ECLI:NL:RBAMS:2026:8537

De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een all in-huurprijs. Na toepassing puntentelling wordt vastgesteld dat de huurprijs geliberaliseerd is. Daarom wordt niet de prijs die bij aanvang is overeengekomen vastgesteld als redelijke huurprijs – die is immers geen huurprijs voor enkel de woonruimte – maar de na splitsing vastgestelde huurprijs. De huurprijs wordt daarom vastgesteld op de gesp...

Rechtbank Amsterdam 31 August 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBAMS:2026:8537
Instantie	Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak	27-08-2026
Datum publicatie	31-08-2026
Zaaknummer	12102827 CV EXPL 26-1923
Rechtsgebied	Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBAMS:2026:8537 text/xml public 2026-08-31T15:32:46 2026-08-27 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-08-06 12102827 CV EXPL 26-1923 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Op tegenspraak NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:8537 text/html public 2026-08-27T14:14:21 2026-08-31 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:8537 Rechtbank Amsterdam , 06-08-2026 / 12102827 CV EXPL 26-1923
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een all in-huurprijs. Na toepassing puntentelling wordt vastgesteld dat de huurprijs geliberaliseerd is. Daarom wordt niet de prijs die bij aanvang is overeengekomen vastgesteld als redelijke huurprijs – die is immers geen huurprijs voor enkel de woonruimte – maar de na splitsing vastgestelde huurprijs. De huurprijs wordt daarom vastgesteld op de gesplitste huurprijs, € 1.155 per maand (55% van de all-inprijs) en de afrekening servicekosten op € 150 per maand (25% van de all-inprijs). In reconventie worden verhuurders veroordeeld tot terugbetaling van de betalingen die huurders onverschuldigd hebben gedaan.

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12102827 CV EXPL 26-1923

Vonnis van 6 augustus 2026

in de zaak van

<nr>1</nr> [eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: verhuurders, dan wel in persoon [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: mr. F.P.W. Kralt,

tegen

<nr>1</nr> [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: huurders, dan wel in persoon [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: [gemachtigde] (Stichting !WOON).

<nr>1</nr>De procedure 1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 februari 2026, met producties,

- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie en met producties,

- het tussenvonnis van 10 maart 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met een productie,

- de conclusie van dupliek van huurders, met producties,

- de machtiging van [gedaagde 1] .
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 3 juli 2026. [eiser 1] en [eiser 2] waren daarbij aanwezig, met een tolk Engels en hun gemachtigde. [gedaagde 1] was ook aanwezig, met haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, beiden aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van huurders is in de gelegenheid gesteld binnen een week na de mondelinge behandeling een machtiging van [gedaagde 2] te overleggen. Deze is op 6 juli 2026 ontvangen. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1.
Verhuurders zijn eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Zij hebben de woning verhuurd aan huurders voor de duur van twee jaar, met ingang van 15 mei 2024. In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

(…)
2.2.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben partijen via Whatsapp gecorrespondeerd. Onder meer hebben verhuurders geschreven: “Rent will be 2100 plus bills”. En: “We’ll also have a list of het furniture and other items that are part of the rental.” Huurders hebben geschreven: “We also misunderstood on my end of things and thought the rent overall was 2100. My bad for the confusion, but I’m glad we finally have a clarification so we can reassess in my end of things!”, en: “I was wondering if you could send me the inventory list so that I can establish what to bring..” waarop verhuurders hebben gereageerd dat de slaapkamer aan de voorkant ook leeg opgeleverd kan worden.
2.3.
De huurovereenkomst is per 15 juni 2025 opgezegd en verhuurders hebben daarmee ingestemd. Huurders hebben de woning verlaten.
2.4.
Op 25 juni 2025 heeft [gedaagde 1] een verzoek om toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. De huurcommissie heeft op 15 december 2025 uitspraak gedaan (zaaknummer [nummer] ). Die heeft geoordeeld dat sprake is van een all-in prijs van € 2.100,00 per maand. Vervolgens heeft de huurcommissie de huurprijs gesplitst en kale de huurprijs ambtshalve vastgesteld op € 1.155,00 (55% van € 2.100,00) en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 525,00 (25% van € 2.100,00). Verder heeft de huurcommissie de woning gewaardeerd op 146 punten, waarbij een maximale huurprijs van € 871,97 geldt. De huurprijs is met ingang van 15 mei 2024 vastgesteld op dat bedrag als redelijke huurprijs.

