Bed & Breakfast in Dordrecht mag niet doorgaan: in strijd met omgevingsplan

Wat is er aan de hand?

De eiser wil op de begane grond van zijn woning een B&B exploiteren. Het college heeft in eerste instantie een BOPA verleend aan eiser, maar heroverweegt het besluit en weigert de verleende omgevingsvergunning naar aanleiding van bezwaren van zeven omwonenden. Eiser is het niet eens met het bestreden besluit en heeft beroep ingesteld. Eiser vindt dat de B&B wel aan een evenwichtige toedeling van aan locaties voldoet en in de woonomgeving past.

De rol van privacy in de evenwichtige toedeling van functies aan locaties

De verlening van een BOPA wordt beoordeeld aan de hand van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waarbij het college beleidsruimte heeft. In deze zaak heeft het college de belangen van omwonenden, speciaal op het gebied van de privacy van omwonenden, zwaarder laten wegen in haar belangenafweging. Het college heeft doorslaggevende betekenis toegekend aan de kenmerken en de aard van de buitenruimte van de woonbebouwing op de locatie. De B&B ligt in een rij aaneengesloten woningen met kleine open terrassen aan de achterzijde, waar schuttingen tussen de erven niet zijn toegestaan. Gasten moeten via een gezamenlijk pad vlak langs deze terrassen en woningen lopen om de B&B te bereiken. Hierdoor ontstaat er volgens het college een relatief grote inbreuk op de privacy van omwonenden en mogelijke geluidoverlast, omdat voor de omwonenden vreemde, met regelmaat veranderende gasten, voor korte duur en nachtelijke verblijf aanwezig zijn. Verder stelt het college dat de door eiser getroffen maatregelen, zoals huisregels en het bieden van een alternatieve ingang, niet het gewenste effect zullen hebben om te voorkomen dat gasten van de B&B gebruik maken van het pad langs de terrassen en woningen.

De voorzieningenrechter is het met het college eens dat een B&B op deze specifieke locatie een inbreuk op de privacy van bewoners oplevert. Het college mocht volgens de voorzieningenrechter ook de belangen van omwonenden zwaarder laten wegen dan het belang van eiser. Volgens de voorzieningenrechter heeft het college in redelijkheid kunnen stellen dat het bouwplan niet voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, omdat de B&B qua aard en uitstraling niet in de betreffende woonomgeving past. In combinatie met de architectonische details van het woonblok waar de B&B zich bevindt, leidt het runnen van de B&B tot een situatie waarin de privacybelangen van de omwonenden niet kunnen worden gewaarborgd.

Conclusie

De voorzieningenrechter verklaart het beroep ongegrond en wijst het verzoek om een voorlopige voorziening af. De weigering van de omgevingsvergunning blijft in stand.