ECLI:NL:RBROT:2023:12018

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zittingsplaats Rotterdam

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/4455

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2023 in de zaak tussen

[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: mr. A.C.P.M. van Dun),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, het college

(gemachtigde: mr. J.C. Avedisian en mr. B.P.M. Szachnowski).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de door het college geweigerde vergunning voor kamerbewoning door maximaal vijf personen in de woning aan de [adres] , te Rotterdam (hierna: de woning).

1.1.Bij besluit van 12 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiser tegen de in het besluit van 21 december 2020 vervatte weigering een vergunning te verlenen voor kamerbewoning door vijf personen ongegrond verklaard. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.

1.2.Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.3.De rechtbank heeft het beroep op 10 november 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Totstandkoming van het besluit

2.1.Op 6 september 2020 heeft eiser voor de woning een vergunning aangevraagd voor kamerbewoning door vijf personen.

2.

2.2.Bij besluit van 21 december 2020, zoals gehandhaafd bij het bestreden besluit, heeft het college deze aanvraag afgewezen. Aan de besluitvorming van het college ligt ten grondslag dat er reeds een aantal geregistreerde studentenhuizen in de buurt op de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] aanwezig zijn. Het verzoek van eiser ziet op een nieuwe toevoeging van kamerverhuur in deze buurt, terwijl uitbreiding van een clustering van studentenhuizen hier niet gewenst is. Een toevoeging van kamergewijze verhuur aan studenten in de woning heeft naar het oordeel van het college dan ook geen positieve invloed op het evenwicht in de straat en buurt en doet af aan het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Daarmee wordt volgens het college niet voldaan aan de voorwaarde als bedoeld in artikel 3.2.5, onder b, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt op basis van de beroepsgronden van eiser of het bestreden besluit in stand kan blijven.

4. Eiser voert als beroepsgrond aan dat de Huisvestingsverordening onverbindend is dan wel buiten toepassing moet worden gelaten omdat met het RIGO-rapport van 29 oktober 2020 (het RIGO-rapport) onvoldoende is aangetoond dat het uit oogpunt van de voorkoming van de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste noodzakelijk was om een vergunningplicht voor kamerbewoning in te voeren. Daartoe betoogt eiser dat het college niet meer na vaststelling van de Huisvestingsverordening met een nadere onderbouwing van de schaarste en de gevolgen daarvan kan komen. Onderbouwing dient voorafgaand aan het vaststellen van een huisvestingsverordening te gebeuren. Voorts betoogt eiser dat het rapport onvoldoende onderbouwt dat er schaarste is aan woningen zoals die van hem. De woning betreft een huurwoning in het topsegment. Voor dergelijke woningen is geen sprake van schaarste. In dat verband wijst eiser erop dat in de huursector alleen in de prijsklasse ‘sociaal’ sprake is van meer vraag naar dan aanbod van woningen. Ook is de prijsontwikkeling al vanaf eind 2017 nagenoeg stabiel, wat niet wijst op schaarste. Verder is er volgens eiser geen rekening gehouden met woningen die aan de woonvoorraad zijn of worden toegevoegd en dat is uitgegaan van resultaten uit het WoOn-onderzoek waarbij gekeken wordt naar woonwensen, terwijl die maar beperkt iets zeggen over de schaarste en de effecten daarvan. De resultaten zijn niet meer actueel. Zelfs als sprake zou zijn van schaarste, stelt eiser zich op het standpunt dat nog niet voldoende is onderbouwd dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die een vergunningplicht voor huurwoningen in het topsegment noodzakelijk maken. Op dat segment richten de woningzoekenden die met schaarste geconfronteerd worden zich immers niet, zodat schaarste in dat segment – als daar al sprake van zou zijn – doorstroming ook niet verhindert.

