ECLI:NL:RBAMS:2026:2565

Onrechtmatige daad. Koper woonboot vordert schadevergoeding van makelaar, omdat het woonoppervlakte minder bedraagt dan vermeld in de koopadvertentie. Of het handelen van de makelaar onrechtmatig is, kan in het midden blijven omdat niet gebleken is dat koper schade heeft geleden. Geen aanwijzing dat koper de woonboot bij juiste vermelding niet zou hebben gekocht of voor een lager bedrag had kun...

Rechtbank Amsterdam 31 March 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBAMS:2026:2565
Instantie	Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak	12-03-2026
Datum publicatie	31-03-2026
Zaaknummer	11905130
Rechtsgebied	Civiel recht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBAMS:2026:2565 text/xml public 2026-03-31T18:52:16 2026-03-12 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-03-06 11905130 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:2565 text/html public 2026-03-31T18:41:54 2026-03-31 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:2565 Rechtbank Amsterdam , 06-03-2026 / 11905130
Onrechtmatige daad. Koper woonboot vordert schadevergoeding van makelaar, omdat het woonoppervlakte minder bedraagt dan vermeld in de koopadvertentie. Of het handelen van de makelaar onrechtmatig is, kan in het midden blijven omdat niet gebleken is dat koper schade heeft geleden. Geen aanwijzing dat koper de woonboot bij juiste vermelding niet zou hebben gekocht of voor een lager bedrag had kunnen kopen.

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11905130 CV EXPL 25-13412

Vonnis van 6 maart 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. L. Blank,

tegen

1. de vennootschap onder firma [gedaagde 1] (H.O.D.N. [handelsnaam] ),

gevestigd te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,3. [gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. B.M.G. Bijnen.

<nr>1</nr>De procedure 1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 november 2025

- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1.
Op 4 december 2024 heeft [eiser] van [naam] (hierna: [naam] ) een woonark gekocht aan de [adres 1] voor een bedrag van € 775.000. [gedaagden] was daarbij de verkopend makelaar. De leveringsdatum is in de koopovereenkomst bepaald op uiterlijk 28 februari 2025.
2.2.
In de verkoopbrochure van [gedaagden] en in de advertentie op Funda staat dat de woonoppervlakte van de woonark ca. 100 m² is en dat de afmeting van de opbouw 18,35 x 5,60 meter is. Vermeld is verder dat het bruto vloeroppervlak van de woonark 106,5 m² bedraagt, waarvan 7,3 m² een inpandig terras is.
2.3.
Volgens een meting van [bedrijf 1] in opdracht van [eiser] op 13 januari 2025 bedraagt het woonoppervlak van de woonark 91 m². [bedrijf 2] heeft de woonark op 22 januari 2025 eveneens in opdracht van [eiser] opgemeten en komt uit op een woonoppervlak van ‘ca. 91 m²’. De marktwaarde van de woonark is door [bedrijf 2] getaxeerd op € 730.000.
2.4.
[naam] heeft op 23 januari 2025 navraag gedaan bij [gedaagden] over het verschil in afmetingen en [eiser] de reactie van [gedaagden] doorgestuurd, die luidt als volgt:

Volgens mijn meting is het netto vloeroppervlak 92 m² en het bruto vloeroppervlak 106,5, het inpandige balkon is 7,3 m². Ik heb in mijn advertentie ca. 100 m² gezet omdat m.i. het inpandig balkon een veel gebruikte extensie van het gebruiksoppervlak is. Het netto woonoppervlak en het inpandige balkon samen zijn afgerond ca. 100 m².
2.5.
[eiser] heeft hierop aan [naam] onder meer laten weten dat hij als koper moet kunnen vertrouwen op de verstrekte gegevens, dat de verkoopprijs van € 775.000 op basis van 100 m² is bepaald en dat een afwijking van 8 m² een waardevermindering van € 62.000 betekent.
2.6.
[naam] heeft op 23 januari 2025 in een e-mail aan [eiser] voorgesteld de koopovereenkomst te ontbinden onder terugbetaling van de aanbetaling en met vergoeding van eventueel gemaakte kosten. [eiser] heeft op dit voorstel niet gereageerd.
2.7.
[eiser] heeft [gedaagden] op 20 februari 2025 op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk gesteld voor zijn schade. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagden] heeft op 27 februari 2025 aansprakelijkheid afgewezen.
2.8.
De woonark is op 28 februari 2025 geleverd aan [eiser] .
2.9.
In een brief van 11 maart 2025 aan de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft [eiser] de schade becijferd op € 45.000, zijnde het verschil tussen de koopprijs van € 775.00 en de getaxeerde waarde van de woonark van € 730.000. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft aansprakelijkheid van [gedaagden] opnieuw afgewezen.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 25.000,00, of een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering samengevat op het volgende. Doordat [gedaagden] in de verkoopbrochure en in de advertentie op Funda een woonoppervlak van de woonark van 100 m² heeft vermeld, terwijl het woonoppervlak bij meting volgens de Meetinstructie slechts 91 m² bedraagt, heeft [gedaagden] de woonark onzorvuldig opgemeten en is het in de advertenties vermelde woonoppervlak niet gebaseerd op een juiste meting volgens de Meetinstructie. Een makelaar die in strijd met de Meetinstructie een onjuiste oppervlakte van een woning aan kopers meldt, handelt onrechtmatig. De schade bedraagt € 45.000, maar [eiser] beperkt zijn vordering tot € 25.000.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Zij beroept zich op een exoneratieclausule in de koopovereenkomst op grond waarvan koper geen rechten kan ontlenen aan niet juist of niet volledig vermelde afmetingen van de woonark. Daarnaast betwist [gedaagden] dat [eiser] schade heeft geleden en dat er een causaal verband bestaat tussen de gestelde onjuiste meting en de gevorderde schade. Zij verzoekt de kantonrechter de vordering van [eiser] af te wijzen en [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1.
Kern van deze zaak is of [gedaagden] tegenover [eiser] aansprakelijk is wegens het verstrekken van onjuiste informatie over de woonoppervlakte van de woonark en of [eiser] daardoor schade heeft geleden die [gedaagden] moet vergoeden. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden door onjuiste vermelding van het gebruiksoppervlak. De kantonrechter legt deze beslissing hierna uit.

Onrechtmatig handelen door onzorgvuldige meting?
4.2.
[gedaagden] dient als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar op te treden. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een verkopend makelaar onrechtmatig tegenover een aspirant-koper handelt als de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woonoppervlakte van de woonark niet volgens de NEN 2580-norm of de daaraan ontleende NVM-meetinstructie is opgemeten. NEN 2580 is geschreven voor het meten van gebouwen, zodat het de vraag is of deze norm van overeenkomstige toepassing is op het meten van woonboten. Dit laat onverlet dat van een makelaar verwacht mag worden dat hij het woonoppervlak van een woonboot zorgvuldig meet. Ter zitting heeft [gedaagden] aangevoerd dat zij de buitenmaten van de woonark heeft vermenigvuldigd en de uitkomst van 102 m² naar 100 m² heeft afgerond. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter een wel erg globale benadering. Dit geldt te meer omdat het in dit geval om een boot met een rechthoekige opbouw gaat, die – in tegenstelling tot bijvoorbeeld een woonschip met ronde wanden – eenvoudig nauwkeuriger kan worden opgemeten. [gedaagden] heeft dit ook niet weersproken.
4.4.
Of het handelen van [gedaagden] in dit geval een onrechtmatige daad oplevert kan echter buiten beschouwing blijven. Zelfs als de kantonrechter [eiser] zou volgen in zijn standpunt dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld, leidt dit namelijk niet tot toewijzing van zijn schadevordering.

[eiser] heeft geen schade geleden
4.2.
Voor toewijzing moet ook vast komen te staan dat [eiser] schade heeft geleden door de gestelde onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. De omvang van de schade moet worden vastgesteld door een vergelijking tussen de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de (gestelde) onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven. De situatie dus, waarin in de advertenties een woonoppervlakte van 91 m² zou zijn vermeld.
4.5.
De kantonrechter heeft ten eerste geen aanwijzingen dat [eiser] de woonark in dat geval niet zou hebben gekocht, zoals [eiser] stelt. Integendeel, verkoopster [naam] heeft [eiser] de mogelijkheid geboden kosteloos van de koop af te zien nadat [eiser] haar op het afwijkende meetresultaat had gewezen, maar [eiser] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij geen andere keuze had dan de boot af te nemen. [eiser] heeft zowel in correspondentie als in de dagvaarding gesteld dat hij de woonboot aan de [adres 2] waar hij destijds woonde al had verkocht aan een derde partij. Ter zitting is gebleken dat dit niet juist is. De woonboot op [adres 2] staat nog steeds op naam van [eiser] . [eiser] heeft bovendien verklaard dat hij de woonark op nummer [adres 1] graag wilde vanwege de mooie ligging.
4.6.
Ten tweede is niet gebleken dat [eiser] de woonark voor een lagere prijs had kunnen kopen. Het netto woonoppervlak is een van de factoren die van invloed zijn op de waarde van een woonark, maar andere factoren zoals de ligplaats dragen ook bij aan de waarde. [gedaagden] heeft gemotiveerd betwist dat de door [bedrijf 2] getaxeerde marktwaarde van € 730.000 strookt met de marktwaarde van de woonark ten tijde van de verkoop. [gedaagden] heeft erop gewezen dat er op het moment van de verkoop twee andere geïnteresseerden waren, die meerdere pogingen hebben gedaan om de woonark voor een hogere prijs dan de prijs die [eiser] voor de woonark heeft betaald, te kopen. Het bod van [eiser] is geaccepteerd omdat hij geen financieringsvoorbehoud maakte. [eiser] heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting geen concrete feiten gesteld op basis waarvan de kantonrechter kan vaststellen dat [eiser] de woonark voor een lager bedrag had kunnen kopen.
4.7.
De enkele omstandigheid dat [eiser] de woonark in de toekomst niet kan verkopen met een woonoppervlak van 100 m² levert bij een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie geen schade op.
4.8.
Gelet op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij de woonark niet, of voor een lagere prijs, had gekocht als [gedaagden] de (gestelde) meetfout niet zou hebben gemaakt. De kantonrechter kan daarom ook niet vaststellen dat [eiser] als gevolg van de (gestelde) onrechtmatige gedraging van [gedaagden] schade heeft geleden. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
4.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.298,00

<nr>5</nr>De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema, bijgestaan door mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.

Aan de hand van NEN 2580:2007 NL, inzake ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden’, inclusief het correctieblad C1:2008.

De voor NVM-makelaars geldende NVM-meetinstructie, die is gebaseerd op NEN 2580.

HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162

HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBAMS:2026:2565

Rechtbank Amsterdam 31 March 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBAMS:2026:2565

Rechtbank Amsterdam 31 March 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT