Verkoop van een woning zonder geldig energielabel. Onwenselijk, maar na eigendomsoverdracht niet meer te handhaven

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan wat de energieprestatie van een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Aan de hand van een energielabel kunnen kopers dan ook in één oogopslag zien of een woning gas- of stroombesparend is. Dat helpt hen bij hun keuze. Immers, een zuinige woning (bijvoorbeeld met dubbel glas, zonnepanelen of een goede isolatie) betekent niet alleen een lagere energierekening maar ook minder CO2-uitstoot, dus minder milieu-impact. De verkoper of eigenaar van een woning is dan ook verplicht aan de koper een geldig energielabel beschikbaar te stellen. Een uitspaak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 17 oktober 2018 maakt echter duidelijk dat deze verplichting voor het bevoegd gezag lastig te handhaven is, zodra iemand niet meer kwalificeert als eigenaar of verkoper.

Wat was er aan de hand?

De voormalig eigenaar van een pand verkoopt zijn woning zonder een geldig energielabel en handelt daarmee in strijd met artikel 2.1, eerste en vierde lid, van het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg). Op grond van het eerste lid van dat artikel moet de verkoper bij de oplevering van de woning namelijk een geldig energielabel beschikbaar stellen aan de koper. Op grond van het vierde lid dient een eigenaar voor de verkoop van een gebouw een geldig energielabel aan de koper beschikbaar te stellen.

De toenmalige minister voor wonen en rijksdienst besloot daarop de overtreder een last onder dwangsom op te leggen, met als doel dat deze alsnog het definitieve energielabel voor de woning aan de koper beschikbaar zou stellen.

Nadat de minister het door de voormalig eigenaar ingediende bezwaar ongegrond verklaart, stelt deze beroep in bij de rechtbank. De rechtbank is echter van mening dat de minister terecht tot de oplegging van de last is overgegaan.

Oordeel Afdeling

In hoger beroep volgt de Afdeling een andere lijn.

De last onder dwangsom is een herstelsanctie en is daarmee gericht op het geheel of gedeeltelijk ongedaan maken of beëindigen van een overtreding, tot het voorkomen van herhaling van een overtreding, dan wel tot het wegnemen of beperken van de gevolgen van een overtreding (artikel 5:2, eerste lid, Awb). Dat brengt met zich mee dat de last onder dwangsom voor de overtreder uitvoerbaar moet zijn. In deze zaak was dat echter niet het geval, aldus de Afdeling. De voormalig eigenaar van het pand kon ten tijde van het opleggen van de last niet aan deze last voldoen.

Daaraan legt de Afdeling de overweging ten grondslag dat de voormalig eigenaar van een pand ten tijde van het opleggen van de last geen eigenaar, maar ook geen verkoper meer was van de woning. Op grond van artikel 2.1, eerste tot en met vijfde lid van het Beg rust alleen op de eigenaar dan wel op de verkoper de verplichting om een energielabel beschikbaar te stellen. Daarbij vindt de Afdeling bovendien aansluiting bij artikel 1 van de Regeling energieprestatie gebouwen, waarin als ‘energielabelplichtige’ wordt aangeduid degene die op grond van artikel 2.1, eerste tot en met vijfde lid, van het Beg de plicht heeft een energielabel voor een woning beschikbaar te stellen of aanwezig te hebben. De eigenaar of verkoper dus.

Les voor de praktijk

De Afdeling concludeert in haar uitspraak kortom dat de last die de minister aan de voormalig eigenaar van de woning oplegde, voor diegene niet uitvoerbaar was. De last kon daarmee niet haar doel van herstel van de rechtmatige situatie dienen en was daarmee onterecht opgelegd. Betekent dit dat de verplichting tot het beschikbaar stellen van een geldig energielabel aan de koper van een huis na de eigendomsoverdracht van de woning, niet meer te handhaven valt en de nieuwe eigenaar zelf voor de kosten van het energielabel – doorgaans enkele tientallen euro’s – opdraait? In een notendop is het net als het vrijwaringsbewijs bij de verkoop van je auto. Vergeet je die tijdig aan de koper te vragen, dan is het moeilijk achteraf te krijgen!

Raadpleeg hier de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 oktober 2018.