Kamerverhuur in eigen pand? Niet zonder meer verboden als het bestemmingsplan het begrip ‘wonen’ niet nader definieert

Waar het vroeger vaak financiële noodzaak was om kostgangers in huis te nemen, is het voor mensen met veel woonruimte of een leeg nest tegenwoordig vooral een leuk zakcentje. Maar hoe verhoudt zich dat tot het bestemmingsplan? Is kamerverhuur altijd toegestaan? Dat het verhuren van kamers in het eigen huis niet zonder meer verboden is als het bestemmingsplan het begrip ‘wonen’ niet nader definieert, maakte de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in een uitspraak van 23 januari 2019 nog eens duidelijk.

Waar ging de zaak over?

Een huiseigenaar in het Limburgse dorp Castenray deelt zijn woning met zijn zoon en vier andere personen waaraan hij kamers verhuurt. Het college van burgemeester en wethouders van Venray (het college) meent dat dit niet in overeenstemming is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Ter plaatse is één woning toegestaan en het verhuren van kamers aan afzonderlijke personen kan bovendien niet worden beschouwd als één huishouden. Daarom legt het college de eigenaar een last onder bestuursdwang op met als doel de kamerverhuur aan de personen die niet tot zijn huishouden behoren te beëindigen en beëindigd te houden.

De huiseigenaar is het daar niet mee eens en stelt dat het verhuren van kamers van het pand aan derden niet in strijd is met het bestemmingsplan. Op grond daarvan is ‘wonen’ toegestaan, en het begrip ‘wonen’ is niet nader gedefinieerd in de planregels. Dat brengt mee dat meerdere vormen van wonen zijn toegestaan, en het verhuren van kamers aan derden is een vorm van wonen. Het college was dan ook niet bevoegd handhavend op te treden, aldus de eigenaar die in bezwaar en vervolgens in beroep gaat. Na ongegrondverklaring van het beroep door de rechtbank is de Afdeling aan zet.

Oordeel Afdeling

En dat pakt uit in het voordeel van de huiseigenaar. In de planregels komen de termen ‘woning’ en ‘wonen’ in afzonderlijke bepalingen aan bod. Onder ‘woning’ verstaat het bestemmingsplan “een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting en hoofdverblijf van een huishouden.” Het begrip wonen komt verderop in de planregels voor, maar is – zoals de huiseigenaar al stelde – niet nader gedefinieerd.

Dit doet de Afdeling concluderen dat in de planregels tussen de twee artikelen geen relatie is gelegd. Daarom kan het begrip ‘woning’, waarvoor het onderbrengen van een enkel huishouden relevant is, niet worden gebruikt voor een meer gespecificeerde uitleg van het begrip ‘wonen’. Voor de uitleg van het begrip ‘wonen’ dient, nu dit begrip niet nadere is gedefinieerd, daarom aansluiting te worden gezocht bij het algemeen spraakgebruik. Volgens het algemeen spraakgebruik vallen onder ‘wonen’ diverse uiteenlopende vormen van huisvesting, waaronder ook het verhuren van kamers aan personen die niet tot het huishouden van de verhuurder behoren.

Dit is bovendien in lijn met een uitspraak van 6 juni 2018, waarin de Afdeling oordeelde dat het gebruik van een woning in Dirkshorn in Noord-Holland door tien Poolse werknemers die samen geen huishouden vormden, eveneens niet in strijd was met de bestemming ‘wonen’ zoals toegekend in het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010, herziening regels’ verbiedt – in tegenstelling tot het bestemmingsplan in de zaak Dirkshorn – wel de huisvesting van tijdelijke werknemers, maar dit staat los van het verhuren van kamers aan andere personen dan werknemers die niet tot het huishouden van de verhuurder behoren. Kortom: de kamerverhuur is hier toegestaan. De last onder bestuursdwang wordt herroepen.

Een wijze les voor de gemeenteraad als planwetgever: definieer begrippen in de planregels om discussie over de uitleg van wat wel en niet is toegestaan te voorkomen!

Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 januari 2019.