ECLI:NL:RBROT:2021:7003

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9019342 \ VV EXPL 21-68

uitspraak: 22 maart 2021

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1] ,

en

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats eiser 2] ,

eisers bij exploot van dagvaarding van 24 februari 2021,

gemachtigde: mr. W.M. van Agt,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.C. Debeije.

Partijen worden hierna aangeduid als [eisers] respectievelijk [gedaagde] .

Het verloop van de procedure

1.1De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

de dagvaarding, met producties;

de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. W.M. van Agt bij brief van 3 maart 2021 overgelegde productie 9;

de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. J.C. Debije bij brief van 5 maart 2021 overgelegde producties 1 en 2;

de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. W.M. van Agt bij faxbericht van 6 maart 2021 overgelegde producties 10 en 11.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 maart 2021 om 10.00 uur.

Namens [eiser 2] en [eiser 1] is verschenen mr. W.M. van Agt. [eiser 2] heeft de mondelinge behandeling telefonisch bijgewoond.

[gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. J.C. Debeije.

1.3De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1
[eisers] is sinds 27 december 2017 eigenaar van de onroerende zaken aan de [adressen] .

Op 1 december 2002 is tussen de rechtsvoorgangster van [eisers] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres]

. [gedaagde] huurt tevens het naastgelegen pand waar hij een garagebedrijf exploiteert.

2.3Boven de huurovereenkomst staat het volgende vermeld:

“Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW”

2.4In de huurovereenkomst zijn -voor zover hier relevant- de volgende bepalingen opgenomen:

“Het gehuurde, bestemming, gebruik

(…)

Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden als stalling/showruimte voor automobielen. Zie tevens onder punt 9.

(…)”

“Voorwaarden

2.1Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW (…)”

“Duur, verlenging en opzegging

3.1Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3/drie jaar, ingaande op 1 december 2002 en lopende tot en met 30 november 2005

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende drie jaar, derhalve tot en met 30 november 2008.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens drie jaar.

3.3Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden.

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

(…)”

“9. Bijzondere bepalingen

Aanvulling van 1.2:

De ruimte mag in geen geval worden gebruikt voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden, alsmede schadeherstel en opslag van andere materialen als olie, vetten en andere milieu belastende stoffen.”

2.5
[eisers] heeft de huurovereenkomst brief en bij e-mail van 24 januari 2019 tegen 30 november 2020 opgezegd. Daarbij heeft hij tevens de ontruiming aangezegd tegen 30 november 2020. Bij aangetekende brief van 12 mei 2020 heeft hij de opzegging en aanzegging van de ontruiming herhaald.

2.6
[gedaagde] heeft het gehuurde niet ontruimd.

De vordering

3.1
[eisers] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te veroordelen de onroerende zaak aan de [adres] binnen vijf dagen na het in deze te wijzen vonnis in goede staat met al het zijne en de zijnen geheel te ontruimen en geheel vrij van gebruik en behoorlijk schoongemaakt aan [eisers] op te leveren en alle sleutels aan [eisers] te overhandigen, onder last van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet;

II. te bepalen dat indien [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling onder I voldoet, de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo 444 Rv. bepaalde;

III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, alsmede de nakosten, tevens uitvoerbaar bij voorraad.

[eisers] voert hiertoe aan dat tussen partijen een huurovereenkomst gold die valt onder het regime van artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst is opgezegd in de brieven van 24 januari 2019 en 20 mei 2020. De ontruiming is aangezegd tegen 30 november 2020. [gedaagde] heeft het pand niet ontruimd en heeft evenmin in rechte verlenging van de ontruimingstermijn gevorderd. Hij gebruikt het pand nu zonder recht of titel.

[eisers] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming. Hij wil het pand weer tot zijn beschikking krijgen zodat hij het kan renoveren en opnieuw kan verhuren. Hij is voornemens om woonruimte in het gehuurde te realiseren. Bovendien is sprake van een gevaarlijke situatie met betrekking tot de meterkast en het provisorisch omzeilen daarvan door [gedaagde] .

Het verweer

4.1
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] geconcludeerd.

4.1.1Hij stelt dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:290 BW van toepassing is. [gedaagde] exploiteert in het pand naast het gehuurde een autogaragebedrijf. In het gehuurde was aanvankelijk een autohandel van een andere ondernemer gevestigd. Toen het gehuurde in 2002 vrij kwam is [gedaagde] met de voormalige verhuurders ( [naam] ) in gesprek gegaan om van uit het gehuurde zijn autohandel voort te zetten en uit te breiden.

4.1.2Als bestemming is in de huurovereenkomst opgenomen ‘stalling en showroom voor automobielen’. Zowel [gedaagde] als de voormalige verhuurders stond met die beknopte beschrijving destijds echter nadrukkelijk voor ogen dat [gedaagde] de ruimte zou gaan gebruiken voor zijn handel in tweedehands auto’s. Het pand was ook al ingericht als showroom voor de autohandel. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst in december 2002 heeft [gedaagde] de ruimte daadwerkelijk in gebruik genomen als showroom voor de verkoop van tweedehands auto’s en vindt daar ook die verkoop (aan particulieren) plaats. [gedaagde] heeft zijn naastgelegen werkplaats altijd aangehouden, niet alleen om te kunnen blijven voldoen aan het verbod de ruimte voor reparatiewerk te gebruiken, maar ook om vanuit de twee naast elkaar gelegen panden feitelijk zijn fullservice garagebedrijf uit te oefenen bestaande uit verkoop, reparatie en onderhoud aan auto’s.

4.1.3De bestemming die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond was een showroom van waaruit de verkoop van tweedehands auto’s zou plaatsvinden. Een bestemming die het pand, daartoe ook als zodanig ingericht (zelfs al voor [gedaagde] het in 2002 huurde), sindsdien ook altijd heeft gehouden. Als gevolg van die bestemming (een kleinhandelsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken, te weten auto’s) gaat het om 290-bedrijfsruimte. Wat boven de huurovereenkomst staat vermeld is niet relevant. Het gaat erom wat de bestemming van het gehuurde was die partijen voor ogen stond en om de feitelijke inrichting van het gehuurde.

[gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd. De huurovereenkomst duurt op grond van het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW jo 7:300 lid 2 BW van rechtswege nog altijd voort, totdat [eisers] een beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW instelt. Dat heeft hij nagelaten. [gedaagde] verblijft niet zonder recht of titel in het gehuurde.

De vorderingen dienen bij gebreke aan een juridische grondslag te worden afgewezen.

4.1.5
[gedaagde] betwist dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De door [eisers] aangehaalde incidenten dateren uit 2018 en zijn niet meer aan de orde. Dat [eisers] [gedaagde] in mei 2020 een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden toont aan dat [gedaagde] een goed huurder is.

4.1.6Voor het geval de vorderingen van [eisers] worden toegewezen meent [gedaagde] dat een ontruiming binnen vijf dagen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard- baar is. Het is praktisch niet haalbaar om een bedrijf van de onderhavige omvang binnen vijf dagen geheel en al leeg te halen en te verhuizen.

4.1.7
[gedaagde] meent bovendien dat een belangenafweging ertoe dient te leiden dat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen. Een directe ontruimingsverplichting, zonder schorsende werking van een hoger beroep, zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagde] en zijn bedrijf en voor aanzienlijke schade. Daar staat tegenover dat het [eisers] slechts is te doen om een hogere huur. Er is ook geen sprake van dat [gedaagde] de huur niet betaalt of ander belangen aan de kant van [eisers] die zouden maken dat een in kracht van gewijsde gegane beslissing niet zou kunnen worden afgewacht.

De beoordeling

5.1.Voldoende is gebleken dat [eisers] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.

5.2.In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eisers] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd.

De kantonrechter zal moeten inschatten hoe waarschijnlijk het is dat de rechter, oordelend in de bodemzaak, de huurovereenkomst als rechtsgeldig beëindigd zal aanmerken. Daarbij is doorslaggevend welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Partijen zijn het er over eens dat de overeenkomst geen betrekking heeft op woonruimte, zodat het gaat om hetzij huur van bedrijfsruimte, zoals omschreven in artikel 7:290 BW en volgende, hetzij huur van ‘overig onroerend goed’, zoals omschreven in artikel 7:230a BW en volgende, hetzij om een combinatie van die twee.

5.4Artikel 7:290 BW luidt -voor zover van belang- als volgt:“ 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. (…)’. Artikel 7:230a BW luidt -voor zover van belang- als volgt: “1. Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.2. (…)’.

5.5De kantonrechter stelt voorop dat de kop van de huurovereenkomst en de in de huurovereenkomst opgenomen bestemmingsbepaling (stalling / showroom) erop duiden dat de huurovereenkomst betrekking heeft op de huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Uit bestendige jurisprudentie volgt immers dat zowel een stalling als een showroom zonder verkooppunt onder het regime van 7:230a BW valt.

5.6Het regime waarbinnen een huurovereenkomst valt, wordt echter bepaald aan de hand van hetgeen partijen bij het aangaan ervan (in dit geval dus in 2002), mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik ervan voor ogen heeft gestaan.

5.7
[gedaagde] stelt in dit verband dat de bestemming die hij en de rechtsvoorgangers van [eisers] bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond een showroom was van waaruit de verkoop van tweedehands auto’s zou plaatsvinden. Volgens hem werd de ruimte reeds voor aanvang van de huurovereenkomst als zodanig gebruikt, was het ook zo ingericht en is dit altijd zo gebleven.

5.8
[eisers] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens haar wordt het gehuurde alleen gebruikt voor de stalling van auto’s die ter reparatie aan het garagebedrijf van [gedaagde] worden aangeboden.

Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling dat het hem en de voormalige verhuurders bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het gehuurde zou worden gebruikt als showroom van waaruit tweedehands auto’s zouden worden verkocht, tegenover de gemotiveerde betwisting door [eisers] , nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van een verklaring van de voormalige verhuurders over hetgeen hen en [gedaagde] destijds over het gebruik van het gehuurde voor ogen stond. [gedaagde] heeft zijn stelling echter in het geheel niet onderbouwd.

Dit geldt ook voor zijn stelling dat het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst al was ingericht als showroom van waaruit auto’s werden verkocht en dat dit altijd zo is gebleven. Foto’s van hoe het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was ingericht ontbreken in het dossier. Dit geldt ook voor de huidige situatie in het gehuurde.

5.10Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de indeling van het gehuurde en de gang van zaken bij de uitoefening van het bedrijf besproken. Daarbij heeft [gedaagde] de stelling van [eiser 1] dat er geen ontvangstruimte in het gehuurde aanwezig is en dat ook een kassa ontbreekt, niet betwist. [gedaagde] heeft de stelling van [eisers] dat er geen aanprijzingen voor te verkopen goederen zichtbaar zijn en nergens openingstijden staan vermeld eveneens onweersproken gelaten. Tijdens de mondelinge behandeling kon [gedaagde] bovendien desgevraagd geen eenduidig antwoord geven op de vraag hoe eventuele klanten de ruimte kunnen bereiken. Nu [gedaagde] bovendien geen enkel stuk in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat hij daadwerkelijk auto’s vanuit het gehuurde verkoopt, zoals omzetgegevens of facturen, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat hij en de voormalige verhuurders in weerwil van de andersluidende bepalingen in de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, hebben bedoeld overeen te komen dat het gehuurde bestemd was als 290-bedrijfsruimte in de vorm van een voor het publiek toegankelijke showroom van waaruit tweedehands auto’s werden verkocht. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wordt de huurrelatie tussen partijen dan ook beheerst door het regime van artikel 7:230a BW.

5.11Gelet op het bovenstaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat ook in een eventueel te voeren bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurrelatie van partijen valt onder het regime van artikel 7:230a BW.

5.12Nu [eiser 1] de huurovereenkomst conform de daarvoor geldende eisen rechtsgeldig heeft opgezegd en [gedaagde] geen verzoek heeft ingediend tot verlenging van de ontruimingsbescherming, verblijft [gedaagde] vanaf 30 november 2020 zonder recht of titel in het gehuurde. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen.

5.13
[gedaagde] heeft gesteld dat een ontruimingstermijn van 5 dagen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zoals onder 5.12 is overwogen heef [gedaagde] nagelaten een verzoek tot ontruimingsbescherming in te dienen. De gevolgen hiervan komen in beginsel dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] . De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval echter reden de ontruimingstermijn te bepalen op vier weken na betekening van dit vonnis.

5.14
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsommen. Deze zullen worden toegewezen voor een bedrag van € 500,00 per dag of dagdeel met een maximum van € 5.000,00.

5.15De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.

[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring dient te worden afgewezen, omdat een directe ontruimingsverplichting zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagde] en zijn bedrijf en voor aanzienlijke schade.

Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de geschetste omstandigheden geen grond om het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem mogelijk tegen het onderhavige vonnis in te stellen rechtsmiddel is beslist, zwaarder te laten wegen dan het belang van [eisers] bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Dit geldt temeer, nu [gedaagde] reeds sinds 24 mei 2019 op de hoogte is van het feit dat [eisers] de huurrelatie per 30 november 2020 wenste te beëindigen en [gedaagde] bovendien geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een verzoek tot ontruimingsbescherming in te dienen. Het vonnis zal derhalve, als gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.17
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisers] , vastgesteld op € 196,52 aan verschotten (waarvan € 111,52 ziet op de dagvaardingskosten en € 85,00 op het griffierecht) en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5.18De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] de onroerende zaak aan de [adres] binnen

vier weken na betekening van dit vonnis in goede staat met al het zijne en de zijnen geheel te ontruimen en geheel vrij van gebruik en behoorlijk schoongemaakt aan [eisers] op te leveren en alle sleutels aan [eisers] te overhandigen, onder last van een dwangsom van

€ 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,00;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] , vastgesteld op € 196,52 aan verschotten (waarvan € 111,52 ziet op de dagvaardingskosten en € 85,00 op het griffierecht) en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde en indien [gedaagde] niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op

€ 120,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

426