Last tot ongedaanmaking kan ook zien op vergunningvrije activiteiten

Op 7 november 2018 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) uitspraak (ECLI:NL:RVS:2018:3620) in een van de vele geschillen tussen de eigenaar van Landgoed Sollewerf en de gemeente Apeldoorn. In deze zaak ging het om de bouw en het gebruik van bijgebouwen. Op Landgoed Sollewerf worden meerdere gebouwen verhuurd voor recreatief gebruik. Een van die gebouwen het bijgebouw de “Unique cottage”. Landgoed Sollewerf heeft dit bijgebouw recent verbouwd en daarbij woonvoorzieningen aangebracht. Verder zijn onder meer ook dakpannen in plaats van golfplaten aangebracht, zijn de ramen gewijzigd en is een schoorsteen gebouwd. Deze verbouwing was voor het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Apeldoorn (het college) aanleiding om handhavend op te treden.

Wat was er mis volgens het college?

Het college constateerde dat de verbouwing van de Unique cottage in strijd is met het bestemmingsplan en dat daar geen omgevingsvergunning voor is verleend. Voor de bouw van dit bijgebouw is in 1975 weliswaar een vergunning verleend, maar dat was voor de bouw van een garage en een paardenstal. Het bijgebouw mag dus alleen als zodanig worden gebruikt. Het college gelastte Landgoed Sollewerf daarom op straffe van een dwangsom om het vernieuwde en vergrote bijgebouw Unique cottage te verwijderen en verwijderd te houden. Het landgoed vond deze last buitensporig en stelde beroep in bij de rechtbank Gelderland.

Wat oordeelde de rechtbank?

De rechtbank achtte de opgelegde last tot verwijdering te verstrekkend omdat deze ook zag op wijzigingen die geen betrekking hebben op de draagconstructie, de brandcompartimentering, de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume van het bouwwerk (ECLI:NL:RBGEL:2017:2700). Deze wijzigingen, zoals het vervangen van de golfplaten naar dakpannen, kunnen namelijk op grond van het Besluit omgevingsrecht ook zonder omgevingsvergunning worden gerealiseerd. De rechtbank heeft de last daarom als volgt gewijzigd:

“de woonvoorzieningen uit het voor de bewoning geschikt gemaakte bestaande bijgebouw Unique cottage te verwijderen en verwijderd te houden”.

Het oordeel van de

ABRvS

De ABRvS oordeelde dat het college inderdaad niet kon gelasten het gehele bijgebouw te verwijderen, aangezien dit bijgebouw in het verleden legaal was gerealiseerd. Desalniettemin had de rechtbank het ook niet bij het rechte eind. De last had moeten zien op het ongedaan maken van alle aangebrachte wijzigingen, aldus de ABRvS.

Hoe zit dat dan?

De ABRvS oordeelde dat het doel van de last is het ongedaan maken van bouwen waarmee het gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan, namelijk recreatief verblijf, mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat het college in beginsel mag bepalen dat alle wijzigingen die op dat gebruik betrekking hebben dienen te worden verwijderd. Daarbij hoeft geen onderscheid te worden gemaakt tussen wijzigingen die mochten worden aangebracht zonder omgevingsvergunning indien geen sprake zou zijn van strijdig gebruik, en wijzigingen die alleen maar zien op het strijdig gebruik. Wel is van belang of alle wijzigingen gelijktijdig zijn aangebracht; dit wordt in deze zaak echter niet betwist.

Bovendien bestaat, zoals de ABRvS eerder heeft overwogen in de uitspraak van 29 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1330) geen algemene plicht voor het college om stil te staan bij de vraag of een overtreding door middel van het treffen van bepaalde maatregelen of voorzieningen mogelijk gedeeltelijk kan worden gelegaliseerd en de last, bij een bevestigend antwoord op die vraag, te beperken tot het beëindigen van het niet-legaliseerbare deel van de overtreding. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn als de betrokkene ten tijde van de besluitvorming aan het college kenbaar maakt de overtreding door middel van het treffen van bepaalde maatregelen of voorzieningen gedeeltelijk te willen legaliseren of aangeeft van mening te zijn dat daarvoor geen vergunning is vereist.

Daar was in dit geval echter geen sprake van. Het college mocht dan ook een last opleggen om alle wijzigingen ten opzichte van de bouwvergunning uit 1975 ongedaan te maken.

Hoe nu verder op Landgoed

Sollewerf

?

De Unique Cottage is inmiddels bestemd als bijgebouw en Bed&Breakfast, en als zodanig ingepast in het bestemmingsplan. Mogelijk hoefde de verbouwing daardoor alsnog niet (geheel) ongedaan gemaakt te worden. In de uitspraak van de ABRvS stond ook een hekwerk op het landgoed ter discussie. Dit hekwerk onttrok een deel van het bos aan het leefgebied van daar voorkomende diersoorten en moest daarom deels verwijderd worden. Het landgoed heeft aan die verplichting gevolg geven en zwijnen hebben vervolgens van de gelegenheid gebruik gemaakt om de beest uit te hangen op het gazon van landgoed. Voor de eigenaar van het landgoed is de maat kennelijk vol: het landgoed staat sinds twee dagen na de uitspraak te koop.

Klik op deze link voor de volledige uitspraak.