ECLI:NL:GHDHA:2026:1020

Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 7:4, lid 4, AWB en artikel 40 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Geen schending van de toezendplicht. Geen schending van grondrechten of algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Geen recht op schadevergoeding.

Gerechtshof Den Haag 1 June 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:GHDHA:2026:1020
Instantie	Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak	24-04-2026
Datum publicatie	01-06-2026
Zaaknummer	BK-24/594 en BK-24/595
Rechtsgebied	Bestuursrecht; Belastingrecht
Bijzondere kenmerken	Hoger beroep

ECLI:NL:GHDHA:2026:1020 text/xml public 2026-06-01T10:31:03 2026-04-24 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2026-02-04 BK-24/594 en BK-24/595 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:1020 text/html public 2026-05-06T15:40:23 2026-06-01 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2026:1020 Gerechtshof Den Haag , 04-02-2026 / BK-24/594 en BK-24/595
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 7:4, lid 4, AWB en artikel 40 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Geen schending van de toezendplicht. Geen schending van grondrechten of algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Geen recht op schadevergoeding.

cGERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-24/594 en BK-24/595
Uitspraak van 4 februari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 26 april 2024, nummers ROT 22/912 en ROT 23/5861.

Procesverloop 1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum 1 januari 2020) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 312.000 (de beschikking 2021). Met de beschikking 2021 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen (de aanslag 2021).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum 1 januari 2021) van de woning voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 341.000 (de beschikking 2022). Met de beschikking 2022 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen (de aanslag 2022).
1.3.
Belanghebbende heeft tegen voornoemde beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2021 en 2022 bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van in totaal € 100 geheven (tweemaal € 50). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft met dagtekening 4 januari 2026, door het Hof ontvangen op 5 januari 2026, een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 januari 2026. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten 2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement uit het bouwjaar 2005 met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex “ [naam complex] ” (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag -3.
2.2.
Op 14 augustus 2019 heeft een inpandige taxatie plaatsgevonden door de taxateur van de Heffingsambtenaar.

Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:

“5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op beide waardepeildata niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Zaak ROT 22/912: de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020.

7. Om aan zijn bewijslast te voldoen, legt de heffingsambtenaar een taxatierapport van [naam taxateur] van 16 mei 2022 over.

In het rapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van de referentieobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

8. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de objecten aan de [adressen 3 en 4] niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. Hoewel deze niet ver van de onroerende zaak zijn gelegen, liggen ze wel in een andere straat, wat gelet op de omgevingsfactoren die specifiek voor de onroerende zaak en [naam complex] gelden, van belang is. Bovendien zijn het maisonnettes, wat afwijkt van de gelijkvloerse woning van eiseres.

Daarentegen is het object [adres 2] zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, omdat het eenzelfde appartement is met dezelfde oppervlakte en ook is gelegen op de tweede verdieping in [naam complex] . Net als de onroerende zaak heeft het object [adres 2] ook een parkeerplaats. De verkoopprijs van dit object kan daarom bij uitstek dienen als richtsnoer bij het bepalen van de waarde. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar r.o. 5.4.1. van de uitspraak van het Hof Den Haag van 29 maart 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:616 over het vorige belastingjaar, waar de rechtbank zich bij aansluit.

Het object [adres 2] is op 1 november 2019 verkocht - dus dicht in de buurt van de waardepeildatum van 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 - voor een bedrag van€ 424.000,-. Anders dan in het taxatierapport staat, moet de VvE-reserve hiervan worden afgetrokken, net als het aandeel in de reserve van de WKO (duurzaam Warme Koeling Opslag) installatie van € 1.000,-. Dit is in totaal een bedrag van ongeveer € 5.000,-, zodat de verkoopprijs van dit object dan € 419.000,- wordt. Dit is € 107.000,- hoger dan de vastgestelde waarde. Omdat het object [adres 2] ook in [naam complex] ligt, zijn alle door eiseres gestelde gebreken aan het appartementencomplex [naam complex] in deze verkoopprijs verdisconteerd.

