Planschade: het (niet meer) grijze gebied tussen 2% of 5% normaal maatschappelijk risico

Op 3 november 2021 heeft de Afdeling een interessante uitspraak gedaan, waarin specifiek wordt ingegaan op het (tot nu toe) ‘grijze gebied’ tussen deze twee percentages.

Normaal maatschappelijk risico

In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van een aanvrager blijft. Specifiek is bepaald dat bij indirecte planschade 2% van de geleden schade, zoals een waardevermindering of inkomensderving als gevolg van een nadelige nabije ontwikkeling, voor rekening van een aanvrager blijft.

Uit inmiddels vaste rechtspraak, zie daarvoor uitgebreider mijn eerdere artikel, volgt dat als er sprake is van (I) een normale maatschappelijke ontwikkeling, die (II) in de lijn der verwachtingen lag, in beginsel een waardevermindering van 5% van de waardevermindering van een onroerende zaak tot het normaal maatschappelijk risico van een aanvrager behoort.

Ophogen van het normaal maatschappelijk risico: zwaardere eisen aan motivering

Uitgangspunt blijft niettemin het wettelijk minimumforfait van 2%. Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico als drempel hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld.

Het grijze gebied tussen 2% en 5% normaal maatschappelijk risico

In de praktijk wordt er met de nodige regelmaat (juridische) discussie gevoerd over de vraag of een verhoging van het normaal maatschappelijk risico wel redelijk is. Vaak gaan deze discussies over situaties wanneer niet volstrekt helder is of een ontwikkeling wel een ‘normale maatschappelijke ontwikkeling’ is of als gemeentelijk beleid niet altijd even rechtlijnig is geweest, waarmee de vraag is of een ontwikkeling wel in de ‘lijn der verwachtingen’ lag.

In de uitspraak van 3 november 2021 biedt de Afdeling, gelet op de in de rechtspraktijk levende behoefte, een aantal handvatten om te bepalen in welke gevallen tot een verhoging van het normaal maatschappelijk risico kan worden besloten.

Handvatten voor ophogen drempel

De Afdeling geeft de volgende handvatten aan de rechtspraktijk mee om tot een juiste hoogte van het normaal maatschappelijk risico te kunnen besluiten:

Indien een ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving én het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid past, mag een drempel van 5% als normaal maatschappelijk risico worde gehanteerd.

Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen.

Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen.

Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van het minimumforfait van 2% in beginsel aangewezen.

Conclusie

De Afdeling heeft met deze uitspraak de planschadepraktijk een aantal heldere richtlijnen meegegeven. Een reële verwachting lijkt dat met deze richtlijnen vaker tot een verhoging van het wettelijke minimum van 2% als normaal maatschappelijk risico zal worden gekomen. Voor ontwikkelaars is dat uiteraard positief.