ECLI:NL:GHARL:2026:5935

Verkoop chalet met behoud van standplaats op chaletpark (op grond van een door de koper van het chalet nieuw te sluiten huurovereenkomst met de eigenaar van het chaletpark/verhuurder). Verhuurder stelt als voorwaarde voor toestemming dat provisie wordt betaald door verkoper van het chalet, ter verzilvering van “goodwill” van het chaletpark. Hoogte provisie op onduidelijke wijze eenzijdig vastge...

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 September 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:GHARL:2026:5935
Instantie	Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak	15-09-2026
Datum publicatie	25-09-2026
Zaaknummer	200.341.308
Rechtsgebied	Civiel recht
Bijzondere kenmerken	Hoger beroep

ECLI:NL:GHARL:2026:5935 text/xml public 2026-09-25T09:49:25 2026-09-15 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026-09-15 200.341.308 Uitspraak Hoger beroep NL Arnhem Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:5935 text/html public 2026-09-25T09:48:47 2026-09-25 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHARL:2026:5935 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-09-2026 / 200.341.308
Verkoop chalet met behoud van standplaats op chaletpark (op grond van een door de koper van het chalet nieuw te sluiten huurovereenkomst met de eigenaar van het chaletpark/verhuurder). Verhuurder stelt als voorwaarde voor toestemming dat provisie wordt betaald door verkoper van het chalet, ter verzilvering van “goodwill” van het chaletpark. Hoogte provisie op onduidelijke wijze eenzijdig vastgesteld door verhuurder, afhankelijke positie verkoper chalet. Misbruik van omstandigheden (art. 3:44 lid 4 BW), vernietiging provisieovereenkomst, terugbetaling provisie. Rente over de provisie is gaan lopen vanaf intreden verzuim (art. 6:82 lid 1 BW jo art. 6:119 BW) niet vanaf ontvangst: geen kwade trouw (art. 6:205 BW). Geen vergoeding misgelopen meeropbrengst wegens uitlatingen verhuurder aan aspirant-kopers over de prijs en waarde van het chalet.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.341.308

zaaknummer rechtbank 10298845

arrest van 15 september 2026

in de zaak van

<nr>1</nr> [appellant1]
2. [appellante2]

(samen: [appellanten] )

die wonen in [woonplaats] , [gemeente] (Spanje)

advocaat: mr. P. Thole

en

Chaletpark Dennenhorst B.V.

(Dennenhorst)

die is gevestigd in Voorthuizen

advocaat: mr. A. Hofman

<nr>1</nr>Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1.
[appellanten] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 19 juli 2023 (het tussenvonnis) op en 13 maart 2024 (het eindvonnis) tussen partijen heeft uitgesproken. Behalve uit het tussenarrest van 25 juni 2024 (waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald die geen doorgang heeft gevonden) blijkt het verloop van de procedure in hoger beroep uit:

de memorie van grieven

de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep

de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 14 oktober 2025 is gehouden.

<nr>2</nr>De kern van de zaak 2.1.
[appellanten] is eigenaar geweest van een chalet op het chaletpark van Dennenhorst (het park). De standplaats van het chalet huurde [appellanten] van Dennenhorst. Volgens een bepaling die hoort bij de huurovereenkomst is verkoop van het chalet met behoud van standplaats op het park alleen mogelijk met toestemming van de verhuurder en kunnen aan die toestemming voorwaarden worden verbonden. Toen [appellante2] haar chalet wilde verkopen, was Dennenhorst in principe akkoord met de verkoop met behoud van standplaats maar bedong daarvoor een provisie en gaf te kennen dat dit de laatste keer was dat het chalet met behoud van standplaats kon worden verkocht. Uiteindelijk is het chalet voor € 69.900 verkocht. Over de verkoopprijs, de gang van zaken en de aan Dennenhorst te betalen vergoeding (provisie) is tussen partijen een geschil ontstaan.
2.2.
[appellanten] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat zij de hiervoor bedoelde bepaling terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat Dennenhorst wordt veroordeeld om € 5.000 aan betaalde provisie en € 35.100 aan misgelopen meeropbrengst aan [appellanten] te betalen, met rente en kosten.
2.3.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis geoordeeld dat de provisie in rekening is gebracht op basis van een nadere overeenkomst, die wegens misbruik van omstandigheden zal worden vernietigd. [appellanten] is verder toegelaten om te bewijzen dat Dennenhorst aspirant kopers [koper1] en [koper2] zodanig over de verkoopprijs heeft beïnvloed dat zij zijn afgehaakt en dat zij zonder die inmenging het chalet voor € 105.000 zouden hebben gekocht. In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] niet in het bewijs is geslaagd. Dennenhorst is veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 5.000 en een deel van de buitengerechtelijke kosten, met rente, waarbij is bepaald dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten dragen. Verder zijn de vorderingen afgewezen.
2.4.
De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] (het principale beroep) is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen (tot een lager bedrag), met veroordeling van Dennenhorst in de proceskosten.
2.5.
De bedoeling van het hoger beroep van Dennenhorst (het incidentele beroep) is dat de vorderingen van [appellanten] alsnog geheel worden afgewezen en dat [appellanten] wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat Dennenhorst ter uitvoering van het eindvonnis heeft voldaan, met rente en proceskosten.
2.6.
Het hof zal beslissen dat de vonnissen van de kantonrechter in stand blijven en licht dat hierna toe. Partijen zullen daarnaast ieder in hun eigen hoger beroep worden veroordeeld om de proceskosten van de ander te betalen.

<nr>3</nr>De toelichting op de beslissing van het hof
Wat is er gebeurd?
3.1.
De kantonrechter heeft de feiten vastgesteld, waarover op zichzelf geen discussie bestaat in hoger beroep. Het hof zal dus van dezelfde feiten uitgaan, die hierna voor de duidelijkheid nog eens op een rij worden gezet, met enige kleine aanvullingen van het hof.
3.2.
Dennenhorst exploiteert een chaletpark in (de buurt van) [plaats] . [appellante2]

heeft op 10 maart 2020 voor € 40.000 een bestaand chalet gekocht op het chaletpark van

Dennenhorst. Op 9 maart 2020 heeft [appellante2] met Dennenhorst een huurovereenkomst

gesloten voor de huur van de standplaats van het chalet. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Standplaatsvoorwaarden Chaletpark Dennenhorst B.V.’ (hierna: de standplaatsvoorwaarden), waarin in artikel 11 het volgende staat:

“11. Eigendomsoverdracht

Verkoop van de mobiele bungalow op de standplaats is niet toegestaan, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voorts zal de overeenkomst tussen partijen eindigen in geval van verkoop van de mobiele bungalow. Ook hier hebben partijen de vrijheid anderszins, uitsluitend schriftelijk, overeen te komen.”
3.3.
In de loop van 2021 heeft [appellante2] het chalet gerenoveerd en opnieuw ingericht. Bij e-mailbericht van 23 november 2021 heeft [appellante2] aan Dennenhorst medegedeeld dat zij voornemens is het chalet te verkopen. De reden daarvoor is dat zij naar het buitenland zou vertrekken.
3.4.
[Directeur Dennenhorst] , de directeur van Dennenhorst, heeft aan [appellante2] in een e-mail van l december 2021 het volgende medegedeeld:

“(...) In principe zijn wij bereid onder voorwaarden een overeenkomst met u aan te gaan waarbij het chalet met behoud van plaats verkocht kan worden. (...) Aan aspirant kopers zal worden medegedeeld dat zij er van uit moeten gaan dat dit de laatste maal is dat het chalet met behoud van plaats verkocht kan worden.

U heeft gevraagd naar de mogelijkheid dat wij bemiddelen, waarbij u denkt aan een vraagprijs van ca. € 80.000. Dit vinden wij geen reële waarde. Vergelijkbare chalets worden verkocht voor prijzen van € 35.000 tot € 50.000. (…)

Als er sprake is van het realiseren van een meerwaarde bij de verkoop ten opzichte van de aanschafprijs waarbij die meerwaarde (voor een deel) door het park wordt veroorzaakt, vinden wij het redelijk dat (een deel van) die meerwaarde aan het park toekomt door middel van een te berekenen provisie. Dit laten wij in deze situatie nog even afhangen van de definitieve vraagprijs. Volledigheidshalve vermelden wij nog dat toestemming voor verkoop met behoud van plaats er nu (nog) niet is.(...)".
3.5.
[appellante2] heeft in een e-mailbericht van 1 december 2021 aan Dennenhorst de

vraag gesteld welke verkoopprijs en provisie zij voorstelt en tevens aangegeven kosten te

hebben gemaakt voor verbouwingen, de aanbouw van een veranda, aanschaf van nieuwe

inrichting en aanleg van de tuin, waardoor zij pas met een verkoopprijs boven de € 85.000

winst maakt. Dennenhorst heeft op 3 december 2021 geantwoord dat zij “afhankelijk van de

uiteindelijke verkoopprijs al dan niet een provisie in rekening [zal] brengen”.
3.6.
Vervolgens hebben partijen uitgebreid gecorrespondeerd over de waarde van het

chalet, waarbij Dennenhorst desgevraagd nogmaals heeft aangegeven de hoogte van de

provisie pas vast te stellen als de verkoopprijs van het chalet bekend is. Hierna heeft [appellante2] een makelaar ingeschakeld om de verkoop van het chalet te begeleiden. Deze makelaar adviseerde een vraagprijs (overeenkomstig de waarde zoals door hem getaxeerd) voor het chalet van € 97.500.
3.7.
Via e-mail van 26 januari 2022 heeft [appellante2] aan Dennenhorst laten weten dat

zij het chalet drie keer heeft kunnen verkopen voor bedragen van € 85.000, € 105.000 en € 95.000 en dat twee van de drie kopers door Dennenhorst zijn goedgekeurd. De kopers zouden na een gesprek met Dennenhorst echter alsnog zijn afgehaakt. Hierop heeft Dennenhorst op 27 januari 2022 als volgt gereageerd:

“(…) Wij hebben tot nu toe 3 aspirant kopers voor uw chalet op kantoor gehad.

De eerste maal betrof het mensen die permanent wilden wonen, de tweede gegadigde heeft niet te kennen gegeven waarom ze er van af zagen en de derde was erg verontwaardigd dat u deze prijs voor een dergelijk chalet durfde te vragen en zag er daarom van af. (…)

Wij hebben u reeds laten weten dat de vraagprijs van € 95.000 volstrekt onredelijk is en zullen daar nu niet opnieuw op ingaan.(…)”.
3.8.
[appellante2] heeft het chalet inclusief inrichting uiteindelijk voor € 69.900 verkocht aan de [koper 3] , die tevens een huurovereenkomst heeft gesloten met

Dennenhorst voor de huur van de standplaats.
3.9.
Dennenhorst heeft [appellante2] via e-mail op 3 maart 2022 bericht een provisie te

rekenen van € 5.000, welk bedrag op 7 maart 2022 door [appellante2] is voldaan.
3.10.
Op 1 augustus 2022 is Dennenhorst namens [appellante2] aansprakelijk gesteld voor

een bedrag van € 40.100. Daarbij is artikel 11 van de standplaatsvoorwaarden buitengerechtelijk vernietigd. Dennenhorst heeft op 17 augustus 2022 laten weten dat zij niet aan de sommatie zal voldoen.

De provisie
3.11.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat art. 11 van de standplaatsvoorwaarden geen onredelijk bezwarend beding is, omdat Dennenhorst contractsvrijheid heeft en eisen mag stellen waaronder zij met een nieuwe huurder een overeenkomst aangaat en dat de provisie van € 5.000 gebaseerd is op een nadere overeenkomst (de provisieovereenkomst). Tegen deze oordelen is geen grief gericht.
3.12.
Ook is in dat tussenvonnis geoordeeld dat de provisieovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden vernietigbaar is en dat de provisie onverschuldigd is betaald. In het eindvonnis is Dennenhorst veroordeeld tot terugbetaling van het betaalde provisiebedrag met rente aan [appellanten] Door Dennenhorst is op 23 maart 2024 ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg € 6.229.76 aan [appellanten] betaald. Dennenhorst komt in hoger beroep op tegen het oordeel over de vernietigbaarheid van de provisieovereenkomst en tegen de veroordeling om de provisie (met rente) terug te betalen.
3.13.
Volgens Dennenhorst bestond er juridisch geen grondslag voor de vernietiging van de provisieovereenkomst, omdat deze niet in of buiten rechte door [appellanten] is ingeroepen. Volgens [appellanten] is dat echter wel degelijk gebeurd, waarbij zij verwijst naar randnummers 3.26 tot en met 3.32 van de inleidende dagvaarding en het petitum, waarin aanspraak is gemaakt op terugbetaling van de provisie. Het hof constateert dat [appellanten] in de aangehaalde vindplaatsen in eerste aanleg al uitdrukkelijk beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid van de provisieovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden. De vernietiging op grond van dit wilsgebrek lag en ligt dus ter beoordeling voor.
3.14.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de handelwijze van Dennenhorst bij het bedingen van de provisie is aan te merken als misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW en dat de provisieovereenkomst daarom vernietigbaar is op grond van het volgende. De contractsvrijheid van Dennenhorst ging in dit geval niet zo ver dat dat zij aan het sluiten van een huurovereenkomst met een aspirant-koper de voorwaarde mocht verbinden dat [appellanten] een deel van de verkoopopbrengst afstond. [appellanten] had tegenover Dennenhorst een onmiskenbaar zwakkere positie, had in het chalet geïnvesteerd en kon die investering zonder standplaats voor de koper niet terugverdienen. Van der Meer was in financiële zin dus afhankelijk van de medewerking van Dennenhorst en kon in redelijkheid niet anders dan toegeven aan haar eisen. Het afhouden van een huurovereenkomst met [koper 3] is door Dennenhorst in ieder geval feitelijk als drukmiddel gebruikt om [appellante2] tot betaling van de provisie te bewegen. Ook was het voorgestelde provisiebedrag tamelijk willekeurig, althans niet inzichtelijk. De redenering dat het ging om verzilveren van goodwill gaat niet op: als het Dennenhorst te doen was geweest om de meerwaarde van het park te gelde te maken had zij dit kunnen verdisconteren in de huurprijs of entreegeld kunnen vragen van de nieuwe huurders.
3.15.
Dennenhorst komt op tegen dit oordeel en voert daarvoor het volgende aan. Er is geen sprake van misbruik van omstandigheden. Het stond [appellanten] vrij om het chalet zonder behoud van standplaats te verkopen, Dennenhorst had dit op geen enkele wijze kunnen belemmeren. Verkoop met behoud van standplaats betekent dat [appellanten] ook profiteert van de daarmee te genereren meeropbrengst, dat wil zeggen de toegevoegde waarde (goodwill) van het door Dennenhorst geëxploiteerde park. De van [appellanten] verlangde provisie betreft een vergoeding voor deze door [appellanten] bij de verkoop met behoud van standplaats te verzilveren goodwill. Als Dennenhorst (in plaats van provisie vragen van de verkoper) deze goodwill verdisconteert in de huurprijs of entreegeld, wordt het betaald door de nieuwe huurders. Dat heeft dan weer een negatieve impact op de verkoopwaarde van het chalet en zo komt het eveneens ten laste van de verkoper. De omstandigheid dat [appellanten] zelf bij het aangaan van de huurovereenkomst met Dennenhorst ook geen entreegeld dan wel een verhoogde huurprijs aan Dennenhorst hebben hoeven betalen, rechtvaardigt dat zij bij een vergoeding aan Dennenhorst betalen voor diens toestemming om met behoud van standplaats te kunnen verkopen.
3.16.
Het hof volgt Dennenhorst hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoop van het chalet in 2021/2022 zonder behoud van standplaats niet meer dan € 15.000 tot € 20.000 zou hebben opgeleverd. Ook staat vast dat [appellanten] niet lang daarvoor, namelijk in 2020, het chalet heeft gekocht (met behoud van standplaats) voor een bedrag van € 40.000. Niet in geschil is verder dat [appellanten] minstens € 40.000 heeft besteed aan renovatie en inrichting van het chalet, al twisten partijen over de vraag wat deze investeringen voor de waarde van het chalet betekenen. Verkoop zonder behoud van standplaats zou dus in elk geval (met en zonder de investeringen van [appellanten] gerekend) een substantieel verlies opleveren voor [appellanten] Bovendien stond voor [appellanten] enige tijdsdruk op de verkoop wegens haar verhuizing naar het buitenland. Er was [appellanten] dus veel aan gelegen om binnen afzienbare termijn te kunnen verkopen met behoud van standplaats. Of dat ging lukken hing voor een groot deel af van de medewerking van Dennenhorst. Dit alles was bij Dennenhorst bekend. Dennenhorst heeft pas toen bleek dat [appellante2] het voornemen had het chalet te verkopen vanwege haar vertrek naar het buitenland duidelijk gemaakt dat zij een provisie verlangde. Dennenhorst heeft vervolgens lang gewacht met het scheppen van duidelijkheid over (de te hanteren uitgangspunten voor) het provisiebedrag, ondanks herhaalde vragen van [appellanten] en de toenemende tijdsdruk in het verkoopproces. Ook in hoger beroep heeft Dennenhorst nog nagelaten om inzichtelijk te maken hoe dat zij tot het bepaalde bedrag van € 5.000 is gekomen. Uit de stukken en de verklaringen van [Directeur Dennenhorst] op zitting blijkt dat de provisie (aanvankelijk) ook nog voor een deel als vergoeding voor verkoopbemiddeling werd besproken, maar gaandeweg uitsluitend als een deel van de verkoopopbrengst ter verzilvering van goodwill van het park. Overigens is zonder toelichting, die niet is gegeven, niet te volgen welke (extra) meerwaarde van het chalet tussen 2020 en 2022 door Dennenhorst als eigenaar en beheerder van het park is gecreëerd. Dit alles leverde een onduidelijke situatie onder tijdsdruk op waarin [appellanten] met het oog op de verkoop van het chalet niet veel anders meer kon dan instemmen met de gevraagde provisie. Dit alles maakt dat Dennenhorst misbruik heeft gemaakt van de afhankelijke positie waarin [appellanten] zich tegenover haar bevond bij het bedingen van de provisie. De redenering van Dennenhorst lijkt te zijn dat niet van misbruik van omstandigheden kan worden gesproken omdat de alternatieven voor het op deze wijze verzilveren van de goodwill van het park, zoals het vragen van entreegeld of hogere huur aan de nieuwe eigenaar/huurder, een verlaagde verkoopopbrengst zou hebben opgeleverd. Het hof volgt deze redenering niet. Een inzichtelijke en/of cijfermatige onderbouwing daarvan is niet gegeven. Het is ook niet mogelijk om daarvan een inschatting te maken te maken omdat de volgens Dennenhorst met het park gecreëerde meerwaarde over de periode waarin [appellanten] eigenaar was van het chalet op geen enkele manier is uitgewerkt (en niet vanzelfsprekend kan worden geacht). De slotsom van dit alles is dat het oordeel van de kantonrechter, dat de provisieovereenkomst vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden en dat de betaalde provisie moet worden terugbetaald, in stand blijft.

Rente over de provisie
3.17.
Dennenhorst is door de kantonrechter ook veroordeeld om aan [appellanten] de wettelijke rente te vergoeden over het provisiebedrag en wel vanaf de datum waarop de provisie aan haar betaald is, 11 maart 2022, tot aan de dag dat het provisiebedrag is terugbetaald. Volgens Dennenhorst is zij ten onrechte hiertoe veroordeeld en hoefde zij geen rente te betalen over het betaalde provisiebedrag, omdat zij niet in verzuim verkeerde. Zij is niet in gebreke gesteld en wist ten tijde van de ontvangst niet dat de betaling onverschuldigd was.
3.18.
Omdat de provisieovereenkomst is vernietigd, brengt de terugwerkende kracht van de vernietiging mee dat op Dennenhorst de verplichting rust om het bedrag dat zij op grond van de vernietigde overeenkomst en dus achteraf bezien zonder rechtsgrond heeft ontvangen, weer aan [appellanten] terug te betalen (art. 6:203 lid 2 BW). Dennenhorst is in twee gevallen wettelijke rente over dit terug te betalen bedrag verschuldigd: als er sprake is van verzuim (art. 6:82 lid 1 BW samen met art. 6:119 BW) of als er sprake is van kwade trouw bij de ontvangst (art. 6:205 BW). Volgens de hoofdregel van art. 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij schriftelijke aanmaning waarbij aan hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Dat is hier gebeurd bij schrijven van de raadsman van [appellanten] van 1 augustus 2022, waarbij een termijn voor terugbetaling van veertien dagen is gegeven. De vraag is echter of rente al vanaf een eerder moment was ingetreden wegens kwade trouw bij ontvangst, zoals [appellanten] stelt.
3.19.
Voor kwade trouw in die zin is vereist dat de ontvanger wist of vermoedde dat de betaling niet verschuldigd was. Het gaat dus om de subjectieve kennis van de ontvanger ten tijde van de ontvangst van de betaling. Het is dus onvoldoende dat de ontvanger (objectief) behoorde te weten dat de betaling niet verschuldigd was en ook is onvoldoende dat de ontvanger (subjectief) twijfelt over de verschuldigdheid van de betaling. De stelplicht en bewijslast dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van art. 6:205 BW rusten in beginsel op degene die het onverschuldigd betaalde terugvordert, in dit geval dus op [appellanten] (art. 150 Rv).
3.20.
[appellante2] heeft onvoldoende gesteld waarom sprake zou zijn van kwade trouw van Dennenhorst bij ontvangst van de provisie. Het enkele feit dat Dennenhorst wist dat [appellante2] het niet met die betaling eens was (en dus mogelijk de vernietiging van de provisieovereenkomst zou gaan inroepen), maakt niet dat Dennenhorst moest vermoeden dat zij de betaling inderdaad onterecht ontving. Dit betekent dat art. 6:205 BW niet van toepassing is en dat rente is gaan lopen vanaf het intreden van verzuim op 15 augustus 2022. In zoverre slaagt het hoger beroep en zal het hof dus anders dan de kantonrechter beslissen.
3.21.
De slotsom is dat het incidentele hoger beroep ten aanzien van de provisie niet slaagt maar ten aanzien van de rente wel.

Misgelopen meeropbrengst
3.22.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis het volgende overwogen. De vernietiging van de provisieovereenkomst heeft geen gevolgen voor de koopovereenkomst tussen [appellanten] en [koper 3] of voor de huurovereenkomst tussen Dennenhorst en [koper 3] . Deze overeenkomsten blijven in stand. De misgelopen meeropbrengst is dan ook niet toewijsbaar op grond van artikel 3:53 lid 2 of 6:230 lid 2 BW, nog daargelaten wat er verder van zij. Evenmin is Dennenhorst onbillijk bevoordeeld, de provisie daargelaten. De kantonrechter heeft vervolgens de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding geheel toegespitst op de vraag of Dennenhorst tegenover [appellanten] onrechtmatig heeft gehandeld door beïnvloeding van het verkoopproces. Tegen deze overwegingen is geen grief gericht. Het hof zal de gevorderde schadevergoeding dan ook uitsluitend op de grondslag van onrechtmatige daad beoordelen.
3.23.
Volgens [appellanten] zijn aspirant kopers door toedoen van Dennenhorst afgehaakt of veel minder gaan bieden, omdat [Directeur Dennenhorst] in de gesprekken die hij met ze voerde onder meer liet weten dat de vraagprijs van het chalet veel te hoog was. De vordering van [appellante2] over de misgelopen meeropbrengst was aanvankelijk toegespitst op de (hoogst ontvangen) bieding van aspirant kopers [koper1] en [koper2] van € 105.000. In het tussenvonnis is [appellante2] toegelaten tot het bewijs op dit punt, maar uit de getuigenverklaringen bleek vervolgens dat [koper1] en [koper2] zich (vooral) hebben teruggetrokken omdat voor hun duidelijk werd dat permanente bewoning van het chalet in het park van Dennenhorst niet mogelijk is. Dit was voor [appellanten] aanleiding om de eis te wijzigen in die zin, dat deze gegrond werd op de (lagere) biedingen van andere gegadigden ter hoogte van [naam1] van € 95.000, van [naam2] van € 92.500, en van Limburg [naam3] van € 85.000 en het oorspronkelijke bod van de uiteindelijke koper [koper 3] van € 77.500. De kantonrechter heeft deze eiswijziging niet toegelaten. In hoger beroep legt [appellanten] de gewijzigde vordering (opnieuw) voor en richt zij zich met haar eerste bezwaar (grief) in zoverre tegen het tussenvonnis, dat de bewijsopdracht (voor het geval nadere bewijslevering nodig zou zijn) dient te worden aangepast en uitgebreid. Het hof stelt voorop dat in dit hoger beroep, dat ook een herkansing biedt, de vordering van [appellanten] ten aanzien van de misgelopen meeropbrengst in de gewijzigde vorm voorligt. In zoverre zal bij de navolgende overwegingen ook worden betrokken of (nadere) bewijslevering op dat punt aan de orde is.
3.24.
De aan Dennenhorst verweten gedraging die door de kantonrechter in de beoordeling van de gestelde onrechtmatige daad is betrokken, is beperkt tot wat Dennenhorst heeft gezegd tegen de aspirant kopers over de waarde althans de prijs van het chalet. Uit de inleiding bij de grieven en de toelichting die bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is gegeven blijkt dat [appellanten] Dennenhorst ook verwijt dat zij [appellanten] en aspirant kopers te kennen heeft gegeven dat dit hoe dan ook de laatste keer zou zijn dat het chalet met behoud van standplaats zou mogen worden verkocht. Voor zover [appellanten] menen dat ook dit verwijt alsnog in de beoordeling van de gestelde onrechtmatige daad moet worden betrokken volgt het hof dit niet. Onder rechtsoverweging 2.14 van het eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat een opmerking van Dennenhorst dat het chalet in de toekomst mogelijk niet met behoud van standplaats kan worden verkocht in het tussenvonnis niet als onrechtmatig is aangemerkt. [appellanten] heeft hiertegen geen grief gericht en daarom was voor Dennenhorst niet duidelijk dat zij zich in hoger beroep tegen dit verwijt zou moeten verweren. Sterker nog, in de tweede grief van [appellanten] staat uitdrukkelijk dat Dennenhorst met elk van de afgehaakte kopers hetzelfde gesprek heeft gevoerd en ook elk van de afgehaakte kopers heeft voorgehouden dat het chalet veel minder waard zou zijn dan de door hen gedane biedingen, met als resultaat dat allen van hen ertoe hebben besloten om niet met [appellanten] te contracteren. Dat is volgens [appellanten] voor iedere afgehaakte koper hetzelfde geweest. Het hof beperkt zich bij deze vordering ook tot een beoordeling van de verwijten van opmerkingen en mededelingen over de waarde en prijs van het chalet van Dennenhorst tegen aspirant kopers.
3.25.
Overigens stond het Dennenhorst vrij om te beslissen of (en zo ja, onder welke voorwaarden) zij met de kopers van het chalet een nieuwe huurovereenkomst voor een standplaats op het park wilde aangaan en ook om daarover in die zin mededelingen te doen. Dat volgt in algemene zin uit de contractsvrijheid en tegenover [appellanten] in het bijzonder uit het bepaalde in art. 11 van de standplaatsvoorwaarden. Dit was [appellanten] al bij aankoop en aanvang van haar huurovereenkomst bekend. Dat Dennenhorst in haar uitlatingen tegen aspirant-kopers en/of [appellanten] heeft benadrukt dat behoud van standplaats niet is gegarandeerd en dat dit in elk geval de laatste keer is dat het chalet met behoud van standplaats mag worden verkocht, valt dus buiten de onderhavige beoordeling, maar is overigens op zichzelf niet onrechtmatig (zoals ook de kantonrechter heeft overwogen).
3.26.
De vraag die dus voorligt is of Dennenhorst door opmerkingen en mededelingen over de waarde (of de prijs) van het chalet tegen de aspirant kopers [naam1] , [naam2] , [naam3] , en [koper 3] het verkoopproces op onrechtmatige wijze heeft beïnvloed en dit ertoe heeft geleid dat uiteindelijk een (veel) lagere verkoopopbrengst is gerealiseerd dan zou zijn gelukt zonder die opmerkingen.
3.27.
Vast staat dat alle aspirant kopers van het chalet gesprekken hebben gehad met [Directeur Dennenhorst] , aanvankelijk mede in het kader van de bemiddeling maar in alle gevallen vooral om de mogelijkheid van het sluiten van een huurovereenkomst voor een standplaats op het park van Dennenhorst te bespreken (een toelatingsgesprek). Volgens [appellanten] heeft [Directeur Dennenhorst] daarbij steeds te kennen gegeven dat de vraagprijs voor het chalet veel te hoog was en/of dat het chalet maximaal € 40.000 waard was. Dennenhorst betwist dergelijke uitlatingen te hebben gedaan.
3.28.
Het hof stelt vast dat in de e-mailcorrespondentie tussen partijen in de periode van november 2021 tot en met maart 2022 onder meer de vraagprijs uitgebreid aan de orde is geweest. Dennenhorst heeft daarbij aan [appellante2] bericht dat vergelijkbare chalets worden verkocht voor € 35.000 tot € 50.000, dat een vraagprijs van € 95.000 volstrekt onredelijk is en dat € 40.000 haalbaar is. [appellanten] spreekt in deze correspondentie [Directeur Dennenhorst] er op aan dat hij aspirant kopers niet op een prettige wijze te woord staat en dat hij heeft gezegd dat de waarde van het chalet niet meer dan € 40.000 is. [Directeur Dennenhorst] reageert hierop door te zeggen dat hij de aspirant kopers correct te woord staat en dat hem is opgevallen dat ze niet goed geïnformeerd zijn, bijvoorbeeld over het feit dat het chalet bij een volgende verkoop niet met behoud van standplaats mag worden verkocht. [appellante2] heeft in hoger beroep een op schrift gestelde verklaring overgelegd van [naam3] van 23 augustus 2025, waarin het volgende staat:

“Dat wij destijds een bezichtiging hebben gekregen in het chaletpark Dennenhorst - [adres] van [appellant1] en [appellante2] .

De vraagprijs was 85000 Euro. Daarna hebben wij een toelatingsgesprek gehad met meneer [Directeur Dennenhorst] . Eigenaar van het chaletpark Dennenhorst. Van hem kregen wij te horen dat de vraagprijs van 85000 euro erg hoog was. Zouden wij het chalet na een jaar of langer weer willen verkopen, zou de afschrijving voor ons erg hoog zijn. Omdat het niet met behoud van plaats verkocht kan worden. Na dit gesprek zijn wij terug gegaan naar [appellant1] en mevrouw [appellante2] en hebben gevraagd of er nog iets met de vraagprijs gedaan kon worden. Wij zijn niet tot een akkoord gekomen.”
3.29.
Ook als er van uit gegaan wordt dat namens Dennenhorst aan aspirant kopers te kennen is gegeven dat de vraagprijs (veel) te hoog en/of dat het chalet niet meer dan € 40.000 waard was, leidt dit niet zonder meer tot de conclusie dat Dennenhorst daarmee onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [appellanten] en schade heeft veroorzaakt. Anders dan de kantonrechter acht het hof het feit dat Dennenhorst mededelingen heeft gedaan over wat volgens haar de waarde van het chalet was, op zichzelf nog niet onrechtmatig, ook niet als daardoor kopers zijn afgehaakt. Daarbij betrekt het hof dat Dennenhorst een eigen belang heeft om te voorkomen dat kopers, die haar toekomstige huurders zijn, wat zij noemt buitensporige of bovenmatige prijzen betalen voor een chalet. Bovendien volgt uit de stellingen van [appellante2] en de onderbouwing daarvan niet dat mededelingen over die waarde-inschatting op zichzelf hebben gezorgd voor het afhaken van aspirant kopers of voor lagere biedingen. In het geval van [naam3] blijkt uit hun eigen verklaring dat het niet meer kunnen verkopen met behoud van standplaats een grote rol heeft gespeeld in de beslissing om het chalet niet te kopen. De haalbare prijs van het chalet kan niet los gezien worden van dit aspect. Dit raakt aan een geschil tussen partijen dat in hoger beroep niet voorligt (zoals hiervoor overwogen): volgens [appellanten] is het niet redelijk dat het chalet in de toekomst niet meer mag worden doorverkocht met behoud van standplaats, gelet op de kwaliteit van het chalet (zeker na hun investeringen daarin), volgens Dennenhorst is het gewoon een te oud chalet voor het park en hebben de investeringen aan de waarde niet wezenlijk bijgedragen, reden waarom Dennenhorst met een toekomstige eigenaar geen huurovereenkomst meer wil aangaan voor dit chalet. Dit meningsverschil werkt door in de verschillen van inzicht over de waarde en de te realiseren prijs tussen partijen. Het verloop en resultaat van het verkoopproces kan daarvan niet los worden gezien. In dat licht heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat het verkoopproces (enkel) door de gestelde mededelingen over de vraagprijs / waarde van het chalet is beïnvloed zoals [appellanten] meent: namelijk dat alle kopers daarop zijn afgehaakt (of veel lager zijn gaan bieden). Het bewijsaanbod van [appellanten] is ook onvoldoende toegespitst, want het omvat alle mogelijke mededelingen van Dennenhorst (dus ook dat het chalet in de toekomst niet meer met behoud van standplaats kan worden verkocht) die de kopers hebben beïnvloed in voor [appellanten] ongunstige zin.
3.30.
Dit alles leidt tot het oordeel dat het gestelde onrechtmatige handelen onvoldoende is onderbouwd, evenals overigens de schade die daarvan het gevolg zou zijn. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Dat betekent dat het hoger beroep van [appellanten] tegen de afwijzing van deze (gewijzigde) vordering niet slaagt. Het betekent ook dat het hoger beroep van Dennenhorst tegen het tussenvonnis op dit punt slaagt (derde grief), maar dat leidt dus niet tot een andere beslissing.

De conclusie
3.31.
Het hoger beroep van [appellanten] slaagt niet, en het hoger beroep van Dennenhorst deels, maar dat leidt slechts op een ondergeschikt gedeelte (ingangsdatum wettelijke rente) tot een andere beslissing. Voor de duidelijkheid zal het hof de beslissing onder 3.1 van het dictum van het eindvonnis vervangen. De bestreden vonnissen zullen voor het overige worden bekrachtigd.
3.32.
Omdat [appellanten] in het ongelijk zal worden gesteld in het principaal hoger beroep, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Andersom geldt hetzelfde voor Dennenhorst in het incidenteel hoger beroep, waarin zij geldt als grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Bovendien heeft [appellanten] gevorderd dat Dennenhorst de wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd indien zij deze niet op tijd betaalt. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.33.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

<nr>4</nr>De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van op 19 juli 2023 en 13 maart 2024, behalve de beslissing onder 3.1 die hierbij wordt vernietigd, en beslist:

- veroordeelt Dennenhorst om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 5.000,- aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 15 augustus 2022 tot de dag dat alles is betaald;
4.2.
veroordeelt [appellante2] om de teveel betaalde wettelijke rente over de periode van 11 maart 2022 tot aan 15 augustus 2022 terug te betalen aan Dennenhorst, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 23 maart 2024 tot aan de dag dat de teveel betaalde rente is betaald;
4.3.
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Dennenhorst in het principale hoger beroep:

€ 2.175 aan griffierecht

€ 3.340 aan salaris van de advocaat van Dennenhorst (2 procespunten x het toepasselijke tarief III);
4.4.
veroordeelt Dennenhorst tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in het incidentele hoger beroep:

€ 912 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief I x 0,5);
4.5.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en bepaalt dat indien Dennenhorst de proceskosten van [appellanten] niet tijdig voldoet, deze worden vermeerderd met wettelijke rente;
4.6.
verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad en
4.7.
wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, R. Verkijk en M. Kool, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.

Parl. Gesch. Boek 6, p. 812.

HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:GHARL:2026:5935

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 September 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:GHARL:2026:5935

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 September 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT