ECLI:NL:RBZWB:2023:849

Uitspraak

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9901240 \ CV EXPL 22-1689

Vonnis van 11 januari 2023

in de zaak van

[eiser] B.V.,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.R. Mars,

tegen

[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,

gedaagde partijen,

gedaagde sub 1 hierna te noemen [gedaagde sub 1] ,

gedaagde sub 2 hierna te noemen de BV,

gemachtigde: mr. J.A. Bussink.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 10 augustus 2022 met de daarin vermelde stukken, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
– de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis van de zijde van [eiser] ;
– de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde sub 1] , ter zitting overhandigd;
– de spreekaantekeningen van de zijde van [eiser] , ter zitting overhandigd;
– de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op

7 december 2022.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

Tussen partijen staan de volgende feiten – voor zover relevant – vast:

a. op 30 december 2016 is een huurovereenkomst gesloten tussen [bedrijf] B.V. (hierna te noemen: [bedrijf] ) (rechtsvoorganger van [eiser] ) en [gedaagde sub 1] met ingang van 1 april 2016 betreffende de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) aan de [straatnaam] [nr. 1] ( [postcode] ) [plaats] , ter grootte van in totaal circa 1400 m² bedrijfsruimte en ca. 170 m² kantoorruimte, tegen een huurprijs van

€ 5.658,88 per maand (€ 67,900,00 per jaar exclusief btw);

in de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“(…)
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 april 2016 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 3 jaar en lopende tot en met 31 maart 2019.

3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door [
Huurder of Verhuurder
] in overeenstemming met de artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor
een aansluitende periode van telkens drie jaar, derhalve tot en met 31 maart 2022.

3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende periode met in achtneming van een termijn van
tenminste 6 maanden.

3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. (…)

4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per
1 april
voor het eerst met ingang van
1 april 2018
aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.(…);

a. Nutsvoorzieningen: levering van water, gas en electra gaan rechtstreeks van energieleverancier naar huurder.

b. Verhuurder levert geen verdere leveringen en/of diensten. Er zijn dan ook geen voorschotten inzake servicekosten van toepassing met bijbehorende verrekeningen.”

op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Voor zover relevant is hierin het volgende opgenomen:

“(…)
14.1
Iedere afwijking/aanvulling van deze huurovereenkomst dient schriftelijk te worden overeengekomen. (…)

17.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfervolgende de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.” (…)

17.3
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan .(…)

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van

€ 300 per maand.(…);”

de huurprijs is vanaf aanvang van de huurovereenkomst tussen [bedrijf] en [gedaagde sub 1] niet geïndexeerd;

[bedrijf] is eigenaar van de vier bedrijfshallen gelegen aan de [straatnaam] [nr. 2] , [nr. 1] , [nr. 3] en [nr. 4] te [plaats] . [eiser] was voordat zij het gehuurde heeft gekocht van [bedrijf] zelf huurder van [straatnaam] [nr. 2] . Deze hal bevindt zich naast de hal van [gedaagde sub 1] .

op 1 juli 2021 heeft [bedrijf] een schriftelijke koopovereenkomst met [eiser] gesloten uit hoofde waarvan het gehuurde op 1 september 2021 aan [eiser] is geleverd. Vanaf 1 september 2021 huurt [gedaagde sub 1] het gehuurde van [eiser] als rechtsopvolger onder bijzondere titel van [bedrijf] ;

de tussen [eiser] en [bedrijf] gesloten koopovereenkomst vermeldt over de lopende huurovereenkomst het volgende: “(…) Artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken. 7.1 (…) De onroerende zaak wordt geleverd in verhuurde staat, met de lopende huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] . Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud van de overeenkomsten en bekend te zijn met de rechten en plichten welke voortvloeien uit de huurovereenkomst.(…)

Koper is ermee bekend dat het verkochte een gezamenlijke energie-aansluiting

heeft voor [straatnaam] [nr. 5] , [nr. 1] , [nr. 3] en [nr. 4] . Er is één hoofdcontractant, gebruikers verrekenen onderling middels tussenmeters. (…)”

op 13 september 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] (dhr. [eiser] ) en [gedaagde sub 1] ( [gedaagde sub 1] );

op 15 september 2021 om 10.06 uur heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1] het volgende

e-mailbericht gestuurd: “Goedemorgen [gedaagde sub 1] , Ik moet voor 1 november aan [naam 1] laten weten of ik hal 3 en 4 ga kopen. Voor die tijd zou ik graag jouw antwoord hebben betreffende wel/niet huurverlenging. Ik wil dat verlengen naar 27 oktober en zal dat schriftelijk aangetekend bevestigen zoals dat formeel moet volgens het huurcontract.

