Taxatie van “indirecte planschade”

Indirecte planschade in de zin van vermogensschade is de meest voorkomende vorm van planschade, zoals deze in de praktijk bij gemeenten wordt aangevraagd. Deze schade wordt berekend door de beantwoording van de vraag, in hoeverre een “redelijk handelende koper” zijn prijs voor het object in neerwaartse zin zal aanpassen als direct gevolg van de planologische mutatie. Daarbij wordt uitgegaan van de fictie, dat deze “redelijk handelende koper” alle maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het oude planologische regime in zijn oorspronkelijke biedprijs (de prijs die hij bereid is te betalen onder de vigeur van dat regime) verdisconteert, en dat de “nieuwe” biedprijs óók is gebaseerd op de “nieuwe” maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dit is (zowel wat betreft de oude als de nieuwe prijsvorming) een duidelijk verschil met de prijsbepaling zoals die op basis van “de markt” plaatsvindt.

In de praktijk gaan veel door aanvragers overgelegde “planschadetaxaties” mank op het gegeven, dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met de oude planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Een gevolg hiervan is, dat in planschadetaxaties tot op heden de ABRvS, anders dan bijvoorbeeld de “beroepsgroep” (NRVT), het gebruik van referentie-transacties niet verplicht stelt en tot op heden onder omstandigheden ook taxaties van niet-registertaxateurs (zoals een “kandidaat register makelaar taxateur” of een rentmeester) accepteert, mits van hun deskundigheid is gebleken

ABRvS 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535 (Bernheze) en ABRvS 26 januari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:251 (Asten).

. De Afdeling betoont zich wat dit betreft echter in toenemende mate kritisch en de ontwikkelingen in de jurisprudentie zijn ten tijde van het verschijnen van deze uitgave wat dit betreft nog in volle gang

ABRvS 28 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3983 (Meierijstad).

.

Als een registertaxateur bij zijn taxatie dan toch gebruik maakt van referentietransacties, dan moet dat wel “volgens de regels der kunst” plaatsvinden.

ABRvS 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269 (Minister I&W).

Taxaties op basis van andere wetgeving, met name de WOZ, zijn in zijn algemeenheid minder geschikt om als referentiekader te dienen, zo blijkt ook uit toepasselijke, inmiddels zeer bestendige jurisprudentie.

Zie o.a. ABRvS 8 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3637 (Berkelland), ABRvS 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3509 (Hillegom), ABRvS 17 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3405 (Eindhoven).

Hiermee is overigens niet gezegd dat WOZ-taxaties geen enkele relevantie hebben. Vooral indien de schadepeildatum en de peildatum van de WOZ-taxatie dicht bij elkaar liggen (hetgeen door de thans jaarlijkse opvolging van WOZ-taxaties steeds sneller aan de orde is), kan de WOZ-waarde in de beoordeling worden betrokken en worden aan (grote) afwijkingen van de WOZ-waarde hogere motiveringseisen gesteld.

Zie ABRvS 16 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM7718 (Venlo) en ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3683 (Gouda).

Al te genereuze verlagingen van de WOZ-waarde kunnen gemeenten in planschadesfeer zelfs voor bijna onoverkomelijke motiveringsproblemen stellen, zo blijkt uit de jurisprudentie.

Zie voor een “mooi” voorbeeld: ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2574 (Achtkarspelen).

Uit jurisprudentie blijkt echter ook dat indien geen sprake is van planologisch nadeel, aan een WOZ-taxatie geen enkele betekenis toekomt.

Zie o.a. ABRvS 25 januari 2006, CLI:NL:RVS:2006:AV0302 (Beek).

Het schadebegrip van artikel 6.1 Wro is beperkt tot vermogensschade en inkomensschade en sluit sommige vormen van schade uit, zoals schade wegens tijdelijk verminderd woongenot van een eigenaar/bewoner wegens bijvoorbeeld bouwactiviteiten. Bij het bepalen van indirecte planschade wordt géén onderscheid gemaakt tussen materiële en immateriële schade en kosten wegens het beperken van de nadelige gevolgen van de planologische maatregel kunnen desgewenst uit de planschadevergoeding worden bestreken. Het is dus onjuist te stellen dat immateriële schade niet tot het schadebegrip van artikel 6.1 Wro behoort, doch deze immateriële schade is als het ware al verdisconteerd in de lagere waarde van het object.

Bij indirecte planschade in de zin van waardevermindering is de hoogte van het schadebedrag afhankelijk van een aantal factoren, waaronder:

de aard en de waarde van het getroffen object.

In het algemeen is er een relatie aan te wijzen tussen de aard en waarde van een getroffen object en de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding. Zo zal in absolute zin de schadevergoeding bij een in relatief opzicht gelijkwaardige inbreuk hoger uitpakken indien een kapitale villa het getroffen object is, in plaats van een kleine tussenwoning. Een “lineaire” relatie tussen de waarde van een getroffen onroerende zaak en het schadebedrag is echter niet aan te geven.

De waarde van een object en de gevoeligheid daarvan voor externe ontwikkelingen is sterk afhankelijk van de eigen planologische status op de schadepeildatum. Zo wordt een burgerwoning in de regel hoger gewaardeerd (en zwaarder getroffen) dan een bedrijfswoning.

Aan het feitelijke gebruik op de schadepeildatum (bijvoorbeeld een bedrijfswoning die feitelijk als burgerwoning in gebruik is) komt bij de taxatie géén betekenis toe. Evenmin is van belang, of te verwachten is dat het object op afzienbare termijn een burgerwoon-bestemming zal gaan krijgen.

ABRvS 27 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1671 (Haaren).

Louter de planologische status op de schadepeildatum is van belang.

de uitkomst van de planologische vergelijking

Als algemene vuistregel geldt dat hoe ernstiger de verslechtering is geweest, hoe hoger de schade uitpakt. Er is dus een heel duidelijke relatie aan te wijzen tussen het schadebedrag en de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Als bijvoorbeeld voorheen naast een woning een gebouw mocht worden opgericht met een bouwhoogte van 11 meter, dan levert de komst van een gebouw ter hoogte van 12 meter natuurlijk maar een zeer beperkt planologisch nadeel op, en daarmee een relatief laag planschadebedrag. Mocht ter plaatse voorheen echter in het geheel niet worden gebouwd, dan levert dat gebouw ter hoogte van 12 meter een verslechtering op die veel ernstiger is (en een dito hoger planschadebedrag).

In planschadeprocedures gaat het bij het beoordelen van verzoeken dus om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de gemaakte planologische vergelijking. De motivering van (de hoogte van) de schade vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en ernst van de inbreuk bepalen, zoals de aspecten privacy, uitzicht, situeringswaarde, (geluid)hinder, lichtinval en verkeersaantrekkende werking zijn daarvoor van primair belang. Afhankelijk van de onderlinge ligging en oriëntatie van het schadeveroorzakende fenomeen en het getroffen object kunnen de genoemde aspecten een rol spelen.

de peildatum van de waardevermindering

De schade dient te worden bepaald op de dag dat het schadeveroorzakende besluit in werking trad. Dit hoeft niet dezelfde dag te zijn, dat de plannen onherroepelijk worden of ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Indien een bestemmingsplan bijvoorbeeld in juni 2008 in werking is getreden en pas wordt uitgevoerd in juni 2012, dan zal voor de bepaling van de schade (en de daarvan sterk afhankelijke waarde van het getroffen object) dienen te worden uitgegaan van het prijspeil van juni 2008 en niet van juni 2012.

de jurisprudentie op artikel 6.1 Wro

Voor het bepalen van de omvang van de waardevermindering zijn geen rekenmodellen voorhanden. De “vertaling” van de uitkomst van de planologische vergelijking (zie hiervoor) blijft dus een inschatting, die nooit geheel objectief c.q. rekenkundig bepaalbaar is, wat tevens betekent dat tot op zekere hoogte verschillen in getaxeerde schadebedragen kunnen optreden.

Om niettemin enig houvast te hebben bij het zo objectief als mogelijk bepalen van de waardevermindering, is de uitgebreide stroom jurisprudentie op het oude artikel 49 WRO (en dan vooral de uitspraken waarin een oordeel wordt gegeven over de omvang van de waardevermindering in relatie tot de waardeklasse van het object) blijvend van grote betekenis. Uit deze jurisprudentie kan bij planschade een globale verdeling in schadebedragen worden gemaakt, al naar gelang de zwaarte van het planologische nadeel, uitgedrukt in percentages. Deze verdeling dient nadrukkelijk slechts als controlemiddel; nadrukkelijk dient te worden gesteld dat het bepalen van een bedrag aan waardevermindering niet geschiedt door het “loslaten” van een percentage op de waarde van het getroffen object, dat wederom vanwege het feit dat een “redelijk handelende koper” bij diens prijsvorming niet “denkt” in percentages, doch in absolute bedragen. De ABRvS heeft dit in de uitspraak van 16 juni 2021, als volgt verwoord:

“Anders dan in het taxatierapport en het deskundigenrapport is vermeld, volgt uit de rechtspraak van de Afdeling niet dat de waardedaling van een onroerende zaak ten gevolge van een planologische wijziging op basis van louter percentages kan worden bepaald.”

ABRvS 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269 (Minister van Infrastructuur en Waterstaat).

Er bestaan momenteel twee gangbare c.q. twee door de Afdeling geaccepteerde verdelingen van schadecategorieën, die er als volgt uitzien.

Verdeling 1

De bruikbaarheid van deze globale verdeling van waardedalingen en hun kwalificaties is bevestigd in de uitspraken ABRvS 28 april 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO8488 (Lichtenvoorde), ABRvS 1 september 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AQ8753 (Zuidhorn), ABRvS 29 augustus 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB2527 (Loon op Zand) en ABRvS 20 mei 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BI4520 (Roermond).

:

“Lichte” schade

Bij een planologische inbreuk die als “licht” of “enigszins nadeliger” wordt aangemerkt, is de omvang van de waardevermindering beperkt tot maximaal circa 5% van de waarde vóór de planologische ingreep.

“Zware” schade

Indien de inbreuk als “zwaar” of “ernstig” te kwalificeren is, ligt de waardedaling in een bandbreedte tussen globaal 5% en 10%.

“Bovenmatig” hoge schade

Pas als de planologische verzwaring als “bovenmatig” is aan te merken, wat vrij uitzonderlijk is, komen waardeverminderingen vanaf 10% en meer in beeld.

Verdeling 2

De bruikbaarheid van deze globale verdeling van waardedalingen en hun kwalificaties is bevestigd in onder meer ABRvS 2 maart 2022, ECLI:NL:RVS:2022:626 (Lopik) en, zeer instructief (want vol getoetst): ABRvS 12 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1023 (Boxtel).

:

“Lichte” schade

In deze indeling wordt bij een bij planologische inbreuk die als “licht” aangemerkt, de omvang van de waardevermindering beperkt tot maximaal circa 3% van de waarde vóór de planologische ingreep.

“Middelzware” schade

Indien de inbreuk als “middelzwaar” te kwalificeren is, ligt de waardedaling in een bandbreedte tussen globaal vanaf 3% tot 7%.

“Zware” schade

Indien de inbreuk als “zwaar” te kwalificeren is, ligt de waardedaling in een bandbreedte vanaf globaal 7% tot 10%.

“Bovenmatig” hoge schade

Als de planologische verzwaring als “bovenmatig” is aan te merken komen waardeverminderingen van meer dan 10% in beeld.

Per geval zal, ook binnen de toepasselijke schadecategorie c.q. “bandbreedte”, een zekere nuancering en motivering moeten worden gegeven van de hoogte van het schadebedrag. Van een deskundige mag worden verwacht dat hij zo goed als mogelijk motiveert waarom het schadebedrag, gegeven de door hem aangehouden bandbreedte, op een bepaalde wijze uitpakt

En uiteraard gaat dat wel eens mis: zie voor fraaie voorbeelden ABRvS 7 april 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO7114 (Tilburg) waarin een adviseur bij een door hem vastgestelde bandbreedte “tussen 4% en 10%” onvoldoende gemotiveerd op een percentage van 9,8% uitkwam, en ABRvS 24 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2292 (Boxtel) waarbij de adviseur bij een aangehouden kwalificatie “licht tot middelzwaar” zonder voldoende motivering de schade taxeerde op 3,1%.

. Als de vastgestelde waardedaling niet overeenkomt met de kwalificatie van het nadeel, grijpt de Afdeling ook in

ABRvS 12 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1023 (Boxtel).

.

Sommige adviseurs hanteren als uitgangspunt dat de hoogte van de schade in sterke mate afhankelijk is van het aantal relevante schadefactoren (zoals uitzicht, geluid, privacy en verkeer). Hoe meer schadefactoren relevant zijn, hoe hoger de schade, luidt dan het credo. Op zichzelf beschouwd is een dergelijke benadering niet geheel en al onlogisch, maar ook hier zijn in de jurisprudentie best tegengeluiden voor te vinden. Zie bijvoorbeeld de op dit punt relevante uitspraak ABRvS 31 juli 2013 inzake Dordrecht, waarin een waardedaling van ongeveer 1% (!) werd geaccordeerd met de welhaast hilarische overweging:

“Uit het advies valt af te leiden dat met de door [appellant] en anderen bij het verzoek om vergoeding van planschade en in bezwaar en beroep gestelde zelfstandige schadefactoren, te weten de nadelige wijziging van uitzicht, geluidhinder van de omroepinstallatie, lichthinder van de binnen- en buitenverlichting van de moskee en het komende en gaande verkeer, geluidhinder van komende en gaande bezoekers, andere verkeershinder, zoals extra verkeersdrukte, verandering en intensivering van gebruik, vermindering van de situeringswaarde vanwege de afwijkende vormgeving en opzichtige kleurstelling van de moskee, vermindering van de situeringswaarde vanwege het wegvallen van groen in een volgens de opzet van het bestemmingsplan als groen beoogde wijk, aantasting van de situeringswaarde doordat de richting van de hoogbouw afwijkt van de oostelijk gesitueerde weg, aantasting van de situeringswaarde doordat de moskee het zicht op het achterliggende groen wegneemt en de parkeeroverlast, rekening is gehouden.”

ABRvS 31 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:566 (Dordrecht).

Een regelmatig gehoorde “grief” van aanvragers is dat in de taxatie verzuimd zou zijn om elke schadefactor aan een individueel schadebedrag te koppelen. Dat is echter volgens bestendige jurisprudentie niet nodig. Wel mag van de adviseur worden verlangd, dat deze inzicht geeft in de mate waarin de verschillende schadefactoren hebben bijgedragen aan de waardevermindering, getuige de overweging in de uitspraak ABRvS 16 juni 2021, Minister I&W:

“Hoewel de taxateur een (…) waardering niet per schadefactor cijfermatig hoefde te onderbouwen, had hij wel enig inzicht moeten geven in de mate waarin de verschillende schadefactoren volgens hem hebben bijgedragen aan de waardevermindering.”

ABRvS 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269 (Minister van Infrastructuur en Waterstaat).

Daar waar uit een planologische maatregel voortvloeiende voor- en nadelen individueel op geld waardeerbaar zijn, hetgeen bijvoorbeeld bij “directe planschade” en bij een combinatie van directe voordelen en indirecte nadelen (of vice versa) regelmatig het geval is, dan mag van de adviseur/taxateur in beginsel worden verlangd dat hij/zij dit cijfermatig inzichtelijk maakt. De enige uitzondering die de Afdeling daarop maakt is in de gevallen dat de conclusie dat per saldo geen schade wordt geleden ook zonder een begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is.

ABRvS 3 maart 2021, ECLI:NL:RVS:2021:437 (Sint-Michielsgestel).

Uit de jurisprudentie blijkt, dat de indeling naar schadecategorieën weliswaar enig houvast biedt, maar geen zekerheden: in het verleden zijn in enkele gevallen schadebedragen vastgesteld die ver buiten de bandbreedten vallen, zoals in de uitspraak ABRvS 20 juli 2016 inzake Aalsmeer

ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2046 (Aalsmeer). Daarnaast is nog een fraai doch zeer complex voorbeeld te vinden in: ABRvS 24 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2315 (Heerlen).

, waarin de ABRvS overweegt:

“Dat het door de StAB berekende schadebedrag van € 110.000,00 neerkomt op een schade van ongeveer 27%, betekent op zich niet dat de rechtbank ten onrechte de StAB hierin is gevolgd. Naar het oordeel van de Afdeling is een dergelijk schadepercentage, afhankelijk van de aard en de mate waarin een planologisch regime is gewijzigd, op zich niet uitgesloten.”

Met name de in planschade-adviezen opgenomen taxaties zijn voor de in de planschadeprocedure betrokken partijen dankbare onderwerpen van kritiek. Dat is uiteraard logisch: voor de aanvrager kan de tegemoetkoming niet hoog genoeg zijn, terwijl de belanghebbende ex artikel 6.4a Wro er alles aan gelegen zal zijn om de tegemoetkoming zo laag mogelijk te houden. Niet zelden richt het overgrote deel van de kritiek van de procespartijen zich daarom specifiek op de verrichte taxatie.

Blijkens een inmiddels flinke stroom betrekkelijk recente afdelingsjurisprudentie dient men echter van goeden huize te komen om een door de schadebeoordelingscommissie vastgestelde waardering met succes aan te vechten. Uit de taxatiejurisprudentie kan bijna het adagium worden herleid: “wie het eerst roept (taxeert) heeft gelijk”. Strategieën die in dit verband niet werken, zijn o.a.:

kritiek uiten over te hoge of te lage bedragen in het advies, zonder zelf een deskundigenrapport te overleggen;

O.a. ABRvS 22 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV6539 (Stichtse Vecht), ABRvS 8 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV3206 (Oost Gelre), ABRVS 7 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU7047 (Katwijk) en ABRvS 16 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU4594 (Aalburg).

Aan de hand van dezelfde planologische omstandigheden en planologische vergelijking alleen maar andere bedragen noemen;

O.a. ABRvS 11 januari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV0578 (Oirschot) en ABRvS 25 januari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV1813 (Veldhoven).

Deskundigenrapporten overleggen waarbij de genoemde bedragen “binnen bij taxaties aanvaardbare marges vallen”;

O.a. ABRvS 21 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:140 (Asten).

Verwijzen naar WOZ-taxaties

O.a. ABRvS 30 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6898 en ECLI:NL:RVS:2012:BW6899 (Berkelland) en ABRvS 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9562 (Soest).

of taxaties overleggen die niet volgens de planschadecriteria opgesteld zijn.

O.a. (zeer fraai!) ABRvS 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9537 (Zwolle) en ABRvS 20 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1138 (Breda).

Met name op het punt van “binnen bij taxaties aanvaardbare marges vallen” vormt de jurisprudentie een belangrijk struikelblok voor “succes” voor een partij die de taxatie aan wil vechten. De Afdeling concentreert zich namelijk daarbij niet zozeer op de omvang van het waardeverschil, maar op de vaststelling van zowel de oude als de nieuwe waarde. Op deze manier kunnen relatief grote verschillen in taxatie “onder de mat” worden geveegd

ABRvS 28 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3982 (Neder-Betuwe), waarin een taxatieverschil van maar liefst 8,3% (!) door de Afdeling aanvaardbaar werd geacht.

.

Om een “gat” in de taxatie te schieten zal dus nadrukkelijk twijfel moeten worden gezaaid over de planologische vergelijking die aan het advies ten grondslag ligt. Ook het aanvechten van onvoldoende gemotiveerde taxaties binnen een door de adviseur aangehouden bandbreedte wil nog wel eens helpen. In die gevallen bestaat een (grotere) kans op succes bij de ABRvS.

O.a. ABRvS 11 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW1605 (Peel en Maas) en de eerder aangehaalde uitspraken ABRvS 7 april 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO7114 (Tilburg) en ABRvS 24 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2292 (Boxtel).

Als sprake is van grote verschillen in de taxatie c.q. taxatieverschillen die buiten de “bij taxaties aanvaardbare marges” vallen, dan dient daar in beginsel een verklaring voor te worden gegeven.

In een enkel geval

ABRvS 8 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1999 (Losser).

heeft de Afdeling echter handig om een groot taxatieverschil heen gelaveerd omdat beide betrokken adviseurs een waardeverschil vaststelden dat binnen het normaal maatschappelijk risico viel, waardoor in dat geval het taxatieverschil geen consequenties had voor de uitkomst van de beoordeling.