Menu

Filter op
content
PONT Omgeving
  • PONT home
    • molen

    ECLI:NL:GHAMS:2025:3867

    ECLI:NL:GHAMS:2025:3867

    WOZ. Gegrond beroep. Bij het vaststellen van de waarde is onvoldoende rekening mee gehouden met de status bedrijfswoning in het bestemmingsplan. De woning kan alleen maar aan een zeer beperkte groep gegadigden, namelijk werknemers van de naastgelegen manege worden aangeboden. Waarde in goede justitie vastgesteld.

    Gerechtshof Amsterdam 6 August 2026

    Uitspraak

    ECLI ECLI:NL:GHAMS:2025:3867
    Instantie Gerechtshof Amsterdam
    Datum uitspraak 30-07-2026
    Datum publicatie 06-08-2026
    Zaaknummer 25/219
    Rechtsgebied Bestuursrecht; Belastingrecht
    Bijzondere kenmerken Hoger beroep
    ECLI:NL:GHAMS:2025:3867 text/xml public 2026-08-06T10:10:25 2026-07-30 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2025-12-24 25/219 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:3867 text/html public 2026-08-06T10:09:39 2026-08-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2025:3867 Gerechtshof Amsterdam , 24-12-2025 / 25/219
    WOZ. Gegrond beroep. Bij het vaststellen van de waarde is onvoldoende rekening mee gehouden met de status bedrijfswoning in het bestemmingsplan. De woning kan alleen maar aan een zeer beperkte groep gegadigden, namelijk werknemers van de naastgelegen manege worden aangeboden. Waarde in goede justitie vastgesteld.
    GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 25/219

    24 december 2025
    uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

    op het hoger beroep van
    [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

    (gemachtigde: mr. N.J. Loekemeijer)
    tegen de uitspraak van 4 december 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/4679 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    belanghebbende
    en

    de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    <nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding 1.1.
    De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] voor het jaar 2023 (de WOZ-waarde) vastgesteld op € 653.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2023 (OZB) is op hetzelfde biljet bekendgemaakt.
     1.2.
    Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 552.000 en de aanslag OZB verminderd.
    1.3.
    Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
     1.4.
    Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
     1.5.
    Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het onderzoek is op 12 november 2025 gesloten.
    <nr>2</nr>Feiten 2.1.
    Het perceel van 29.210 m2 met nummer 1481 in [Z] draagt het adres [straat 1] 16-16A-16B. Het perceel is in eigendom bij [bedrijf 1] en is in erfpacht uitgegeven aan [bedrijf 2] . Belanghebbende is (onder)erfpachter van het perceel.
    2.2.
    Op het perceel bevinden zich diverse voorzieningen voor het ruitersportcentrum ‘ [manege] ’ (ook wel: de manege), zoals paardeboxen, stallen, rijhallen, buitenruimtes voor paarden, opslagruimtes en een woonruimte voor een stagiaire. Op het perceel bevinden zich ook twee-onder-één-kap woningen met de huisnummers 16A en 16B. De ene woning wordt bewoond door belanghebbende en de andere door de dochter van belanghebbende met haar gezin.
    2.3.
    De woning (16B) is één deel van de twee-onder-één-kap woning en is gebouwd in 2000. De oppervlakte van de woning is 113 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een inpandige berging en een carport. Het aan deze woning toerekenbare deel van het perceel is circa 375 m2.
     2.4.
    Het andere deel van de twee-onder-één kapwoning (16A) heeft een oppervlakte van 135 m2 en een toerekenbaar perceeldeel van 230 m2. In 2022 zijn de manege, de woning met huisnummer 16A, de rest van het perceel 1481 en nog een perceel van 470 m2 (nummer 1483) als één WOZ-object volgens de methode “gecorrigeerde vervangingswaarde” gewaardeerd op een WOZ-waarde van € 915.000.
     2.5.
    De percelen zijn gelegen in het gebied waarop het bestemmingsplan ‘ [naam 1] ’ van 22 juni 2017 gemeente [Z] betrekking heeft. In het bestemmingsplan hebben de twee percelen (naast cultuur en archeologie) de bestemming “Sport” gekregen. Het bestemmingsplan luidt over de categorie “Sport” als volgt:

    “8.1 Bestemmingsomschrijving

    De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
    ruitersportcentrum, manege met bijbehorende voorzieningen;
    alsmede aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten t/m cat. 3 ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak;
    alsmede bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
    bij de bestemming behorende bijgebouwen, 'bouwwerken geen gebouwen zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.”
         2.6.
    De locatie van de twee-onder-één-kap woning heeft tevens de functieaanduiding ‘Bedrijfswoning’ gekregen. In artikel 1.14 van de begrippenlijst van het bestemmingsplan staat:

    “Bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.”
         2.7.
    In artikel 1, lid 2, van de (onder)erfpachtovereenkomst van belanghebbende staat dat de exploitatie van de manege zich dient te beperken tot:

    het ter beschikking stellen van ruitervoorzieningen, paarden en pony’s als ook het exploiteren van ruimten voor het stallen van paarden en pony’s, het organiseren en uitvoeren van evenementen en activiteiten die een directe relatie hebben met de bovengenoemde beschikkingstelling en exploitatie. Voor deze exploitatie dient gebruik te worden gemaakt van de binnen de te stellen termijn te realiseren gebouwen, te weten twee rijhallen, stallen, mest-, hooi-/stro-opslag, kantine en twee dienstwoningen onder één kap, zoals deze laatste op de aan deze akte gehechte situatieschets II zijn aangegeven, en terreinen;

    het ontwikkelen en voeren van nieuwe exploitaties en evenementen die afwijken van het hiervoor bepaalde, mogen slechts uitgevoerd worden nadat vooraf schriftelijke goedkeuring van het recreatieschap is verkregen. Het recreatieschap is gerechtigd aan deze goedkeuring voorwaarden te verbinden;
    bewoning van een dienstwoning door de ondererfpachter;
    verhuren van een dienstwoning ten behoeve van bewoning aan werknemers die in de manege annex hippisch centrum in de [plaats 1] werkzaam zijn.
         2.8.
    De heffingsambtenaar heeft verkoopgegevens van drie twee-onder-één-kap woningen in [Z] ingebracht (de vergelijkingsverkopen). Op deze woningen rust geen bijzondere bestemming. Het gaat om:

    - [straat 2] 35B verkoopprijs op 30 november 2020 € 817.000

    - [straat 2] 24B verkoopprijs op 25 april 2022 € 805.000

    - [straat 3] 5 verkoopprijs op 1 maart 2021 € 975.000
         2.9.
    Belanghebbende taxatierapport ingebracht van taxateur [bedrijf 3] dat is opgesteld in opdracht van [bedrijf 4] . Het doel van de taxatie is “(Her)financiering” en dat is toegelicht als “Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van de monitoring van de waarde van het vastgoed”. De taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de percelen en alle daarop gelegen onroerende zaken naar waardepeildatum 9 mei 2024 getaxeerd op € 1.380.000. Deze waarde is onderbouwd met de volgende verkoopreferenties en door de taxateur daarbij gegeven toelichting:

    - [straat 4] 10 te [gemeente 1] zeer moderne manege op erfpachtgrond, vanwege onteigening verplaatst) verkoopprijs op 16 maart 2021 € 1.387.050

    - [straat 5] 51-53 te [plaats 2] (een manegebedrijf op veel meer grond in volle eigendom, zonder de waarde van de grond is de waarde behoorlijk goed te vergelijken) verkoopprijs op 1 juli 2022 € 1.735.000

    - [straat 6] 14 te [gemeente 2] (een ouder manegebedrijf op erfpachtgrond, heel mooi op de [natuurgebied] gelegen) verkoopprijs op 2 mei 2022 € 1.200.000
         2.10.
    In het taxatierapport is vermeld dat de manege eerder door deze taxateur is getaxeerd. Het gaat om een taxatie naar waardepeildatum 5 oktober 2020 en dat rapport werd opgesteld met als reden “Eventuele overname door kinderen of verkoop”. De totale waarde is toen getaxeerd op een bedrag van € 1.140.000.
    <nr>3</nr>Geschil in hoger beroep
    In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning van € 552.000 te hoog is.
    <nr>4</nr>Beoordeling van het geschil in hoger beroep 4.1.
    De WOZ-waarde van de woning is aanvankelijk vastgesteld op € 653.000. In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar deze waarde met € 101.000 verlaagd naar € 552.000 met als reden dat onvoldoende rekening was gehouden met de omstandigheid dat de woning een bedrijfswoning is. Belanghebbende vindt dat de marktwaarde van de bedrijfswoning nog steeds te hoog is ingeschat en wijst op het bestemmingsplan en zijn eigen taxatierapport.
     4.2.
    Er vanuit gaande – zoals beide partijen doen – dat de woning zelfstandig (niet samen met de manege) gewaardeerd moet worden, zou ter bepaling van de WOZ-waarde moeten worden gezocht naar de verkoopprijs van een vergelijkbare woning die rond de peildatum van 1 januari 2022 verkocht is. Voor de Wet WOZ geldt dat geen rekening gehouden wordt met de erfpachtsituatie (er geldt dus een fictie dat de volle eigendom verkocht zou worden), maar geldt dat wel rekening wordt gehouden met wettelijke beperkingen, zoals het bepaalde in het bestemmingsplan.
    4.3.
    Volgens het bestemmingsplan geldt voor het perceel van de manege, waarop zich ook de woning bevindt, de bestemming “Sport”. En over de woning is bepaald dat deze een “bedrijfswoning” is, wat inhoudt dat in de woning één huishouden mag wonen “wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.” De woning mag dus alleen worden bewoond door of verhuurd aan mensen die in de manege werkzaam zijn.
    4.4.
    De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 552.00 niet te hoog is rust op de heffingsambtenaar. Er zijn echter geen bedrijfswoningen in [Z] verkocht. Hetgeen naar het oordeel van het Hof voor de hand ligt, omdat een bedrijfswoning zoals deze helemaal niet afzonderlijk verkocht kan worden. Er zijn dus simpelweg geen verkoopgegevens van vergelijkbare woningen beschikbaar. Daar komt nog bij dat de woning – zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze wel afzonderlijk verkocht zou kunnen worden – alleen maar aan een zeer beperkte groep gegadigden, namelijk werknemers van de manege, kan worden aangeboden. De verkoopgegevens van “gewone” op de vrije markt verkochte woningen in [Z] (zie 2.8) die de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde gebruikt, zijn volgens het Hof dus niet maatgevend genoeg, ook niet nadat de heffingsambtenaar een (kennelijk vrij willekeurige) afslag van de daaruit voortvloeiende waarde heeft toegepast.
    4.5.
    Het Hof kan echter ook niet zonder meer uitgaan van het taxatierapport van belanghebbende. Dit rapport gaat namelijk wel uit van verkoop van de manage als geheel, houdt rekening met erfpacht en is voor een ander doel dan de WOZ-waardering opgesteld. Niettemin vormt dit rapport wel reden om aan te nemen dat de WOZ-waarde van € 552.000 voor enkel de woning te hoog is. Dit vanwege de verkoopprijzen waarvoor gehele manegecomplexen verkocht worden (zie 2.8) welke prijzen belanghebbendes taxateur naar een waarde van € 1.380.000 voor belanghebbendes gehele manege op 9 mei 2024 leidden, en gezien de eerder bepaalde potentiële verkoopprijs van € 1.140.000 op 5 oktober 2020 met het oog op mogelijke overname door kinderen of verkoop (zie 2.9).
    4.6.
    Dit betekent dat noch de heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt en dat het Hof de WOZ-waarde van de woning in goede justitie zal vaststellen, en wel op € 275.000. De zaak hoeft niet teruggewezen te worden naar de heffingsambtenaar.

    Slotsom
    4.7.
    De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is.
    <nr>5</nr>Kosten
    Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor het onderhavige geval zijn de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep en de reiskosten voor het bijwonen van de zitting bij de rechtbank door belanghebbende. Dit komt neer op een vergoeding van € 4 voor de reiskosten plus € 907 voor de rechtsbijstand (1 proceshandelingspunt x 1 wegingsfactor zaak van gemiddelde zwaarte x € 907 puntswaarde en zonder toepassing van de matigingsfactor ingevolge de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm, aangezien evident sprake is van een bijzonder geval dat geen no-cure-no-pay kenmerken heeft (HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46)). Het Hof zal een kostenvergoeding van € 911 aan belanghebbende toekennen en daarnaast bepalen dat het voor het beroep (€ 50) en hoger beroep (€ 138) betaalde griffierecht wordt vergoed.
    <nr>6</nr>Beslissing
    Het Hof:
    vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    vermindert de WOZ-waarde van de woning tot € 275.000 en de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
    veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 911, en
    gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 188 dient te vergoeden.
    De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 24 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

    Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

    Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

    a. de naam en het adres van de indiener;

    b. de dagtekening;

    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    Toelichting rechtsmiddelverwijzing

    Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    Digitaal procederen

    Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

    Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    Per post procederen

    Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

    Artikel delen

    Word lid van PONT | Omgeving

  • Toegang tot Kennisbank
  • Lees e-books
  • Contact met vakgenoten
  • Eigen nieuwsoverzicht
    • WORD LID

    Algemeen

    Service

    Navigeer

    Berghauser Pont Mediagroep

    CONTACT

    𝕏

    Copyright 2026 Berghauser Pont | Website gemaakt door Buro Zero