Vrijdag ga ik met [naam 2] kennismaken en spreek ik de zonnepanelen door. Ik laat je weten wat daaruit komt. (…)”

op 21 september 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1] per aangetekende brief gestuurd: “(…) Op 30-12-2016 heb je een huurcontract getekend met [bedrijf] BV te Werkendam voor de huur van een bedrijfshal en het bijbehorende kantoor gelegen aan de [straatnaam] [nr. 2] , [postcode] [plaats] . [eiser] BV heeft het pand inclusief de huurverplichting overgenomen van [bedrijf] BV per 01-09-2021. De ingangsdatum van de huur was 01-04-2016 voor een periode van drie jaar en drie jaar verlenging. Het huidige contract loopt af per 31-03-2022.

Met deze brief bevestig ik dat tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] als huurder is overeengekomen dat uiterlijk 27 -10-2021 de beslissing wordt genomen over voorzetting van een nieuwe huurtermijn ingaande op 31-03-2022 onder nieuwe condities. (…)”

de hiervoor genoemde aangetekende brief is, volgens de uitdraai van track & trace van PostNL, op 24 september 2021 bezorgd op het adres [straatnaam] [nr. 2] te [plaats] ;

op 6 oktober 2021 reageert [gedaagde sub 1] per e-mailbericht om 11.12 uur als volgt aan [eiser] : “(…) Wat betreft de huurverlenging is het volgende afgesproken met [naam 1] . Als de zaken goed lopen bij HD € 4,- erbij. Na het plaatsen van de zonenpanelen, waarmee we nul op de meter krijgen, zal het huurtarief gelijk getrokken met dat van jullie naar € 50,-/m²/jaar. Het betreft de verlenging van 31-3-2022.”

[eiser] reageert hierop per e-mailbericht van 7 oktober 2021 om 12.24 uur aan [gedaagde sub 1] : “(…) In eerste instantie gingen wij voor aankoop van hal 1, [naam 1] wilde echter de combinatie hal 1+ 2 verkopen. Beide inclusief de lopende huurovereenkomsten, verder geen voorwaarden of afspraken. [naam 1] heeft een marktconforme prijs gevraagd en gekregen. Om de exploitatie glad te krijgen hoort daar een conforme huur bij. Op zich staan wij positief tegenover een nieuw contract per 31032022 (ondanks dat we zelf snel uit hal 1 beginnen te groeien omdat we in 2022 de eigen productie moeten verdubbelen), echter wel tegen normale huur/exploitatie. (…)

Om de exploitatie financieel glad te krijgen heb ik minimaal € 60/m² voor de bedrijfsruimte nodig en € 110/m² voor kantoor, anders moet ik maandelijks toeleggen. Je hebt 5 jaren fors minder betaald dan marktconform, dat is de afspraak met [naam 1] geweest. In 2019 is [eiser] al 25% verhoogd. Ik begrijp dat dit vanuit je oude prijs nu een grote stap is, maar gerekend met de aankoopprijs die ik heb moeten betalen aan [naam 1] wil ik simpelweg de kosten vanuit de huur kunnen voldoen. (…)”

op 25 oktober 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen dhr. [eiser] en dhr. [naam 3] (beiden van [eiser] ), dhr. [gedaagde sub 1] en zijn adviseur dhr. [naam 4] ( [gedaagde sub 1] );

op 27 oktober 2021 heeft (de gemachtigde van) [eiser] aan [gedaagde sub 1] een aantekende brief gestuurd waarin onder meer het volgende is opgenomen: “(…)Voor zover u zou blijven volharden in het standpunt dat er geen sprake zou zijn van een tijdige opzegging, geldt dat ik – voor zoveel rechtens nodig – hierbij normaals de lopende huurovereenkomst opzeg tegen 31 maart 2022. Gelet op de ostanigheden van het onderhavige geval, is een (eventuele) overschrijding van de opzegtermijn niet zodanig in uw nadeel dat deze opzegging in rechte geen stand zou kunnen houden.(…)”;

vervolgens hebben partijen veelvuldig met elkaar gesproken en gecorrespondeerd over het vervolg van de huurovereenkomst, maar is het partijen niet gelukt om tot een oplossing te komen wat de (tijdigheid van de) opzegging, huurindexatie en overige condities van een eventueel nieuw te sluiten huurovereenkomst betreft;

in de door [naam 5] (DGA) van [bedrijf] B.V. afgelegde verklaring van

6 januari 2022 is – voor zover relevant – het volgende vermeld:

“(…)In de periode tussen 1 april 2016 en 1 september 2021 heb ik nimmer reden gezien om de huurprijs te indexeren omdat naar mijn mening steeds voldoende rendement werd behaald. Sterker nog, ik heb expliciet afgezien van huurindexatie en bij [gedaagde sub 1] regelmatig aangegeven dat de huurprijs niet zou worden geïndexeerd. [gedaagde sub 1] zal dit kunnen bevestigen.

Voorafgaand aan de verkoop van de bedrijfshal aan [eiser] B.V. heb ik de op dat moment geldende huurprijs van € 67.900,= aan [eiser] B.V. vermeld (de aanvangshuurprijs). [eiser] B.V. wist dus dat de huurprijs nooit was geïndexeerd en heeft daarvan geen punt gemaakt bij de verkoop. [eiser] B.V. heeft de bestaande huurprijs mijns inziens dan ook geaccepteerd en kan hooguit vanaf 1 september 2021 (en daarmee op grond van art. 4.5 van de huurovereenkomst voor het eerst per 1 april 2022) de huurprijs indexeren.

Voor het eerst begin 2021 heb ik met [gedaagde sub 1] gesproken over een huurverhoging (geen indexatie!). besproken is dat wanneer [gedaagde sub 1] financieel gezond/stabiel zou blijven – en ná plaatsing van zonnepanelen – de huurprijs met € 8,= per m² verhoogd zou kunnen worden. (…)”

bij aangetekend schrijven van 8 maart 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1] laten weten dat de huurovereenkomst op 21 september 2021 is opgezegd en dat de huurovereenkomst eindigt per 1 april 2022. Ook is door [eiser] de ontruiming van het gehuurde aangezegd;

[gedaagde sub 1] zit nog steeds in het gehuurde;

door partijen is vervolgens over en weer gecorrespondeerd voornamelijk over of er sprake is van een huurachterstand.

Het geschil

3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, na vermeerdering van eis:

te verklaren voor recht dat [eiser] de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tegen 1 april 2022 rechtsgeldig heeft opgezegd;

[gedaagde sub 1] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een termijn door de kantonrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de bedrijfsruimte staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan het adres [straatnaam] [nr. 1] , met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser] , te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

[gedaagde sub 1] te veroordelen om aan [eiser] te voldoen een bedrag in geld overeenkomend met de som van de per maand verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf de datum van het eindigen van de huurovereenkomst (te weten 31 maart 2022) tot aan het tijdstip waarom daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 36.977,00, te vermeerderen met de (handels)wettelijke rente vanaf de dag dat deze bedragen opeisbaar verschuldigd zijn geworden, althans vanaf het moment dat door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.385,17 en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.
[eiser] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst tussen partijen tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 maart 2022. [eiser] stelt dat op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 17.3 van de algemene bepalingen de huurprijs geïndexeerd mag worden, zodat die indexering van [gedaagde sub 1] wordt gevorderd met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2018. Zij vordert de achterstallige indexeringen vanaf 1 april 2018, nu de verjaringstermijn uit artikel 3:308 BW op het moment van schriftelijke aanmaning van 15 maart 2022 nog niet was verstreken. Hierdoor bestaat thans een aanzienlijke huurachterstand. [eiser] stelt dat het recht van opeisbaarheid op indexatie van de huur is gaan herleven omdat de voormalig verhuurder, [bedrijf] , deze indexatie niet eerder heeft toegepast. De huidige huurprijs is niet marktconform, reden voor haar om over te gaan tot indexering daarvan. [eiser] stelt verder dat [gedaagde sub 1] vanaf 1 april 2022 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en op grond daarvan stelt [eiser] recht te hebben op een gebruiksvergoeding gelijk aan de gelijk aan de door [gedaagde sub 1] verschuldigde huurprijs (conform artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) en vordert zij ontruiming van het gehuurde. [eiser] maakt ook aanspraak op de contractuele boete van € 300,00 per maand op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen omdat [gedaagde sub 1] meerdere malen de energiekosten dan wel de huur te laat heeft betaald. Ondanks aanmaningen is [gedaagde sub 1] in gebreke gebleven met betaling van voormelde posten, zodat hiervan betaling wordt gevorderd, vermeerderd met rente en kosten.

[gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd. [gedaagde sub 1] betwist dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 april 2022. Er is haar inziens geen tijdige en ondubbelzinnige opzegging van de huurovereenkomst gedaan door [eiser] . Pas op 27 oktober 2021 heeft zij voor het eerst een brief ontvangen waarin de huurovereenkomst is opgezegd. Dat is te laat. [eiser] had dit uiterlijk vóór 1 oktober 2021 moeten doen. Het e-mailbericht van 15 september 2021 en de brief van 21 september 2021 kunnen gelet op de inhoud daarvan niet als ondubbelzinnige opzegging worden opgevat. Bovendien voldoet de brief van 21 september 2021 niet aan het vormvereiste van artikel 3.4 van de huurovereenkomst, nu de brief niet aangetekend is verstuurd.

Door [gedaagde sub 1] is niet betwist dat geïndexeerd mag worden, echter is zij van mening dat dit voor het eerst mogelijk is vanaf 1 april 2022, omdat [eiser] pas vanaf

1 september 2021 eigenaar is geworden van het gehuurde. Met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2018 indexeren over een periode waarin [eiser] niet de verhuurder was, is niet mogelijk gelet op artikel 7:226 lid 1 BW. Noch daargelaten dat de rechtsvoorganger van [eiser] welbewust heeft afgezien van huurindexatie. [gedaagde sub 1] betwist dat sprake is van een huurachterstand bij huurindexatie per 1 april 2022. Zij heeft de vanaf dat moment geïndexeerde huur voldaan aan [eiser] . Ter onderbouwing hiervan verwijst zij naar de betalingen die zij heeft verricht vanaf 1 september 2021 tot en met heden (productie 6 en 7 bij conclusie van antwoord). [gedaagde sub 1] betwist verder de contractuele boete verschuldigd te zijn nu er geen huurachterstand bestaat. Voor zover de boeterente wordt toegewezen verzoekt [gedaagde sub 1] om te bepalen dat zij voor elke maand slechts eenmaal

€ 300,= verschuldigd is, ongeacht de duur van het verzuim. Tot slot betwist [gedaagde sub 1] de afrekeningen/facturen van energiekosten en daarmee ook dat zij over deze facturen een boete verschuldigd is.

3.4.Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De beoordeling

Vorderingen ten aanzien van de BV

4.1.Nu partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst is aangegaan met de eenmanszaak als huurder en na wijziging van de bedrijfsstructuur van de eenmanszaak naar de BV geen sprake is geweest van een contractsovername van de huurovereenkomst door de BV, is de kantonrechter met partijen van oordeel dat de ingestelde vorderingen uitsluitend jegens [gedaagde sub 1] toegewezen zouden kunnen worden. De kantonrechter verklaart daarom de vorderingen ten aanzien van de BV niet-ontvankelijk.

Huurindexatie c.q. huurachterstand

4.2.De kantonrechter oordeelt als volgt. De huurovereenkomst voorziet in een automatische indexering van de huurprijs. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 17.3 van de algemene bepalingen is ongeclausuleerd ten behoeve van de verhuurder opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. De inhoud en de toepasselijkheid van deze bepalingen is door [gedaagde sub 1] niet betwist. Evenwel heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat zij met voormalig verhuurder [bedrijf] heeft afgesproken dat geen indexatie van de huurprijs plaats zou vinden. Geoordeeld wordt dat [eiser] die afspraak, die afwijkt van hetgeen in de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald, niet heeft betwist. Bovendien heeft de heer [naam 5] in zijn verklaring van 6 januari 2022 opgenomen: “(…) ik heb expliciet afgezien van huurindexatie en bij [gedaagde sub 1] regelmatig aangegeven dat de huurprijs niet zou worden geïndexeerd.” Gelet op deze niet weersproken afspraak is de kantonrechter van oordeel dat sprake was van andersluidende afspraken en dat op de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] tot het moment van overname door [eiser] geen huurindexatie van toepassing was. Dat deze afspraak, zoals [eiser] stelt, niet is vastgelegd conform artikel 14.1 van de algemene bepalingen doet hier niet aan af.

4.3.Met betrekking tot de vraag of [eiser] als rechtsopvolger van [bedrijf] alsnog met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op de indexaties die [bedrijf] niet heeft doorgevoerd, is naar het oordeel van de kantonrechter artikel 7:226 lid 1 BW van belang, zoals ook door [gedaagde sub 1] is aangevoerd. Dit artikellid bepaalt dat bij eigendomsoverdracht van het gehuurde de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat rechten van de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst die opeisbaar zijn geworden, voorafgaand aan de eigendomsoverdracht van het gehuurde, niet automatisch mee overgaan op de verkrijgende verhuurder. Het recht om deze “rechten” uit te oefenen, blijft bij de overdragende verhuurder rusten. Zo zal een huurachterstand die ziet op de periode voorafgaand aan de eigendomsoverdracht alleen door de overdragende “oude” verhuurder bij de huurder mogen worden geincasseerd, tenzij dit vorderingsrecht expliciet is overgedragen aan de opvolgende verhuurder.

4.4.Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van de huurovereenkomst het recht op jaarlijkse huurindexering opeisbaar geworden telkens op 1 april van alle jaren voorafgaand aan de eigendomsoverdracht. Ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW komt alleen [bedrijf] het recht toe om de jaarlijkse indexering van de huurprijs tot het moment van eigendomsoverdracht ten gelde te maken. Door de voormalig verhuurder is blijkens zijn afgelegde verklaring bewust de keuze gemaakt om van deze indexering af te zien. Dat maakt niet dat daarmee ineens de opeisbaarheid van deze jaarlijkse indexering herleeft of dat het moment van de opeisbaarheid van de jaarlijkse indexering van de huurprijs daarmee verschuift naar een later tijdstip. Het standpunt van [eiser] dat artikel 17.3 van de Algemene voorwaarden zo moet worden begrepen dat het recht op huur-indexering alsmaar opeisbaar blijft en dat daarmee dus artikel 7:226 lid 1 BW toepassing mist, volgt de kantonrechter niet. Artikel 7:226 lid 1 BW spreekt duidelijk van het “opeisbaar worden” van rechten. Rechten die eerder dan de eigendomsoverdracht opeisbaar zijn geworden, blijven bij de overdragende verhuurder. In dit opzicht ziet de kantonrechter geen verschil met het recht op betaling van de reguliere huurtermijnen. De huur wordt over het algemeen ook telkens opeisbaar op de eerste van de maand van een nieuwe huurtermijn, zonder dat daarvoor actie vanuit de verhuurder nodig is. Als de huurder de huur niet betaalt, blijft deze huurtermijn uiteraard opeisbaar. Maar dat betekent niet dat daarmee de opvolgend verhuurder na eigendomsoverdracht van het gehuurde aanspraak toekomt op nog niet betaalde huurtermijnen, gelegen voorafgaand aan de overdracht. Daaraan staat immers artikel 7:226 lid 1 BW in de weg.

In dit geval geldt dus dat [eiser] , als nieuwe verhuurder, pas de huurprijs kan indexeren vanaf het moment dat de eerstvolgende indexering opeisbaar wordt na 1 september 2021, het moment dat zij verhuurder is geworden. Het eerstvolgende moment voor indexering van de huur is daarom 1 april 2022.

4.5.Door [eiser] is ten aanzien van de indexatie nog uitdrukkelijk een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:HR:GHAMS:2017:836. De kantonrechter oordeelt dat de feiten en omstandigheden in die zaak afwijkend zijn van deze zaak. In de genoemde uitspraak ging het immers om het met terugwerkende kracht vorderen van huurindexaties over een periode waarin de verhuurder ook daadwerkelijk de verhuurder was, maar niet eerder had geïndexeerd. Artikel 7:226 lid 1 BW was daar niet aan de orde en daarom is die uitspraak niet relevant in deze procedure naar het oordeel van de kantonrechter.

4.6.De kantonrechter oordeelt aan de hand van al het voorgaande dat de huurindexering door [eiser] voor het eerst vanaf 1 april 2022 kan worden toegepast. Vast is komen te staan dat [gedaagde sub 1] vanaf dat moment de geïndexeerde huur aan [eiser] heeft betaald, wat door [eiser] ook niet is betwist. Er is daarom geen sprake van een huurachterstand, zodat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.

Is de huurovereenkomst rechtsgeldig en tijdigheid opgezegd door [eiser] ?

4.7.Om te beoordelen of de huurovereenkomst rechtsgeldig en tijdig is opgezegd door [eiser] overweegt de kantonrechter dat het vormvoorschrift, neergelegd in artikel 3.4 van de huurovereenkomst, inhoudende dat de opzegging per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven dient plaats te vinden, ertoe strekt om te waarborgen dat er geen onduidelijkheid bestaat over de vraag wanneer de opzegging de (ver)huurder heeft bereikt. Daarnaast vloeit uit het voorschrift dat de opzegging schriftelijk moet worden gedaan, voort dat er bij een opzegging die aan het vormvereiste voldoet ook geen onduidelijkheid bestaat over de bewoordingen waarin de opzegging is gedaan, hetgeen van belang kan zijn indien wordt betwist dat een opzegging heeft plaatsgevonden .

Als over het moment waarop een opzegging de (ver)huurder heeft bereikt geen onduidelijkheid bestaat en er evenmin onduidelijkheid bestaat dat het inderdaad een opzegging betreft, kan een (ver)huurder zich er niet op beroepen dat de opzegging niet voldoet aan het vormvoorschrift. Daar heeft de (ver)huurder in dat geval geen rechtens te respecteren belang bij, omdat de duidelijkheid bestaat die het vormvoorschrift beoogt te waarborgen (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).

Tussen partijen staat ter discussie of de huurovereenkomst rechtsgeldig en tijdig is opgezegd zoals [eiser] stelt en [gedaagde sub 1] betwist. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht in de stukken en hebben verklaard ter zitting, is gebleken dat zij lijnrecht tegenover elkaar staan wat de opvatting van de inhoud van de e-mailberichten en brieven betreft. Zo stelt [eiser] onder meer dat de opzegging voor het eerst is besproken tijdens het gesprek van 13 september 2021, waarbij ook de mogelijkheid is besproken om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan onder marktconforme condities en wordt door [gedaagde sub 1] stellig betwist dat tijdens dat gesprek het woord “opzegging” is gevallen. Naar haar mening is slechts gesproken over een huurverhoging omdat de huidige huurprijs niet marktconform zou zijn. Het gesprek met [eiser] lag volgens [gedaagde sub 1] in het verlengde van eerder gevoerde gesprekken met [bedrijf] om de huurprijs met ingang van een nieuwe huurperiode van drie jaar te verhogen met (uiteindelijk) € 8,- per m2. Partijen verschillen ook van mening over de invulling die moet worden gegeven aan de zin: “Ik wil dat verlengen naar 27 oktober 2021” genoemd in de e-mail van 15 september 2021. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat met “dat” uit voornoemde zinsnede de huurverlenging en de daarmee samenhangende huurverhoging werd bedoeld, waarmee de opzeggingstermijn van zes maanden is ingekort. [gedaagde sub 1] betwist echter akkoord te hebben gegeven voor een kortere opzeggingstermijn en voert aan dat dit ook niet is op te maken uit voornoemde zinsnede. In haar ogen werd hiermee slechts gedoeld op de reactietermijn die hij had ten aanzien van het voorstel van [eiser] in het kader van vast te stellen “nieuwe condities”, inhoudende de huurverhoging. Dit omdat [eiser] immers voor 1 november aan de heer [naam 5] moest laten weten of hij andere hallen ging kopen. Alle communicatie tussen partijen was er volgens [gedaagde sub 1] op gericht dat zij ook na 1 april 2022 zou blijven huren van [eiser] , aldus [gedaagde sub 1] .

Ook over de interpretatie van de brief van 21 september 2021 verschillen partijen van mening. Volgens [eiser] wordt daarin duidelijk vermeld dat de huurovereenkomst op 31 maart 2022 afloopt en dat dit niets anders kan betekenen dan dat het contract per die datum eindigt en dat partijen enkel nog praten over een nieuw contract onder nieuwe voorwaarden. [gedaagde sub 1] voert aan dat in de brief van 21 september 2021 slechts een feitelijke constatering wordt gedaan over het aflopen van de huidige huurperiode en dat zij deze brief niet heeft begrepen of had hoeven begrijpen als een opzegging, gegeven de omstandigheid dat partijen juist in gesprek waren over voortzetting en een nieuwe huurprijs.

4.9.De kantonrechter constateert dat in de e-mail van 15 september 2021 noch in de brief van 21 september 2021 expliciet door [eiser] wordt vermeld dat zij als verhuurder de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] opzegt tegen 1 april 2022. In beide schriftelijke stukken komt het woord “opzegging” niet voor. Met [gedaagde sub 1] is de kantonrechter van oordeel dat de enkele mededeling in de brief van 21 september 2021 “dat het huidige contract afloopt per 31 maart 2022” niet kwalificeert als een opzegging van het huurcontract. De vraag is of [gedaagde sub 1] gegeven de omstandigheden van het geval deze berichten desondanks niet anders had kunnen begrijpen dan een opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen. Uitgangspunt is immers dat de opzegging van een huurcontract ondubbelzinnig geschiedt en dat er voor de andere partij geen onduidelijkheid over bestaat. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet aan de orde is. Daartoe is het volgende redengevend.

In de eerste plaats geldt dat – gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] – niet kan komen vast te staan dat [eiser] al tijdens de bespreking op 13 september 2021 aan [gedaagde sub 1] heeft laten weten dat de huurovereenkomst door [eiser] werd opgezegd. [eiser] heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. Waar partijen niet over van mening verschillen is dat gesproken is over een verhoging van de huurprijs. Dat [eiser] enkel met [gedaagde sub 1] wilde spreken over een huurprijsverhoging in het kader van een nieuw te sluiten huurcontract en dat – als partijen het daar niet over eens zouden worden – [gedaagde sub 1] per 1 april 2022 het gehuurde zou moeten verlaten, volgt echter niet uit de daarna gevoerde correspondentie. In het eerste schrijven na de bespreking van 13 september 2021 laat [eiser] enkel aan [gedaagde sub 1] weten dat zij voor een bepaalde datum moet weten of [gedaagde sub 1] al dan niet wil verlengen. Wat dat betekent is voor meerdere uitleg vatbaar. Duidelijk is in ieder geval dat [eiser] een keuze bij [gedaagde sub 1] legt. Dat dit door [gedaagde sub 1] is opgevat als een keuze omtrent de door [eiser] voorgestelde huurprijsverhoging, acht de kantonrechter niet onaannemelijk, mede gelet op de niet weersproken stelling van [gedaagde sub 1] dat hij voor de eigendomsoverdracht van het gehuurde al met [bedrijf] in gesprek was over een huurprijsverhoging met ingang van 1 april 2022. Dit temeer omdat [eiser] in de e-mail spreekt over verlenging (en niet over beëindiging behoudens verlenging). Dat het uitgangspunt in de bespreking tussen partijen gelegen was in een verlenging (onder nieuwe condities) – zoals door [gedaagde sub 1] aangevoerd – lijkt hiermee door [eiser] dan ook te worden bevestigd in de betreffende e-mail.

Ook in de brief van 21 september 2021 wordt naar het oordeel van de kantonrechter door [eiser] gezinspeeld op een verlenging van het contract en niet op een definitief einde met de mogelijkheid om een nieuw contract te sluiten, waar [eiser] wederom aan [gedaagde sub 1] voorhoudt dat zij gezamenlijk gaan beslissen over “voortzetting van een nieuwe huurtermijn ingaande op 31-03-2022 onder nieuwe condities.”

4.11.In de tweede plaats geldt dat niet kan komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] de brief van 21 september 2021 via aangetekende post heeft ontvangen. Ter zitting verklaart [gedaagde sub 1] enigszins warrig, maar desgevraagd blijft zij erbij deze betreffende brief niet aangetekend te hebben ontvangen, enkel als brief in de brievenbus. [eiser] stelt weliswaar dat zij heeft aangetoond dat de brief aangetekend is verstuurd en ontvangen, maar uit het overgelegde track and trace rapport volgt dat de bezorging heeft plaatsgevonden aan de [straatnaam] [nr. 2] in plaats van aan de [straatnaam] [nr. 1] , zijnde het vestigingsadres van [gedaagde sub 1] . Op de [straatnaam] [nr. 2] is [eiser] zelf gevestigd. Dat de deuren van beide adresssen zich naast elkaar bevinden, kan zo zijn, maar maakt niet dat een afgifte bij [nr. 2] (bij [eiser] zelf) kan worden gezien als een afgifte bij [nr. 1] . Bovendien betwist [gedaagde sub 1] dat zij haar handtekening heeft geplaatst voor ontvangst van de brief. Daarmee kan de rechtsgeldigheid van de gestelde opzegging ook niet worden vastgesteld. In ieder geval kan [eiser] aan het aangetekend versturen in deze geen argument ontlenen om te bepleiten dat het voor [gedaagde sub 1] duidelijk moest zijn dat de brief van 21 september 2021 had te gelden als een opzegging van de huurovereenkomst. De enkele omstandigheid dat [eiser] aankondigt bij e-mail van 15 september 2021 dat zij een mededeling aangetekend zal gaan bevestigen, leidt niet tot een ander oordeel, noch los van het feit dat niet zonder meer helder is uit de e-mail van 15 september 2021 wat [eiser] dan precies aangetekend gaat bevestigen.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet is vast komen te staan dat door [eiser] voor 1 oktober 2021 een expliciete en ondubbelzinnige opzegging van de huurovereenkomst is gedaan aan [gedaagde sub 1] . In ieder geval is de kantonrechter van oordeel dat de onduidelijkheid die gepaard gaat met de door [eiser] gekozen bewoordingen in de schriftelijke correpsondentie voor risico van [eiser] komt.

4.12.Hoewel partijen het er vervolgens wel over eens zijn dat in het gesprek van 25 oktober 2021 is gesproken over de gevolgen als er geen overeenstemming wordt bereikt over de huurverhoging, namelijk dat [gedaagde sub 1] het gehuurde zou moeten verlaten, heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat een opzegging van de huurovereenkomst op dat moment niet meer mogelijk is omdat de termijn daarvoor al was verstreken. De kantonrechter oordeelt dat de brief van 27 oktober 2021 zowel wat inhoud als wat de vorm betreft, aan de vereisten voldoet om van een rechtsgeldige opzegging te kunnen spreken. Echter is deze brief na het verstrijken van de opzegtermijn van zes maanden op 1 oktober 2021 gestuurd en daarom is de opzegging van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter niet tijdig gedaan. De kantonrechter concludeert daarom dat de huurovereenkomst met een termijn van drie jaar is verlengd tot 1 april 2025.

4.13.De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tegen 1 april 2022 rechtsgeldig heeft opgezegd en de daarbij behorende nevenvorderingen worden gelet op het voorgaande dan ook afgewezen. Nu naar het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst niet rechtsgeldig en tijdig is opgezegd wordt ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen.

Energiekosten

4.14.Geoordeeld wordt dat de verplichting om energiekosten af te rekenen aan [eiser] (als huidige hoofdcontractant) niet voortvloeit uit de huurovereenkomst, nu daarin onder 5.1 is opgenomen dat [gedaagde sub 1] zelf zorgdraagt voor een energieaansluiting en dat zij geen voorschot verschuldigd is aan verhuurder. Vast staat dat [gedaagde sub 1] eerst de hoofdcontractant was voor de energieaansluiting en dat zij het daadwerkelijke verbruik door berekende aan de overige gebruikers van energie in het complex (waaronder dus ook [eiser] ) Nade overname van het gehuurde door [eiser] (van [bedrijf] ) is die feitelijke situatie veranderd en is [eiser] de hoofdcontractant geworden. Daarmee is echter niet direct een verplichting voor [gedaagde sub 1] ontstaan om uit hoofde van de huurovereenkomst een voorschot op de energiekosten aan [eiser] te moeten voldoen. Die verplichting kan bestaan tussen de contractant en de afnemer van de energiekosten, voor zover overeengekomen. In ieder geval zal [gedaagde sub 1] na wijziging van de feitelijke situatie zijn werkelijke verbruik aan energie aan [eiser] moeten afrekenen. Dat partijen – in afwijking van artikel 5.1 van de huurovereenkomst – zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] de in energiekosten afrekent en daarvoor voorschotbetalingen doet als onderdeel van de huurrelatie is in ieder geval gesteld noch gebleken. De contractuele boete waar [eiser] aanspraak op maakt, volgt uit de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Nu door [eiser] onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd dat [gedaagde sub 1] een contractuele boete verschuldigd is op grond van een verplichting die valt onder de huurovereenkomst, wijst de kantonrechter de gevorderde contractuele boete af voor zover deze ziet op de te laat betaalde facturen die zien op de energiekosten..

Boeterente

4.15.De kantonrechter overweegt dat uit het overzicht van productie [nr. 4] van de zijde van [eiser] volgt dat een bedrag van € 7.500,00 aan boeterechte wordt gevorderd, bestaande uit 25 x € 300,00. De boeterente is gevorderd over de huurindexatie over de periode 1 april 2018 tot 31 januari 2021, de energiekosten en de te laat betaalde huurtermijnen.

4.16.Uit voornoemd overzicht volgt dat door [gedaagde sub 1] de (reguliere) huur zes keer niet tijdig is betaald. Door [gedaagde sub 1] is niet weersproken dat zij op de in het overzicht genoemde data heeft betaald. Hiermee staat vast dat zij zes keer de huur niet tijdig heeft betaald. De kantonrechter is met [gedaagde sub 1] van oordeel dat uit de jurisprudentie volgt dat een contractuele boete niet mag cumuleren. Het is [eiser] daarom slechts toegestaan om 6 x € 300,00 = € 2.400,00 aan boeterente te vorderen. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen. De door [eiser] gevorderde contractuele boete over de niet of niet tijdig betaalde huurindexatie en energiekosten wijst de kantonrechter af, nu daar geen grondslag voor is, zoals volgt uit hetgeen eerder in dit vonnis is overwogen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.17.
[eiser] maakt daarnaast aanspraak op een bedrag van € 1.385,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Betwist wordt dat [gedaagde sub 1] dit bedrag verschuldigd is. In het licht van de door [eiser] en [gedaagde sub 1] overgelegde correspondentie volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eiser] meermaals heeft getracht om tot een buitengerechtelijke betaling door [gedaagde sub 1] te komen. Onweersproken staat ook vast dat er uitvoerig is onderhandeld over de mogelijkheden tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tegen markconforme condities. [gedaagde sub 1] kan dan ook niet worden gevolgd in haar stelling dat er geen buitengerechtelijke incassohandelingen hebben plaatsgevonden. Zij wordt wel gevolgd in haar stelling dat de kosten worden berekend op basis van het toewijsbare bedrag. Op grond van het toewijsbare bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boete, zal een bedrag van € 435,60 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.

Wettelijke rente

4.18.
[eiser] vordert tevens de handels(wettelijke) rente over een bedrag van € 36.977,00, aldus ook over de contractuele boete. Ter zitting is door [eiser] toegelicht dat zij hiermee bedoeld heeft de wettelijke rente te vorderen. De kantonrechter oordeelt als volgt. Aangezien slechts een deel van de contractuele boete wordt toegewezen, zal de gevorderde wettelijke rente over de andere posten worden afgewezen. Voor wat betreft de wettelijke rente over een verbeurde boete is de kantonrechter van oordeel dat deze pas verschuldigd is na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW (HR 5 september 2008, NJ 2010, 272). Aangezien niet gesteld of gebleken is dat op een eerder moment dan de inleidende dagvaarding een aanmaning terzake van verbeurde boetes heeft plaatsgevonden, is de wettelijke rente over een bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boete pas toewijsbaar met ingang van de dag van dagvaarding, aldus 18 mei 2022.

4.19.De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen zoals in het dictum is bepaald.

Proceskosten

4.20.Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De beslissing

De kantonrechter

5.1.veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] te betalen:

een bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 18 mei 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

een bedrag van € 435,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande op de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.verklaart de vordering ten aanzien van de BV niet-ontvankelijk,

5.4.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op

11 januari 2023