ECLI:NL:GHDHA:2026:2148

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-25/408

Uitspraak van 1 juli 2026

in het geding tussen:

Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: M.O.E. Uyen)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 maart 2025, nummer SGR 24/1533.

Procesverloop

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak), op de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum), voor het jaar 2023 vastgesteld op € 530.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen gebruiker van de gemeente Teylingen (de aanslag).

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 371. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 579. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 9 januari 2026 een nader stuk met bijlage ingediend.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 20 januari 2026. Partijen zijn verschenen. De Heffingsambtenaar heeft een pleitnota met twee bijlagen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1. Belanghebbende is gebruiker krachtens persoonlijk recht van de onroerende zaak. De gemeente Teylingen is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van in totaal ongeveer 831 m2 en bestaat verder uit een opslag/magazijn met een oppervlakte van ongeveer 8 m2. Het perceel grond heeft een oppervlakte van ongeveer 1.000 m2 en de verharding 125 m2. Het gebouw dateert uit 1920. De onroerende zaak is met ingang van 1 januari 2003 in gebruik als crèche/peuterspeelzaal nadat deze daarvoor in 2002 is verbouwd en bestaat uit een crèche/peuterspeelzaal van 486 m2 (crèche/peuterspeelzaal 1) en een van 345 m2 (crèche/peuterspeelzaal 2). Het gebouw is sindsdien diverse malen aangepast aan de eisen van de tijd. In 2018 heeft belanghebbende een verruiming van het aantal kindplaatsen aangevraagd. Daartoe zijn de crèche/peuterspeelzalen in dat jaar geïnspecteerd en is geconstateerd dat aan de voorwaarden daarvoor werd voldaan.

2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en een waarderapport met een bijbehorend taxatieverslag niet-woningen overgelegd, beide opgemaakt door [naam 1] , WOZ-taxateur. Het object is uitpandig opgenomen. In zowel het taxatieverslag als het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 530.000 inclusief btw. Het betreft de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar als hulpmiddel de “Taxatiewijzer Onderwijs” (de Taxatiewijzer), archetype O111PA12 (Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking <1931), gebruikt. Het waarderapport bevat onder meer kadastrale tekeningen, een luchtfoto van de onroerende zaak en een inspectierapport uit 2018. De kengetallen van de genoemde taxatiewijzer vermelden een gemiddelde levensduur voor de ruwbouw van 47,5 jaar en een gemiddelde restwaarde van 27,5%.

2.2.2. In het taxatierapport van de onroerende zaak is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“1.11 Opmerkingen

Het onderhavige object betreft een kinderdagverblijf, dat sinds de bouw diverse

malen is aangepast aan de eisen van de huidige tijd.

Hiervan kan genoemd worden:

- veranderen schoolgebouw tot kinderdagverblijf 2002 (info bouwarchief Teylingen)

Jaarlijks worden kinderdagverblijven geïnspecteerd door de overheid.

Zie:www.landelijkregisterkinderopvang.nl

Uit de onderzoeksrapportages van de afgelopen jaren zijn geen onrechtmatigheden

gebleken.”

2.2.3. Uit het bijbehorende taxatieverslag niet-woningen van crèche/peuterspeelzaal 1 volgt (schematisch weergegeven) het volgende, waarbij ‘bruto vw’ staat voor bruto vervangingswaarde, ‘rw’ voor restwaarde, ‘ld’ voor levensduur, ‘rld’ voor resterende levensduur, ‘TC’ voor technische correctie, ‘waarde na TC’ voor waarde na technische correctie en ‘waarde na FC’ voor waarde na technische en functionele correctie:

Onderdelen

Opp. %

Prijs m2 na correctie grootte

incl. btw

in €

Bruto vw

in €

rw

ld

rld

TC in %

Waarde na TC in €

Waarde na FC in €

Ruwbouw

56%

796

387.012

27%

112

10

65,23

134.564

108.015

Afbouw

25%

356

172.773

22%

107

5

70,78

50.484

40.766

Installaties

19%

270

131.307

17%

107

5

70,79

38.355

30.972

Totalen

100%

1.422

691.092

223.403

179.753

Totale oppervlakte: 486 m2. Prijs per m2 : € 1.479 inclusief 21% btw (voor correctie wegens grootte). Uit het taxatieverslag volgt dat een correctie voor de grootte is toegepast van 96,16%. Tevens is een correctie Verandering Bouwwijze (VB) toegepast op de ruwbouw van 0,6% alsmede een correctie Belemmering Gebruik (BG) van 15,0 % en een correctie Excessieve Gebruikskosten (EG) van 5,0 % op ruwbouw, afbouw en installaties.

2.2.4. Uit het taxatieverslag niet-woningen van crèche/peuterspeelzaal 2 volgt (schematisch weergegeven) het volgende

Onderdelen

Opp.

in %

Prijs m2 na correctie grootte

incl. btw

in €

Bruto vw

in €

rw

ld

rld

TC in %

Waarde na TC in €

Waarde na FC in €

Ruwbouw

56%

796

274.730

27%

112

10

65,23

95.524

76.677

Afbouw

25%

356

122.648

22%

107

5

70,78

35.838

28.939

Installaties

19%

270

93.212

17%

107

5

70,79

27.227

21.986

Totalen

100%

1.422

490.590

158.589

127.602

Totale oppervlakte: 345 m2. Prijs per m2 : € 1.479 inclusief 21% btw (voor correctie wegens grootte). Uit het taxatieverslag volgt dat een correctie voor de grootte is toegepast van 96,16%. Tevens is een correctie VB toegepast op de ruwbouw van 0,6% alsmede een correctie BG van 15,0 % en een correctie van EG van 5,0 % op ruwbouw, afbouw en installaties.

2.2.5. De levensduur van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 heeft de Heffingsambtenaar als volgt vastgesteld gerekend vanaf 1920: totale levensduur ruwbouw 112 jaar, afbouw 107 jaar en installaties 107 jaar en de resterende levensduur vanaf 2022: ruwbouw 10 jaar, afbouw 5 jaar en installaties 5 jaar.

2.2.6. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de restwaarde een “Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter” overgelegd met de volgende verkooptransacties, voorzien van een foto van het vooraanzicht van de gebouwen:

[adres 2] te [woonplaats 2] , een dagverblijf met bouwjaar 1968 dat op 3 oktober 2017 is verkocht voor€ 294.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 25,30%;

- [adres 3] te [woonplaats 3] , een dagverblijf met bouwjaar 2006 dat op 31 december 2019 is verkocht voor € 540.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 38,73%;

- [adres 4] te [woonplaats 4] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1968 die op 1 oktober 2017 is verkocht voor € 465.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 30,34%; en

- [adres 5] te [woonplaats 5] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 2006 die op 3 oktober 2019 is verkocht voor € 994.053. De restwaarde die uit de analyse volgt is 72,98%.

Tevens heeft hij de door belanghebbende genoemde, hierna te vermelden, verkooptransacties [adres 6] te [woonplaats 6] en [adres 7] te [woonplaats 7] beoordeeld, maar deze verkopen als niet relevant afgewezen omdat bij eerstgenoemd pand sprake is van verkoop als woning en bij het als tweede genoemde pand door belanghebbende geen dan wel een onjuist onderscheid wordt gemaakt tussen gebouwgebonden grond en overige grond met gevolg dat de grondprijs totaal te hoog wordt gewaardeerd en de waarde van het gebouw te laag.

Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar uiteengezet hoe hij de verkooptransacties uit de restwaarde van de verkochten panden heeft afgeleid.

2.3.1. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd van [A B.V.] dat op 1 september 2023 is opgemaakt door [naam 2] en [naam 3] . Het object is opgenomen op 16 augustus 2023. De waarde per de waardepeildatum van de onroerende zaak is in dat rapport getaxeerd op € 232.000. Het rapport bevat foto’s van de binnenkant van de crèche/peuterspeelzaal. Verder is een taxatiekaart overgelegd. Aan het rapport ontleent het Hof het volgende:

“G. Specifieke uitgangspunten

1. Waardebegrip : De waarde is bepaald op de vervangingswaarde aangezien deze leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.

(…)

3. Bruto vervangingswaarde: In dit rapport wordt de bruto vervangingswaarde gecontroleerd aan de hand van de stichtingskosten van soortgelijke objecten. Daar waar mogelijk wordt aansluiting gezocht bij de kengetallen van de set taxatiewijzers van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. [A B.V.] doet daarnaast een eigen analyse van de kengetallen, voert een controle uit van de gereproduceerde taxatiewijzers alsmede de daarin opgenomen onderbouwende stichtingskosten. Indien de kengetallen van de taxatiewijzers onwaarschijnlijk zijn wordt gemotiveerd afgeweken van deze kengetallen.

4. Levensduur: (…) Uitgangspunt is dat de restwaarde en levensduur in beginsel bij aanvang van de bouw, of op het moment van ingebruikname bepaald zijn, uitgaande van normaal onderhoud van het object. Zulks is anders indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Om te beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een renovatie dienen de daarmee gemoeide bedragen "van voldoende gewicht" te zijn dat een afwijking van de initieel ingeschatte levensduur gerechtvaardigd is en dienen de verrichte werkzaamheden aantoonbaar niet te behoren tot het normale onderhoud.

(…)

10. Taxatiewijzers VNG: De Taxatiewijzers hebben geen formele rechtskracht. Deze zijn opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en een aantal taxatiebedrijven. De taxatiewijzers strekken ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties en in het bijzonder gemeenten. De opstellers van de taxatiewijzers hebben tot op heden slechts onderzoek gedaan naar de bruto vervangingswaarde van de diverse objectsoorten en niet naar de levensduur en/of restwaarde van de objectsoorten. De kengetallen in de Taxatiewijzers worden niet integraal als uitgangspunt gehanteerd

(…)

De bruto vervangingswaarde is bepaald aan de hand van de volgende archetype: O111PA12.

De technische correctie bepaald aan de hand van een inschatting van de restwaarde en de levensduur, waarbij rekening is gehouden met de recente jurisprudentie. Het percentage restwaarde betreft de waarde van het (deel)object aan het eind van de initieel geschatte levensduur met inachtneming van de huidige bestemming. Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%.

(…)

Wat de levensduur betreft is in beginsel aansluiting gezocht bij de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer vermeld zijn. Ondergetekenden hebben nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. Alleen in die gevallen zou immers een levensduurverlenging toegepast dienen te worden (ECLI:NL:HR:2020:169). Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De levensduur is om die reden niet verlengd.

Wat de functionele correctie betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling. De gemeente heeft een functionele afwaardering toegepast van circa 74.000, hetgeen ondergetekenden redelijk lijkt.

Wat de grondwaardering betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling.”

2.3.2. Omtrent de staat van onderhoud is in dit rapport vermeld:

“- Het zinkwerk wordt momenteel vervangen.

- De vloer in de badkamer is vervangen.

- De vloeren, muren en het dak zijn niet geïsoleerd. Het wordt in de zomer heel warm en in de winter is het heel koud.

- De dubbele beglazing is ouder dan 25 jaar.

- De dakpannen zijn origineel.

- De radiatoren zijn gedateerd.

- Er hebben in het afgelopen jaar geen wijzigingen of verbouwingen plaatsgevonden.”

2.3.3. De door belanghebbende voorgestane restwaarde van 10% (zie 2.3.1) van de bruto vervangingswaarde is opgenomen in de volgende taxatiekaart:

2.3.4. Ter onderbouwing van de door belanghebbende gehanteerde restwaarde van 10% van de bruto vervangingswaarde heeft belanghebbende in beroep een rapport van [A B.V.] overgelegd naar restwaarden van kinderdagverblijven (het restwaarderapport). In dat rapport wordt een gemiddelde restwaarde vermeld van 10%. Belanghebbende baseert dat op de volgende transacties:

- [adres 5] in [woonplaats 5] , dagverblijf, bouwjaar 2006, transactiedatum 3 oktober 2019, verkoopprijs € 994.000, restwaarde 14,3%,

- [adres 3] in [woonplaats 3] , dagverblijf, bouwjaar 2006, transactiedatum 31 december 2019, verkoopprijs € 540.000, restwaarde 0,0%,

- [adres 4] in [woonplaats 4] , dagverblijf, bouwjaar 1968/2000, transactiedatum € 465.000, verkoopprijs € 465.000, restwaarde 7,8%,

- [adres 2] in [woonplaats 2] , dagverblijf, bouwjaar 1968, transactiedatum 3 oktober 2017, verkoopprijs € 294.000, restwaarde 13,1%,

- [adres 7] in [woonplaats 7] , bouwjaar 1960, transactiedatum 4 mei 2018, verkoopprijs € 580.000, restwaarde 12,3%.

2.3.5. Ter onderbouwing van de door belanghebbende gehanteerde restwaarde van 10% van de bruto vervangingswaarde heeft belanghebbende in hoger beroep een rapport Restwaarde algemeen overgelegd (het algemeen restwaarderapport). Het algemeen restwaarderapport bevat een bijlage waarin aan de hand van gerealiseerde verkooptransacties de restwaarde wordt berekend van twaalf, naar de mening van belanghebbende, met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (de referentietransacties). Aan het algemeen restwaarderapport ontleent het Hof het volgende:

“2 Taxatiewijzers VNG

De VNG produceert al vele jaren de taxatiewijzers. Ondergetekende heeft in het verleden ook deel uitgemaakt van deze werkgroep. De werkgroep doet onderzoek naar de nieuwbouwkosten van diverse categorieën bijzondere objecten. Zij doet dit door gegevens van nieuwbouwprojecten bij gemeenten te verzamelen.

Nadrukkelijk doet zij geen onderzoek naar restwaarden. Dit blijkt ook uit de opzet van de taxatiewijzers. Daar waar de onderbouwende nieuwbouwkosten in overvloed zijn opgenomen in de taxatiewijzers (onder bijlage 4) ontbreekt elke vorm van onderbouwing van de restwaarden.

Deze restwaarden zijn door de commerciële derde partijen bepaald die de taxatiewijzers opstellen. Aangezien meerdere partijen betrokken zijn bij de vervaardiging van deze wijzers, heeft dat geleid tot een wirwar aan restwaarden. De restwaarden van bijvoorbeeld crematoria liggen aanzienlijk lager dan de restwaarden van andere incourante objecten.

Recent is de VNG waarschijnlijk begonnen om marktgegevens van verkochte incourante objecten te verzamelen in een poging om hieruit een restwaarde te kunnen analyseren. Een methodiek die in beginsel gelijk is aan de methodiek die in dit onderzoeksrapport wordt gehanteerd. De uitgangspunten van de gehanteerde methodiek verschillen echter.

(…)

De restwaarde is de waarde die het object heeft aan het eind van de levensduur. Als de levensduur nog niet is verstreken ten tijde van verkoop, wordt het object niet verkocht tegen de restwaarde van het object maar tegen de dagwaarde. Vanuit de dagwaarde kan wel een restwaarde berekend worden, mits er overeenstemming is over de manier van afschrijven (rechtlijnig) en over de levensduur.

(…)

BTW

In zijn algemeenheid geldt dat dient te worden uitgegaan van de regeling als beschreven in artikel 11 Wet omzetbelasting 1968. Indien de handelingen die in, bij of met de betrokken onroerende zaak verricht worden vrijgesteld zijn dan dient te worden uitgegaan van grondwaarden inclusief BTW en van bruto vervangingswaarden inclusief BTW. De waardering van de WOZ-waarde én van de restwaarde dient in die gevallen plaats immers te vinden inclusief BTW.

Het argument dat de restwaarde exclusief BTW dient te worden bepaald met als enige reden dat de transactieprijs ook exclusief BTW is, is niet juist. De transactieprijs is immers niet exclusief BTW, de BTW speelt bij vastgoedtransacties geen enkele rol. Dat is iets heel anders dan dat het een verkoop exclusief BTW zou betreffen.

Indien het percentage restwaarde wordt bepaald door de grondwaarde exclusief BTW van de transactieprijs af te halen en het restant te delen op de bruto vervangingswaarde exclusief BTW, dan leidt dit tot een hogere restwaarde dan bedoeld. Deze hogere restwaarde wordt vervolgens gebruikt bij de waardering van de onderhavige objecten maar dan als percentage van de bruto vervangingswaarde inclusief BTW. Mijn client wordt hiermee benadeeld.

Bovenstaand is uitgewerkt in een rekenvoorbeeld dat als bijlage bij dit rapport is gevoegd. De conclusie is dat de voorgestelde rekenmethodiek in de fase van de marktanalyse leidt tot onjuiste waarden in de fase van de herwaardering.

(…)

De restwaarde maakt een essentieel onderdeel uit van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Aangezien het in eerste instantie aan verweerder is om de waarde aannemelijk te maken, dient zij ook de door haar gehanteerde kengetallen van de restwaarde aannemelijk te maken.

Taxatiewijzer

Indien een gemeente zich beroept op de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer zijn opgenomen, is van belang te beseffen dat [A B.V.] werkt aan de hand van eigen taxatiewijzers. Op meerdere vlakken wijken de kengetallen van deze taxatiewijzers niet af van de kengetallen van de taxatiewijzers van de VNG. Ook kan het in juridische procedures voorkomen dat de door de gemeente gehanteerde kengetallen in ieder geval niet als te hoog of te laag worden beoordeeld en om die reden niet ter discussie worden gesteld. Weliswaar leggen wij ons deels neer bij de op de richtsnoeren van de Taxatiewijzer gebaseerde taxatie van de gemeente, maar dat betekent niet dat daarmee die richtsnoeren als uitgangspunt worden aanvaard. De onderlinge verschillen van de niet betwiste elementen in de taxatie zijn zodanig gering in omvang dat die op zichzelf niet een rechtelijke procedure rechtvaardigen.

(…)”
2.3.6.
In de bijlage bij het algemeen restwaarderapport zijn de restwaardes van twaalf referentietransacties gesteld op 0% tot 12,2% en is een gemiddelde restwaarde berekend op 6,4%:

[adres 5] te [woonplaats 5] 9,6%

[adres 3] te [woonplaats 3] 0,0%

[adres 4] te [woonplaats 8] 1,6%

[adres 2] te [woonplaats 2] 13, 1%

[adres 7] te [woonplaats 7] 12,4%

[adres 8] te [woonplaats 9] 2,0%

[adres 9] te [woonplaats 10] 1,8%

[adres 10] te [woonplaats 11] 2,9%

[adres 11] te [woonplaats 12] 11,3%

[adres 12] te [woonplaats 13] 12,2%

[adres 13] te [woonplaats 14] 3,2%

[adres 14] te [woonplaats 15] 6,7%

Het rekenblad van [de eerste van] de twaalf referentietransacties is hierna opgenomen:

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.[2]

Restwaarde

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs (de taxatiewijzer) voorkomende archetype O111PA12, met een bouwjaar vóór 1931, met de omschrijving “Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking”. Uit de kengetallen van de taxatiewijzer volgt dat de gemiddelde levensduur voor de ruwbouw 47,5 jaar is en de gemiddelde restwaarde 27,5%. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze restwaarde een “Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter” overgelegd met de volgende verkooptransacties:

- [adres 2] te [woonplaats 2] , een dagverblijf met bouwjaar 1968 dat op 3 oktober 2017 is verkocht voor € 294.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 25,30%;

- [adres 3] te [woonplaats 3] , een dagverblijf met bouwjaar 2006 dat op 31 december 2019 is verkocht voor € 540.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 38,73%;

- [adres 4] te [woonplaats 4] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1968 die op 1 oktober 2017 is verkocht voor € 465.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 30,34%; en

- [adres 5] te [woonplaats 5] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 2006 die op 3 oktober 2019 is verkocht voor € 994.053. De restwaarde die uit de analyse volgt is 72,98%.

8. De rechtbank acht de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de objecten. Dit geldt in het onderhavige geval temeer nu eiseres in het eerste rapport ook is uitgegaan van zes transacties van kinderdagverblijven, die ook voorkomen in het onderzoek van VNG. De rechtbank gaat er daarom van uit dat beide partijen het erover eens zijn dat deze transacties tot uitgangspunt kunnen dienen voor het onderbouwen van de restwaarde (eiseres) dan wel de kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer (verweerder). Indien beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken.[3] Dit betekent dat verweerder mag uitgaan van (het gemiddelde van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op eiseres de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen in afwijking van de Taxatiewijzer op 6,4% moet worden gesteld.

9. Verweerder heeft de restwaarde van de ruwbouw op 27%, de restwaarde voor afbouw op 22% en de restwaarde voor de installaties op 17% gesteld. Dit is het midden van de bandbreedte van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Eiseres voert aan dat de restwaarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld. Zij baseert dat op het onderzoeksrapport naar de restwaarde van dagverblijven, opgesteld door [A B.V.] , waarin twaalf transacties zijn geanalyseerd waaronder de vier door verweerder genoemde dagverblijven en voorts [adres 7] te [woonplaats 7] , [adres 8] te [woonplaats 9] , [adres 9] te [woonplaats 10] , [adres 10] , te [woonplaats 11] [adres 11] te [woonplaats 16] , [adres 12] te [woonplaats 13] , [adres 13] te [woonplaats 14] en [adres 14] te [woonplaats 15] (het onderzoeksrapport). De restwaarden in het onderzoeksrapport liggen allen tussen de 0% en 14% en bedragen gemiddeld 6,4%. Eiseres heeft in het onderzoeksrapport tevens de stelling ingenomen dat de restwaarde, althans over de grondprijs, inclusief belasting over de toegevoegde waarde (btw) dient te worden berekend.

10. Verweerder heeft het onderzoeksrapport schriftelijk gemotiveerd bestreden, waarin hij voor zes transacties uiteen heeft gezet dat in de analyse is uitgegaan van veel te hoge vervangingswaarden, waardoor de berekende restwaarden (veel) te laag uitvallen. Er zijn transacties gehanteerd die in verhuurde staat zijn verkocht en één object dat aan de betreffende huurder is verkocht. Verder stelt verweerder dat eiseres geen onderscheid maakt tussen gebouwgebonden en ongebonden grond. Voor het object [adres 6] is door verweerder voorts aangevoerd dat dit object als woning is verkocht en daarmee niet als onderbouwing kan dienen. Verweerder concludeert dat de berekeningen van eiseres in het door haar aangevoerde onderzoeksrapport niet juist is en eiseres daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere restwaarde voor kinderdagverblijven.

11. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft ingebracht tegen de door eiseres berekende restwaarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de restwaardes die volgen uit het onderzoeksrapport niet kunnen dienen bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiseres. Het feit dat eiseres voor het onderscheid tussen gebouwgebonden en ongebonden grond een hogere factor van 4 hanteert, maakt dat niet anders. Voor zover eiseres heeft gesteld dat voor de restwaarde moet worden uitgegaan van de grondprijs inclusief btw, heeft zij miskend dat deze afhankelijk is van de btw-positie van de eigenaar van de vergelijkingspanden. De algemene stelling van eiseres dat de restwaarde – kortgezegd – inclusief btw dient te worden berekend, kan haar daarom niet helpen. De rechtbank zal zich daarom verlaten op de restwaardes zoals deze door verweerder zijn aangevoerd, het beroep is in zoverre ongegrond.

Verlengde levensduur

12. Eiseres heeft gesteld dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur. Verweerder heeft dit weersproken en daartoe aangevoerd dat de peuterspeelzaal in het verleden (2002) is gerenoveerd en aangepast aan eisen van de huidige tijd en ook jaarlijks door de overheid worden geïnspecteerd of zij nog aan alle (strenge) eisen voldoen. Voor zover eiseres heeft betoogd dat ten onrechte de levensduur is verlengd, is dat naar het oordeel van de rechtbank dus terecht gebeurd. De peuterspeelzaal wordt nog steeds gebruikt en – zo is niet betwist tussen partijen – dat gebruik zal de komende jaren ook ongewijzigd worden voortgezet zonder dat daarvoor grote renovaties of verbouwingen nodig zijn.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

[2] Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.

[3] Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en Hof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2022, ECLI:GHARL: 2022:9263.”

Omschrijving geschil in hoger beroep
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar op € 530.000 vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 232.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag alsmede tot het toekennen van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.
5.2.
Het hoger beroep spitst zich toe op de volgende drie geschilpunten:

1) de bewijslastverdeling, waarbij belanghebbende stelt dat zij niet aansluit bij de Taxatiewijzer en dat die dus niet als uitgangspunt kan dienen, waardoor volgens belanghebbende de normale regels van bewijslastverdeling gelden en de bewijslast op de Heffingsambtenaar rust;

2) de levensduurverlenging die door de Heffingsambtenaar voor crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 is toegepast, en

3) de restwaarden van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 zoals deze door de Heffingsambtenaar zijn vastgesteld, waarbij belanghebbende meer specifiek betoogt dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van verkopen van referenties waarvan de levensduur niet is verstreken en dat rekening moet worden gehouden met de btw-positie van belanghebbende.

De gecorrigeerde vervangingswaarde van de opslagruimte is niet in geschil.

Bewijslastverdeling (geschilpunt 1)
5.3.
Bij de behandeling van het eerste geschilpunt stelt het Hof het volgende voorop. Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt als regel dat de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten, ook indien hij bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer. Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, en ook belanghebbende zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Bij de beoordeling van de standpunten moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Ten slotte brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat een partij die een beroep doet op een afwijking van een taxatiewijzer wegens de omstandigheden van het geval, terwijl zij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Het Hof verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, en 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 530.000 gebruikgemaakt van de Taxatiewijzer, meer in het bijzonder van de kengetallen van het Archetype O111PA12 (Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking <1931). Tot die kengetallen behoren de verdeling van de waarde van de opstal over ruwbouw, afbouw en installaties, de vervangingswaarde per vierkante meter van de opstal, de levensduur en de restwaarde. Deze taxatiewijzer is algemeen toegankelijk op de website van het WOZ-datacenter en behoort in afschrift tot de gedingstukken. Belanghebbende heeft daarop dus effectief commentaar kunnen leveren zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.
5.5.
Nu belanghebbende de Taxatiewijzer wat betreft het aspect restwaarde uitdrukkelijk niet heeft aanvaard als uitgangspunt voor de waardering, bestaat geen reden af te wijken van de normale bewijslastverdeling. Op de Heffingsambtenaar rust derhalve de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de geschilpunten in hoger beroep rust in dit geval op de Heffingsambtenaar de bewijslast ten aanzien van de levensduurverlenging en de restwaarden voor crèche/peuterspeelzaal 1 en crèche/peuterspeelzaal 2. Het Hof zal deze aspecten van de waardering dan ook beoordelen in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd.

Levensduurverlenging (geschilpunt 2)
5.6.
De correctie voor technische veroudering van een gebouw wordt bepaald door drie factoren: de herbouwkosten van het gebouw vóór toepassing van correcties, de technische levensduur van het gebouw en de restwaarde van het gebouw aan het einde van zijn technische levensduur. Deze drie factoren moeten voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald naar de staat waarin het gebouw zich op de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum bevindt.
5.7.
Het Hof stelt voorop dat ingevolge artikel 18, lid 1, Wet WOZ, de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw geschiedt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Indien de te bepalen waarde de gecorrigeerde vervangingswaarde is, betekent dit – onder meer – dat elk jaar opnieuw de parameters worden bepaald aan de hand waarvan de correctie(s) voor technische veroudering van de gebouwde delen van de onroerende zaak wordt (worden) berekend. Tot die parameters behoren de in het onderhavige geval tussen partijen in geschil zijnde resterende levensduur van beide crèches/peuterspeelzalen.
5.8.
Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de Hoge Raad in zijn arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, voor zover hier van belang, het volgende heeft overwogen:

“2.3.3. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
2.3.4.
Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”
5.9.
Uit de overgelegde matrix bij het waarderapport van de Heffingsambtenaar blijkt dat de taxateur van de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de volgende technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en de installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 in aanmerking heeft genomen. Oorspronkelijk heeft hij, gerekend vanaf het jaar van de stichting van de gebouwen, als levensduur voor ruwbouw 47 jaar, voor afbouw 27 jaar en installaties 17 jaar in aanmerking genomen. Dat neemt belanghebbende ook in aanmerking. Rekening houdend met een verbouwing in 2002 heeft de Heffingsambtenaar de totale levensduur van de ruwbouw, afbouw en de installaties vanaf de stichting van het gebouw nader bepaald op respectievelijk 112 jaar en 107 en 107 jaar. Dat is een aanmerkelijk langere levensduur dan de gemiddelden van de in het Archetype O111PA12 vermelde technische levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 47, 27 en 17 jaar.
5.10.
De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van de ruwbouw, afbouw en de installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2 met respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar (bezien vanaf de waardepeildatum) moet worden verlengd. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de verbouwing tot peuterspeelzaal in 2002 heeft plaatsgevonden, dat die ingrijpend was en dat sindsdien aanpassingen hebben plaatsgevonden aan de eisen van de tijd alsmede dat regelmatig onderhoud plaatsvindt en ook dat inspecties worden verricht en dat daaruit geen bijzonderheden zijn voortgevloeid. Dat komt naar voren uit het inspectierapport uit 2018. Belanghebbende heeft de hier genoemde omstandigheden onvoldoende bestreden. Het Hof neemt in aanmerking dat uit de door belanghebbende overgelegde foto’s en waarderapport niet naar voren komt dat geen aanpassingen zijn doorgevoerd en geen onderhoud zou zijn verricht na 2002. Zo wordt in het waarderapport van belanghebbende zelf melding ervan gemaakt dat de vloeren zijn vernieuwd en dat werkzaamheden aan het pannendak worden verricht. Het laatste is op de foto van de buitenzijde van de onroerende zaak goed te zien. Voorts komt uit de door belanghebbende overgelegde foto’s niet naar voren dat sprake zou zijn van een gedateerde of zelfs matige staat van de ruwbouw, de afbouw en de installaties, bijvoorbeeld de cv-installatie.

Verder heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomst van het gebouw overgelegd welke geldt voor onbepaalde tijd vanaf 1 januari 2003. Er zijn geen feiten gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat belanghebbende plannen heeft om het gebouw binnen de door de Heffingsambtenaar gehanteerde levensduurverlenging niet meer te huren en niet van plan zou zijn om het gebouw binnen die periode nog te blijven gebruiken.

Gelet op de verbouwing en de aanpassing in 2002,het onderhoud in de loop van de tijd, de inspectie uit 2018 en de huurovereenkomst heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het gebouw, gerekend vanaf de waardepeildatum, nog tenminste 10 jaar volledig in functie zal blijven als crèche/peuterspeelzaal en voor dat doel geschikt is.

Uit het voorgaande volgt dat de bij de bepaling van de technische levensduur voorheen gehanteerde uitgangspunten inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduur van de afbouw en installaties van crèche/peuterspeelzaal 1 en 2, het einde daarvan voor beide niet eerder dan na 5 jaar na de waardepeildatum zal worden bereikt.
5.11.
De Heffingsambtenaar heeft voorts ter ondersteuning van de verlenging van de levensduur van de ruwbouw ter zitting van het Hof het volgende aangevoerd. De VNG heeft onderzoek gedaan in de TIOX-database naar de periode dat bestaande WOZ-objecten daadwerkelijk in gebruik blijven. Uit dat onderzoek is gebleken dat objecten in de praktijk regelmatig veel langer in gebruik zijn dan de initiële (dat wil zeggen verwachte) levensduur die in de taxatiewijzers wordt gehanteerd voor de ruwbouw. Met betrekking tot crèches en kinderdagverblijven is gebleken dat de categorie traditioneel gebouwde objecten vaak nog lang na de initiële levensduur worden gebruikt. Specifiek is uit het onderzoek gebleken dat in de categorie van de Taxatiewijzer waar het pand van belanghebbende onder valt, namelijk crèches van metselwerk met een pannendak en gemiddelde afwerking, meer dan zes op de tien crèches ouder is dan 47,5 jaar (onderzocht zijn 1.097 objecten in de database). De levensloop van gebouwen gebouwd in de periode 1901-1930 zou volgens het onderzoek voor deze categorie zelfs gesteld kunnen worden op 155 jaar. Belanghebbende heeft de hiervoor weergegeven conclusies uit het onderzoek niet weersproken.
5.12.
Het Hof komt, gelet op het hiervoor onder 5.10 en 5.11 overwogene, tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de levensduurverlenging aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft geen feiten en/of omstandigheden aannemelijk gemaakt die hieraan afdoen. De foto’s die belanghebbende van de binnenkant en de buitenkant van de onroerende zaak heeft opgenomen in het taxatierapport ondersteunen haar betoog, dat in 2023 sprake zou zijn van een gedateerde dan wel matige staat van onderhoud, niet. De overige stellingen over de levensduur zijn van algemene aard en doen eveneens niet af aan de onderbouwing die de Heffingsambtenaar heeft gegeven.

Restwaarden (geschilpunt 3)
5.13.
De Heffingsambtenaar gaat voor de restwaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak uit van respectievelijk 25%, 22% en 17%. Belanghebbende gaat uit van 10% voor de ruwbouw, afbouw en installaties. De Heffingsambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust (zie 5.3 tot en met 5.5), is voor de bepaling van de restwaarden uitgegaan van de in de Taxatiewijzer gebruikte restwaardepercentages, heeft ter nadere onderbouwing de stukken overgelegd als vermeld onder 2.2.1 tot en met 2.2.6 en heeft deze ter zitting van het Hof toegelicht. Daaruit blijkt volgens de Heffingsambtenaar dat de door hem gebruikte restwaardepercentages in ieder geval niet te hoog zijn. Belanghebbende betwist de wijze waarop de Heffingsambtenaar bij de herleiding van restwaardepercentages uit referentieverkopen omgaat met de omzetbelasting. In het bijzonder betwist belanghebbende de wijze waarop de Heffingsambtenaar omgaat met de omzetbelasting op de waarde van de grond. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat voor de herleiding van een restwaarde uit de verkoop van een referentiepand waarvan de technische levensduur nog niet is verstreken, een extra afwaardering moet worden toegepast om tot de restwaarde van dat object te komen. Het Hof overweegt dienaangaande als hierna volgt.
5.14.
Partijen gaan eensluidend ervan uit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting dient te worden berekend. Dit is naar het oordeel van het Hof terecht. Tot de stichtings- of aanschaffingskosten van een onroerende zaak waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gebaseerd, behoort de ter zake van die stichting of aanschaffing in rekening te brengen omzetbelasting voor zover de eigenaar die omzetbelasting niet in aftrek kan brengen (vgl. HR 3 december 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA3351, r.o. 3.3, HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3924, HR 21 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT8739, r.o. 3.3.1, en HR 28 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:812, r.o. 4.2.3). Nu belanghebbende uitsluitend vrijgestelde prestaties verricht, gaat het Hof ervan uit dat ter zake van de huur van de onroerende zaken aan haar geen omzetbelasting in rekening gebracht wordt. Belanghebbende zou deze omzetbelasting immers niet in aftrek kunnen brengen. Alsdan behoort de ter zake van de stichting of aanschaf van die onroerende zaken in rekening te brengen omzetbelasting in beginsel tot de vervangingswaarde daarvan. De Heffingsambtenaar heeft de m2-prijs van de bruto vervangingswaarde van de onroerende zaak ook inclusief omzetbelasting bepaald (vgl. het taxatieverslag niet-woningen bij het waarderapport, verkort weergegeven in 2.2.3 en 2.2.4).
5.15.
Voor de berekening van het restwaardepercentage sluit de Heffingsambtenaar aan bij het in de Taxatiewijzer toegepaste uitgangspunt dat verkopen en vervangingswaarden exclusief omzetbelasting gehanteerd moeten worden. Van de gerealiseerde verkopen trekt hij de waarde van de grond exclusief omzetbelasting af, om zo tot een restwaarde van de opstallen te komen. Deze restwaarde deelt hij op de vervangingswaarde van deze opstallen, die hij berekent op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer exclusief omzetbelasting. Het aldus gevonden gemiddelde restwaardepercentage gebruikt de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken.
5.16.
Bij de herleiding van een geschikt restwaardepercentage uit de referentieverkopen zal de Heffingsambtenaar de transactieprijzen moeten verminderen met de grondwaarde. Belanghebbende betoogt dat hiervoor de prijs van de grond vermeerderd met omzetbelasting gehanteerd zou moeten worden, in verband met niet-aftrekbare omzetbelasting. Naar het oordeel van het Hof kan deze vermeerdering met omzetbelasting echter niet als juist worden aanvaard. Het gaat hier immers om de levering van gebruikte onroerende zaken, zodat – behoudens aanwijzingen voor het tegendeel – ervan moet worden uitgegaan dat ter zake van die leveringen geen omzetbelasting zou zijn verschuldigd. Indien alsdan de opstalwaarde uit de verkoopprijs wordt herleid door daarvan een grondwaarde inclusief omzetbelasting af te trekken, ontstaat een scheve verhouding tussen de opstal- en de grondwaarde, waarbij de opstalwaarde te laag wordt vastgesteld. Het gevolg daarvan is een te laag restwaardepercentage, dat voor de waardering niet geschikt is. De Heffingsambtenaar daarentegen heeft de restwaarden uit de referentieverkopen wel herleid met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten.
5.17.
Ten aanzien van belanghebbendes stellingname omtrent de levensduur van de referentieverkopen geldt het volgende. De levensduren van de door de Heffingsambtenaar gebruikte referenties [adres 3] en [adres 5] waren ten tijde van de verkoop nog niet verstreken, evenals de levensduur van een gedeelte van de referentie [adres 4] . De levensduur van referentie [adres 2] te [woonplaats 2] was ten tijde van de verkoop echter wel volledig verstreken.
5.18.
Het Hof stelt het volgende voorop. Hoewel restwaardepercentages nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld aan de hand van marktprijzen die zijn gerealiseerd bij verkoop van onroerende zaken aan het eind van hun levensduur, acht het Hof ook de benaderingen van belanghebbende en de Heffingsambtenaar, die beiden uitgaan van verkopen tijdens de levensduur van de desbetreffende objecten, in beginsel geschikt ter onderbouwing van restwaardepercentages indien partijen het eens zijn over de levensduur en de meest geschikte afschrijvingssystematiek voor (de onderdelen van) de desbetreffende onroerende zaken en zij zo nodig een adequate correctie doorvoeren voor de nog niet verstreken levensduur van het verkochte object. Gelet op de omstandigheid dat de levensduur van een object ook eerder zou kunnen eindigen dan vooraf ingeschat (vgl. HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169) kan niet worden uitgesloten dat een verkoopprijs tijdens die vooraf ingeschatte levensduur de restwaarde vertegenwoordigt. In een dergelijk geval zou een correctie op de verkoopprijs achterwege gelaten kunnen worden.
5.19.
In dit geval heeft de Heffingsambtenaar echter geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die het achterwege laten van een correctie wegens de nog niet verstreken levensduur rechtvaardigen. Dit betekent dat de door de Heffingsambtenaar voor de desbetreffende referenties herleide restwaardepercentages niet bruikbaar zijn.
5.20.
Wel bruikbaar is het restwaardepercentage dat is berekend op basis van de verkooptransactie van [adres 2] te [woonplaats 2] , nu de levensduur van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Dit restwaardepercentage (25,3%) ligt in lijn met de door de Heffingsambtenaar in de taxatieverslagen gehanteerde restwaardepercentages, waarvan het gewogen gemiddelde 22% bedraagt. De Heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de door hem gehanteerde, aan de Taxatiewijzer ontleende restwaardepercentages niet te hoog zijn. De door belanghebbende naar voren gebrachte lagere restwaardepercentages doen hieraan niet af, reeds omdat zij bij de berekening daarvan is uitgegaan van onjuiste uitgangpunten ten aanzien van de omzetbelasting (zie 5.16.).
5.21.
Gelet op hetgeen in 5.13. tot en met 5.20. is overwogen, acht het Hof de door de Heffingsambtenaar toegepaste restwaardepercentages aannemelijk.

Slotsom
5.22.
De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, R.A. Bosman en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema-van der Koogh.

De griffier, de voorzitter,

Y. Postema-van der Koogh W. de Wit

De beslissing is op 1 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.