Wel is het zo dat de onroerende zaak meer overlast heeft van externe factoren dan het referentie-object [adres 2] en slechtere voorzieningen. Bovendien heeft het object [adres 2] een luxe keuken. Maar de rechtbank acht een verschil in waarde van € 107.000,- hiervoor voldoende.

Dit blijkt ook uit de berekening van de heffingsambtenaar van de prijs per m² op basis van de VLOK factoren (V= voorzieningen, L = ligging, O = onderhoud en K = kwaliteit). Bij de onroerende zaak is voor de mindere voorzieningen en ligging een correctie van 20 % toegepast, wat leidt tot een prijs per m² van € 3.476,-. Dit terwijl het object [adres 2] , na een correctie van 5 % vanwege de luxe keuken, een prijs heeft van € 4.656,- per m². Gelet op het voorgaande heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het object [adres 2] en de onroerende zaak wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoudstoestand (de keuken) en aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 312.000,- op de waardepeildatum van 1 januari 2020 voor de onroerende zaak niet te hoog is.

9. De eigen berekening van eiseres van de waarde in de door haar overgelegde matrix maakt het voorgaande niet anders. In de matrix heeft eiseres (naast het object [adres 2] ) de verkoopcijfers van de referentie-objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in de vergelijking opgenomen. Deze verkopen hebben echter allemaal meer dan een jaar na de waardepeildatum plaats gevonden en zijn daarom niet bruikbaar.

Aan eiseres moet wel worden toegegeven dat het object [adres 7] met een verkoopdatum van 20 januari 2021 maar net meer dan een jaar van de waardepeildatum is verkocht. Zelfs als dit verkoopcijfer wel wordt meegenomen in de vergelijking en wordt uitgegaan van een verkooprijs van ongeveer € 399.000 op de waardepeildatum van 1 januari 2020, zoals eiseres stelt, dan bedraagt het verschil tussen het object [adres 7] en de onroerende zaak € 87.000,- en vindt de rechtbank dat verschil met de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak voldoende, ook als rekening wordt gehouden met de slechtere ligging en voorzieningen van de onroerende zaak in vergelijking met dit object en het feit dat het object [adres 7] 20 m² groter is. Eiseres past in haar berekening voor het verschil in grootte de “wortelformule” toe, maar dat kan de rechtbank niet volgen.

De slotsom is dat verweerder voor de waardepeildatum 1 januari 2020 slaagt in zijn bewijslast.

Zaak ROT 23/5861: de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021.

10. Om voor deze waardepeildatum aan zijn bewijslast te voldoen, legt de heffingsambtenaar een matrix over waarin de waarde van de onroerende zaak wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van de referentie-objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .

11. De rechtbank vindt deze verkoopcijfers goed bruikbaar om de waarde te onderbouwen, omdat ze net als de onroerende zaak in [naam complex] of daar vlakbij ( [adres 7] ) liggen. Ook wat betreft de overige kenmerken zijn de referentieobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. [adres 7] is weliswaar 20 m² groter, maar dit is niet zodanig dat dit vergelijkingsobject daarom niet bruikbaar is.

12. Met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft voorzieningen en ligging heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, door deze in de matrix op “2” te zetten voor de onroerende zaak en daarvoor een aftrek van 20 % toe te passen.

Omdat de objecten [adres 5] en [adres 6] ook in [naam complex] ligt, zijn alle door eiseres gestelde gebreken aan het complex [naam complex] in die verkoopprijzen verdisconteerd.

Eiseres wijst erop dat in het taxatieverslag staat dat het object [adres 5] op 15 oktober 2021 is verkocht en niet 21 juli 2021 zoals in de matrix staat. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat 15 oktober 2021 de datum van levering is (het moment dat de verkoop bij notaris is gepasseerd) en dat de koopovereenkomst op 21 juli 2021 tot stand is gekomen.

De rechtbank is van oordeel dat indien de datum van de verkoopovereenkomst beschikbaar is, daarvan moet worden uitgegaan, omdat dat zuiverder is in de waardering.[2] Verweerder heeft in de matrix dus terecht 21 juli 2021 als verkoopdatum aangehouden.

13. Uit de matrix volgt dat de waarde per m² van alle drie referentie-objecten, na de correctie voor de verschillen, hoger is dan de vastgestelde waarde per m² van de onroerende zaak van € 3.821.

Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat ook het reserve in de WKO van de oorspronkelijke verkoopprijs en niet enkel het VvE reserve moet worden afgetrokken, maar een bedrag van € 1.000,- op de verkoopprijzen waar het hier om gaat heeft zo goed als geen invloed in de waarde onderbouwing.

Daarbij geldt nog het volgende. Het best vergelijkbare object is volgens de rechtbank het object [adres 5] , omdat dit in [naam complex] op dezelfde verdieping als de onroerende zaak is gelegen. De verkoopprijs op de waardepeildatum, na een correctie voor VvE en WKO reserve, is ongeveer € 394.000,-. Deze verkoopprijs is € 53.000,- hoger dan de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak. Dit verschil acht de rechtbank voldoende voor het verschil in ligging en voorzieningen.

14. Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 341.000,- voor de onroerende zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2021 niet te hoog is.

15. De eigen berekening van eiseres van de waarde in de door haar overgelegde matrix maakt het voorgaande niet anders.

In haar matrix gebruikt eiseres dezelfde vergelijkingsobjecten als verweerder, maar de berekening van de verkoopprijs van het object [adres 6] , na correctie voor VvE en WKO reserve, kan de rechtbank niet volgen. Een daling van 6,27 % leidt namelijk niet tot een verkoopprijs op de waardepeildatum van € 424.599,-, zoals eiseres stelt, maar tot een verkoopprijs van ongeveer € 449.000,-.Bij het object [adres 5] is eiseres uitgegaan van 10 oktober 2021 als verkoopdatum, maar dat is dus de datum van levering, terwijl uit moet worden gegaan van de datum van de koopovereenkomst, dus van 21 juli 2021. Als gevolg daarvan heeft eiseres een onjuiste indexering naar de waardepeildatum toegepast van 11,84 %.

Ook bij het object [adres 7] kan de rechtbank de berekening van eiseres van de verkoopprijs op de waardepeildatum niet volgen. Deze verkoop heeft namelijk twintig dagen na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat een correctie niet nodig is. Maar zelfs als er een correctie van 0,74 % moet worden toegepast, zoals eiseres stelt, ziet de rechtbank niet in hoe een verkoopprijs van € 470.900,- (na correctie voor VvE en WKO reserve) op de waardepeildatum van 1 januari 2021 dan € 415.145,- zou kunnen zijn, terwijl die waardepeildatum dus slechts 20 dagen eerder is. Verder past eiseres bij het verkoopcijfer van [adres 7] voor het verschil in grootte “de wortelformule” toe, maar dat kan de rechtbank niet volgen.

16. De slotsom is dat verweerder ook voor de waardepeildatum 1 januari 2021 slaagt in zijn bewijslast.

In beide zaken

17. Eiseres voert daarnaast aan dat verweerder het motiveringsbeginsel heeft geschonden.

De rechtbank is evenwel van oordeel dat in beide uitspraken op bezwaar afdoende op de (vele) bezwaargronden, die eiseres aanvoert, is ingegaan en referentieverkopen zijn opgenomen die volgens verweerder de vastgestelde waarde voor de belastingjaren 2021 en 2022 onderbouwen.

18. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar op haar verzoek in bezwaar, om de relevante onderliggende stukken in te zien of toe te voegen, niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de onroerende zaak tot stand is gekomen.

19. Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, volgt dat verweerder in de bezwaarfase op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek gehouden is de gegevens te verstrekken (toe te sturen) die aan de waardevaststelling ten grondslag liggen. Het verzoek moet daarbij voldoende specifiek zijn en de verzochte gegevens moeten wel gebruikt zijn bij de waardebepaling in eerste instantie.

20. De rechtbank stelt vast dat eiseres in de zaak met nummer ROT 22/192 op 6 april 2021 (onder meer) een verzoek om onderliggende stukken heeft ingediend. Zij schrijft daarin onder meer het volgende:

“3. Met verwijzing naar het pro forma bezwaar, nr. 6, en de gronden van het bezwaar

nr. het verzoek om (digitaal) afschriften van alle relevante onderliggende stukken

te sturen die verband houden met de besluiten/mededelingen die genoemd zijn

hierboven in nr. 1 (en het pro forma bezwaarschrift nrs. 1-2, gronden

bezwaarschrift nrs. 1-3), waaronder die ten grondslag liggen aan voonoemde

besluiten, mede i.h.k.v. geldend (Europees en internationaal) recht, e.d..
4. Ondergetekende verzoekt (tevens) de gemeente Rotterdam, afdeling
Belastingen en/of Juridische Diensten, en/of de gemeenteambtenaar/taxateur

belast met Wet WOZ, o.a. op grond van geldend (Europees en internationaal recht afschriften van gegevens (digitaal) te verstrekken aangaande de WOZ-waarde

(WOZ) en/of de onroerend zaakbelasting (OZB) van dit jaar (2021), t.a.v.

de woning van ondergetekende op het adres [adres 1]

.
5. Voor zover ondergetekende dat kan beoordelen kan het daarbij gaan om
gegevens (percentages) referentiewoningen (niet een selectie ervan) inzake (niet

uitputtend): apart verkochte (inpandige) parkeerplaats/berging en/of later verhuur

daarvan, (gedwongen) verkopen wegens opheffen (of faillissement) van een

onderneming/instelling, zogenaamde `buy-to-Iet' gevallen en/of (uitwijkende)

gevormde woongroepen door bepaalde (buitenlandse en/of

vastgoed)investeerders/makelaars, prijsafspraken/opbieden tussen

vastgoedinvesteerders/makelaars, afspraken/vooroverleg tussen gemeente en

meervoudige woningbezitters, e.d
6. Verder de gehanteerde (interne) onderdelen draaiboek/handboek voor b.v. het
bepalen van puntenwaardering van het appartement (zoals inrichting, keuken,

badkamer, toilet, omgevingsfactoren, e.d.) of hoe de gemeente die gegevens dan

ook noemt, alsook een weergave van de berekeningsmodellen/ vergelijkingsmodellen (met welke variabelen en formules b.v.) waarmee de WOZ-waarde is samengesteld of hoe de gemeente die gegevens dan ook noemt, alsook inzake gegevens van het (al dan niet verwerkte) bedrag van het aandeel VvE-reservefonds in de WOZ-waarde en/of ander daarvoor door de gemeente gehanteerde norm/bedrag (met berekening) of hoe de gemeente dat ook noemt e.d.;
7. Daaronder dienen (eventueel en/of indien van toepassing) ook te vallen
gegevens inzake (interne) communicatie en/of berichten daarvan tussen alle

betrokken partijen waaronder derden, inclusief notities en aantekeningen e.d.,

rapportages en/of adviezen, e.d..”

21. Dit verzoek voor het overleggen van gegevens acht de rechtbank onvoldoende concreet. Een ander voldoende concreet verzoek ziet de rechtbank in de stukken van beide zaken evenmin en desgevraagd ter zitting kon eiseres niet verklaren welke stukken zij in bezwaar concreet heeft gemist.

22. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie

23. Voor beide waardepeildata slaagt verweerder in zijn bewijslast en de overige gronden van eiseres slagen niet. Beide beroepen zijn daarom ongegrond.

24. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

[2] Zie ook Hoge Raad, 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1.
Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen en of de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en:

- tot wijziging van de beschikking 2021 aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 290.000, althans ten hoogste op € 303.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag 2021;

- tot wijziging van de beschikking 2022 aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 295.000, althans ten hoogste op € 302.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag 2022.

Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en de proceskosten, alsmede om een schadevergoeding, laatstgenoemde te vermeerderen met wettelijke rente en op straffe van een dwangsom.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep 5.1.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe.

Toezendplicht
5.2.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle onderliggende stukken heeft overgelegd, terwijl belanghebbende concreet heeft aangegeven welke stukken zij miste. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar om die reden in strijd gehandeld met artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, Wet WOZ. In hoger beroep heeft belanghebbende toegelicht dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de volgende stukken had moeten verstrekken:

 de expliciete KOUDV(L) codes per referentieobject;

 de waarderingsmatrix;

 de cijfermatige onderbouwing van correcties;

 interne waarderingsfactoren (keuken, sanitair, kwaliteit); en

 inzicht in de waardering van voorzieningen en installaties.
5.3.
Op grond van artikel 7:4, lid 4, Awb kan belanghebbende in de bezwaarprocedure afschriften krijgen van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
5.4.
Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de gemeente Rotterdam bij de waardering VLOK-codes hanteert in plaats van KOUDV(L)-codes, waardoor hij niet over laatstgenoemde codes kon beschikken. Voor het overige acht het Hof het verzoek van belanghebbende tot het verstrekken van gegevens onvoldoende specifiek. Het Hof heeft bovendien geen reden om te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof dat hij de gegevens waarover hij kon beschikken in de bezwaarfase heeft overgelegd. Het Hof is uit eigen ervaring bekend dat in de bezwaarfase geen matrix wordt opgesteld zoals de matrix die in de beroepsfase wordt overgelegd. Dit leidt tot de conclusie dat niet in strijd is gehandeld met artikel 7:4, lid 4, Awb en artikel 40, lid 2, Wet WOZ.

Juridisch kader Wet WOZ
5.5.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.6.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde voor 2021 een taxatierapport van [naam taxateur] van 16 mei 2022 (het taxatierapport) overgelegd. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde voor 2022 heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd. Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarden van de woning zijn bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarden gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

Waarde van de woning voor het jaar 2021
5.7.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning voor het jaar 2021 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is daarin gelet op het navolgende geslaagd.
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde voor 2021 vastgesteld op € 312.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De vergelijkingsobjecten aan de [adressen 3 en 4] zijn niet vergelijkbaar met de woning. Hoewel deze in de buurt zijn gelegen, liggen ze in een ander complex (bouwjaar 1998) in een andere straat, waardoor zowel verschillen bestaan voor wat betreft (het onderhoud van) het complex zelf, als in de ligging. Bovendien zijn de objecten aan de [adressen 3 en 4] maisonnettes. De Heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe met deze verschillen rekening is gehouden. Daarentegen is vergelijkingsobject [adres 2] zeer goed vergelijkbaar met de woning. Het is een appartement met dezelfde oppervlakte en eveneens gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex met, net als de woning, uitzicht aan de achterkant, zodat de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject bij uitstek als richtsnoer kan dienen bij het bepalen van de waarde van de woning, hetgeen in dit geval toereikend wordt geacht.
5.9.
Uit bijlage A bij het taxatierapport volgt dat de Heffingsambtenaar de verkoopprijs van [adres 2] heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum en deze indexatie is gebaseerd op verkoopdata van transacties in het [Wijk] waarin het object zich bevindt. De Heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen het object [adres 2] en de woning voor wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning wat betreft voorzieningen en ligging als ondergemiddeld gekwalificeerd en de gemiddelde vierkante-meterprijs daarom met 20% verminderd. De Heffingsambtenaar heeft voorts een opwaartse correctie van 5% toegepast met betrekking tot het object [adres 2] in verband met de luxe keuken. Dat de Heffingsambtenaar, om een veiligheidsmarge in te bouwen, een additionele neerwaartse correctie met betrekking tot de woning heeft toegepast van in feite 6,68% is in het voordeel van belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat eenzelfde marge in aanmerking moet worden genomen met betrekking tot het object [adres 2] . Van dit object is immers een verkoopcijfer bekend, hetgeen een veiligheidsmarge overbodig maakt. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen aanleiding voor een verdere correctie in verband met de ligging, voorzieningen of onderhoud. Belanghebbende heeft daarvoor ook geen toereikende onderbouwing gegeven. Voor zover sprake is van (externe) factoren die de waarde van de woning lager maken dan die van [adres 2] , acht het Hof het significante verschil tussen de waarde van de woning en de (gecorrigeerde) verkoopprijs van het zeer goed vergelijkbare object [adres 2] voldoende. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen [adres 2] en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoudstoestand.
5.10.
Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ laat geen ruimte voor een neerwaartse correctie in verband met hoge inflatie. De stelling van belanghebbende dat sprake is van een waarde drukkend effect in verband met mankementen/schade aan onder andere de garageliften en de gezamenlijke warmtebroninstallaties alsmede de aanwezigheid van lekkages in het appartementencomplex treft geen doel, omdat al deze factoren voor het gehele appartementencomplex gelden en daarmee geacht worden verdisconteerd te zijn in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] . Hetzelfde geldt voor de omgevingsgerelateerde overlastfactoren die belanghebbende benoemt, waaronder criminaliteit, bouwwerkzaamheden en toerisme. Ook marktontwikkelingen, zoals de door belanghebbende benoemde woningnood, worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. De door belanghebbende aangedragen referentieobjecten, zijnde [adres 8] en [adres 9] , zijn onvoldoende vergelijkbaar. Het gaat om appartementen in de buurt, maar in een ander complex in een andere straat, welk complex bovendien in 1970 is gebouwd en in 2019 volledig is gerenoveerd. Dit betekent dat er verschillen bestaan zowel voor wat betreft (het onderhoud van) het complex zelf, als voor wat betreft de ligging. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe met deze verschillen rekening is gehouden. Dit maakt dat het Hof voorbij gaat aan de eigen berekening van belanghebbende.
5.11.
Belanghebbende moet worden toegegeven dat bij de waardebepaling van de woning de invloed van de aanwezigheid van een reserve van een Vereniging van Eigenaren (VvE-reserve) in beginsel dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden (vgl. HR 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, BNB 1993/325). Hoewel de Heffingsambtenaar met deze jurisprudentie geen rekening heeft gehouden, omdat hij meent dat de VvE-reserve daarvoor te gering is, is het Hof - wat er verder ook zij van het standpunt van de Heffingsambtenaar - van oordeel dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat de Heffingsambtenaar ook niet voor het aandeel in de reserve van de WKO-installatie van € 1.000 heeft gecorrigeerd, maakt dit niet anders. Steun voor dit oordeel vindt het Hof in de verkoopprijs van [adres 2] , omdat dit object op 1 november 2019 voor € 112.000 meer is verkocht dan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum 1-1-2020 van € 312.000.

Waarde van de woning voor het jaar 2022
5.12.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning voor het jaar 2022 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is daarin gelet op het navolgende geslaagd.
5.13.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde voor 2022 vastgesteld op € 341.000. In de matrix wordt verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en deze indexatie is gebaseerd op verkoopdata van transacties in het [Wijk] waarin de vergelijkingsobjecten zich bevinden. Alle vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Hoewel [adres 7] geen deel uitmaakt van het appartementencomplex, ligt het in het naastgelegen complex (bouwjaar 2009) in dezelfde straat, wat het object voldoende vergelijkbaar maakt. Dat het object 20 m2 groter is en (daardoor) een andere indeling heeft dan de woning, doet niet af aan de vergelijkbaarheid. De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning, omdat het appartementen zijn met dezelfde oppervlakte, op de derde verdieping, eveneens gelegen aan de achterkant van het appartementencomplex. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken verklaard dat rond de waardepeildatum geen andere vergelijkbare woningen in het appartementencomplex zijn verkocht, zodat het Hof ervan uitgaat dat de vergelijkingsobjecten de meest vergelijkbare zijn die de Heffingsambtenaar ter beschikking staan.
5.14.
Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning wat betreft voorzieningen en ligging als ondergemiddeld gekwalificeerd en de gemiddelde vierkantemeterprijs daarom met 20% verminderd. De Heffingsambtenaar heeft een opwaartse correctie toegepast met betrekking tot [adres 6] op basis van iWOZ-gegevens waaruit blijkt dat het object over een betere keuken beschikt. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen aanleiding voor een verdere correctie in verband met de ligging, voorzieningen of onderhoud. Belanghebbende heeft daarvoor ook geen toereikende onderbouwing gegeven. Voor zover sprake is van (externe) factoren die de waarde van de woning lager maken dan die van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof het significante verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning en de (gecorrigeerde) verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten voldoende. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoudstoestand.
5.15.
Voor zover belanghebbende andere waarde drukkende omstandigheden noemt, zoals het aandeel in de reserve van de WKO-installatie van € 1.000, acht het Hof het significante verschil in waarde van afgerond € 54.500 ( [adres 5] ) respectievelijk € 110.500 ( [adres 6] ) tussen de waarde op waardepeildatum 1 januari 2022 van de woning en de gecorrigeerde koopsommen van de zeer goed vergelijkbare objecten in het appartementencomplex voldoende. Ook het verkoopcijfer [adres 2] , gebruikt als vergelijkingsobject in het voorgaande jaar, ondersteunt de conclusie dat voldoende rekening is gehouden met waarde drukkende omstandigheden die specifiek zijn voor de woning (zie 5.7). Het ligt niet voor de hand dat deze factoren, die rond de vorige waardepeildatum in de verkoopprijzen waren verwerkt, het jaar daarop ineens wel een aanzienlijke negatieve invloed op de verkoopprijzen zouden hebben. Rekening houdend met een indexatie van 14,3% (het stijgingspercentage van verkoopprijzen in het [Wijk] zoals berekend door de Heffingsambtenaar) komt de verkoopprijs van [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2021 uit op € 470.555 (€ 4.901 per m2 * 84m2 * 1,143), hetgeen afgerond € 130.000 hoger is dan de WOZ-waarde van de woning. Als de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 overigens met eenzelfde percentage van 14,3% zou worden geïndexeerd, dan bedraagt de uitkomst € 356.616 per waardepeildatum 1 januari 2021 (€ 312.000 * 1,143). Dit is significant meer dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 341.000 per die datum. Dit maakt dat het Hof voorbij gaat aan de eigen berekening van belanghebbende.

Schending van grondrechten / schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur / schadevergoeding
5.16.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op verschillende (Europese) grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van materiële en immateriële schade. Dit betoog kan echter niet slagen. Belanghebbende heeft namelijk enerzijds haar stellingen niet feitelijk onderbouwd en voor zover de stellingen wel feitelijk zijn onderbouwd, heeft zij daaraan geen consequenties verbonden. Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van (im)materiële schade heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarden en de waarden die belanghebbende voorstaat, is geen schade en dat geldt evenmin voor de op de WOZ-waarden gebaseerde belastingheffing.

Prejudiciële vragen
5.17.
Het Hof ziet geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Slotsom
5.18.
Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten en griffierecht
Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing
Het Gerechtshof:

- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is vastgesteld door P.C. van den Brink, A. van Dongen en L.D.M.A. Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.

De griffier, de voorzitter,

T.S.K.L. Tjon P.C. van den Brink

De beslissing is op 4 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:GHDHA:2026:1020

Gerechtshof Den Haag 1 June 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:GHDHA:2026:1020

Gerechtshof Den Haag 1 June 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT