Een opvolgend huurder is geen belanghebbende, want geen rechtsopvolger

De zaak in het kort

Het college heeft een omgevingsvergunning voor het bouwen van een hostel verleend. De bewoner van een huurwoning, op enkele meters afstand van het te bouwen hostel, heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Hij vreest voor een toename van de parkeerdruk en een vermindering van de brandveiligheid in de omgeving. Het college heeft zijn bezwaar ongegrond verklaard en de omgevingsvergunning in stand gelaten. Wel heeft het college een aanvullend voorschrift over parkeren aan de vergunning verbonden. De bewoner gaat in beroep, maar de huurovereenkomst eindigt en hij verhuist voordat de beroepsprocedure is afgelopen.

De woning wordt betrokken door een nieuwe huurder. Deze zet de procedure over de omgevingsvergunning voort. De rechtbank Rotterdam heeft in beroep geoordeeld dat de nieuwe huurder als opvolgend huurder ontvankelijk is in de beroepsprocedure tegen de beslissing op het bezwaar over de omgevingsvergunning (zie Rb. Rotterdam 22 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10971, r.o. 5). De rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’ zou anders geheel verloren gaan. Met andere woorden de nieuwe huurder heeft als opvolgend huurder belang bij de procedure die door de vorige huurder is gestart en kan deze overnemen.

Kan een procedure worden overgenomen door een rechtsopvolger?

Vaste jurisprudentie van de Afdeling is dat er situaties zijn waarin een procedure kan worden overgenomen. Dat hangt samen met het leerstuk van rechtsopvolging onder bijzondere titel. Aanspraken op rechtsbescherming van een rechtsvoorganger – zoals een beroepsprocedure die is gestart – kunnen onder bijzondere titel worden overgenomen wanneer zonder die overname de rechtsbescherming van de rechtsopvolger geheel verloren gaat (zie bijvoorbeeld ABRvS 31 januari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:348, r.o. 4-4.2 en ABRvS 16 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3219, r.o. 4-4.2). Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel over is gegaan. Stel dat een woningeigenaar zijn woning verkoopt en de eigendom ervan overdraagt. In dat geval gaat de aanspraak op rechtsbescherming over op de rechtsopvolger wanneer de rechtsbescherming als gevolg van de overdracht anders geheel verloren zou gaan.

De rechtbank zag in beroep aanleiding om deze jurisprudentie van de Afdeling verder op te rekken. Bij een opvolgend huurder is geen sprake van rechtsopvolging. De rechtbank zag echter geen rechtvaardiging voor een verschil in rechtsbescherming in geval van rechtsopvolging of, zoals hier aan de orde, in geval van een opvolgend huurder. De rechtbank achtte de opvolgend huurder daarom ontvankelijk.

Wat oordeelt de Afdeling in dit geval?

De Afdeling denkt er anders over dan de rechtbank en dat maakt deze uitspraak interessant. Een opvolgend huurder is volgens de Afdeling géén rechtsopvolger onder bijzondere titel, met als gevolg dat hij de procedure niet kan overnemen.

De oorspronkelijke huurder procedeerde vanuit zijn belang als omwonende. Toen de huurovereenkomst eindigde en hij verhuisde, hield dat belang op. Er is geen belang dat automatisch kan overgaan op de opvolgend huurder.

De Afdeling merkt op dat bij een opvolgend huurder een nieuw belang als omwonende ontstaat op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen. Dat is niet hetzelfde belang als het belang van de voormalige huurder. Een potentiële nieuwe huurder kan op dat moment relevante omstandigheden – zoals in dit geval de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hostel – betrekken bij zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst of het aanvangen van de bewoning. Een huurder aanvaardt tot op zekere hoogte ook de ‘juridische omgeving’ die op dat moment bestaat.

De Afdeling wijst er tot slot op dat bij een huurder alleen het bewonersbelang een rol speelt, terwijl bij rechtsopvolgers ook andere belangen kunnen spelen, zoals bij een eigenaar het risico op waardevermindering van de woning. Met andere woorden: wanneer het in dit geval niet om een opvolgend huurder zou zijn gegaan, maar om eigendomsoverdracht, was er wel sprake geweest van rechtsopvolging en had de nieuwe eigenaar de procedure tegen de omgevingsvergunning voor het hostel kunnen overnemen. Gelet op de verschillen tussen een rechtsopvolger onder bijzondere titel en een opvolgend huurder ziet de Afdeling, anders dan de rechtbank, geen aanleiding om een beroep dat is overgenomen door een opvolgend huurder ontvankelijk te achten.

De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep van de opvolgend huurder alsnog niet-ontvankelijk.

Betekenis voor de praktijk

Uit deze uitspraak blijkt dat er geen aanleiding bestaat om de jurisprudentie van de Afdeling over rechtsopvolging in procedures op te rekken naar opvolgend huurders, omdat zij geen rechtsopvolgers onder bijzondere titel zijn. De Afdeling bevestigt haar vaste lijn over het op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel kunnen overnemen van door een rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming. Een opvolgend huurder is geen belanghebbende. Dit is een belangrijke les voor huurders die verwikkeld zijn in een procedure en voor opvolgend huurders die een woning overwegen te betrekken.

Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de Afdeling van 3 december 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5857.