4.1.De rechter kan een algemeen verbindend voorschrift dat geen wet in formele zin is, in een zaak over een besluit dat op zo’n voorschrift berust, toetsen op rechtmatigheid. In het bijzonder gaat het daarbij om de vraag of het voorschrift niet in strijd is met hogere regelgeving. De rechter komt ook de bevoegdheid toe te beoordelen of dat algemeen verbindend voorschrift een voldoende deugdelijke grondslag biedt voor het besluit waarover de zaak gaat. Bij die indirecte toetsing van het algemeen verbindend voorschrift vormen de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een belangrijk richtsnoer, waarbij de toetsing wordt verricht op de wijze zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft uiteengezet in haar uitspraak van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:452).

4.2.Het college heeft in het RIGO-rapport de schaarste aan koop- en aan huurwoningen onderzocht. Om te beoordelen of voldoende is onderbouwd dat er bij het type woning als dit, in deze prijsklasse, sprake is van schaarste, en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten daarvan, moet eerst worden vastgesteld of dit een koop- of een huurwoning is. Gelet op de koopprijs van € 460.000,- en omdat de woning op het moment van aankoop niet verhuurd werd en vrij was om door de koper te worden bewoond, is de rechtbank, anders dan waar eiser vanuit lijkt te zijn gegaan, sprake van een koopwoning in het topsegment. Vergelijk daarvoor de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:484). In deze uitspraak heeft de Afdeling reeds een oordeel gegeven over de in deze procedure naar voren gebrachte beroepsgronden. De rechtbank ziet geen aanleiding daarover anders te oordelen en volgt de Afdeling in zoverre. Omdat die uitspraak echter betrekking had op een koopwoning in het middensegment, zal de rechtbank aan de hand van de beroepsgronden beoordelen of de schaarste aan koopwoningen in het topsegment ook voldoende is onderbouwd.

4.3.In hoofdstuk 3 van het RIGO-rapport is gekeken naar de schaarste in de koopsector. Daarbij is onder andere gebruik gemaakt van informatie uit het WoOn-onderzoek van het CBS uit 2018. Dit is een landelijk onderzoek dat iedere drie jaar wordt uitgevoerd en waarvan de gegevens per gemeente beschikbaar zijn. Het onderzoek uit 2018 was het meest actuele. Woonwensen geven een indruk van de vraag en het aanbod van woningen in een gemeente. Ook is gekeken naar de realiseerbaarheid van verhuiswensen van doorstromers uit de huursector naar de gewenste huur- of koopsector. Verder is in het rapport gekeken naar ontwikkeling van transactieprijzen over de jaren 2013 tot en met 2020 en de aantallen transacties in de jaren 2017 tot en met 2019. Oplopende transactieprijzen en een dalend aantal transacties zijn ongewenste effecten die worden veroorzaakt door onder meer schaarste. De Afdeling heeft deze gegevens in voormelde uitspraak van 8 februari 2023 toereikend geacht om schaarste aan te tonen. Daarbij heeft de Afdeling betrokken dat het college heeft toegelicht dat de bouwplannen in het rapport niet zijn meegenomen, omdat bouwplannen slechts relevant zijn voor de inventarisatie van het toekomstige aanbod. Verder heeft het college erop gewezen dat in het rapport ook de vraag van buitenlandse migranten naar (huur)woningen niet is meegenomen. Wel is er in die zin rekening mee gehouden dat in het rapport is opgemerkt dat de vraag naar woningen waarschijnlijk hoger zal zijn dan uit de resultaten van het WoOn-onderzoek blijkt door de komst van buitenlandse migranten.

