.2.veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf ieder1 tot dit vonnis vastgesteld op € 787,67,

6.3.veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde,

6.4.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.