<nr>3</nr>Het geschil
in conventie
3.1.
Verhuurders vorderen – samengevat – primair een verklaring voor recht dat de huurprijs van € 2.100,00 uitsluitend ziet op het gebruik van woonruimte en daarmee van een all-in huurprijs geen sprake is, dat daarmee sprake is van een geliberaliseerde huurprijs en dat de overeengekomen huurprijs daarom redelijk is. Subsidiair vorderen zij, in het geval de huurprijs gesplitst moet worden, dat deze gesplitst wordt naar een bedrag van € 1.155,00 aan kale huur en € 525,00 aan voorschotbedrag voor de servicekosten. Verder willen zij dat huurders worden veroordeeld in de kosten van de procedure van de huurcommissie en van deze procedure.
3.2.
Verhuurders stellen dat tussen partijen geen all-in huurprijs overeengekomen is. Het was uitdrukkelijk de bedoeling van partijen om geen prijs voor meubilair af te spreken. De verhuur was tijdelijk en verhuurders wilden niet alle meubilair en inboedel verhuizen, daarom bleven deze spullen in overleg met de huurders in de woning. Verhuurders hebben hiervoor nooit een vergoeding in rekening willen brengen; de huurprijs was alleen bedoeld voor het gebruik van de woonruimte. Dit volgt uit de correspondentie tussen partijen en ook uit de huurovereenkomst, waarin een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs en de servicekosten. In artikel 7 is het onderdeel meubilering opgenomen, waardoor duidelijk moet zijn geweest voor de huurders dat een vergoeding daarvoor in de servicekosten inbegrepen was. De huurprijs was verder markconform.
3.3.
Als al sprake is van een all-in huurprijs, dan geldt dat deze ook na splitsing boven de liberalisatiegrens uitkomt. Deze lag ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst namelijk op 144 punten, of € 879,66. Na splitsing komt de huurprijs op € 1.155,00 en is daarmee geliberaliseerd. De huurprijs is daarom redelijk en daarin mag niet verder worden ingegrepen. De servicekosten moeten volgens verhuurders worden vastgesteld op € 525,00. Verder menen verhuurders dat de huurprijs niet met terugwerkende kracht kan worden gesplitst.
3.4.
Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat wel in de huurprijs kan worden ingegrepen en de redelijkheid van de huurprijs moet worden getoetst, stellen verhuurders zich op het standpunt dat de puntentelling van de huurcommissie onjuist is. De huurcommissie heeft ten onrechte een kast als onderdeel van de keuken niet meegeteld en zij is uitgegaan van een onjuist oppervlak van de woning. Volgens verhuurders moet het aantal punten 154 zijn, waarmee de woning hoe dan ook boven de liberalisatiegrens uitkomt en er dus ook op die manier niet ingegrepen kan worden in de huurprijs.
3.5.
Huurders verweren zich hiertegen.

in reconventie
3.6.
Huurders vorderen, na eiswijziging ter zitting – samengevat – dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 871,97 per maand, overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie. Verder willen zij dat het voorschotbedrag op de servicekosten wordt vastgesteld op niet meer dan € 1,00 per maand, en vorderen zij een bedrag van € 15.951,39 aan teveel betaalde huur en servicekosten terug, met veroordeling van verhuurders in de kosten van deze procedure.
3.7.
Huurders sluiten zich aan bij het oordeel van de huurcommissie en menen dat de puntentelling van 146 punten, met een bijbehorende huurprijs van € 871,97, juist is. Verder zijn de huurders het niet eens met het vaststellen van het voorschotbedrag voor de servicekosten op 25%. Verhuurders hebben namelijk nooit een afrekening van de servicekosten opgesteld, zodat niet kan worden vastgesteld dat een bedrag van € 525,00 aan voorschot voor de servicekosten redelijk is. Huurders willen daarom dat dit bedrag wordt vastgesteld op niet meer dan € 1,00 per maand, of op een bedrag dat beter overeenkomt met de daadwerkelijk gemaakte kosten. Huurders hebben dus onverschuldigd huur en servicekosten betaald.
3.8.
verhuurders betwisten de vorderingen van huurders.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling
De uitkomst van deze procedure
4.1.
De vordering in conventie als in reconventie zijn ontvankelijk. De primair gevraagde verklaring voor recht in conventie dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs kan worden toegewezen, de overige verklaringen voor recht moeten worden afgewezen. Omdat een deel van de primaire vorderingen wordt afgewezen komt de kantonrechter toe aan het subsidiair gevorderde in conventie. Die wordt deels toegewezen. De kantonrechter stelt de aanvangshuurprijs vast op € 1.155 per maand en de afrekening servicekosten op € 150 per maand. In reconventie worden verhuurders veroordeeld tot terugbetaling van de betalingen die huurders onverschuldigd hebben gedaan. De kantonrechter overweegt hiertoe als volgt.

Vordering in conventie tijdig
4.2.
Verhuurders hebben hun vorderingen tijdig bij de kantonrechter ingediend, dat wil zeggen binnen acht weken nadat de uitspraak van de huurcommissie aan hen is verzonden. Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie en zijn partijen niet meer aan die uitspraak gebonden.

Ontvankelijkheid vordering in reconventie
4.3.
Het meest verstrekkende verweer in reconventie is dat de vorderingen van huurders niet-ontvankelijk zijn omdat die niet gericht is tegen [eiser 2] , terwijl zij contractueel medeverhuurder is. Dat verweer kan niet slagen.
4.4.
Juist is dat het hier gaat om een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Hoewel de vordering in reconventie is gegrond op onverschuldigde betaling (6:203 BW), gaat het om terugbetaling van teveel betaalde huur en servicekosten, die huurders aan beide verhuurders hebben moeten betalen. Verhuurders zullen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor een eventuele terugbetaling ervan. Echter, huurders hebben aangegeven dat zij hebben bedoeld in reconventie beide verhuurders hiervoor aansprakelijk te stellen. Daarbij komt dat ook als [eiser 2] niet in rechte wordt betrokken en zij niet verschenen was, de kantonrechter [eiser 2] ambtshalve had moeten oproepen om haar in de gelegenheid te stellen zich te verweren. Verhuurders hebben zich laten bijstaan door dezelfde gemachtigde en zij zijn beiden op de mondelinge behandeling verschenen. [eiser 2] heeft zich dus kunnen verweren, waardoor oproepen niet nodig was. De eis in reconventie is ontvankelijk.

Machtiging en nader ingediende stukken
4.5.
In deze zaak was aanvankelijk [naam] van !Woon de gemachtigde van huurders. Het dossiers bevat machtigingen van beide huurders afzonderlijk aan [naam] . Gemachtigde

[gemachtigde] , eveneens van !Woon, heeft de zaak overgenomen van [naam] . Omdat [gedaagde 2] niet op de zitting aanwezig was is gemachtigde [gemachtigde] in de gelegenheid gesteld om een machtiging te overleggen waaruit volgt dat hij namens [gedaagde 2] gemachtigd is om haar in deze procedure te vertegenwoordigen. In combinatie met de machtiging aan [naam] blijkt uit de door [gemachtigde] overgelegde machtiging genoegzaam dat [gedaagde 2] [gemachtigde] machtigt om deze procedure te voeren. De bezwaren van verhuurders worden verworpen.
4.6.
Huurders hebben na de mondelinge behandeling ook nog ongevraagd een kopie van het Beleidsboek woningwaardering zelfstandige woonruimtes van de huurcommissie versie januari 2024-juli 2024 ingediend. Verhuurders hebben hier bezwaar tegen gemaakt. Omdat het een beleidsboek is van de huurcommissie en niet een processtuk dat alleen in het domein van huurders ligt, is dit stuk op zich toelaatbaar. De kantonrechter voegt dit Beleidsboek echter niet toe aan het dossier, omdat ook zonder dat stuk beslist kan worden zoals hierna zal blijken.
4.7.
De vordering in conventie en de vordering in reconventie lenen zich verder voor gelijktijdige behandeling.

De huurcommissie
4.8.
Het gaat in deze zaak om een tijdelijke huurovereenkomst tussen twee particuliere partijen op grond waarvan huurders binnen zes maanden na het einde ervan een verzoek konden doen bij de huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 2 BW (oud)). Dat hebben zij gedaan.
4.9.
Op grond van artikel 17a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) kan de huurcommissie, indien blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, ambtshalve de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs. De huurcommissie heeft de overeengekomen prijs gesplitst en heeft de huurprijs voor de betreffende woning vastgesteld die volgens de huurcommissie redelijk is. Verhuurders zijn het hier niet mee eens.

All-in prijs
4.10.
De kantonrechter oordeelt dat een redelijke uitleg van de gemaakte afspraken tussen partijen meebrengt dat een all-in prijs is overeengekomen. De kantonrechter licht dit toe.
4.11.
Niet in geschil is dat niet alleen een kale woonruimte is verhuurd. Verhuurders hebben een volledige inventaris in gebruik gegeven aan huurders. Evenmin is niet in geschil dat die inventaris een meer dan geringe waarde vertegenwoordigt. Verhuurders stellen zich echter op het standpunt dat tussen partijen is afgesproken dat huurders de inventaris om niet in gebruik hebben gegeven. Huurders betwisten dit.
4.12.
De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat de gehele inventaris om niet in gebruik wordt gegeven. Er is een voorschot voor gas, water en licht overeengekomen maar geen voorschot voor (overige) zaken. Het in artikel 4.5 van de huurovereenkomst gebruikte woord ‘inclusief’ lijkt erop te duiden dat in de huurprijs van € 2100 ook een (ongeduide) prijs is overeengekomen voor de inventaris. Verhuurders wijzen erop dat in artikel 7 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat verhuurders zorg zullen dragen voor onder meer meubilering/stoffering. Het woord ‘inclusief’ zou daarom op de servicekosten zien. Dat is echter niet zo opgeschreven en is ook niet zomaar af te leiden uit de constellatie van de bepalingen. In ieder geval is niet opgenomen dat er naast meubilering/stoffering ook een volledige huisraad in gebruik wordt gegeven. verhuurders hebben verder verwezen naar Whatsappcorrespondentie (zie r.o. 2.2). Anders dan verhuurders menen blijkt hieruit niet dat de inventaris om niet in gebruik is gegeven. Daar wordt in die bewoording niet over geschreven. Verhuurders hebben op de mondelinge behandeling nog aangegeven dat hierover is gesproken met huurders maar dit is onvoldoende concreet gemaakt en is gemotiveerd betwist. Al met al zijn er meer aanknopingspunten in de huurovereenkomst dat een all-in prijs is overeengekomen en is onvoldoende onderbouwd voor het oordeel dat de inventaris om niet is verhuurd. Huurders hadden dit ook zo niet hoeven te begrijpen, zoals verhuurders stellen. Voorzover verhuurders hadden willen overeenkomen dat voor de inventaris om niet in gebruik werd gegeven, lag het om hun weg om dit ondubbelzinnig vast te leggen. De kantonrechter betrekt hierbij dat verhuurders bij het opstellen van de huurovereenkomstzijn zijn bijgestaan door een jurist, terwijl dat niet geldt voor huurders, die bovendien niet Nederlands. Ook hoefden huurders dat niet uit de hoogte van de huurprijs te begrijpen, die volgens verhuurders marktconform was. Huurders waren allang blij dat zij een woonruimte konden huren. Daar zijn partijen het over eens.
4.13.
Nu vast is komen te staan dat een all-in huur is overeengekomen moet deze op grond van artikel 17a UHW ambtshalve worden gesplitst in een kale huurprijs van € 1.155 (55% van de all-in huur) en een voorschot op de servicekosten van € 525 (25% van de all-in huur).

Geliberaliseerde huur
4.14.
Tussen partijen is in geschil of de woning na splitsing (alsnog) is geliberaliseerd. De kantonrechter is van oordeel dat daarvoor nodig is dat de woning wordt gewaardeerd aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en gelet op de stellingen over en weer gaan partijen daar beiden ook van uit. Aan de hand van die waardering moet worden getoetst of dat puntenaantal boven de liberalisatiegrens ligt of eronder. Ligt die erboven, dan moet naar het oordeel van de kantonrechter worden vastgesteld dat de na splitsing vastgestelde aanvangshuurprijs redelijk is. De kantonrechter wijst voor een toelichting van dit oordeel naar de uitspraak van de kantonrechter van 13 mei 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:8788)
4.15.
De in 2024 geldende huurprijsliberalisatiegrens was € 879,66. De huurcommissie heeft de woning gewaardeerd op 146 punten. Verhuurders hebben zich op het standpunt gesteld dat de woning geliberaliseerd is, alleen al vanwege het aantal punten dat de huurcommissie heeft vastgesteld, welk aantal volgens verhuurders boven de toen geldende liberalisatiegrens van 144 punten is. Op het moment dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen lag de maximale huurprijsgrens voor sociale woningen echter op 147 punten. Bij dat aantal punten hoorde namelijk een maximale huurprijs van € 878,27 (terwijl die bij 148 punten € 884,54 was). Die stelling kan dus niet slagen.

Kwaliteit van de woning – puntenaantal
4.16.
Verhuurders hebben vervolgens gesteld dat het door de huurcommissie vastgestelde puntenaantal niet juist is. Volgens verhuurders is het aantal vierkante meters van de woning groter dan de huurcommissie heeft vastgesteld. Ter onderbouwing hebben verhuurders een puntentelling in het geding gebracht van Label-UP en een van Huurprijsverlaging.com, die laatste op basis van een onderzoek in de woning. Daarbij heeft V. Poorter van Huurprijsverlaging.com een toelichting gegeven met foto’s,

Een overzicht geeft het volgende beeld.

Woon

kamer

Slaapkamer groot

Slaapkamer klein

Badkamer

Totaal vertrekken

Punten

Label-Up

29.88

10.80

6.63

2.91

50.22

50

Huurprijs-

verlaging.com

29.88

11.90

8.26

2.96

53.00

53

Huurcommissie

27.71

9.07

6.31

3.11

46.20

46
4.17.
De gegevens van verhuurders geven aan dat de woning een oppervlakte van tenminste 50 m2 heeft. Daarbij valt op dat Label-Up en Huurprijsverlaging.com de woonkamer (zonder schuine wanden) op exact hetzelfde aantal m2 hebben gemeten. Voor de overige vertrekken is er wat verschil te zien, maar tussen Label-Up en Huurprijsverlaging.com zijn de onderlinge verschillen in bijna alle gevallen kleiner dan die tussen de metingen van de huurcommissie. Huurders hebben nog aangevoerd dat had moet worden gemeten vanaf 1,5 m hoogte, maar niet gesteld of gebleken is dat Huurprijsverlaging.com en Label-UP niet met dit uitgangspunt hebben gemeten, zodat alleen daarom al daaraan voorbij wordt gegaan. Verder zouden volgens huurders de overloop/verkeersruimtes meegerekend zijn. Niet gebleken is dat Label-Up en Huurprijsverlaging.com daarvoor punten hebben gerekend. Ook overigens is niet nader geconcretiseerd op welke punten het oppervlak niet juist zou zijn gemeten.
4.18.
Ter ondersteuning van hun standpunt hebben verhuurders naast de ingebrachte puntenstellingen een afschrift van EP-Online overgelegd, een afschrift van WOZ-Waardeloket, en een taxatierapport van de gemeente Amsterdam, waaruit respectievelijk een woonoppervlak blijkt van 58,04 m2, 56 m2 en 60 m2. Daarmee hebben verhuurders voldoende onderbouwd dat het oppervlak van de woning tenminste 50 m2 is. In dit geval is onvoldoende betwist dat die vaststelling niet juist kan zijn. De verwijzing naar de rapportage van de huurcommissie volstaat niet gelet op de onderbouwing van verhuurders. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning op in ieder geval 150 punten moet worden gewaardeerd. Of het keukenelement nog een punt zou opleveren behoeft daarom geen bespreking.
4.19.
Gelet op het voorgaande is met dit aantal punten de liberalisatiegrens die bij aanvang van de huurovereenkomst gold overschreden. Anders dan de huurcommissie heeft vastgesteld gaat het dus om een geliberaliseerde woning. Zoals hiervoor overwogen wordt niet de prijs die bij aanvang is overeengekomen vastgesteld als redelijke huurprijs – die is immers geen huurprijs voor enkel de woonruimte – maar de na splitsing vastgestelde huurprijs. De kantonrechter zal de huurprijs vaststellen op € 1.155. Omdat het om een aanvangsprijs gaat, gaat de huurprijs, anders dan verhuurders verzoeken, in op de dag van aanvang.

Servicekosten – afrekening
4.20.
Huurders stellen dat het door de huurcommissie vastgestelde voorschot voor de servicekosten nog moet worden afgerekend. Omdat aan het gebruik van de roerende zaken (de inventaris) geen zelfstandige waarde is toegekend en daarvoor niet afzonderlijk een prijs is overeengekomen is een symbolische bedrag van € 1 per maand redelijk en passend. Bovendien hebben verhuurders geen eindafrekening in het geding gebracht. Zonder die afrekening is de waarde van de inventaris niet te controleren en moet worden uitgegaan van het wettelijk minimum, zo stellen huurders.
4.21.
Verhuurder voert aan dat voor de inventaris geen prijs in rekening is gebracht maar dat die wel een waarde heeft. Die waarde moet worden vastgesteld aan de hand van de 25/55%-regel. Een vergoeding van € 1 per maand is een onevenredig harde straf.
4.22.
De huurcommissie heeft het voorschot servicekosten voor de inventaris vastgesteld op 25% van de overeengekomen prijs. Omdat het om een voorschot gaat hadden verhuurders de servicekosten voor de inventaris moeten afrekenen. Dat is niet gebeurd. Verhuurders hebben het voorschot voor gas/water/licht afgerekend maar geen overzicht als bedoeld in artikel 7:259 tweede lid BW opgesteld, ook niet nadat de huurcommissie het voorschot had vastgesteld.
4.23.
Omdat partijen het in deze procedure niet eens zijn over wat huurders uiteindelijk moeten afrekenen voor de inventaris zal de kantonrechter de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Verhuurders hebben de waarde van de inventaris op geen enkele wijze onderbouwd. Ook op de mondelinge behandeling is geen onderbouwing gegeven van de waarde van de inventaris met bijvoorbeeld facturen of een taxatie. Verhuurders hebben alsnog aangeboden om stukken te overleggen waar de waarde uit blijkt, maar dat aanbod wordt gepasseerd, nu verhuurders daarvoor alle kans hebben gehad en dit indruist tegen de goede procesorde. Bij gebrek aan enige onderbouwing zal de kantonrechter een redelijke vergoeding voor de werkelijke kosten vaststellen en, anders dan huurders aanvoeren, niet uitgaan van de in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag van € 12,00 per jaar voor servicekosten ‘overig’. Gezien het feit dat de woning volledig was ingericht, inclusief huisraad is dat geen redelijke vergoeding. Zij betrekt de Uitvoeringsregeling wel bij de vaststelling van een redelijke vergoeding. Een redelijke vergoeding voor de inventaris beschouwt de kantonrechter € 150 per maand, dat wil zeggen € 1.800 per jaar.

Onverschuldigde betaling door huurders
4.24.
Uitgaande van de huurprijs van € 1.155 per maand, de kosten voor de inventaris van € 150 per maand en een huurperiode van 15 mei 2024 tot 15 juni 2025 waren huurders € 16.965 aan verhuurders verschuldigd. Huurders hebben daarom € 10.335 teveel huur en servicekosten betaald. Voor huurders bestaat dan ook aanspraak op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bedragen. Omdat niet gebleken is dat verhuurders de onverschuldigde betalingen te kwader trouw hebben ontvangen is de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie.
4.25.
Alle overige argumenten die partijen over en weer in conventie en in reconventie nog hebben aangevoerd kunnen niet tot een ander oordeel leiden.

Tot slot/legeskosten/proceskosten
4.26.
Verhuurders hebben in conventie verzocht om huurders te veroordelen in de door hun aan de huurcommissie betaalde legeskosten. Die kosten zullen worden afgewezen. Verhuurders zijn die kosten verschuldigd geworden aan de huurcommissie op grond van artikel 7 UHW. In dat artikel is niet geregeld wat het gevolg is van deze kosten als de kantonrechter de door de huurcommissie in het ongelijk gestelde partij alsnog in het gelijk stelt. Deze leges vallen niet onder proceskosten. Nu verder niet gesteld of (anderszins) gebleken is op grond waarvan deze kosten voor rekening van huurders moeten komen, worden die kosten bij gebrek aan (wettelijke) grondslag afgewezen.
4.27.
Nu partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer (deels) in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de kosten te compenseren in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

<nr>5</nr>De beslissing
De kantonrechter

in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs,

in reconventie
5.2.
verklaart voor recht dat voor het gebruik van de in de woning aanwezige roerende zaken gedurende de huurpe0irode niet meer dan € 150 per maand verschuldigd is,
5.3.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk om aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen een bedrag van € 10.335, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie tot de dag van volledige betaling,

in conventie en in reconventie
5.4.
compenseert de proceskosten in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2026.

57327/460

HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:411.

Zie bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte geldend van 1 juli 2023 tot 1 juli 2024.

Zie voor een nadere toelichting het hiervoor genoemde vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 13 mei 2025.

Hoge Raad 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, r.o. 3.1.5.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBAMS:2026:8537

Rechtbank Amsterdam 31 August 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBAMS:2026:8537

Rechtbank Amsterdam 31 August 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT