ECLI:NL:RVS:2024:1381

Uitspraak

202207178/1/R3.

Datum uitspraak: 3 april 2024

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak in het geding tussen:

[appellant] en anderen, allen wonend te Lisse,

appellanten,

en

de raad van de gemeente Lisse,

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 20 oktober 2022 heeft de raad het bestemmingsplan “Frans Halsstraat 6, Lisse” vastgesteld.

Tegen dit besluit hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

Woonstichting Stek heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

De raad heeft een nader stuk ingediend.

De Afdeling heeft de zaak behandeld op de zitting van 5 maart 2024, waar [appellant] en anderen, van wie [appellant], [appellant A], [appellant B] en [appellant C] in persoon, en de raad, vertegenwoordigd door C.J. Spolders, zijn verschenen. Verder is op de zitting Woonstichting Stek, vertegenwoordigd door mr. F.W. Horstman, advocaat te Velsen, als partij gehoord.

Overwegingen

Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet

1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Het ontwerpplan is op 8 juni 2022 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.

Inleiding

2. Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal 50 sociale huurwoningen mogelijk op het perceel Frans Halsstraat 6 in Lisse, door daaraan onder meer de bestemming “Wonen” toe te kennen. Tot de bestemmingsplanwijziging fungeerde het perceel als locatie voor de voormalige Rembrandtschool.

Het plangebied bevindt zich tussen gestapelde bebouwing aan het Rembrandtplein en grondgebonden woningen aan de Frans Halsstraat. Woonstichting Stek heeft het voornemen om de nog in het plangebied aanwezige school te slopen. Op de locatie zullen 50 sociale huurwoningen in een appartementengebouw gesitueerd worden. Dit appartementengebouw heeft een maximale bouwhoogte van deels 10 m (maximaal drie bouwlagen) aan de zijde van de Frans Halsstraat, en deels 19 m (maximaal 6 bouwlagen) aan de zijde van het Rembrandtplein.

3. [appellant] en anderen wonen in de directe omgeving van het plangebied aan de Frans Halsstraat en de Mesdagstraat. Zij zijn het niet eens met het bestemmingsplan voor zover dit ziet op de maximaal toegestane hoogte van het appartementengebouw. Hun belangrijkste bezwaar tegen de ontwikkeling is dat hun woon- en leefklimaat zal worden aangetast.

4. De relevante regelgeving die ten grondslag ligt aan de hiernavolgende rechtsoverwegingen, is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.

Intrekking beroepsgrond

5. [appellant] en anderen hebben op de zitting de beroepsgrond die erop ziet dat bij de berekening van de stikstofdepositie geen rekening is gehouden met het gewijzigde overheidsbeleid daarover, ingetrokken.

Toetsingskader

6. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.

Gebrek aan participatie

7. [appellant] en anderen betogen dat er onvoldoende daadwerkelijke inspraak was bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. Daartoe voeren zij aan dat zij pas bij de totstandkoming van het bestemmingsplan werden betrokken toen de inhoudelijke keuzes al waren gemaakt. Verder voeren zij aan dat een voorgesteld alternatief onbespreekbaar bleek te zijn.

7.1. De Afdeling stelt vast dat het plan is voorbereid met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure zoals bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Niet is gebleken dat de raad niet op de juiste wijze toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in afdeling 3.4 van de Awb. Het ontwerpplan is ter inzage gelegd en een ieder heeft de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen. Daarvan hebben [appellant] en anderen ook gebruik gemaakt. Dat [appellant] en anderen liever meer inspraak hadden willen hebben is begrijpelijk, maar de raad heeft voldaan aan de eisen die de wet aan de voorbereiding van het bestemmingsplan heeft gesteld. Hierbij merkt de Afdeling op dat geen rechtsregel een verplichting voor de raad met zich brengt tot het voeren van overleg in het kader van de vaststelling van het plan.

Het betoog slaagt niet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

8. [appellant] en anderen betogen dat de raad onvoldoende heeft onderbouwd dat het bestemmingsplan noodzakelijk is om de doelstellingen van de regionale woonagenda te behalen. Weliswaar volgt daaruit dat het aandeel sociale huurwoningen tot 2030 met 30 procent dient toe te nemen, maar daaruit volgt volgens hen niet dat de raad daarbovenop nog meer woningen dient te realiseren ten koste van hun belangen. Zij zijn van mening dat met het realiseren van 30 tot 35 sociale huurwoningen in plaats van 50, ook ruimschoots aan de doelstelling wordt voldaan. Dat voorkomt dat er een hoge concentratie sociale woningbouw op een klein oppervlak ontstaat.

8.1. De raad stelt dat bij de invulling van de woningbouwopgave niet de doelstelling van de regionale woonagenda leidend is, maar de lokale behoefte. In dit verband wijst hij op de plantoelichting waarin in het kader van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro) is omschreven dat die behoefte in Lisse aanwezig is. Het plan, waarmee wordt voorzien in 50 sociale huurwoningen, voorziet in die behoefte.

8.2. Het gaat hier om de toepassing van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in samenhang gelezen met artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro.

8.3. Niet in geschil is dat de in het plan voorziene realisatie van 50 sociale huurwoningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is. Evenmin is in geschil dat het beoogde appartementengebouw is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De plantoelichting dient, gelet op artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningen.

8.4. In paragraaf 3.1.4 van de plantoelichting staat onder verwijzing naar de Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland dat er op regionaal niveau behoefte is aan 2.700 woningen in de periode tussen 2020 en 2030 binnen het gebied Haarlemmermeer-Bollenstreek. Er is behoefte aan concentratie van nieuwbouw door middel van inbreiding en herstructurering binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied. Hierbij is een gedifferentieerde woningvoorraad uitgangspunt voor de regio. Uit de behoefteraming van de provincie volgt dat er in Lisse tot 2030 nog 810 extra woningen nodig zijn om aan de woningbehoefte te voldoen. Het bestemmingsplan draagt met het realiseren van de maximaal 50 sociale huurwoningen bij aan deze woningbehoefte. Daarnaast is het, in verband met zorgvuldig ruimtegebruik, ook van belang om te komen tot een passende invulling van een leeggekomen locatie binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Hierin voorziet het bestemmingsplan door de locatie in te vullen met woningbouw nadat deze is vrijgekomen door het vertrek van de school. Hierdoor wordt leegstand voorkomen en wordt voorzien in de woningbehoefte.

8.5. De Afdeling overweegt dat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro onder meer het betrokken bestuursorgaan verplicht om in de toelichting bij het plan de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, in dit geval het appartementengebouw, te beschrijven. Gelet op wat in de plantoelichting is vermeld over het tekort aan woningen, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling aan deze verplichting voldaan en voldoende gemotiveerd waarom met de beoogde sociale huurappartementen wordt voorzien in een behoefte. Wat [appellant] en anderen hebben aangevoerd geeft geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat er een behoefte bestaat.

Het betoog slaagt niet.

Bouwhoogte en stedenbouwkundige inpassing

9. [appellant] en anderen betogen dat het voorziene appartementengebouw vanwege de maximaal toegestane bouwhoogte niet in de omgeving past. Zij voeren aan dat een hoogte van 19 m te groot is en zijn van mening dat een appartementengebouw van drie verdiepingen geschikter is. Voor zover de raad een gebouw met een hoogte van 19 m toch nodig vindt, had de raad dit deel van het gebouw meer in noordoostelijke richting aan het Rembrandtplein moeten situeren. Daarnaast is het zo dat de raad een aflopende bebouwingslijn als enige optie heeft beschouwd en daarbij niet de mogelijkheid van het “waslijn”-principe heeft verkend.

9.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het plan in de omgeving past. De raad beoogt met het plan een overgangsgebied te creëren tussen de hoogbouw aan het Rembrandtplein en de grondgebonden woningen aan de Frans Halsstraat. Daarom voorziet het plan in een maximaal toegestane bouwhoogte van deels 10 m aan de zijde van de Frans Halsstraat, en deels 19 m aan de zijde van het Rembrandtplein, aldus de raad.

9.2. De kortste afstand tussen de woningen aan de Frans Halsstraat en de gronden met het bouwvlak binnen de bestemming “Wonen” bedraagt ongeveer 24 m. Daartussen bevindt zich binnen het plangebied de strook grond met de bestemming “Groen” en buiten het plangebied de Frans Halsstraat. Uit artikel 5.2.1, onder c, van de planregels en de verbeelding volgt dat de maximaal toegestane bouwhoogte ter plaatse van het dichtstbijgelegen deel van het bouwvlak 10 m bedraagt. De maximaal toegestane bouwhoogte ter plaatse van het deel van het bouwvlak dat aan het Rembrandtplein grenst, bedraagt 19 m. De kortste afstand tussen de woningen aan de Frans Halsstraat en dit deel bedraagt ongeveer 31 m.

9.3. De Afdeling is van oordeel dat de raad zich redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat de in het plan toegestane bebouwing met een hoogte van 19 m vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, niet onaanvaardbaar is. Hierbij betrekt de Afdeling dat de raad heeft toegelicht dat het te ontwikkelen plangebied stedenbouwkundig een overgangsgebied is tussen de zevenlaags hoogbouw aan het Rembrandtplein en de laagbouw aan de Frans Halsstraat, en dat het uitgangspunt is geweest een trapsgewijze verbinding te laten ontstaan tussen de bouwvolumes aan beide zijden van het plangebied. Daarbij is het hogere volume van zes bouwlagen op een grotere afstand van de Frans Halsstraat gesitueerd dan het bouwdeel met drie bouwlagen.

9.4. Voor zover [appellant] en anderen hebben aangevoerd dat de raad de bebouwing met een maximaal toegestane hoogte van 19 m meer in noordoostelijke richting mogelijk had moeten maken, overweegt de Afdeling als volgt. De raad moet bij de keuze van een bestemming een afweging maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsruimte. De voor- en nadelen van alternatieven moeten in die afweging worden meegenomen. De raad heeft in dit geval bij de voorbereiding van het besluit meerdere varianten in ogenschouw genomen en de voor- en nadelen van die varianten afgewogen. De in het plan opgenomen variant is de voorkeursvariant.

De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling toereikend gemotiveerd waarom niet voor het door [appellant] en anderen voorgestelde alternatief is gekozen. De raad heeft toegelicht dat de door [appellant] en anderen gewenste situering van de bebouwing in meer noordoostelijke richting betekent dat een bestaand transformatorhuisje moet worden verplaatst, wat aanzienlijke kosten met zich brengt. Ook zou daardoor de door [appellant] en anderen gewenste toegangsweg ten noordwesten van het appartementengebouw naar de parkeerplaatsen niet kunnen worden aangelegd.

9.5. Over de mogelijkheid om het “waslijn”-principe toe te passen heeft de raad op de zitting toegelicht dat dit stedenbouwkundig onwenselijk is omdat het plangebied te klein is om dit principe toe te passen. Anders dan in het geval waarin dit principe eerder is toegepast, is in dit geval geen sprake van een lineaire structuur over een grotere lengte met kenmerkende kwaliteiten en een structurerend element (water) met een logisch begin en eind. Hiermee heeft de raad toereikend gemotiveerd waarom niet voor toepassing van dit principe is gekozen. Dat de raad na afweging van alle belangen, waarbij onder meer rekening is gehouden met stedenbouwkundige aspecten, een andere keuze heeft gemaakt dan die overeenkomt met de wens van [appellant] en anderen, valt binnen de beleidsruimte die de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan toekomt.

9.6. Het betoog slaagt niet.

Aantasting privacy

10. [appellant] en anderen betogen dat de ontwikkeling leidt tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat. Zij voeren aan dat de mogelijk gemaakte hoogbouw leidt tot een aantasting van hun privacy.

10.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het woon- en leefklimaat van [appellant] en anderen niet zo zal worden aangetast dat hieraan een doorslaggevend gewicht had moeten worden toegekend. De raad wijst op de stedenbouwkundige inpassing van het gebouw, waarbij er voor is gekozen om het lagere deel van het bouwvolume dat bestaat uit drie bouwlagen, te situeren aan de zijde van de Frans Halsstraat.

10.2. Zoals in overweging 9.2 is overwogen, bedraagt de kortste afstand tussen de woningen aan de Frans Halsstraat en het deel van het bouwvlak met een maximaal toegestane bouwhoogte van 19 m ongeveer

31 m. Niet valt te ontkennen dat de voorziene hoogbouw zal leiden tot een vermindering van de privacy van [appellant] en anderen. Gelet op de ligging van de woningen in een stedelijke omgeving heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling echter redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de privacy van [appellant] en anderen.

Het betoog slaagt niet.

Schaduwhinder

11. [appellant] en anderen betogen dat de ontwikkeling leidt tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat. Zij voeren aan dat de voorgestelde hoogbouw zorgt voor schaduwhinder bij de bestaande woningen.

11.1. De raad stelt zich op het standpunt dat er als gevolg van het bestemmingsplan nauwelijks tot geen schaduwwerking zal zijn op de woningen aan de Frans Halsstraat. Hiertoe verwijst de raad naar een bezonningsstudie van Wissing van 10 februari 2022 (hierna: de bezonningsstudie) waarin op verschillende momenten in het jaar en op verschillende tijdstippen van de dag de schaduwwerking van het mogelijk gemaakte appartementengebouw op de woningen en de tuinen in het plangebied in beeld is gebracht. Volgens de raad blijkt uit het onderzoek dat er voornamelijk effecten zijn voor de bestaande woningen in de periode van het jaar met de langste dagen, waarbij de meetdatum 21 juni is. Daaruit volgt dat er enige schaduwwerking is op de Frans Halsstraat 63, waarbij de raad opmerkt dat de bestaande bomen tussen het plangebied en de betreffende woning ook al voor schaduw zorgen. Later op de avond neemt dit effect toe. Rond 20:00 uur valt er ook schaduw van de nieuwbouw in de tuinen van Frans Halsstraat 55-63 en om 21:00 uur geldt dat voor de hele rij 49-63. De raad stelt verder dat het effect op de voorgevels van de Frans Halsstraat 65-71 beperkt is, vanwege de al bestaande hogere bebouwing op het Rembrandtplein.

11.2. [appellant] en anderen hebben de uitkomsten van de bezonningsstudie op de woningen en de tuinen aan de Frans Halsstraat niet gemotiveerd bestreden. Wat de schaduwhinder betreft bestaat er geen aanleiding voor het oordeel dat als gevolg van het plan een zodanige verslechtering van de bezonning optreedt bij de woningen aan de Frans Halsstraat dat de raad het plan niet heeft mogen vaststellen. De Afdeling betrekt hierbij dat de woningen aan de Frans Halsstraat voor een groot deel van het jaar geen schaduwhinder ondervinden. Alleen in de avonduren in de periode van het jaar met de langste dagen zullen de bewoners van de woningen in beperkte mate schaduwhinder ondervinden. Gelet op het voorgaande heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbare schaduwwerking op de woningen van [appellant] en anderen.

Het betoog slaagt niet.

Verkeer

12. [appellant] en anderen betogen dat het onderzoek dat is gedaan naar de verkeersdruk onvoldoende is. Volgens [appellant] en anderen zal de verkeersdruk veel hoger worden dan waarmee is gerekend, omdat het onderzoek is verricht tijdens de coronaperiode.

12.1. De Afdeling is van oordeel dat de raad zich, onder verwijzing naar het verkeersonderzoek “De Hollandse Meester in Lisse” van 7 maart 2022 (hierna: het verkeersonderzoek), dat als bijlage 2 bij de plantoelichting is gevoegd, redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare verkeersoverlast en verkeersonveilige situaties. In dit verband is onder meer van belang dat uit het verkeersonderzoek naar voren komt dat in de bestaande situatie (een basisschool), er op basis van ervaringscijfers van andere basisscholen in de omgeving ongeveer 225 tot 375 verkeersbewegingen per etmaal kunnen optreden. In de nieuwe situatie (een appartementengebouw) zullen er 200 verkeersbewegingen per etmaal zijn. Dit laatste is volgens de raad theoretisch bepaald met behulp van kencijfers van de CROW. Omdat het verkeersonderzoek niet is gebaseerd op daadwerkelijke verkeersstromen, is het niet relevant dat dit dateert van de tijd rondom de coronaperiode, waarin minder verkeersbewegingen plaatsvonden. Daarom is de Afdeling van oordeel dat de raad zich op het verkeersonderzoek heeft mogen baseren.

Het betoog slaagt niet.

Parkeren

13. [appellant] en anderen vrezen als gevolg van het plan voor parkeeroverlast. Daartoe hebben zij op zitting aangevoerd dat is uitgegaan van een te lage parkeernorm. Volgens hen is de raad ten onrechte uitgegaan van de parkeernorm van 1,4 voor het woningtype “huur, etage midden/goedkoop”. Zij voeren aan dat de parkeernorm van 1,6 voor het woningtype “huur, sociaal” van toepassing is.

13.1. In paragraaf 4.1.2 van de plantoelichting is uiteengezet dat de parkeervraag is berekend aan de hand van de parkeernormen zoals vastgesteld in de “Beleidsregel parkeernormen Lisse 2019” (hierna: de beleidsregel). In de beleidsregel is een onderverdeling gemaakt naar woningtypen en stedelijkheidszones. Partijen zijn het erover eens dat het plangebied in de stedelijkheidszone “rest bebouwde kom” is gelegen. Het is de vraag of de raad de bij de 50 voorziene sociale huurwoningen passende parkeernorm heeft toegepast bij het bepalen van de parkeervraag. De Afdeling stelt vast dat de plantoelichting geen eenduidig antwoord geeft op deze vraag, omdat de raad bij de berekening van de parkeervraag van het plan volgens de plantoelichting is uitgegaan van het type “huur sociaal/etage midden/goedkoop”, en daarbij gebruik heeft gemaakt van de parkeernorm van 1,4.

13.2. De Afdeling acht in dit verband van belang dat aan de gronden waarop het appartementengebouw is voorzien, de bestemming “Wonen” en de aanduiding “gestapeld” zijn toegekend. Op grond van artikel 5.1, aanhef en onder a, van de planregels zijn de voor “Wonen” aangewezen gronden bestemd voor wonen in een woning, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding “gestapeld” uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan. De raad heeft op juiste wijze toepassing gegeven aan de beleidsregel door aansluiting te zoeken bij de parkeernorm van 1,4 die hoort bij het woningtype “huur, etage midden/goedkoop”. Dit woningtype ziet, in tegenstelling tot het woningtype waar [appellant] en anderen op wijzen, op gestapelde bebouwing zoals in het plan mogelijk wordt gemaakt. De Afdeling ziet in het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de raad zich redelijkerwijs niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan niet zal leiden tot onaanvaardbare parkeeroverlast.

Het betoog slaagt niet.

Waardedaling woningen

14. [appellant] en anderen betogen dat hun woningen in waarde zullen dalen door de vaststelling van het bestemmingsplan, omdat het mogelijk gemaakte appartementengebouw van 19 m hoog op slechts 29 m afstand van de bestaande woningen komt te liggen.

14.1. Wat een eventueel nadelige invloed van het bestemmingsplan op de waarde van de woningen van [appellant] en anderen betreft, overweegt de Afdeling dat er geen grond bestaat voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan hij heeft gedaan.

Het betoog slaagt niet.

Conclusie

15. Het beroep is ongegrond.

16. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. J.F. de Groot, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.I.Y. Lap, griffier.

w.g. De Groot

lid van de enkelvoudige kamer

w.g. Lap

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 3 april 2024

288-1091

BIJLAGE

Besluit ruimtelijke ordening

Artikel 1.1.1

1. In dit besluit en de hierop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

[…]

i. stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;

[…]

Artikel 3.1.6

[…]

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

[…]

Bestemmingsplan Frans Halsstraat 6, Lisse

Artikel 5.2.1

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen in een woning, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan;

[…]

c. de bouwhoogte bedraagt maximaal de bouwhoogte zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’; …