Vervallen van tijdelijk genoten voordeel

Een “nieuwe loot aan de stam” wat betreft de vergoedbaarheid van planschade werd geïntroduceerd door de uitspraak ABRvS 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086 (Oost-Gelre), in welke zaak de ABRvS een (ontkennend) antwoord heeft gegeven op de rechtsvraag, of het vervallen van tijdelijk voordeel c.q. het vervallen van een voordeel dat de aanvrager ten tijde van de eigendomsverkrijging nog niet had, leidt tot een aanspraak op de daaruit voortvloeiende planschade. De uitspraak bevat de volgende overweging:

“Niet in geschil is dat het nadeel voor [wederpartij] uitsluitend bestaat uit het wegvallen van dit tijdelijke voordeel. (…) Naar het oordeel van de Afdeling behoort de schade, die daaruit voortvloeit, in dit geval redelijkerwijs voor rekening van [wederpartij] als eigenaar te blijven. [wederpartij] heeft door het in 1988 in werking getreden voor hem gunstiger planologisch regime een tijdelijk voordeel genoten, dat nadien weer verloren is gegaan.”

ABRvS 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086 (Oost Gelre), r.o. 6.2.

Uit de uitspraak is dus af te leiden, dat het teloor gaan van tijdelijk genoten voordeel in beginsel niet tot planschade-aanspraken leidt. In eerdere jurisprudentie

ABRvS 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:737 (Teylingen).

oordeelde de Afdeling nog anders, maar in dat specifieke geval was de wegbestemde bouwkavel door de gemeente in eerste instantie gegeven als een compensatie “in natura” van planschade voor eerder door de aanvrager geleden nadeel.

Zelden is een lijn in de jurisprudentie in een korte tijd, zo fel en zo vaak bestreden als deze “Oost-Gelre lijn”, en heel verwonderlijk is dat niet. Er is immers ontegenzeglijk schade geleden, die niet via de route van de “actieve” of “passieve” risicoaanvaarding buiten vergoeding kan worden gelaten. Een “bloemlezing” van de jurisprudentie wijst echter uit, dat alle tot op heden ondernomen pogingen van aanvragers en hun juridische adviseurs om de “Oost-Gelre lijn” te ondergraven, vruchteloos zijn gebleken.

ABRvS 25-03-2020, ECLI:NL:RVS:2020:856, Veenendaal

De casus van deze zaak is als volgt. Aanvrager koopt in het jaar 1978 een bedrijfsobject dat op dat moment nog niet voor detailhandel gebruikt mocht worden. Later volgt een bestemmingsplan dat dit wel mogelijk maakt, maar dat bestemmingsplan wordt op zijn beurt opgevolgd door een bestemmingsplan dat de detailhandel integraal op overgangsrecht zet. Dat plan wordt weer opgevolgd door een bestemmingsplan dat slechts een deel van de detailhandel weer toelaat. De Afdeling concludeert dat geen sprake is van planologisch nadeel omdat overgangsrecht niet mag worden betrokken in de planvergelijking. Het vervallen van het tijdelijk genoten voordeel is hier dus een “overigens”-overweging:

“Overigens is van belang dat (…) de onroerende zaak in 1978, toen [appellant] hiervan eigenaar werd, geen positieve bestemming voor detailhandel had. Zodoende heeft [appellant] door de inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan, wat het gebruik van de onroerende zaak voor detailhandel betreft, (…) een tijdelijk voordeel genoten.”

ABRvS 03-03-2021, ECLI:NL:RVS:2021:436, Sittard-Geleen

De casus van deze zaak is als volgt. Ten tijde van aankoop door aanvrager geldt een oud “Uitbreidingsplan” (UP) dat op het betrokken perceel geen bouwmogelijkheden biedt. Het UP vervalt door wetgeving

Ingevolge artikel 9.3.2 Invoeringswet Wro kwamen bepaalde bestemmingsplannen per 1 juli 2013 van rechtswege te vervallen c.q. deze hielden op te bestaan. Het betrof bestemmingsplannen, die op grond van artikel 10 van de Overgangswet ruimtelijke ordening en volkshuisvesting 1965 of ingevolge enige andere wettelijke bepaling geacht werden bestemmingsplannen in de zin van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te zijn.

Het ging om plannen, die vastgesteld waren op basis van bijvoorbeeld de Woningwet, zoals oude “uitbreidingsplannen in hoofdzaak” en “uitbreidingsplannen in onderdelen”.

op 1 juli 2013, waardoor vanaf dat moment ongebreidelde aanwendingsmogelijkheden ontstonden tot aan de inwerkingtreding op 26 september 2013 van een nieuw bestemmingsplan dat de mogelijkheden weer terugbracht naar het niveau van het UP. De Afdeling overweegt:

“Dat neemt niet weg dat dit perceel, toen MTM eigenaar werd, op grond van het uitbreidingsplan geen bouwvlak had. Dit betekent dat MTM als gevolg van het van rechtswege vervallen van het uitbreidingsplan op 1 juli 2013 een (tijdelijk) voordeel heeft genoten wat de bebouwingsmogelijkheden van dit perceel betreft. Dit voordeel is bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 26 september 2013 komen te vervallen. Met dit bestemmingsplan is de oude planologische situatie, waarin perceel nr. 30a geen bouwvlak had, hersteld. Voor zover dit, gelet op de bebouwingsmogelijkheden onder het regime van de bouwverordening, als een planologische verslechtering valt aan te merken, is de Afdeling van oordeel dat de daaruit voortvloeiende schade redelijkerwijs voor rekening van MTM behoort te blijven.”

ABRvS 23-02-2022, ECLI:NL:RVS:2022:549, Heumen

De casus van deze zaak is als volgt. Een voor “detailhandel” bestemd object wordt qua gebruik ingeperkt tot “uitsluitend tuincentrum”. Ten tijde van aankoop bestonden geen mogelijkheden voor detailhandel: de exploitatie van het tuincentrum was illegaal gestart en dat is later eerst gelegaliseerd en nadien uitgebreid. Het argument van aanvrager was: “deze zaak wijkt af van Oost-Gelre en Veenendaal want wij hebben geen jaren gewacht met een benuttingspoging”. De Afdeling overweegt:

“Uit de rechtspraak van de Afdeling valt af te leiden dat een bestuursorgaan de weigeringsgrond over het vervallen van een tijdelijk voordeel ook mag tegenwerpen als de aanvrager het voordeel slechts gedurende een betrekkelijk korte periode heeft genoten. In de schriftelijke uiteenzetting in hoger beroep heeft het college verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:436), waarin het ging om een periode van bijna drie maanden. De duur van de periode is op zichzelf niet relevant.”

ABRvS 23-02-2022, ECLI:NL:RVS:2022:570, Hulst

De casus van deze zaak is als volgt. Een oorspronkelijk als “tuincentrum” bestemd object krijgt per ongeluk een brede detailhandelsbestemming, die ook supermarkten toelaat. Het moment dat de gemeente daar achter komt (door een vergunningaanvraag) wijzigt zij vliegensvlug het bestemmingsplan weer nadat ook (nog vliegensvlugger) een voorbereidingsbesluit is genomen. De vergunningaanvraag wordt beroepsbestendig afgewezen wegens strijd met “redelijke eisen van welstand”. Aanvrager betoogt: “ik heb jarenlang mijn uiterste best gedaan om de mogelijkheden voor supermarktgebruik te benutten”. De Afdeling is echter onverbiddelijk:

“Bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade heeft als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd.

Dat [appellante] gedurende vier jaar tevergeefs pogingen heeft ondernomen om het voordeel van het bestemmingsplan “Buitengebied Hulst” te gelde te maken maakt dit niet anders. Het mislukken van deze pogingen is geen gevolg van de bestemmingswijziging, maar van de strijdigheid van de aanvragen om een omgevingsvergunning met de redelijke eisen van welstand. De gevolgen hiervan komen daarom voor rekening van [appellante].”

ABRvS 20-04-2022, ECLI:NL:RVS:2022:1148, Montfoort

De casus van deze zaak is als volgt. Ten tijde van aankoop had aanvrager een woonschepenligplaats van 18 meter lang. Daar is later 26 meter van gemaakt. Vervolgens vervalt de gehele ligplaats. Aanvrager betoogt: “die 26 meter betrof een legalisatie. Met het eerdere plan (18 meter) was beoogd om te legaliseren, maar daarbij is een fout gemaakt die door de gunstige planherziening is hersteld. Ik had dus helemaal geen voordeel”. De Afdeling oordeelt echter anders:

“Het betoog van [appellant] geeft geen aanleiding voor het maken van een uitzondering op de regel dat schade die voortvloeit uit het wegvallen van tijdelijk voordeel redelijkerwijs voor rekening behoort te blijven van degene die schade lijft. Indien (…) in het bestemmingsplan 2000 een fout is gemaakt, waardoor in dat bestemmingsplan een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 18 m is vastgelegd, neemt dit niet weg dat niet in geschil is dat de percelen ten tijde van de aankoop door [appellant] niet een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 26 m hadden. Van een redelijk denkend en handelend koper wordt verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden van de percelen betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de percelen.”

ABRvS 16-11-2022, ECLI:NL:RVS:2022:3295, Ede

De casus van deze zaak is als volgt. Een recreatieve bestemming met mogelijkheid van zandwinning komt te vervallen. Ten tijde van aankoop hadden de gronden deze bestemming nog niet. Aanvrager betoogt: “de Oost Gelre lijn ziet alleen op het vervallen van onbedoeld gegeven voordeel” (zoals in de casus “Hulst”) en “ten tijde van aankoop wist ik al dat het voordeel er aan zat te komen en daar heb ik dan ook voor betaald”. De Afdeling gaat er niet in mee:

“Bij het bepalen van de tegemoetkoming in planschade wordt in beginsel geen rekening gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologisch regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schade veroorzakende besluit.

De Afdeling is van oordeel dat het college zich daarom op het standpunt heeft mogen stellen dat de door [appellant sub 1] en anderen gestelde schade niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Wat door [appellant sub 1] en anderen is gesteld over de bedoeling van de gunstige aanpassing van het planologisch regime maakt niet dat in dit geval met de gestelde schade bij de bepaling van de tegemoetkoming in planschade rekening moet worden gehouden. Hetzelfde geldt voor de door hen gestelde omstandigheid dat de gunstige planologische ontwikkeling ten tijde van de eigendomsverkrijging voorzienbaar was.”

ABRvS 22 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:711, Leiden

De casus van deze zaak is als volgt. Een uit te werken bestemming voor wonen en bedrijvigheid vervalt. Bij aankoop door aanvrager gold nog een agrarische bestemming. De Afdeling overweegt:

“Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling wordt geen tegemoetkoming in planschade toegekend bij het ongedaan maken van na de verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel. In de schriftelijke uiteenzetting heeft het college een beroep gedaan op deze rechtspraak.

Bij uitspraak van 16 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3295) heeft de Afdeling, ter verduidelijking van deze rechtspraak, overwogen dat bij het bepalen van een tegemoetkoming in planschade in beginsel geen rekening wordt gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologische regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schade veroorzakende besluit.

Het door [appellant] gestelde nadeel bestaat uit het vervallen van het met het bestemmingsplan 2 ontstane planologische voordeel van de uit te werken bestemmingen voor een bedrijvenpark of voor een groenzone en woondoeleinden van delen van de percelen. In zijn betoog is, gelet op het volgende, geen grond te vinden voor het oordeel dat in dit geval bij het bepalen van de tegemoetkoming in planschade ten onrechte geen rekening is gehouden met de gestelde schade als gevolg van dit nadeel.

Niet in geschil is dat [appellant] bij de aankoop van de percelen geen hogere prijs dan de marktwaarde voor gronden met een agrarische bestemming heeft betaald. Dat [appellant] de waardevermeerdering van delen van de percelen na de inwerkingtreding van bestemmingsplan 2 niet te gelde heeft gemaakt, door middel van de verkoop van de percelen, is geen reden om dit voordeel buiten beschouwing te laten. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat, naar hij heeft gesteld, maar het college gemotiveerd heeft betwist, de gemeente de verkoop heeft geblokkeerd. [appellant] had de percelen van de hand kunnen doen. Hij heeft er kennelijk voor gekozen om dat niet te doen. De gevolgen hiervan liggen in zijn risicosfeer.”

ABRvS 22 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:713, Bergen op Zoom

De “Oost Gelrelijn” wordt door de Afdeling hier voor het eerst toegepast bij “indirecte planschade”: ten tijde van aankoop mocht naast de aanvrager een woning worden gebouwd. Deze mogelijkheid is eerst wegbestemd, maar is later weer teruggekeerd en dat leidde tot de planschadeclaim. Het argument van aanvrager was dat het ten tijde van aankoop al voorzienbaar was dat de bouwmogelijkheid wegbestemd zou worden, maar dat maakt geen indruk op de Afdeling, die verwijst naar de uitspraak ABRvS 16-11-2022, ECLI:NL:RVS:2022:3295, Ede:

“De door [appellante] gestelde omstandigheid dat de voor haar gunstige planologische ontwikkeling ten tijde van de eigendomsverkrijging voorzienbaar was, maakt, wat er verder zij van het oordeel van de rechtbank over de voorzienbaarheid, niet dat in dit geval met de gestelde schade bij de bepaling van de tegemoetkoming in planschade rekening moet worden gehouden.”

ABRvS 2 augustus 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2967, Minister EZ

In deze zaak ging het om de nadelige gevolgen van de realisering van een 380 Kv leiding op grond van een Rijksinpassingsplan, dat beperkingen met zich bracht voor bedrijfsgronden van de aanvrager. Ten tijde van de verwerving hadden de gronden echter nog geen bedrijfsbestemming. De aanvrager betoogde dat in dit geval – anders dan in de andere tot dan toe bekende zaken met betrekking tot de “Oosat-Gelre lijn” – de exploitatie op basis van de bedrijfsbestemming al was aangevangen, hetgeen zou nopen tot het maken van een uitzondering op het beginsel dat het vervallen van tijdelijk genoten voordeel niet voor vergoeding in aanmerking komt. Ook hier toont de Afdeling zich echter onverbiddelijk:

“Niet in geschil is dat het bedrijvenschap de eigendom van de percelen heeft verkregen onder het regime van bestemmingsplan 1. Het door het bedrijvenschap gestelde planologische nadeel bestaat uit het beperken van het met het bestemmingsplan 2 ontstane planologische voordeel van de uit te werken bestemming voor bedrijven van de percelen.

In de reactie van het bedrijvenschap (…) is geen grond te vinden om af te wijken van de hiervoor genoemde rechtspraak over het ongedaan maken van na de verwerving van een onroerende zaak genoten voordeel. Voor een afwijking van deze rechtspraak bestaat enkel grond in een uitzonderlijk geval en dat doet zich hier niet voor.”

Uit de hiervoor opgenomen bloemlezing van jurisprudentie is af te leiden dat de volgende argumenten c.q. omstandigheden voor de Afdeling geen reden zijn om af te wijken van de ingezette lijn:

“de wegbestemde mogelijkheden bestonden niet ten tijde van aankoop, maar al wel erg lang” (“Oost-Gelre”);

”de mogelijkheden bestonden nog maar erg kort” (“Hulst”);

“er zijn (voldoende) pogingen ondernomen om de mogelijkheden te benutten” (“Hulst”);

“het ontstaan van de mogelijkheden was het herstel van een fout” (“Montfoort”);

Er was al een aanvang gemaakt met de exploitatie van de nieuwe bestemming (“Minister EZ”);

De ontstaanswijze van de mogelijkheden (door bestemmingsplan of door wetswijziging) (“Sittard-Geleen”);

Het bedoelde of onbedoelde karakter van het ontstaan van de mogelijkheden (“Ede”);

De voorzienbaarheid van het ontstaan van de mogelijkheden ten tijde van aankoop ( “Bergen op Zoom”).