Menu

Filter op
content
PONT Omgeving
  • PONT home
    • molen

    ECLI:NL:GHDHA:2026:2243

    ECLI:NL:GHDHA:2026:2243

    Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde 2024 rijwoning. Gehanteerde gebruiksoppervlakte is juist. Overlast door ligging bij winkelcentrum. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zelfs als rekening wordt gehouden met factor 1 voor slechte ligging. Beroep op schending zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel en evenredigheidsbeginsel afgewezen.

    Gerechtshof Den Haag 6 August 2026

    Uitspraak

    ECLI ECLI:NL:GHDHA:2026:2243
    Instantie Gerechtshof Den Haag
    Datum uitspraak 07-07-2026
    Datum publicatie 06-08-2026
    Zaaknummer BK-25/777
    Rechtsgebied Bestuursrecht; Belastingrecht
    Bijzondere kenmerken Hoger beroep
    ECLI:NL:GHDHA:2026:2243 text/xml public 2026-08-06T10:00:25 2026-07-07 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2026-07-07 BK-25/777 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Bestuursrecht; Belastingrecht Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2025:22956, Bekrachtiging/bevestiging Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:2243 text/html public 2026-08-06T09:55:30 2026-08-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2026:2243 Gerechtshof Den Haag , 07-07-2026 / BK-25/777
    Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde 2024 rijwoning. Gehanteerde gebruiksoppervlakte is juist. Overlast door ligging bij winkelcentrum. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zelfs als rekening wordt gehouden met factor 1 voor slechte ligging. Beroep op schending zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel en evenredigheidsbeginsel afgewezen.
    GERECHTSHOF DEN HAAG
    Team Belastingrecht

    meervoudige kamer

    nummer BK-25/777
     Uitspraak van 7 juli 2026
    in het geding tussen:
     [X] te [Z] , belanghebbende,
    en
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe Rijnland, de Heffingsambtenaar,

    (vertegenwoordiger: […] )
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 1 oktober 2025 met nummer SGR 25/3612.
    Procesverloop 1.1.
    De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het jaar 2024 vastgesteld op € 430.000 (de beschikking).

    Tegelijk met de bekendmaking van de beschikking is in één geschrift aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd (de aanslag).
         1.2.
    Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
     1.3.
    Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 53. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
     1.4.
    Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 1 februari 2026 in een nader stuk de gronden van het hoger beroep aangevuld en verder nog nadere stukken ingediend op 9 februari 2026, 7 maart 2026, 30 maart 2026 en 15 juni 2026.
    1.5.
    De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 juni 2026. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende is bij bericht van 31 maart 2026, verzonden aan belanghebbende op 31 maart 2026 om 16.34 uur via de portal Digitale Toegang in kennis gesteld van de datum, het tijdstip en de plaats van de mondelinge behandeling. Van belanghebbende is geen bericht van verhindering ontvangen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    Feiten
    2.1.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eengezinswoning in een rij met vrijstaande berging. De woning is gebouwd in 1985. De Heffingsambtenaar is ervan uitgegaan dat de gebruiksoppervlakte 117 m2 bedraagt en de perceeloppervlakte 150 m2. De oppervlakte van de berging is 7 m2 .

    2.1.2. De woning is aan de voorzijde gelegen aan een smalle weg, gescheiden door een voetpad en heeft uitzicht op een smalle groenstrook met daarachter de zijkant (een blinde muur) van winkelcentrum “ [naam] ”. Aan de linkerzijde van de rij woningen waar de woning deel van uitmaakt, is een zogenoemde ’poller’ geplaatst in de straat. Deze poller is in 2023 en 2024 niet in werking en staat naar beneden. De woning heeft schuin aan de rechterkant zicht op de inpandige fietsenstalling van het winkelcentrum. Aan die kant bevinden zich scheidingspaaltjes en is de straat afgesloten voor auto’s en vrachtauto’s.

    2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een taxatieverslag, een matrix met toelichting, grondstaffelgegevens en indexatiegegevens met toelichting, foto’s van het object en de ligging van het object nabij het winkelcentrum, en iWOZ-gegevens met foto’s van de referentieverkopen overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 bepaald op € 452.621. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens.

