ECLI:NL:RBZWB:2022:8124

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 9678408 CV EXPL 22-397

vonnis d.d. 2 november 2022

inzake

[eiseres sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseressen] ,
gemachtigde: mr. T.R. de Smet,

tegen

[gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. S.N. Dommisse-Hess.

Het verloop van het geding

1.1De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis in deze zaak van 30 maart 2022 met de daarin genoemde processtukken;

b. de akte overlegging producties d.d. 15 september 2022 van de zijde van [eiseressen] ;
c. de aantekeningen van de griffier van de op 27 september 2022 gehouden mondelinge behandeling, met daaraan gehecht de door de gemachtigde van [eiseressen] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

1.2Vervolgens is vonnis bepaald.

De feiten

Tussen partijen is op 28 augustus 2020 een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eiseressen] van [gedaagden] heeft gekocht de (bedrijfs)woning aan de [adres] (hierna: de woning), voor een koopsom van

€ 535.000,-.

2.2In de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.3De woning is op 20 november 2020 bij notariële akte aan [eiseressen] in eigendom overgedragen.

2.4Bij e-mail d.d. 29 december 2020 heeft [eiseressen] aan [gedaagden] medegedeeld dat zij op 18 december 2020 een vochtprobleem in de kelder van de woning heeft ontdekt en dat zij dit nader zal laten onderzoeken.

2.5Op 11 maart 2021 heeft de heer [naam] van Bureau voor Bouwpathologie B.V. onderzoek verricht naar het vochtprobleem. Van het onderzoek is een rapport opgemaakt. In dit rapport is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“Beoordeling: Een hoge materiaalvochtigheid van steenachtige vloeren en wanden in een kelder van oudere woningen is niet ongewoon en kan niet als een gebrek worden aangemerkt. Indien zich een lekkage aan de kelder zou voordoen zou er wel sprake zijn van een gebrek. Een lekkage is echter niet aangetroffen. Op de wanden zijn verkleuringen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een lekkage die in het verleden heeft plaatsgevonden. De lekkage die de heer [gedaagde sub 1] beschrijft en die door hem is waargenomen onder de trap kan deze verkleuringen heel goed verklaren. Het vocht zal zich verspreid hebben in en onder de cementvloer en zal zijn opgetrokken in de gipsplaten van de voorzetwanden. Verder is in de afwerkvloeren en langs de onderrand van de steenachtige wanden plaatselijk een hoge materiaalvochtigheid waargenomen. Dit kan vocht zijn dat nog in de wanden is achtergebleven na de lekkage die zich eind 2019 of begin 2020 heeft voorgedaan. Uit de facturen die de heer [gedaagde sub 1] heeft overgelegd blijkt dat de kelder op 20 januari 2020 inderdaad is geïnjecteerd tegen vocht. De hoge materiaalvochtigheid kan echter evengoed verklaard worden doordat de betonnen vloer die (al circa 1949) is aangebracht direct gelegen is op de grond en daardoor altijd een hoog materiaalvochtgehalte kan hebben gehad en dit ook in de toekomst zal houden. Voor een kelder is dergelijk hoge materiaalvochtigheid niet als een gebrek aan te merken. Pas in het geval van een lekkage is daarvan sprake.”

2.6Naar aanleiding van lekkages op 11 mei 2021 en 17 juni 2021 heeft [eiseressen] een destructief onderzoek laten verrichten door Alpha Vochttechniek B.V. Van het onderzoek, dat op 2 juli 2021 heeft plaatsgevonden, is een rapport opgesteld. In dat rapport is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

Beoordeling waterafdichting op de keldermuren:

“(…) Tijdens de belasting van de voorgevel met water zijn geen lekkages via de voorste keldermuur opgetreden. De waterbelasting heeft slechts enkele uren plaatsgevonden en is een momentopname. Het is aan te raden om bij langdurende en hevig regenval de muren te inspecteren op mogelijke lekkages.

Links boven in de hoek van de smalle kelderruimte zitten twee kunststof muurdoorvoeren dwars door de muur, in de voorgevel (foto 12). Met een lamp kun je het grondpakket aan de buitenzijde zien en met een lange voegspijker in het grondpakket aan de buitenkant prikken. Een waterafdichting t.p.v. de muurdoorvoeren is niet aangebracht.

Onder de muurdoorvoeren, tussen de muur en de voorzetwand ligt op de vloer uitgespoeld, nat zand over enkel meters (foto 13 t/m 15). Na anderhalf uur kwam er water via het gat rondom de muurdoorvoeren de kelder binnen. Dit verklaart het uitgespoelde natte zand op de vloer (foto 16 en 17). Het gat in de muur, in de voorgevel, rondom de muurdoorvoeren is een duidelijke lekkageplaats bij waterbelasting. Dit verklaart ook, dat de lekkage altijd in de linker hoek van de smalle kelderruimte begint.

Advies:

Waterdicht maken van het gat in de voorgevel rondom de muurdoorvoeren waarbij de waterafdichting ook ruim op de muur dient door te lopen. Het waterdicht maken kan vanaf de binnenkant, de buitenkant of van beide kanten worden aangebracht.

Nadat de lekkageplaats in de voorgevel waterdicht is gemaakt de muren inspecteren bij regenval via de openingen in de voorzetwand. Doen zich lekkages voor dan deze plaatselijk waterdicht maken of de gehele bestaande waterafdichting vervangen door een deugdelijk systeem. Dit is een keuze, die men dan moet maken.

Kosten:

Voor het waterdicht maken van het gat rondom de muurdoorvoeren is te rekenen op een bedrag van € 1.100,== / € 1.500,== excl. 21% B.T.W., afhankelijk van uitvoering.

Voor het waterdicht maken van de keldermuren en de aansluiting wand-vloer is te rekenen op een bedrag van € 11.000,== / € 15.000,== excl. 9% B.T.W., afhankelijk van uitvoering.

De tweede kelder, de lange smalle kelder, is hierin niet opgenomen.”

2.7Bij brief d.d. 31 augustus 2021 heeft [eiseressen] [gedaagden] in gebreke gesteld en een termijn van veertien dagen gegund om de gebreken te (laten) herstellen.

Bij brief d.d. 15 september 2021 heeft [gedaagden] de aansprakelijkheid afgewezen.

3. Het geschil

3.1
[eiseressen] vordert, bij vonnis, volledig uitvoerbaar bij voorraad:
a. [gedaagden] te veroordelen, dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 13.321,00, althans tot het gedeeltelijk ontbinden van de overeenkomst ex artikel 6:265 lid 1 sub a jo. art 6:270 BW door het verlagen van de kooprijs met het bedrag van de herstelkosten van de kelder, althans tot het verlagen van de koopprijs van € 535.000,- ex artikel 7:22 lid 1 sub b BW met het bedrag van de herstelkosten van de kelder, althans tot het opheffen van het nadeel van [eiseressen] op grond van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a jo 6:230 lid 2 BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 september 2021 tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf de datum van dagvaarding, althans vanaf een andere in redelijkheid te bepalen datum.

b. voor recht te verklaren dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de kelder, voor zover deze hoger uitvallen dan € 13.321,00, althans het voor een groter gedeelte ontbinden van de overeenkomst ex artikel 6:265 lid 1 sub a jo. art 6:270 BW door het verlagen van de koopprijs met het bedrag van de herstelkosten van de kelder, althans tot een grotere prijsvermindering van de koopprijs van € 535.000 ex artikel 7:22 lid 1 sub b BW met het bedrag van de herstelkosten van de kelder, althans het opheffen van het nadeel van [eiseressen] op grond van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a jo. 6:230 lid 2 BW;

c. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van de deskundigen ten bedrage van € 2.480,50;
d. [gedaagden] te veroordelen in de nakosten.

3.2
[eiseressen] legt – naast de vaststaande feiten – aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit, aangezien de woning niet de eigenschappen bezit die zij ervan mag verwachten. Zij beroept zich er daarbij op dat [gedaagden] er op grond van artikel 6.3 van de overeenkomst voor in staat dat de woning alle feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn. [gedaagden] heeft hiermee aan [eiseressen] een garantie afgegeven dat de kelder geschikt is voor normaal gebruik als kelder. Bovendien heeft [gedaagden] ten aanzien van de feitelijke eigenschappen van de kelder verklaard dat hij de waterafdichting deugdelijk heeft hersteld, nadat zich hierin een gebrek had geopenbaard bij eerdere lekkages. Nu de kelder na een stevige regenbui geheel blank staat met een laag water van ruim 2 centimeter hoog, is de kelder niet geschikt voor normaal gebruik. [eiseressen] stelt voorts dat [gedaagden] de mededelingsplicht heeft geschonden. Zij vordert een bedrag van € 13.321,00 aan schadevergoeding, welk bedrag ziet op de kosten voor het waterdicht maken van het gat rondom de muurdoorvoeren (€ 1.331,00) en de keldermuren en de aansluiting van de wand met de vloer (€ 11.990,00). Daarnaast maakt [eiseressen] aanspraak op vergoeding van de kosten van de twee deskundigenonderzoeken uitgevoerd door Bouwpathologie (€ 1.331,00) en Alpha Vochttechniek (€ 1.149,50). Alle hiervoor genoemde bedragen zijn inclusief btw.

3.3
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseressen] in de proceskosten. Hij betwist dat er op het moment van koop/levering sprake was van een gebrek aan de kelder. In het verleden zijn er weliswaar lekkages geweest, maar deze zijn deugdelijk verholpen door Perfusie B.V. waarna [gedaagden] de kelder zonder problemen heeft gebruikt. Dat sprake is van lekkage, zoals door [eiseressen] gesteld, is niet gebleken; het beeld dat [eiseres sub 1] schetst wordt niet onderschreven door de door haar ingeschakelde deskundigen. [gedaagden] betwist verder de omvang van de gevorderde schade. Hij voert hiertoe aan dat uit de rapportage van Alpha Vochttechniek geenszins blijkt dat de vervanging van het bestaande waterafdichting systeem noodzakelijk is; geadviseerd wordt om in eerste instantie het gat rondom de muurdoorvoeren waterdicht te maken. De kosten die hiermee gepaard gaan, zouden maximaal € 1.500,00 bedragen, hetgeen in schril contrast staat met het gevorderde bedrag van € 13.321,00.

3.4De kantonrechter overweegt als volgt, waarbij – voor zover van belang – nader zal worden ingegaan op de standpunten van partijen.

De beoordeling

Non-conformiteit

4.1Vooropgesteld wordt dat een zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 1 en 2 BW). Hierbij wordt mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht; dit betekent dat partijen de vrijheid hebben om in een overeenkomst van deze bepaling af te wijken.

4.2Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model. In de artikelen 6.1 en 6.3 van die koopovereenkomst is een regeling opgenomen die afwijkt van artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt de koper in beginsel het risico van alle (dus ook verborgen) gebreken. In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt. De woning zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. De verkoper staat daarbij in voor de afwezigheid voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmeren. Dit geldt echter niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.

4.3De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst kunnen dragen rusten in beginsel op [eiseressen] (de koper). [eiseressen] stelt dat sprake is van een grote lekkage waardoor de kelder niet (normaal) kan worden gebruikt. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij rapporten van Bouwpathologie en Alpha Vochttechniek overgelegd, alsmede een aantal foto’s en filmpjes. Op basis daarvan kan worden vastgesteld dat zich in de hoek van de aan de voorgevel grenzende kelderruimte een gat in de muur bevindt en dat er water door dat gat heen naar binnen kan komen. Dat sprake is van een grotere lekkage dan hiervoor omschreven, blijkt niet uit de stukken, zelfs niet uit het rapport van Alpha Vochttechniek. Uit het rapport van Bouwpathologie volgt bovendien in het geheel niet dat er sprake is van enige lekkage; dit rapport ondersteunt juist de betwisting van de zijde van [gedaagden] doordat daarin wordt geconcludeerd dat er (in ieder geval ten tijde van het door Bouwpathologie verrichte onderzoek) geen gebrek is aangetroffen.