4.4.In het RIGO-rapport staat over koopwoningen het volgende vermeld. Uit tabel 3-3 volgt dat er een tekort is van 2.600 woningen in het topsegment en uit tabel 3-1 volgt dat er een tekort is van 8.300, respectievelijk 4.200 aan een- dan wel meergezinswoningen met meer dan vier kamers. Hieruit volgt dat de vraag naar koopwoningen in Rotterdam veel groter is dan het aanbod aan topsegment woningen. Ook volgt uit het RIGO-rapport dat over de hele linie sprake is van schaarste aan koopwoningen. De schaarste is het grootst bij grote eengezinswoningen en appartementen en bij woningen in het middensegment. De prijzen van woningen in dit prijssegment, maar ook die in het topsegment zijn in de jaren 2017 tot en met 2019 gestegen. Dit heeft tot gevolg dat dit soort woningen voor steeds minder woningzoekenden financieel bereikbaar zijn. Verhuiswensen zullen moeten worden bijgesteld of uitgesteld. Het college heeft verder uiteen gezet dat prijsstijgingen een sneeuwbaleffect teweeg brengen. De doorstroom in de woningmarkt stagneert doordat mensen hun verhuiswensen niet kunnen realiseren.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college met het RIGO-rapport voldoende onderbouwd dat er sprake is van schaarste van koopwoningen in het topsegment. Het college heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat een vergunningplicht, ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt, noodzakelijk en geschikt is. De gemeenteraad mocht dus een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte in de Huisvestingsverordening opnemen.

5. Eiser betoogt dat de vergunning voor kamerbewoning ten onrechte is afgewezen. Het college heeft dat gedaan omdat volgens hem de kamerbewoning niet een positieve invloed zal hebben op het woonmilieu en leefbaarheid, dat een criterium voor vergunningverlening is. Uit de toelichting op de Huisvestingsverordening 2019 blijkt echter dat er in ieder geval sprake is van een positieve invloed als de bewoners vrijwilligerswerk verrichten. Dat is hier het geval. Het college heeft in dat geval geen beoordelingsruimte meer of sprake is van een positieve invloed en had de vergunning moeten verlenen.
Het college heeft volgens eiser gesteld noch gemotiveerd waarom in dit geval geen sprake is van een positieve invloed ondanks het feit dat vrijwilligerswerk wordt uitgevoerd. Dat er andere studenten in de buurt wonen, maakt niet dat de leefbaarheid per saldo achteruit gaat. Als vanuit studentenhuizen in de omgeving geen positieve, of zelfs een negatieve invloed uitgaat, moet het college daarop handhaven. Ten slotte stelt eiser dat het in het bestreden besluit genoemde voorbereidingsbesluit van 6 augustus 2020 geen deel uitmaakt van het toetsingskader in deze procedure en bovendien niet ziet op deze zaak.

Artikel 3.2.5 van de Huisvestingswet luidt:

“Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:

het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,

de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en

in de woonruimte is ten minste 18 m2 gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig.”

5.2.In dit geval is niet in geschil dat aan de criteria onder a en c is voldaan en dat sprake is van het verrichten van vrijwilligerswerk. Bij het bestreden besluit heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat kamerbewoning ondanks het vrijwilligerswerk, geen positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft omdat al een aantal andere studentenhuizen in de buurt aanwezig zijn en een uitbreiding van een clustering studentenhuizen in de buurt niet gewenst is. Verweerder heeft zich ter zitting echter op het standpunt gesteld zich naar aanleiding van voormelde uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023 en de uitspraak van deze rechtbank van 16 oktober 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:9795) te hebben beraden. Verweerder stelt zich thans op het standpunt dat clustering van studentenhuizen in een buurt geen reden meer is om de vergunning onder deze Huisvestingsverordening waarbij sprake dient te zijn van een positieve invloed te weigeren en dat de vergunning (destijds) alsnog verleend had moeten worden. Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat verweerder de vergunning in dit geval bij het bestreden besluit ten onrechte heeft geweigerd.

6. Het beroep is gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. Verweerder heeft aangegeven de uitspraak van 16 oktober 2023 nader te willen evalueren en daarbij een nog te verwachten uitspraak van deze rechtbank te willen betrekken. Gelet hierop en nu verweerder ook beoordelingsruimte heeft bij de vergunningverlening, waarbij de relevante feiten en omstandigheden dienen te worden betrokken, ziet de rechtbank in dit geval geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank zal verweerder opdragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eiser.

7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en omdat het samenhangende zaken betreft vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt het bestreden besluit;

draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eiser met inachtneming van deze uitspraak;

bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 181,- vergoedt;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.S.J. Letschert, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 1 december 2023.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.