    Adres
    [adres 1]

    [adres 2]

    [adres 3]

    [adres 4]

    Type woning
    Rijwoning
    Rijwoning
    Rijwoning
    Rijwoning
    Wijk

    [Wijk]

    [Wijk]

    [Wijk]

    [Wijk]

    Bouwjaar
    1985
    1985
    1977
    1977
    Gebruiksoppervlakte (m2)
    117
    117
    119
    119
    Kadastrale grondoppervlakte (m2)
    150
    113
    125
    106
    Ligging, Onderhoudstoestand, Kwaliteit/Luxe, Uitstraling, Voorzieningen

    3-3-2-2-3
    3-3-3-3-4
    3-3-3-3-2
    3-3-3-3-2
    Vastgestelde WOZ-waarde
    € 430.000
    € 465.000
    € 483.597
    € 501.594
    Verkoopdatum
    21-12-2022
    13-07-2022
    10-11-2022
    Koopsom
    € 465.000
    € 475.000
    € 499.000
    Koopsom op waarde peildatum
    € 465.000
    € 483.597
    € 501.594
    Waardeverandering naar waardepeildatum (%)
    0,110%
    1,810%
    0,520%
    Berging
    € 7.000
    € 6.000
    € 7.000
    € 15.250
    Overig onderdelen
    Grondwaarde
    € 100.000
    € 85.200
    € 90.000
    € 82.400
    Grondprijs per m2
    € 667
    € 754
    € 720
    € 777
    Hoofdgebouwwaarde
    € 345.621
    € 373.800
    € 386.597
    € 403.944
    Prijs opstal per m2
    € 2.954
    € 3.195
    € 3.249
    € 3.394
    2.2.2. Binnen de [gemeente] worden de volgende objectkenmerken gehanteerd: Voorzieningen, Ligging, Onderhoud, Kwaliteit/Luxe en Uitstraling (VLOKU). Deze factoren worden beoordeeld met behulp van een vijfpuntschaal die loopt van zeer slecht (1) tot en met zeer goed (5). Uitstraling betreft de staat van de buitenzijde en Kwaliteit en Voorzieningen betreft de staat van de binnenzijde en dan met name de staat van de keuken/badkamer/toilet enz.
    2.2.3. De objectkenmerken worden als volgt omschreven:

    “Ligging: De ligging geeft aan hoe goed gelegen een woning is, hiermee wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld een ligging aan het water ten opzichte van bijvoorbeeld een ligging nabij een industrieterrein. Bij ligging 1 is vrijwel permanente overlast aanwezig of is sprake van een opeenstapeling van factoren van overlast.

    Onderhoudstoestand: De onderhoudstoestand geeft de algehele toestand van de woning aan de buitenzijde weer, hier valt o.a. scheuren in de buitenmuren, onderhoud balkon e.d. onder. Bij Onderhoud 1 moeten op korte termijn ingrijpende maatregelen worden genomen om de woning leefbaar te houden.
    Uitstraling: Bij de uitstraling gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de buitenzijde van de woning. De uitstraling van een woning kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de buitenzijde gedateerd of vernieuwd is en niet alles. Bijvoorbeeld een nieuw balkon of een schuur in de muur.

    Kwaliteit/Luxe: De kwaliteit/luxe geeft de algehele toestand van de woning aan de binnenzijde weer, waaronder de badkamer, keuken, het toilet en andere voorzieningen van de woning. Bij kwaliteit 1 is sprake van zeer eenvoudige en reeds versleten materialen of van een onveilige situatie.

    Voorzieningen: Bij de voorzieningen gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de binnenzijde van de woning. De voorzieningen kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de binnenzijde nieuw/gedateerd is en niet alles. Bijvoorbeeld een verouderde keuken of alleen een nieuwe badkamer. Het kan ook als een extra correctie worden toegepast.”
    2.2.4. Bij de matrix wordt de volgende uitleg gegeven over de invloed van de VLOKU-codering op de m2-prijs.

    Score

    Omschrijving

    1
    Zeer slecht, ver onder gemiddeld
    2
    Slecht, onder gemiddeld
    3
    Voldoende, gemiddeld
    4
    Goed, boven gemiddeld
    5
    Zeer goed, ver boven gemiddeld
    Invloed VOKU-codes op vierkante meterprijs
    Correcties

    Per m2

    Onderhoud
    € 250
    Uitstraling
    € 250
    Kwaliteit
    € 125
    Voorzieningen
    € 125
    Invloed ligging op de prijs van de grond
    Ligging

    % in grond

    1
    - 15%
    2
    - 10%
    3t
    0%
    4
    10^%
    5
    15%
         2.3.
    Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde een woningrapport dat is opgemaakt door het Kadaster op 26 februari 2024, overgelegd. Daarin is de waarde van de woning door indexatie van de laatst bekende koopsom bepaald op € 425.317.
    Oordeel van de Rechtbank
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld:

    “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 390.000. Belanghebbende voert samengevat aan dat er te veel vierkante meters in aanmerking zijn genomen, dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat er sprake is van veel overlast. Verder stelt belanghebbende ook dat de aanslag onvoldoende gemotiveerd is, omdat deze te weinig specificaties bevat.
    2. Uit de Wet WOZ volgt dat de waarde van een woning moet worden bepaald op de geschatte marktwaarde op de waardepeildatum [1]

    3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. Deze zogenoemde vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar laten zien op welke manier hij met de onderlinge verschillen tussen de woningen rekening heeft gehouden.

    4. De heffingsambtenaar mag de waarde in beginsel in iedere fase van de procedure opnieuw en eventueel met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.

    5. Met de matrix en hetgeen hij verder heeft aangevoerd, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk in dezelfde omgeving (nabij het winkelcentrum), zijn alle een rijwoning en beschikken over een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare oppervlakte. Belanghebbende heeft meerdere verschillen opgenoemd tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals verschillen in ligging, onderhoud en kwaliteit. Alhoewel de rechtbank deze genoemde verschillen niet wil miskennen, betekenen deze verschillen echter niet dat deze objecten niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. In de matrix is namelijk terug te zien dat de woning een score van ondergemiddeld heeft gekregen voor de objectkenmerken kwaliteit/luxe en uitstraling. Bij de vergelijkingsobjecten zijn deze objectkenmerken op gemiddeld gewaardeerd. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

    De rechtbank oordeelt evenwel dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. Belanghebbende heeft verschillende foto’s aangeleverd en duidelijk omschreven welke vormen van overlast hij ondervindt in de nabijheid van zijn woning. De rechtbank ziet daarom aanleiding het objectkenmerk ligging bij te stellen naar ondergemiddeld. Volgens de matrix van de heffingsambtenaar moet dit leiden tot een verlaging van de waarde van de grond van € 10.000. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor de overlast van belanghebbende, kan dit niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens de waardeberekening van de heffingsambtenaar (punt 8 in de matrix) is de waarde van de woning namelijk berekend op € 452.621. De beschikte waarde op de aanslag is echter € 430.000. De verlaging van grofweg € 22.000 die de heffingsambtenaar reeds heeft toegepast bij het vaststellen van de WOZ-waarde ondervangt daarmee deze nadere correctie van € 10.000 voor de ligging.

    6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het aantal vierkante meters onjuist is vastgesteld vanwege het schuine dak op de bovenste verdieping. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd aangetoond hoe hij tot een aantal van 117 m2 is gekomen. Hiertoe heeft hij onder andere bouwtekeningen aangeleverd. Gelet op deze stukken oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van het juiste aantal vierkante meters.

    Belanghebbende heeft verder gesteld dat de aanslag onvoldoende is gemotiveerd, omdat de hoogte van de afvalstoffenheffing niet voldoende is gespecificeerd. Hoewel de rechtbank begrijpt dat belanghebbende persoonlijk de gespecificeerde hoogte van de aanslag wil inzien, stelt de rechtbank vast dat de gegevens conform het beleid van de [gemeente] op het aanslagbiljet staan. Het beleid van de [gemeente] is voldoende gepubliceerd en het is daarmee ook voldoende bekend. De rechtbank oordeelt daarom dat geen sprake is van een motiveringsgebrek.

    7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

    8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

    (…)
    [1] Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44..”
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1.
    Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Met name is in geschil of:

    - de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakte van de woning;

    - de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten als zodanig kunnen dienen;

    - de Heffingsambtenaar bij het toepassen van de VLOKU-factoren de juiste codes ter correctie heeft gehanteerd voor onder meer de ligging, kwaliteit, onderhoud en uitstraling.

    Belanghebbende beantwoordt de vragen ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.

    Belanghebbende doet voorts een beroep op schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel.
    4.2.
    Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 390.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    4.3.
    De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    Beoordeling van het hoger beroep
    Waarde van de woning
    5.1.
    De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
     5.2.
    De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd met drie referentieverkopen en de iWOZ-rapporten van deze woningen. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
     5.3.
    Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua bouwjaar, bouwstijl en bouwaard goed vergelijkbaar zijn met de woning. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee in beginsel bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte, de grootte van de berging en de ligging. Deze gebouwde eigendommen zijn afzonderlijk in de matrix benoemd en daarvoor is een waarde bepaald.
    5.4.
    De Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de gebruiksoppervlakte van de woning naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbende opnieuw is ingemeten met behulp van de NEN 2580-norm en dat die meting ook uitkomt op 117 m2. Belanghebbende heeft niet onderbouwd waarom deze meting onjuist is. Het Hof ziet daarom geen aanleiding uit te gaan van een andere gebruiksoppervlakte dan door de Heffingsambtenaar is gehanteerd.
    5.5.
    De woning is voldoende vergelijkbaar met de in de matrix gehanteerde vergelijkingsobjecten. De verschillen zijn in ieder geval niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De (voor zover nodig naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden, rekening houdend met de verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte, kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling en voorzieningen, dan ook voldoende steun aan de voor de woning vastgestelde waarde. De Heffingsambtenaar heeft in dat licht ter zitting verklaard dat kwaliteit/luxe mede ziet op de voorzieningen in de woning, waaronder keuken, badkamer en toilet en dat de uitstraling mede ziet op het onderhoud aan de buitenzijde van de woning. Die uitleg komt overeen met de toelichting die bij de matrix is gevoegd. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de gestelde verschillen in onderhoud en voorzieningen door de kwaliteit/luxe en uitstraling van de woning als ondergemiddeld te kwalificeren en daarmee een correctie op de m2-prijs toe te passen van in totaal € 375. Hij heeft op die wijze voldoende rekening gehouden met het verschil ten opzichte van de gehanteerde vergelijkingsobjecten.

    Vergelijkingsobject [adres 5]
    5.6.
    Voor zover belanghebbende zich beroept op het verkoopcijfer van [adres 5] heeft hij die stelling niet onderbouwd.

    Ligging en overlast
    5.7.
    Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechtere ligging van de woning. Ter onderbouwing daarvan heeft hij verschillende foto’s overgelegd en omschreven welke vormen van overlast hij ondervindt in de nabijheid van zijn woning. Het gaat onder meer om overlast die samenhangt met de ligging nabij het winkelcentrum [naam] aan de voorkant, een speeltuintje aan de achterzijde van zijn woning en van de plavuizenvloer van de buren. Naar aanleiding daarvan heeft de Rechtbank het objectkenmerk ligging van de woning aangepast naar 2 ‘ondergemiddeld’. De Heffingsambtenaar heeft dit oordeel in hoger beroep niet bestreden, zodat daarvan in hoger beroep moet worden uitgegaan. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie vanwege de ligging moet worden aangebracht, zodat de factor voor ligging niet lager dan 2 hoeft te worden gesteld. Het Hof merkt op dat zelfs indien zou moeten worden uitgegaan van de laagste factor voor ligging (1, ‘slecht’ tot ‘zeer slecht’) , dit een waardevermindering van € 15.000 tot gevolg zou hebben (zie de matrix). Dat gegeven leidt op zichzelf echter niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de waardeberekening van de Heffingsambtenaar (punt 8 van de matrix) is de waarde van de woning berekend op € 452.621. De beschikte waarde is € 430.000. Het verschil van € 22.000 tussen de beschikte waarde en de getaxeerde waarde zou daarmee een aanvullende correctie van € 15.000 voor de ligging ondervangen.

    Waarderapport van belanghebbende
    5.8.
    Belanghebbende beroept zich ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde op het door hem overgelegde waarderapport van het Kadaster. In dit rapport is de waarde van de woning bepaald aan de hand van een indexatie (de waarde-ontwikkeling in de provincie Zuid-Holland) van de laatst bekende koopprijs van de woning, te weten van 2006.

    Naar het oordeel van het Hof is dit rapport niet bruikbaar omdat deze methode van waardebepaling niet in overeenstemming is met artikel 17, lid 2, en artikel 18 Wet WOZ.

    Energielabel
    5.9.
    Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning een slechter energielabel heeft dan waarmee bij de waardebepaling rekening is gehouden (label C), kan het Hof die stelling niet volgen, reeds omdat belanghebbende niet heeft gesteld welk energielabel op zijn woning van toepassing is. Overigens geldt dat het energielabel in de matrix is verwerkt in de factor kwaliteit, die voor de woning op 2 (ondergemiddeld) is gesteld en voor de vergelijkingsobjecten op 3.

    Conclusie waarde van de woning
    5.10.
    Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 430.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

    Zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel
    5.11.
    Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van schending van de zorgplicht door het structureel tekortschieten in handhaving van de leefbaarheid.

    Het Hof overweegt dat gesteld noch gebleken is dat, zo hiervan al sprake is, dit te wijten is aan de Heffingsambtenaar. De rechter in belastingzaken is niet bevoegd een oordeel te geven over de mate van handhaving door de gemeente.
    5.12.
    Het Hof verwerpt ook de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag opgemaakt dat aan belanghebbende is toegezonden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet dat de grieven niet zorgvuldig zijn weergegeven en ook niet dat de Heffingsambtenaar vervolgens bij de heroverweging van zijn besluit onzorgvuldig of onvoldoende gemotiveerd heeft gehandeld. In de uitspraak zijn de grieven op een objectieve wijze weergegeven en behandeld. In beroep heeft de Heffingsambtenaar naast het verweerschrift een matrix toegezonden, een overzicht en uitleg van de gebruikte VLOKU-factoren alsmede een overzicht van de gebruikte grondstaffels, de indexcijfers met toelichting, foto’s van de onroerende zaak en de ligging daarvan en de iWOZ-rapportages van de gebruikte referentie-objecten.

    Evenredigheidsbeginsel
    5.13.
    Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat de Heffingsambtenaar het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden. Hij voert daartoe aan dat sprake is van een onevenredige belastingdruk doordat – naar het Hof begrijpt – de vastgestelde waarde van de woning niet de feitelijke marktwaarde weerspiegelt, die een redelijk handelend koper daaraan zou toekennen. Zoals hiervoor in onderdeel 5.10 is overwogen, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Dat de feitelijke marktwaarde lager is, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof verwerpt reeds om die reden het beroep op het evenredigheidsbeginsel.

    Slotsom
    5.14.
    Het hoger beroep is ongegrond.
    Proceskosten en griffierecht
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling en/of vergoeding van griffierecht.
    Beslissing
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

    Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.B. Weijers, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.

    De griffier, de voorzitter,
    Y. Postema W. de Wit
    De beslissing is op 7 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
    Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.

    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

    Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

    Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

    Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    a. - de naam en het adres van de indiener;

    b. - de dagtekening;

    c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

    d. - de gronden van het beroep in cassatie.

    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

    Artikel delen

    Word lid van PONT | Omgeving

  • Toegang tot Kennisbank
  • Lees e-books
  • Contact met vakgenoten
  • Eigen nieuwsoverzicht
    • WORD LID

    Algemeen

    Service

    Navigeer

    Berghauser Pont Mediagroep

    CONTACT

    𝕏

    Copyright 2026 Berghauser Pont | Website gemaakt door Buro Zero