4.4Naar het oordeel van de kantonrechter maakt de mate waarin het water door het gat in de muur naar binnenstroomt dat er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de kelder verhindert. In een dergelijk geval is niet van belang of [gedaagden] van dit gebrek op de hoogte was. Wel is relevant of dit gebrek voor de kopers, [eiseressen] , kenbaar was. Dat was niet het geval; uit de stellingen van partijen volgt dat zij beiden niet van het gebrek op de hoogte waren. Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagden] als verkoper van de woning aansprakelijk is voor de herstelkosten van het gebrek. Ten aanzien van de hoogte van deze herstelkosten wordt het volgende overwogen.

Uit het rapport van Alpha Vochttechniek volgt dat zij adviseert eerst het gat in de voorgevel rondom de muurdoorvoeren waterdicht te maken, hetgeen vanaf de binnenkant, de buitenkant of van beide kanten kan worden gedaan. Vervolgens dienen de muren te worden geïnspecteerd. Wanneer zich dan nog lekkages voordoen, dienen deze plaatselijk waterdicht te worden gemaakt of dient de gehele bestaande waterafdichting te worden vervangen door een “deugdelijk systeem”. Het al dan niet plaatselijk waterdicht maken dan wel het vervangen van de bestaande waterafdichting betreft volgens het rapport een keuze die moet worden gemaakt in het geval dat zich inderdaad nog lekkages voordoen nadat het gat in de voorgevel waterdicht is gemaakt. Dat dit het geval is, is niet gesteld of gebleken. Daarmee is te onzeker of er – naast de herstelkosten met betrekking tot het waterdicht maken van het gat – nog sprake is van verdere schade in de vorm van herstelkosten rondom het waterdicht maken van de keldermuren en de aansluiting tussen de wand en de vloer. De kosten daarvan zijn door Alpha Vochttechniek begroot op ten minste € 1.100,00 exclusief btw (oftewel

€ 1.331,00 inclusief btw). In haar vordering sub a gaat [eiseressen] ook uit van dat bedrag. Dat de kosten in werkelijkheid hoger zullen uitvallen is door [eiseressen] niet althans onvoldoende onderbouwd. Daarom zal worden toegewezen een bedrag van € 1.331,00 inclusief btw voor het waterdicht maken van het gat rondom de muurdoorvoeren en zal de vordering sub a voor het overige worden afgewezen, evenals de sub b gevorderde verklaring voor recht.

4.6
[eiseressen] vordert voorts een bedrag van € 2.480,50 inclusief btw ter vergoeding van de kosten van de deskundigenonderzoeken. Ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, waaronder expertisekosten, als vermogensschade voor rekening van de aansprakelijke partij worden gebracht, mits voldaan is aan de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk was deze te verrichten en de ter zake gevorderde kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn.

De kantonrechter is van oordeel dat de kosten met betrekking tot het deskundigenonderzoek van Alpha Vochttechniek de dubbele redelijkheidstoets doorstaan en derhalve voor rekening van [gedaagden] dient te komen. Vast staat dat het noodzakelijk was onderzoek te verrichten naar de lekkage in de kelder en de kosten van het onderzoek

(€ 1.149,50) zijn niet buitensporig hoog. De kosten voor het door Bouwpathologie verrichte onderzoek komen niet voor toewijzing in aanmerking, omdat de aansprakelijkheid van [gedaagden] niet volgt uit dat rapport.

4.8De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagden] een bedrag van (€ 1.331,00 + € 1.149,50 =) € 2.480,50 aan [eiseressen] dient te voldoen. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de (niet weersproken) wettelijke rente vanaf 15 september 2021 over de herstelkosten van € 1.331,00.

4.9Aangezien [eiseressen] de overige door haar in het petitum aangevoerde gronden in de dagvaarding niet heeft uitgewerkt, behoeven deze geen bespreking.

4.10Nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseressen] te betalen een bedrag van € 2.480,50 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.331,00 vanaf 15 september 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022, in tegenwoordigheid van de griffier.
(SW)