Menu

Filter op
content
PONT Omgeving
  • PONT home
    • molen

    ECLI:NL:GHARL:2026:4771

    ECLI:NL:GHARL:2026:4771

    Hoger beroep van ECLI:NL:RBNNE:2025:3062. Ontbinding huurovereenkomst woonruimte door verhuurder, omdat huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Het hof wijst, net als de kantonrechter, de vordering tot ontbinding en ontruiming toe. Het hof oordeelt dat beding in huurreglement over proceskosten nietig is. Eindbeslissing aangehouden vanwege consequenties van ECLI:NL:HR:2025:820.

    Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 July 2026

    Uitspraak

    ECLI ECLI:NL:GHARL:2026:4771
    Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
    Datum uitspraak 21-07-2026
    Datum publicatie 27-07-2026
    Zaaknummer 200.356.651/01
    Rechtsgebied Civiel recht
    Bijzondere kenmerken Hoger beroep
    ECLI:NL:GHARL:2026:4771 text/xml public 2026-07-27T16:11:21 2026-07-21 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026-07-21 200.356.651/01 Uitspraak Hoger beroep NL Leeuwarden Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4771 text/html public 2026-07-27T15:54:03 2026-07-27 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHARL:2026:4771 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 21-07-2026 / 200.356.651/01
    Hoger beroep van ECLI:NL:RBNNE:2025:3062. Ontbinding huurovereenkomst woonruimte door verhuurder, omdat huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Het hof wijst, net als de kantonrechter, de vordering tot ontbinding en ontruiming toe.

    Het hof oordeelt dat beding in huurreglement over proceskosten nietig is. Eindbeslissing aangehouden vanwege consequenties van ECLI:NL:HR:2025:820.

    GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

    locatie Leeuwarden

    afdeling civiel recht, handel
    zaaknummer gerechtshof: 200.356.651/01

    (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad: 11433359)
    arrest van 21 juli 2026

    in de zaak van
    [appellant] ( [appellant] )

    die woont in [woonplaats1]

    advocaat: mr. K. van Polen

    en
    Woonstichting Centrada (Centrada)

    die gevestigd is in [woonplaats1]

    advocaat: mr. T. Mulder
    <nr>1</nr>Het verloop van het geding in hoger beroep 1.1
    Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:- de appeldagvaarding van 17 juni 2025;

    de memorie van grieven;
    de memorie van antwoord, met de producties A tot en met W.
         1.2
    De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het procesreglement. In reactie daarop heeft Centrada arrest gevraagd. [appellant] heeft niet gereageerd en geen gebruik gemaakt van de aan hem geboden mogelijkheid te reageren op de door Centrada bij memorie van antwoord overgelegde producties. Daarna heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
    <nr>2</nr>Waar gaat deze zaak over? 2.1
    Vanaf 31 december 2019 heeft [appellant] een woning van Centrada aan de [adres1] in [woonplaats1] gehuurd. Van de huurovereenkomst maakt deel uit het op 1 oktober 2003 vastgestelde huurreglement van Centrada.
    2.2
    Medio 2024 is tussen partijen een geschil ontstaan, onder meer in verband met de vraag of [appellant] zich wel hield aan de in artikel 6.3 van het huurreglement opgenomen verplichting van de huurder om het gehuurde zelf te gebruiken en te bewonen en daarin (dus) zijn hoofdverblijf te hebben.
     2.3
    Centrada heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellant] zich niet aan de genoemde verplichting hield en ook zonder haar toestemming de woning aan (een) ander(en) ter beschikking heeft gesteld, wat op grond van artikel 6.5 van genoemd reglement eveneens niet mag. Omdat dit belangrijke huurdersverplichtingen zijn, brengt het door [appellant] schenden ervan volgens Centrada tevens mee dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
    2.4
    In verband met het voorgaande heeft Centrada [appellant] verzocht vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft dat niet gedaan, omdat hij het niet eens is met het standpunt van Centrada.
    2.5
    Hierop is Centrada een procedure tegen [appellant] begonnen.
    <nr>3</nr>Het geschil en de beslissing van de kantonrechter 3.1
    Centrada heeft bij de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter), ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd alsmede ontruiming van het gehuurde door [appellant] , met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
    3.2
    De kantonrechter heeft bij vonnis van 21 mei 2025 Centrada in het gelijk gesteld, de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming. Ook is hij door de kantonrechter in de proceskosten veroordeeld.
    3.3
    Hierna is een kort geding procedure tussen partijen gevoerd, waarmee [appellant] tevergeefs heeft geprobeerd om de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter tegen te houden.
    <nr>4</nr>De vorderingen en grieven van [appellant] 4.1
    vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Centrada alsnog afwijst, Centrada veroordeelt om hem een ‘gelijkwaardige sociale huurwoning’ aan te bieden, voor recht verklaart dat Centrada aansprakelijk is voor de door hem geleden schade en Centrada in de proceskosten van beide instanties veroordeelt.
     4.2
    [appellant] heeft het vonnis waarvan beroep bestreden met een vijftal grieven, die tot de door hem gewenste beslissing van het hof moeten leiden.
     4.3
    Het hof zal hierna de grieven zoveel mogelijk thematisch/gebundeld behandelen. De beslissing zal zijn dat het hoger beroep niet slaagt. Die beslissing wordt hieronder toegelicht.
    <nr>5</nr>De beoordeling
    Geen hoofdverblijf in het gehuurde
    5.1
    Bij de beoordeling van een en ander stelt het hof voorop dat de verplichting om in het gehuurde ‘hoofdverblijf’ te hebben en te houden, niet in de huurovereenkomst of het huurreglement nader is ingevuld. Het hof gaat er dan ook vanuit dat iemand (in de terminologie van een nog steeds relevant arrest van de Hoge Raad ‘zijn woonstede’ ofwel) zijn hoofdverblijf heeft ‘op de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert, kortom de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en tevens met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren.’ Dit sluit aan bij wat in artikel 1:10 BW is bepaald omtrent iemands ‘woonplaats’, waarmee wordt bedoeld waar iemand woont.
     5.2
    Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] zich niet heeft gehouden aan de in artikel 6.3 van het huurreglement opgenomen verplichting van de huurder om het gehuurde zelf te gebruiken en te bewonen en daarin (dus) zijn hoofdverblijf te hebben. Deze grief slaagt niet. De kantonrechter heeft in rov. 3.9, 3.13 en 3.14 van zijn vonnis een groot aantal feiten opgesomd (geparafraseerd: niet aantreffen bij huisbezoeken, onbekend zijn bij omwonenden, niet aantreffen van persoonlijke bezittingen in de woning en het gebruik van de woning door anderen), die tezamen tot de gevolgtrekking hebben geleid dat [appellant] zijn hoofdverblijf elders dan in het gehuurde heeft gehad. Tegen die feitenvaststelling heeft [appellant] geen (kenbare) grief gericht, zodat deze ook in hoger beroep het uitgangspunt voor de beoordeling vormt.
    5.3
    Nog daargelaten dat het ‘nieuwe werkrooster’ waaraan [appellant] refereert niet als productie bij memorie van grieven is overgelegd en dat de herkomst ervan allerminst duidelijk is, maakt [appellant] op geen enkele wijze duidelijk dat en waarom een werkrooster kan dienen als gemotiveerde betwisting van de stelling dat [appellant] zich niet aan artikel 6.3 van het huurreglement heeft gehouden en wel in het gehuurde woont. Wat er verder nog door partijen over dit ‘nieuwe’ rooster is aangevoerd, behoeft gelet hierop geen bespreking meer.
     5.4
    Wat hiervoor is opgemerkt over het werkrooster geldt ook voor de door [appellant] in eerste aanleg overgelegde bankafschriften. Ook deze maken - zonder toereikende toelichting, die niet gegeven is - niet duidelijk dat en waarom de stellingen van Centrada over het hoofdverblijf van [appellant] niet zouden kloppen. Met de kantonrechter is het hof het verder eens dat de als productie 3 in eerste aanleg overgelegde e-mail van ‘ [naam1] ’ onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover het uitvoerige en met meerdere verklaringen gestaafde feitenrelaas, dat Centrada aan haar betoog over het niet hebben en houden van hoofdverblijf van [appellant] ten grondslag heeft gelegd. Aan de additionele (en evenmin bij memorie van grieven overgelegde) summiere en niet ondertekende verklaring van ‘ [naam2] ’ waaraan [appellant] in zijn toelichting op grief III refereert, gaat het hof eveneens voorbij, omdat daaruit niet blijkt dat genoemde [naam2] op een adres woonachtig is van waaruit zij de door haar omschreven waarnemingen heeft kunnen doen. Voor het overige voert [appellant] in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aan die reden geven om anders te oordelen over het hoofdverblijf van [appellant] dan de kantonrechter heeft gedaan. Gelet op dit een en ander moet ook in hoger beroep de conclusie luiden dat [appellant] zijn verweer tegen de uitvoerig toegelichte en met stukken gestaafde stellingen van Centrada onvoldoende heeft onderbouwd. Hij zal daarom niet tot bewijslevering worden toegelaten. Op dit alles stuit ook grief III af.
     5.5
    Het voorgaande brengt mee dat ook grief V strandt. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [appellant] de stelling van Centrada onvoldoende heeft weersproken dat [appellant] langdurig niet heeft voldaan om hoofdverblijf te houden in de van Centrada gehuurde woning.

    Verboden ingebruikgeving aan familieleden en andere derde(n)
    5.6
    De door de kantonrechter in rov. 3.9 , 3.13 en 3.14 van zijn vonnis opgesomde en, als hiervoor opgemerkt, in hoger beroep niet gemotiveerd door [appellant] bestreden feiten en omstandigheden laten redelijkerwijs geen andere conclusie toe dan dat [appellant] de woning structureel en gedurende langere tijd aan familieleden en (een) andere derde(n) ter beschikking heeft gesteld en er zelf niet woonde. Van een kortdurend respectievelijk incidenteel gebruik van de woning door anderen dan [appellant] zelf is dus geen sprake geweest. Wat [appellant] in zijn toelichting op grief IV naar voren brengt, maakt – wat daar verder ook van zij – het voorgaande niet anders. Grief IV faalt eveneens.

    Ontbinding terecht uitgesproken
    5.7
    Omdat uit het voorgaande volgt dat de grieven I en III t/m V geen doel treffen, komt het hof net als de kantonrechter tot de conclusie dat [appellant] zich niet aan de in artikel 6.3 t/m 6.5 respectievelijk artikel 7:213 BW neergelegde huurdersverplichtingen heeft gehouden en dus in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten.
     5.8
    Daarmee wordt de in de toelichting op grief II aan de orde gestelde vraag relevant of de kantonrechter terecht de ontbinding van de huurovereenkomst heeft uitgesproken (en de ontruiming van het gehuurde heeft bevolen). Volgens [appellant] is dat niet zo omdat de kantonrechter bij zijn beslissing op dit punt de belangen van [appellant] niet kenbaar respectievelijk onvoldoende heeft meegewogen. Dat is het hof niet met [appellant] eens. De aan genoemde weging – die in rov. 3.20 van het bestreden vonnis duidelijk tot uitdrukking is gebracht – door de kantonrechter ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden zijn in hoger beroep door [appellant] niet gemotiveerd betwist (zie hiervoor) en nieuwe feiten of omstandigheden die tot een ander wegingsproces of uitkomst daarvan zouden nopen, zijn in hoger beroep gesteld noch gebleken. Gelet hierop verenigt het hof zich daarmee en met resultaat ervan. Hierop stuit ook grief II af.

    Geen plaats voor schadevergoeding of toekenning van een andere huurwoning aan [appellant]
    5.9
    Omdat blijkens het voorgaande de ontbinding en het bevel tot ontruiming op goede grond zijn uitgesproken, is er geen plaats voor het oordeel dat Centrada schadeplichtig jegens [appellant] geworden is en dus evenmin voor toewijzing van de door [appellant] op dit vlak gevorderde verklaring voor recht. Dat en waarom [appellant] (niettemin) recht zou hebben op toekenning van een ‘gelijkwaardige sociale huurwoning’ wordt door hem niet duidelijk gemaakt. Ook deze vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.

    Proceskostenbeding
    5.10
    Wat betreft de door Centrada in de procedure bij de kantonrechter en bij het hof en gevorderde proceskosten overweegt het hof als volgt.
    5.11
    De huurovereenkomst tussen partijen moet, gelet op de hoedanigheid van partijen, worden aangemerkt als een overeenkomst die valt onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Volgens vaste rechtspraak dient de rechter ook in hoger beroep na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, óók als hij daarbij buiten het door de grieven ontsloten gebied moet treden. De appelrechter is echter niet tot dit ambtshalve onderzoek gehouden als tegen de toe- of afwijzing van de desbetreffende vordering in hoger beroep niet is opgekomen. In dat geval is de appelrechter niet bevoegd om over die vordering een beslissing te geven. Omdat uit de memorie van grieven en het (ruim geformuleerde) petitum volgt dat [appellant] in hoger beroep mede beoogt op te komen tegen de beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van de proceskosten, zal het hof aan de hand van de als recht van openbare orde aan te merken regels van de Richtlijn moeten toetsen of op dit punt sprake is van (een) oneerlijke beding(en) in de overeenkomst tussen partijen. Los daarvan vordert Centrada ook de veroordeling van [appellant] in de proceskosten bij het hof, zodat de proceskosten ook om die reden verband houden met ‘het voorwerp van het geding zoals dat door partijen is omschreven in het kader van hun vorderingen en middelen’.
    5.12
    In het huurreglement is onder meer bepaald:

    “12.1 Het door de huurder toerekenbaar niet nakomen van verplichtingen uit dit reglement dan wel het toerekenbaar handelen in strijd met bepalingen uit dit reglement is wanprestatie. Wanprestatie is voor Centrada grond om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.
    12.2
    Alle gerechtelijke en/of buitengerechtelijke kosten (inclusief de eventuele verschuldigde omzetbelasting) die de huurder of Centrada maakt in geval de wederpartij zijn verplichtingen niet nakomt, zijn voor rekening van de wanpresenterende [hof: bedoeld zal zijn wanpresterende] partij.”
     5.13
    Het hof begrijpt lid 2 van artikel 12 van het huurreglement zo dat deze bepaling er (mede) toe strekt dat de consument-huurder die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen. Het hof is gehouden dit beding (verder: het proceskostenbeding) ambtshalve te toetsen aan de Richtlijn, ook als er, zoals in dit geval, geen beroep op het beding is gedaan.
     5.14
    In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beding in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder (zoals hier Centrada) en een consument-huurder (zoals hier [appellant] ) dat ertoe strekt dat de consument-huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. Het hof is in lijn hiermee van plan om het proceskostenbeding te vernietigen. Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin [appellant] zonder dat beding zou verkeren, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 Rv, terwijl niet gezegd kan worden dat Centrada redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat [appellant] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld.
     5.15
    Een definitieve beslissing over de proceskosten kan het hof echter nog niet nemen omdat op dit moment onvoldoende duidelijk is wat de consequentie van vernietiging van het proceskostenbeding is voor het recht van Centrada, als de (blijkens het voorgaande) in het gelijk te stellen partij, op een proceskostenveroordeling op grond van de wet. In genoemde prejudiciële beslissing overweegt de Hoge Raad dat er redelijkerwijs twijfel over kan bestaan of de Richtlijn in de weg staat aan toekenning van, kort gezegd, een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 237 Rv nadat een proceskostenbeding is vernietigd omdat het oneerlijk is. De Hoge Raad heeft hierover in zijn prejudiciële beslissing van 4 juli 2025 vervolgens een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) gesteld. In afwachting van de beantwoording van deze vraag zal de beslissing over de proceskosten worden aangehouden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing over de proceskosten in hoger beroep; ook de proceskostenbeslissing in eerste aanleg ligt in dit verband nog ter beoordeling voor.
     5.16
    Het hof zal partijen, Centrada als eerste, in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de eventuele gevolgen van die vernietiging nadat het HvJ EU de genoemde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Centrada vragen om uitstel respectievelijk het verzoek doen om de roldatum te vervroegen.

    Slotsom
    5.17
    De conclusie van het voorgaande is dat de zaak om de hiervoor vermelde reden zal worden aangehouden voor wat betreft de nog te nemen beslissing over de proceskosten bij de kantonrechter en bij het hof.
    <nr>6</nr>De beslissing
    Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
    bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 6 juli 2027 voor het nemen van een akte door Centrada over wat door het hof is overwogen in rov. 5.10 t/m 5.16, waarop [appellant] vervolgens bij antwoordakte kan reageren;
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.F. Boele en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.

    ECLI:NL:RBMNE:2025:3062.
    ECLI:NL:RBMNE:2025:3018.
    HR 19 januari 1880, W (1880) 4475.
    Zie bijv. HvJ EU 14 september 2023, ECLI:EU:C:2023:664 (Tuk Travel SL), rov. 55.
    Vgl. Hof Amsterdam 3 februari 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:745, rov. 4.14 e.v.
    ECLI:NL:HR:2025:820.
    ECLI:NL:HR:2025:1081.

    Artikel delen

    Word lid van PONT | Omgeving

  • Toegang tot Kennisbank
  • Lees e-books
  • Contact met vakgenoten
  • Eigen nieuwsoverzicht
    • WORD LID

    Algemeen

    Service

    Navigeer

    Berghauser Pont Mediagroep

    CONTACT

    𝕏

    Copyright 2026 Berghauser Pont | Website gemaakt door Buro Zero