ECLI:NL:RBDHA:2026:27077

Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming afgewezen. Tekortkomingen niet voldoende ernstig. Geen aanspraak op huurprijsvermindering vanwege afwijkende bepaling in huurovereenkomst. Huurder moet voor aantal door verhuurder verleende diensten betalen.

Rechtbank Den Haag 25 September 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBDHA:2026:27077
Instantie	Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak	17-09-2026
Datum publicatie	25-09-2026
Zaaknummer	11951000 CV EXPL 25-3466
Rechtsgebied	Civiel recht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBDHA:2026:27077 text/xml public 2026-09-25T11:41:25 2026-09-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2026-09-09 11951000 CV EXPL 25-3466 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Leiden Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:27077 text/html public 2026-09-25T11:41:06 2026-09-25 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2026:27077 Rechtbank Den Haag , 09-09-2026 / 11951000 CV EXPL 25-3466
Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming afgewezen. Tekortkomingen niet voldoende ernstig. Geen aanspraak op huurprijsvermindering vanwege afwijkende bepaling in huurovereenkomst. Huurder moet voor aantal door verhuurder verleende diensten betalen.

RECHTBANK DEN HAAG

JL (D)

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leiden

Zaaknummer: 11951000 CV EXPL 25-3466

Vonnis van 9 september 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid INDUSTRIAL DESIGN AND DEVELOPMENT SERVICES GROEP B.V.,

te Katwijk,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: IDDS,

gemachtigde: mr. E.C. van Lent,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DUNES REAL ESTATE B.V.,

te Katwijk,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Dunes,

gemachtigde: mr. R.A. Stoks.

<nr>1</nr>De kern van de zaak 1.1.
IDDS huurt een bedrijfsruimte van Dunes. IDDS wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, omdat Dunes verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. De kantonrechter oordeelt dat de verplichtingen die Dunes niet is nagekomen, niet voldoende ernstig zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. IDDS wil daarnaast dat de huurprijs wordt verminderd vanwege gebreken in het gehuurde. De kantonrechter volgt IDDS daar niet in, omdat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken dat IDDS geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. IDDS is verder van mening dat Dunes de huurprijs ten onrechte op een eerdere datum dan afgesproken heeft geïndexeerd. De kantonrechter is het daar niet mee eens. Er is namelijk geen informatie waaruit volgt dat partijen iets anders hebben afgesproken dan in de huurovereenkomst staat. De kantonrechter wijst de vorderingen van IDDS dus af.
1.2.
Dunes heeft ook vorderingen tegen IDDS ingesteld. Zij wil dat IDDS betaalt voor de diensten die zij (via de VvE) aan haar heeft verleend. De kantonrechter oordeelt dat IDDS alleen moet betalen voor het onderhoud van de parkeerplaatsen op het buitenterrein, het reinigen van de putten en kolken op het buitenterrein en het reinigen van de gevelbekleding. De kantonrechter wijst de vorderingen van Dunes dus gedeeltelijk toe.

<nr>2</nr>De procedure 2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 oktober 2025, met producties; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;

- de akte wijziging van eis in reconventie, met aanvullende producties; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de aanvullende producties van IDDS;

- de aanvullende producties van Dunes;- de mondelinge behandeling van 7 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

<nr>3</nr>De feiten 3.1.
Dunes (die tot 7 november 2023 Comala B.V. heette, maar hierna voor het gemak Dunes wordt genoemd) is eigenaar van de volgende bedrijfsruimten:

het pand aan de [adres 1] (met op de begane grond een loods en op de eerste verdieping kantoorruimte) en;

het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de eerste verdieping ( [huisnummer 1] ) van het naastgelegen pand aan de [adres 2] in Noordwijk, met gebruik van de gemeenschappelijke entree/lobby op de begane grond van [huisnummer 1] - [huisnummer 2] .
3.2.
Dunes was tot 15 juli 2021 enig aandeelhouder van IDDS. IDDS huurde (een gedeelte van) de bedrijfsruimte van Dunes in de periode van 27 december 2017 tot 15 juli 2021. [naam 1] is (middellijk) bestuurder van Dunes. Op 15 juli 2021 heeft Dunes de aandelen in IDDS verkocht aan Swarte Brekken B.V., waarvan [naam 2] (middellijk) bestuurder is.
3.3.
Vanwege de verkoop van de aandelen spraken partijen af dat zij een nieuwe huurovereenkomst zouden sluiten. In de periode van januari tot juli 2021 hebben partijen onderhandeld over de afspraken van die nieuwe huurovereenkomst. In dat kader heeft [naam 2] (IDDS) op 10 juni 2021 het volgende aan [naam 1] (Dunes) gemaild:

“Huurovereenkomst:

8 jaar fixed;

huur huidig niveau;

huurkorting 2021 € 25K

index vanaf jaar 3;

verschillende ruimtes worden verbouwd zodat deze kunnen worden gebruikt als vergaderruimten: huurder en verhuurder doen dit in overleg;

onderhoud techniek en stoffering voor verhuurder;

toegankelijk gemaakt voor invaliden op b.g. met sanitaire faciliteit en igv invalide medewerker dan kijken welke oplossingen daarvoor zijn;

in geval er uitbreiding nodig is in de toekomst, dan zijn er oplossingen: huurder bedrijfsruimte opzeggen en ombouwen door verhuurder, evt nieuwe etage door verhuurder;

einde huurtermijn geen reinstatement / terug opleveren in originele (opgenomen) staat;

energie label A (bestaand) blijft behouden en investeringen voor verhuurder.”
3.4.
Op 15 juli 2021 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. IDDS huurt een gedeelte van de bedrijfsruimte met [huisnummer 3] (de gehele eerste verdieping met medegebruik van de gemeenschappelijke entree/lobby op de begane grond), [huisnummer 1] (een deel van de eerste verdieping) en 53 parkeerplaatsen van Dunes.
3.5.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder (een gedeelte van) de bedrijfs-/kantoorruimte alsook 53 parkeerplaatsen (…).

(…)
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari en voor het eerst met ingang van 1 januari 2023 aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.
4.6
De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

(…)
4.8
De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten:

- de huurprijs € 19.101,04

- het voorschot op de vergoeding ex artikel 4.6 €

- De over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € 4.011,22

totaal € 23.112,26

(…)
11.4
De tot het Gehuurde behorende parkeerplaatsen (inclusief het daarbij behorende terrein, waaronder het tussengelegen perk) dient door en voor rekening en risico van Huurder te worden onderhouden.

(…)
11.8
Verhuurder zal de begane grond van het Gehuurde binnen 6 maanden na de ingangsdatum – voor zover zulks bij de ingangsdatum niet reeds het geval is – toegankelijk maken voor minder validen, alsook op de begane grond van het gehuurde een voor minder validen toegankelijke toiletruimte realiseren. (…) De uitvoering van de in dit artikel bedoelde werkzaamheden zal in nader overleg tussen Verhuurder en Huurder plaatsvinden.
11.9
Verhuurder verhuurt een gedeelte van de Onroerende zaak, niet behorende tot het Gehuurde, aan een derde. Indien huurder in de toekomst behoefte mocht hebben aan uitbreiding van het Gehuurde, dan zal Verhuurder daaraan, binnen de grenzen van hetgeen redelijkerwijs van haar kan worden verlangd en een en ander met inachtneming van de geldende wet- en regelgeving, haar medewerking verlenen, in die zin dat zij zal trachten om de huurrelatie met genoemde derde (geheel) te beëindigen, teneinde de door deze derde gehuurde bedrijfsruimte tegen nader te bepalen condities, welke in lijn zullen zijn met het in deze huurovereenkomst bepaalde, (geheel) beschikbaar te krijgen voor Huurder (hetgeen kwalificeert als inspanningsplicht). Partijen zullen daarover in voorkomend geval nader overleg voeren teneinde een voor zowel Huurder als Verhuurder passende oplossing te vinden, waarbij de gerechtvaardigde belangen van genoemde derde (kunnen) worden betrokken.
11.10
In aanvulling op het bepaalde in artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen en in afwijking van het bepaalde in artikel 11.5 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat het onderhoud ter zake de tot het Gehuurde behorende installaties respectievelijk de tot het Gehuurde behorende stoffering voor rekening van Verhuurder is.”
3.6.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ-model 17 februari 2015) van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:

“10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
10.4
Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;

- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van voor een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

(…)
11.2
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhoud-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde.

(…)
11.4
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde ,zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

(…)

c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;

(…)
11.5
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:

(…)

f. onderhoud en herstel van erfafscheiding, tuin en erf waaronder de bestrating;

(…)

j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde;

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/ rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

(…)”.

<nr>4</nr>Het geschil
in conventie
4.1.
IDDS vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

II. Dunes te veroordelen tot betaling van schadevergoeding vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat;

III. te verklaren voor recht dat de huurprijs wordt verminderd met een percentage over de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met het moment dat de gebreken zijn verholpen;

IV. Dunes te veroordelen tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan huur als gevolg van de huurprijsvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V. te verklaren voor recht dat de huurprijs ten onrechte per januari 2023 is geïndexeerd met 14,5%, op grond waarvan Dunes aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete;

VI. Dunes te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bedragen aan indexering, contractuele boete en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat;

VII. te verklaren voor recht dat Dunes ten koste van IDDS ongerechtvaardigd is verrijkt door IDDS de nutsvoorzieningen van de nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 5] te laten betalen;

VIII. Dunes te veroordelen tot betaling van schadevergoeding als gevolg van de ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat;

IX. Dunes te veroordelen tot betaling van € 9.309,25 aan gemaakte kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, te vermeerderen met de wettelijke rente;

X. Dunes te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;

XI. Dunes te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Dunes voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van IDDS, met veroordeling van IDDS in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

in reconventie
4.3.
Dunes vordert na eiswijziging - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat Dunes de service die zij via de VvE verleent aan IDDS mag beëindigen per de datum van dit vonnis, zonder dat zij daarmee tekortschiet in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst;

II. te verklaren voor recht dat IDDS de kosten aan service die Dunes via de VvE voor IDDS maakt aan Dunes moet vergoeden;

III. IDDS te veroordelen tot betaling van € 37.540,97 aan servicekosten over de periode tot en met 31 december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. IDDS te veroordelen tot betaling van de servicekosten over de periode van 1 januari 2026 tot en met de datum waarop Dunes de service staakt, een en ander op basis van door Dunes aan IDDS te vertrekken servicekostenoverzichten;

V. IDDS te veroordelen om haar werkplekken en bijbehorende installaties in overeenstemming te brengen met de daarvoor geldende (elektrotechnische) eisen en dit aan Dunes aan te tonen door middel van een Scope 10-keuring waaruit blijkt dat alle gebreken zijn verholpen, met oplegging van een dwangsom;

VI. IDDS te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.4.
IDDS voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Dunes, met veroordeling van Dunes in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

<nr>5</nr>De beoordeling
in conventie

Ontbinding huurovereenkomst (vordering I)
5.1.
De kantonrechter wijst de vordering van IDDS tot ontbinding van de huurovereenkomst af en licht dat hieronder toe.
5.2.
Als een partij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, geeft dat de andere partij de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming onvoldoende ernstig is. Dat volgt uit artikel 6:265 lid 1 BW en rechtspraak van de Hoge Raad. Het tweede lid van artikel 6:265 BW bepaalt dat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat als de wederpartij in verzuim is, voor zover nakoming niet tijdelijk of blijvend onmogelijk is. Het is aan degene die de huurovereenkomst wil ontbinden, in dit geval IDDS, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een tekortkoming van de andere partij, in dit geval Dunes. IDDS stelt dat Dunes tekortschiet in de nakoming van meerdere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Daarnaast stelt IDDS dat Dunes tekortschiet in de nakoming van haar haar wettelijke verplichting om de gebreken in het gehuurde te verhelpen.
5.3.
De kantonrechter bespreekt hierna de verschillende tekortkomingen die IDDS heeft gesteld. De kantonrechter beoordeelt daarbij ook of de tekortkomingen voldoende ernstig zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, aangezien Dunes zich erop beroept dat deze niet voldoende ernstig zijn.

Toegankelijkheid en toilet mindervaliden
5.4.
Op grond van artikel 11.8 van de huurovereenkomst is Dunes verplicht om de begane grond van het gehuurde binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst toegankelijk te maken voor mindervaliden en een mindervalidentoilet te realiseren, voor zover dat niet al was gebeurd. Volgens IDDS moet deze bepaling zo worden uitgelegd dat Dunes of (1) op de begane grond ook een spreek- en werkruimte voor mindervaliden zou realiseren of (2) een lift zou realiseren naar de kantoren op de eerste verdieping van het pand, omdat mindervaliden anders alleen maar tot de receptie op de begane grond kunnen komen waar verder geen kantoorruimte is. IDDS stelt dat partijen daarover vóór het sluiten van de huurovereenkomst in juni 2021 met elkaar hebben gesproken. Ter zitting heeft IDDS aangevoerd dat mindervaliden op dit moment überhaupt niet naar binnen kunnen omdat zij vanuit een rolstoel niet bij de bel kunnen komen.
5.5.
Dunes betwist ten eerste dat het de bedoeling van partijen was om meer overeen te komen dan in artikel 11.8 van de huurovereenkomst staat. In juni 2021 hebben partijen weliswaar gesproken over het eventueel realiseren van extra ruimtes op de begane grond, maar Dunes kon dat niet toezeggen omdat dat gedeelte van het pand van de VvE is. Ook is niet gesproken over het realiseren van een lift. Daarnaast betwist Dunes dat de begane grond nog niet toegankelijk is. Bij de toegangsdeur hangen twee bellen die bedienbaar zijn vanuit een rolstoel, maar deze waren kapot. Dunes heeft deze inmiddels hersteld, zodat de begane grond toegankelijk is voor mindervaliden.
5.6.
Dat partijen hebben afgesproken dat Dunes spreek- en werkruimtes voor mindervaliden zou realiseren op de begane grond of zou zorgen voor een lift naar de eerste verdieping, blijkt niet uit de tekst van artikel 11.8 van de huurovereenkomst. Dat volgt ook niet uit de mail van 10 juni 2021 waarin de onderhandelingsafspraken tussen partijen zijn vastgelegd. Uit die mail maakt de kantonrechter wel op dat Dunes zou kijken naar een oplossing als IDDS een mindervalide medewerker in dienst zou krijgen, maar dat is hier niet aan de orde. IDDS heeft ook niet weersproken dat de VvE als eigenaar gaat over aanpassingen van dat gedeelte van de begane grond. Als het wel de bedoeling van partijen was geweest dat Dunes deze extra ruimtes of een lift zou realiseren, had het voor de hand gelegen dat zij hierover iets hadden opgenomen in de huurovereenkomst. Dat is niet gebeurd. IDDS heeft verder geen stukken overgelegd waaruit een andere bedoeling van partijen blijkt. Dat betekent dat Dunes ervoor moet zorgen dat de begane grond toegankelijk is voor mindervaliden, zoals partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Partijen zijn het erover eens dat het daarvoor noodzakelijk is dat een rolstolgebruiker naar binnen kan. De kantonrechter is van oordeel dat IDDS haar stelling dat mindervaliden niet bij de bel kunnen onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft dit standpunt pas op de mondelinge behandeling ingenomen, terwijl Dunes al in haar conclusie van antwoord gemotiveerd heeft weersproken dat mindervaliden niet naar binnen kunnen. Van IDDS had dan ook mogen worden verwacht dat zij haar stelling met stukken had onderbouwd, bijvoorbeeld door een foto van de bel aan de kantonrechter te laten zien. Dat heeft zij niet gedaan. Van een tekortkoming is dus geen sprake.
5.7.
Vaststaat staat dat Dunes niet binnen de afgesproken termijn van zes maanden een mindervalidetoilet heeft gerealiseerd. Dunes was dit namelijk vergeten. Dit is weliswaar een tekortkoming, maar deze is naar het oordeel van de kantonrechter niet zo ernstig dat de huurovereenkomst daarom moet worden ontbonden. IDDS heeft pas op 13 januari 2023 bij Dunes geklaagd en haar verzocht om het toilet alsnog te realiseren. Dunes is daarop in actie gekomen en heeft op 8 februari 2023 een voorstel gedaan en gevraagd of IDDS hiermee akkoord was. IDDS is van mening dat de voorgestelde plek voor het toilet ongeschikt is en daarom is zij niet akkoord gegaan met het voorstel van Dunes. Dunes heeft vervolgens op 17 februari 2023 en 10 maart 2023 gevraagd welke plek IDDS dan wel geschikt vond. Daar heeft IDDS volgens Dunes nooit meer op gereageerd. IDDS heeft daartegen ingebracht dat partijen hierna nog mondeling met elkaar hebben gesproken over een geschikte plek voor het toilet, maar zij heeft nagelaten dit te onderbouwen. Pas in september 2024 klaagt IDDS weer over het toilet dat nog steeds niet is gerealiseerd. Gelet op dit tijdsverloop was het kennelijk voor IDDS niet zo dringend. Dat het toilet op dit moment nog steeds niet is gerealiseerd, komt naar het oordeel van de kantonrechte ook door de houding van IDDS. Van haar mag worden verwacht dat zij hierover serieus meedenkt, zodat het plan ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd.

Entree, trappenhuis en lift
5.8.
IDDS heeft op zitting erkend dat geen sprake meer is van een tekortkoming/gebrek ten aanzien van de entree, het trappenhuis en de lift. De kantonrechter hoeft dit dus niet meer te beoordelen.

Klimaatinstallatie
5.9.
IDDS stelt dat het klimaatsysteem niet goed functioneert, omdat het in de winter heel koud kan zijn (soms niet warmer dan 16 graden) en in de zomer heel warm (tot 30 graden). Dat heeft negatieve invloed op de werkomstandigheden van haar werknemers, waardoor sprake is van een gebrek. IDDS onderbouwt haar stelling met een aantal klachten (van werknemers) en het onderzoek dat Amstelius op 3 juli 2024 heeft gedaan. IDDS stelt dat uit het rapport van Amstelius van 12 juli 2024 blijkt dat sprake is van bouwfysische lekken, de gevel en de vloer onvoldoende zijn geïsoleerd en de verwarming en ventilatie niet in orde zijn. Amstelius heeft geadviseerd deze problemen te verhelpen, maar Dunes heeft nagelaten dit (naar behoren) te doen. IDDS heeft Dunes daarom bij brief van 13 september 2024 in gebreke gesteld.
5.10.
Dunes betwist dat het klimaatsysteem niet goed functioneert. IDDS heeft weliswaar incidenteel geklaagd over de temperatuur in het gehuurde, maar dat maakt niet dat sprake is van een structureel probleem. Dunes heeft die klachten altijd serieus genomen. Firma [bedrijfsnaam 1] Installaties is herhaaldelijk ter plaatse geweest om het systeem te controleren en waar nodig problemen te verhelpen. [bedrijfsnaam 1] heeft (voor het laatst) in januari 2025 vastgesteld dat het systeem goed functioneert. Uit het rapport van Amstelius blijkt ook niet dat het klimaatsysteem niet goed functioneert. Amstelius heeft slechts een aantal verbeterpunten aangedragen en Dunes heeft deze direct opgepakt. Verder stelt Dunes dat de koudeklachten die IDDS ervaart samenhangen met de manier hoe zij het systeem gebruikt, waardoor geen sprake is van een gebrek. [bedrijfsnaam 1] heeft namelijk in maart 2023 geconstateerd dat de verwarming in de avonden en in het weekend te laag wordt gezet, waardoor de installatie moeite heeft om de volgende dag de gewenste temperatuur te halen.
5.11.
Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt wanneer sprake is van een gebrek. De term ‘gebrek’ gaat over de door de Dunes te leveren prestatie, namelijk het verschaffen van het huurgenot dat IDDS bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Van een gebrek is geen sprake als het verminderde huurgenot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan IDDS moet worden toegerekend. Als sprake is van een gebrek, moet Dunes dat op grond van artikel 7:206 lid 1 BW op verzoek van IDDS verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van haar kunnen worden gevraagd.
5.12.
De temperatuur in een bedrijfspand heeft een aanzienlijke invloed op het huurgenot van IDDS en haar werknemers. Een kantoorpand dat bij lage buitentemperaturen niet fatsoenlijk kan worden verwarmd, geeft niet voldoende huurgenot. Hetzelfde geldt als de binnentemperatuur bovenmatig hoog wordt. Deze omstandigheden kunnen een gebrek opleveren. Er zijn verschillende omstandigheden die de binnentemperatuur van een pand kunnen beïnvloeden, zoals de mate van isolatie en ventilatiemogelijkheden. De kantonrechter betrekt bij de beoordeling of sprake is van een gebrek alle relevante omstandigheden.
5.13.
De kantonrechter is van oordeel dat IDDS onvoldoende heeft onderbouwd dat de temperatuur in het gehuurde structureel onder of boven een onaanvaardbaar niveau ligt. Zij heeft geen metingen overgelegd waaruit dat blijkt. In het rapport van Amstelius staat dat Amstelius in opdracht van IDDS een technische inspectie heeft uitgevoerd naar aanleiding van “de klimaatklachten die worden ervaren gedurende de zomer en winter in het complex door huurder”. De kantonrechter stelt vast dat Amstelius dus zelf geen meting heeft uitgevoerd, maar is uitgegaan van de informatie die zij van IDDS heeft gekregen. De kantonrechter kan dus niet controleren op welke momenten welke temperatuur in het gehuurde is gemeten en onder welke omstandigheden. Dat volgt ook niet uit de klachten die IDDS heeft overgelegd. Deze verklaringen zijn niet concreet en niet met objectieve gegevens onderbouwd. IDDS heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat zij kort voor de mondelinge behandeling metingen in het gehuurde heeft laten uitvoeren door een ingenieursbureau. IDDS heeft verzocht om het rapport met de bevindingen van dit bureau over te mogen leggen zodra dit (naar verwachting binnen enkele weken na de mondelinge behandeling) beschikbaar zou zijn. Dunes heeft daar bezwaar tegen gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat IDDS een dergelijke meting eerder had kunnen en moeten (laten) doen, omdat op haar de plicht rust haar stellingen te onderbouwen en haar bekend was dat Dunes betwistte dat er op dit punt een gebrek aan het pand was. Dat betekent dat de kantonrechter geen gelegenheid meer zal geven om het rapport in het geding te brengen. De conclusie is dat IDDS onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dunes is dus in zoverre niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om IDDS het huurgenot te verschaffen dat zij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
5.14.
Partijen verschillen vervolgens van mening over de vraag of Dunes de door Amstelius geadviseerde werkzaamheden (naar behoren) heeft uitgevoerd. Als blijkt dat Dunes verplicht was om deze werkzaamheden uit te voeren en zij dit niet heeft gedaan, kan dat een tekortkoming opleveren. De kantonrechter beoordeelt die vraag aan de hand van de bevindingen uit het rapport van Amstelius. Uit dat rapport blijkt dat sprake is van bouwfysische lekken in het dak, dat de gevel en de vloer niet (voldoende) zijn geïsoleerd, dat er sprake is van een thermisch lek, dat de inblaasroosters van het verwarmingssysteem verkeerd zijn geplaatst en aangesloten en dat er twijfels zijn over de luchttoevoer van de ventilatie. Deze bevindingen hebben betrekking op de eerste verdieping van het gehuurde op [huisnummer 3] .

a) Bouwfysische lekken in het dak
5.15.
Amstelius heeft vastgesteld dat sprake is van twee bouwfysische lekken in het dak waardoor warmte en koude eenvoudig kunnen ontsnappen. De bouwfysische lekken moeten volgens haar worden dichtgezet en voorzien van voldoende isolatie. IDDS stelt dat Dunes deze werkzaamheden niet heeft uitgevoerd hoewel Dunes op grond van artikel 11.4 sub a van de algemene bepalingen verantwoordelijk is voor het herstel en onderhoud van het dak van het gehuurde. Dunes betwist niet dat zij daarvoor verantwoordelijk is, maar zij betwist wel dat sprake is van een tekortkoming. Dunes voert daartoe aan dat zij de werkzaamheden eind 2024 al heeft laten uitvoeren. Dat blijkt volgens Dunes uit de werkbonnen van [bedrijfsnaam 1] . De kantonrechter kan uit de werkbonnen niet opmaken dat de gestelde werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat betekent dat Dunes onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, waardoor sprake is van een tekortkoming. De kantonrechter vindt deze tekortkoming niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Hoewel de kantonrechter uit de werkbonnen van [bedrijfsnaam 1] niet kan opmaken dat Dunes deze werkzaamheden heeft laten uitvoeren, is niet weersproken dát [bedrijfsnaam 1] verschillende keren ter plaatse is geweest om problemen te verhelpen. Uit de houding van Dunes blijkt voldoende dat zij bereid is om de werkzaamheden uit te laten voeren. Daar komt bij dat de kantonrechter van IDDS had verwacht dat zij hierover vaker bij Dunes had geklaagd of zelfs een derde opdracht zou hebben gegeven om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat heeft zij niet gedaan. Dat rijmt niet met haar stelling dat het probleem voor haar heel ernstig is.

b) Isolatie gevel en vloer
5.16.
Amstelius heeft geconcludeerd dat de gevel niet volledig is geïsoleerd en de vloer van kantoorruimte 1.21 matig is geïsoleerd. Dunes betwist dat de gevel en de vloer niet (voldoende) zijn geïsoleerd. Volgens Dunes is Amstelius ten onrechte tot die conclusie gekomen, omdat daarvoor de buitenschil van het pand had moeten worden opengemaakt en onder de vloer had moeten worden gekeken. Dat heeft Amstelius niet gedaan. Daarnaast voert Dunes aan dat de gehele buitenschil van het pand is geïsoleerd conform de tijdens de bouw geldende voorschriften. Ter onderbouwing daarvan heeft Dunes een foto overgelegd waarop is te zien dat steenwolisolatie is aangebracht in de gevel. Gelet daarop heeft IDDS naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de gevel onvoldoende is geïsoleerd. Dat geldt ook voor de stelling dat de vloer matig is geïsoleerd. Dunes heeft namelijk aangevoerd dat de vloer naar aanleiding van het rapport van Amstelius is gecontroleerd en hierna is vastgesteld dat de vloer is geïsoleerd met cellulosevlokken. Van IDDS had mogen worden verwacht dat zij concreet had aangegeven waarom dat niet voldoende is en hoe de vloer dan wel had moeten worden geïsoleerd. Dat heeft zij niet gedaan en dat volgt ook niet uit het rapport van Amstelius. Dunes is dus niet verplicht om de gevel en vloer (beter) te isoleren. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake.

c) Thermisch lek
5.17.
Tussen partijen staat vast dat Dunes naar aanleiding van de bevindingen uit het rapport van Amstelius de geadviseerde scheidingswand heeft laten plaatsen en dat het thermisch lek daarmee is hersteld.

d) Inblaasroosters verwarming
5.18.
Volgens Amstelius werkt het VRF-systeem waarmee de eerste verdieping van het gehuurde op [huisnummer 3] wordt verwarmd niet naar behoren, omdat de inblaasroosters verkeerd zijn geplaatst en aangesloten. IDDS stelt dat Dunes dat probleem nog niet heeft verholpen. Niet in geschil is dat Dunes op grond van artikel 11.10 van de huurovereenkomst en artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen verantwoordelijk is voor het onderhoud van de tot het gehuurde behorende installaties. Daaronder valt naar het oordeel van de kantonrechter ook het op de juiste wijze plaatsen en aansluiten van de inblaasroosters van het VRF-systeem. Dunes betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming daarvan omdat [bedrijfsnaam 1] dit al heeft opgelost, zoals blijkt uit de werkbonnen. De kantonrechter constateert dat op de werkbon van [bedrijfsnaam 1] van 10 februari 2025 het volgende staat: “Dit rooster verplaatsen en kijken of het dan beter gaat en in die ruimte ervoor een losse splitunit monteren.” Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat deze werkzaamheden al zijn uitgevoerd. Dat betekent dat Dunes onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om de inblaasroosters goed te plaatsen en aan te sluiten. Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat ook hier uit de houding van Dunes voldoende blijkt dat zij het probleem wil en zal oplossen.

e) Ventilatie
5.19.
Amstelius stelt in haar rapport dat zij twijfels heeft over de luchttoevoer van de ventilatie van de eerste verdieping van het gehuurde op [huisnummer 3] en of alle ruimten voldoende worden geventileerd. IDDS heeft niet duidelijk gemaakt wat er precies niet goed zou zijn aan de luchttoevoer of ventilatie en welke verplichting Dunes hier niet nakomt. Dat betekent dat IDDS op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan.

Elektrische installatie
5.20.
Partijen zijn het erover eens dat uit het Scope 10-rapport van 24 januari 2022 is gebleken dat de elektrische installatie van het gehuurde op [huisnummer 3] toen niet voldeed aan de eisen die hieraan in het kader van de brandveiligheid gesteld mogen worden. Uit het rapport blijkt onder meer dat structureel te weinig wandcontactdozen aanwezig waren waardoor een kabelspaghetti bij de werkplekken is ontstaan. Op zitting is gebleken dat IDDS de kabelspaghetti inmiddels heeft aangepakt en dat de situatie hierdoor is verbeterd. IDDS stelt dat de elektrische installatie nog steeds ondeugdelijk is, met als gevolg dat de stoppen regelmatig door (kunnen) slaan en het gehuurde niet brandveilig is. Daardoor is volgens IDDS sprake van een gebrek.
5.21.
Dunes betwist dat de elektrische installatie niet aan alle eisen voldoet. [bedrijfsnaam 2] Elektrotechniek heeft namelijk alle punten uit het rapport die voor rekening van Dunes komen nagelopen en in 2024 in orde gemaakt. Dat blijkt volgens Dunes uit de factuur van [bedrijfsnaam 2] van 9 oktober 2023 en zijn herstelverklaring. Daarnaast heeft de Omgevingsdienst West-Holland op 19 augustus 2025 een omgevingsvergunning verleend, die de brandveiligheid van het gehuurde heeft beoordeeld en in orde heeft bevonden. Daaruit volgt volgens Dunes dat de elektrische installatie voldoet aan de brandveiligheidseisen.
5.22.
De kantonrechter is van oordeel dat IDDS, in het licht van de gemotiveerde betwisting van Dunes, onvoldoende heeft onderbouwd dat de elektrische installatie nog steeds ondeugdelijk is. De kantonrechter kan uit de factuur van [bedrijfsnaam 2] weliswaar niet opmaken welke werkzaamheden precies zijn uitgevoerd en Dunes heeft zijn herstelverklaring ook niet overgelegd, maar vaststaat dat de omgevingsdienst de brandveiligheid in het gehuurde heeft getoetst. Uit het feit dat de omgevingsdienst vervolgens op 19 augustus 2025 de omgevingsvergunning heeft verleend, volgt dat de brandveiligheid voldoet aan de daarvoor geldende brandveiligheidsvoorschriften. De kantonrechter leidt daaruit ook af dat de omgevingsdienst geen bezwaar had tegen de staat van de elektrische installatie.

Energielabel B
5.23.
IDDS stelt dat het energielabel dat het gehuurde op [huisnummer 3] volgens de huurovereenkomst heeft, namelijk energielabel B, niet wordt behaald. Uit het rapport van Amstelius blijkt namelijk dat het energielabel C heeft. Voor zover IDDS bedoelt te stellen dat Dunes daardoor tekortschiet, volgt de kantonrechter haar daar niet in. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk niet dat partijen hebben afgesproken dat het gehuurde op [huisnummer 3] energielabel B moet hebben. Daarnaast staat vast dat het gehuurde op [huisnummer 3] nu energielabel B heeft dat geldig is tot 11 januari 2028. Van een tekortkoming is dus geen sprake.

Parkeeroverlast
5.24.
Vaststaat dat Dunes op grond van de huurovereenkomst 53 parkeerplaatsen aan IDDS ter beschikking moet stellen. IDDS stelt dat andere huurders van Dunes haar parkeerplekken bezet houden, waarvan zij structureel overlast ervaart. De plekken die Dunes heeft toegewezen aan haar huurders voldoen volgens IDDS niet aan de parkeernormen op grond van het Paraplu Bestemmingsplan Parkeren. IDDS stelt dat Dunes dit probleem niet heeft opgelost. Dunes betwist dat. Zij heeft meermaals geprobeerd met IDDS en andere huurders in gesprek te gaan om tot een oplossing te komen. IDDS heeft daaraan niet meegewerkt. Het probleem werd bovendien met name veroorzaakt door een huurder van Dunes die inmiddels is vertrokken. Dat heeft IDDS niet weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat IDDS onvoldoende heeft onderbouwd dat Dunes op dit punt is tekortgeschoten. Dat er af en toe iemand anders op een parkeerplek van IDDS gaat staan, maakt nog niet dat sprake is van een tekortkoming.

Eerste recht van aanhuur
5.25.
Partijen hebben in artikel 11.9 van de huurovereenkomst afgesproken dat Dunes zich zal inspannen om de ruimte op de begane grond die zij aan een derde verhuurt vrij te maken voor IDDS als zij deze nodig heeft. Dat is voor IDDS van belang omdat haar bedrijf groeit en zij daarvoor extra kantoorruimte nodig heeft. IDDS stelt dat Dunes deze afspraak niet kan nakomen, omdat uitbreiding in strijd is met het bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan mag namelijk maximaal 750 m2 per vestiging aan kantoorruimte worden gebruikt. IDDS heeft daarom op 9 december 2025 een handhavingsverzoek bij de Omgevingsdienst West-Holland ingediend. De omgevingsdienst heeft dit verzoek op 10 juni 2025 afgewezen, omdat geen sprake is van een overtreding van het bestemmingsplan. IDDS heeft daartegen bezwaar gemaakt. Dat bezwaar is vervolgens op 12 februari 2026 door het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Noordwijk afgewezen. IDDS heeft ter zitting gezegd dat zij daartegen beroep heeft ingesteld, maar zij heeft hiervan geen stukken overgelegd. De kantonrechter gaat er op basis van de op dit moment voorhanden zijnde gegevens van uit dat extra huur door IDDS niet in strijd is met het bestemmingsplan en is daarom van oordeel dat IDDS haar stelling dat Dunes niet aan haar verplichtingen kan voldoen onvoldoende heeft onderbouwd.
5.26.
IDDS stelt daarnaast dat Dunes vanaf 2023 meerdere keren in strijd met artikel 11.9 van de huurovereenkomst de vrijgekomen ruimte aan een ander dan IDDS heeft verhuurd. Dunes betwist dat zij op dit punt is tekortgeschoten, aangezien zij de ruimte telkens aan IDDS heeft aangeboden op het moment dat deze vrijkwam. IDDS heeft de voorstellen van Dunes vervolgens niet, althans onder allerlei voorwaarden, geaccepteerd. IDDS wilde bijvoorbeeld dat de ruimte op kosten van Dunes verbouwd zou worden. Dunes is van mening dat zij op grond van de huurovereenkomst niet verplicht is om een dergelijke voorwaarde zomaar te accepteren en heeft dit dus ook niet gedaan. De ruimte is daarom uiteindelijk aan een ander dan IDDS verhuurd. IDDS heeft niet weersproken dat Dunes de ruimte aan haar heeft aangeboden. Dat volgt ook uit de brief van 23 februari 2023 van mr. Taytelbaum, de vorige advocaat van IDDS. De kantonrechter is van oordeel dat partijen in artikel 11.9 van de huurovereenkomst niet zijn overeengekomen dat Dunes de kosten van de verbouwing op zich zou nemen. Voor zover IDDS stelt dat partijen dat wel hebben bedoeld, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd. Het had in dat geval voor de hand gelegen dat partijen daarover iets hadden opgenomen in de huurovereenkomst en dat is niet gebeurd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Dunes niet in strijd met artikel 11.9 van de huurovereenkomst heeft gehandeld, zodat van een tekortkoming geen sprake is.

Nutsvoorzieningen nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 5]
5.27.
Een deel (aangeduid met de nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 5] ) van het pand aan de

[adres 1] wordt door een of meer anderen gehuurd van Dunes. Deze nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 5] zijn via de hoofdaansluiting op [huisnummer 3] (de door IDDS gehuurde ruimte) aangesloten op gas en licht. Hierdoor betaalde IDDS voor het verbruik van de andere huurders van Dunes. IDDS stelt dat sprake is van een tekortkoming van Dunes, omdat Dunes pas na herhaalde sommaties een (onvoldoende) voorstel tot compensatie heeft gedaan. Dunes heeft weliswaar een bedrag van € 6.350,50 aan IDDS betaald, maar IDDS twijfelt aan de juistheid van de berekening van dat bedrag door Dunes. Zij stelt dat zij nog niet volledig is gecompenseerd waardoor zij schade lijdt. IDDS beroept zich in dat kader op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW).
5.28.
Dunes heeft erkend dat het verkeerd is gegaan met de doorbelasting van de nutsvoorzieningen, maar betwist dat dit een tekortkoming is. Toen Dunes hierachter kwam, heeft zij direct aan IDDS laten weten dat zij volledig zou worden gecompenseerd. Vervolgens heeft Dunes op 19 april 2024 een tussenmeter laten plaatsen. Op 29 oktober 2024 heeft Dunes een voorstel tot compensatie gedaan, maar hierop kreeg zij geen reactie van IDDS. Dunes heeft het bedrag daarom zelf berekend. Hierbij is zij uitgegaan van het werkelijk verbruik door de andere huurders vanaf het moment dat de tussenmeters zijn geplaatst. Het bedrag dat daaruit volgde heeft zij naar boven afgerond en vervolgens betaald aan IDDS. Omdat IDDS daardoor volledig is gecompenseerd is van ongerechtvaardigde verrijking volgens Dunes dan ook geen sprake meer.
5.29.
De kantonrechter is met Dunes van oordeel dat hier geen sprake is van een tekortkoming. IDDS heeft ook niet uitgelegd welke verplichting Dunes dan zou hebben geschonden. Dat neemt niet weg dat vaststaat dat IDDS voor het verbruik van anderen heeft betaald waarvoor zij moet worden gecompenseerd. Dunes heeft gemotiveerd uitgelegd hoe zij het bedrag aan compensatie heeft berekend. IDDS heeft op zitting aangegeven dat het verbruik per vierkante meter moet worden berekend. Volgens Dunes is dat niet redelijk, omdat de kantoren met elektriciteit worden verwarmd en de loods niet. IDDS heeft dat niet meer weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat de wijze waarop Dunes de compensatie heeft berekend een redelijke manier is om in deze situatie, waarin niet meer kan worden vastgesteld hoeveel de andere huurders in het verleden hebben verbruikt, zo goed mogelijk te berekenen voor welk verbruik IDDS ten onrechte heeft betaald. IDDS heeft in ieder geval hiertegenover onvoldoende uitgelegd dat zij meer schade heeft geleden dan de berekende compensatie. De gevorderde verklaring voor recht dat Dunes ten koste van IDDS ongerechtvaardigd is verrijkt door IDDS de nutsvoorzieningen van de nummers [huisnummer 4] en [huisnummer 5] te laten betalen wordt afgewezen (vordering VII), alleen al omdat er nu geen sprake meer is van schade. Aan de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding komt de kantonrechter daarom niet toe (vordering VIII).

Servicekosten
5.30.
IDDS stelt dat Dunes heeft “getracht” om de servicekosten aan haar door te belasten, terwijl zij op grond van de huurovereenkomst geen servicekosten is verschuldigd. IDDS heeft niet uitgelegd waarom dit een tekortkoming van Dunes is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit een discussie tussen partijen die Dunes in reconventie heeft voorgelegd aan de kantonrechter. De kantonrechter zal daarop dan ook in reconventie een beslissing nemen.

Internetverbinding
5.31.
IDDS heeft Dunes verzocht om omzettingswerkzaamheden uit te voeren om de internetsnelheid te verhogen. IDDS stelt dat Dunes deze werkzaamheden nog steeds niet heeft uitgevoerd, terwijl zij echt sneller internet nodig heeft. Dunes is bereid om te zorgen voor een snellere internetverbinding, maar zij meent dat IDDS voor het internet moet betalen en dat doet IDDS niet. Zoals hiervoor al is overwogen, is dat een discussie tussen partijen waarop de kantonrechter in reconventie een beslissing zal nemen. Nu voldoende vaststaat dat Dunes het verzoek van IDDS om de werkzaamheden te verrichten in behandeling heeft genomen, is geen sprake van een tekortkoming.

24/7 toegang
5.32.
Vaststaat dat Dunes het toegangshek bij het pand met [adres 2] in september 2025 heeft vervangen. IDDS stelt dat zij daardoor geen 24-uurs toegang meer heeft tot het gehuurde. Dunes betwist dat en voert aan dat het gehuurde twee aparte parkeerterreinen heeft die beiden toegang geven tot het gehele gehuurde. Bovendien is IDDS met de aan haar in oktober 2025 verstrekte bedieningsinstructie gewoon in staat het hek 24 uur per dag te openen. IDDS heeft daarover niets meer gezegd, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

Conclusie: geen ontbinding
5.33.
Dunes is weliswaar op een paar punten tekortgeschoten, maar de kantonrechter vindt deze tekortkomingen ieder afzonderlijk en ook samen niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat betekent dat de kantonrechter ook niet toekomt aan de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding wegens de ontbinding (vordering II).

Huurprijsvermindering (vordering III)
5.34.
IDDS stelt dat de huurprijs moet worden verminderd vanwege de gebreken in het gehuurde. Tussen partijen is niet in geschil dat IDDS op grond van artikel 10.3 van de algemene bepalingen geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek. IDDS beroept zich op de uitzonderingen die zijn genoemd in artikel 10.4 van de algemene bepalingen. De kantonrechter is met Dunes van oordeel dat IDDS hier niet aan haar stelplicht heeft voldaan. IDDS stelt slechts dat ongeveer alle uitzonderingen van artikel 10.4 van de algemene bepalingen van toepassing zijn, maar zij heeft niet concreet gemaakt welke uitzondering en waarom. Dat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs moet worden verminderd wordt afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de beoordeling van de gevorderde veroordeling tot terugbetaling van te veel betaalde huur (vordering IV).

Indexering (vorderingen V en VI)
5.35.
IDDS stelt dat partijen op 9 juni 2021 zijn overeengekomen dat de huurprijs voor het eerst na drie jaar zou worden geïndexeerd, dus per 15 juli 2024. Dat volgt volgens IDDS uit de e-mail van 10 juni 2021 van [naam 2] aan [naam 1] , waarin onder meer staat: “index vanaf jaar 3”. Het is gebruikelijk dat de indexatie pas na een jaar wordt doorgevoerd, dus in dit geval zou jaar 1: 15 juli 2022 zijn, jaar 2: 15 juli 2023 en jaar 3: 15 juli 2024. IDDS vertrouwde erop dat de huurovereenkomst conform deze afspraak zou worden opgesteld. Vervolgens is dat verkeerd in artikel 4.5 van de huurovereenkomst opgenomen. Daarin staat namelijk dat de huurprijs per 1 januari 2023 wordt geïndexeerd. IDDS heeft dat over het hoofd gezien, omdat er over de indexeringsdatum geen discussie bestond. IDDS kwam daar pas achter toen Dunes eind 2022 liet weten dat de huurprijs per 1 januari 2023 werd geïndexeerd. IDDS heeft op zitting uitgelegd dat de gevorderde verklaring voor recht alleen ziet op de datum van de indexatie en niet op de hoogte van de indexatie. IDDS stelt verder dat door het onterecht indexeren per 1 januari 2023 de contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten onverschuldigd zijn betaald. Zij vordert deze bedragen daarom terug.
5.36.
Dunes betwist dat partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs pas per 15 juli 2024 zou worden geïndexeerd. Dat volgt zowel niet uit artikel 4.5 van de huurovereenkomst, als niet uit de e-mail van 10 juni 2021. In die e-mail staat namelijk dat vanaf jaar 3 wordt geïndexeerd en niet na jaar 3. De huurovereenkomst is volgens Dunes dus in lijn met de afspraken opgesteld.
5.37.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs voor het eerst per 1 januari 2023 wordt geïndexeerd. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogeheten Haviltex-maatstaf). Bij professionele partijen zoals IDDS en Dunes wordt groot gewicht toegekend aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoording in de overeenkomst. Het kan zijn dat partijen iets anders hebben bedoeld dan zij in de overeenkomst hebben opgenomen. In dit geval kan de bewoording “index vanaf jaar 3” in de e-mail van 10 juni 2021 ook worden uitgelegd op de manier hoe Dunes dat doet, namelijk dat de eerste twee jaar (2022 en 2023) niet wordt geïndexeerd. De kantonrechter kan daar dus niet uit afleiden dat partijen iets anders hebben bedoeld dan in de huurovereenkomst is opgenomen. IDDS heeft verder geen feiten naar voren gebracht waaruit kan volgen dat partijen de eerste datum van indexering zoals IDDS nu voorstaat hebben bedoeld. Dat betekent dat Dunes de huurprijs terecht per 1 januari 2023 heeft geïndexeerd. De vorderingen van IDDS op dit punt worden dus afgewezen.

Kosten van € 9.309,25 en buitengerechtelijke incassokosten (vorderingen IX en X)
5.38.
IDDS maakt aanspraak op vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van Dunes. Van belang is dat artikel 6:96 lid 2 sub b BW geen zelfstandige grondslag biedt voor een verplichting tot vergoeding van deze kosten. Daar wordt pas aan toegekomen als er een wettelijke verplichting voor schadevergoeding bestaat. Dat is hier niet aan de orde, zodat deze kosten worden afgewezen.
5.39.
Nu alle vorderingen van IDDS worden afgewezen, kan zij ook geen aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Ook deze vordering wordt dus afgewezen.

Proceskosten
5.40.
IDDS is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dunes worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.008,00
5.41.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Service/diensten (vorderingen I, II, III en IV)
5.42.
Dunes stelt dat IDDS gebruikmaakt van verschillende service/diensten in het pand die door de VvE worden verzorgd, waarvoor Dunes aan de VvE betaalt. Partijen zijn het erover eens dat Dunes op grond van de huurovereenkomst geen bijkomende zaken en diensten aan IDDS levert. Dunes heeft IDDS daarom gevraagd om hierover afspraken te maken, waarbij IDDS of betaalt voor de levering van service/diensten, of Dunes de levering aan IDDS staakt. Het gaat Dunes specifiek om de volgende service/diensten die volgens haar voor rekening van IDDS komen op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen:

onderhoud groenvoorziening (artikel 11.4 huurovereenkomst en artikel 11.5 sub f algemene bepalingen);

reinigen putten en kolken (artikel 11.5 sub k algemene bepalingen);

reinigen gevelbekleding (artikel 11.5 sub j algemene bepalingen);

schoonmaakkosten algemene ruimten (artikel 11.5 sub k algemene bepalingen);

meldkamerkosten inbraakinstallatie (artikel 18.2 of 18.3 algemene bepalingen);

alarmservicecentrale (artikel 18.2 of 18.3 algemene bepalingen);

glasvezel internet (artikel 18.2 of 18.3 algemene bepalingen);

abonnement digitenne centrale hal (KPN) (artikel 18.2 of 18.3 algemene bepalingen).

Dienst a)
5.43.
Het onderhoud van de parkeerplaatsen op het buitenterrein komt op grond van de artikelen 11.4 van de huurovereenkomst en 11.5 sub f van de algemene bepalingen voor rekening van IDDS, want de parkeerplaatsen behoren tot het gehuurde.

Diensten b) en c)
5.44.
Dunes heeft op zitting aangegeven dat het gaat om de kosten voor het reinigen van de putten en kolken op het buitenterrein. Omdat het gaat om een gemeenschappelijk pand, is het aan de VvE om duidelijk te maken welk deel van deze kosten wordt toegerekend aan het deel van Dunes (te weten het deel dat aan IDDS is verhuurd). Dit deel van de kosten kan Dunes vervolgens doorbelasten aan IDDS, omdat deze kosten in hun relatie op grond van de algemene bepalingen voor rekening van IDDS zijn. Hetzelfde geldt voor de kosten voor het reinigen van de gevelbekleding.

Dienst d)
5.45.
De kantonrechter volgt het standpunt van IDDS dat de schoonmaakkosten van de algemene ruimten niet voor haar rekening zijn. In artikel 11.5 sub j van de algemene bepalingen gaat het namelijk expliciet over het schoonmaken en schoonhouden “van het gehuurde”. Daar vallen de algemene ruimten niet onder.

Diensten e) tot en met h)
5.46.
In (onder meer) artikel 18.2 en 18.3 van de algemene bepalingen zijn kosten genoemd die voor rekening van de huurder (IDDS) zouden zijn. Dunes verwijst naar deze artikelen als grondslag voor de betalingsverplichting van IDDS met betrekking tot de hierboven onder e tot en met h genoemde diensten. In de huurovereenkomst hebben partijen artikel 4.6 en de verwijzing naar artikel 18 van de algemene bepalingen echter doorgestreept. Dunes heeft verder niet gesteld dat zij daarover buiten de schriftelijke huurovereenkomst om met IDDS heeft afgesproken dat IDDS deze diensten aan haar zou vergoeden. Partijen hebben dus niet afgesproken dat deze kosten voor rekening van IDDS zouden zijn. IDD mocht dan ook verwachten dat deze diensten, als deze aan haar geleverd zouden worden, in de huur verdisconteerd waren. Dunes heeft geen recht op vergoeding van deze kosten aan haar.

Conclusie: gedeeltelijke toewijzing
5.47.
De gevorderde verklaring voor recht dat Dunes de service die zij via de VvE aan IDDS verleent mag beëindigen wordt afgewezen. Voor een deel (a tot en met c) zal IDDS deze kosten aan Dunes moeten vergoeden. Dat IDDS dat tot nu toe niet heeft gedaan is geen reden om de serviceverlening door de VvE (voor zover dat al mogelijk is) te laten beëindigen. Voor het andere deel mag IDDS verwachten dat de kosten in de huur zijn verdisconteerd en is Dunes dus verplicht aan levering van de diensten mee te werken.
5.48.
Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde verklaring voor recht dat IDDS gehouden is om de kosten voor de verleende diensten te vergoeden wordt toegewezen voor zover het gaat om de diensten a tot en met c (het onderhoud van de parkeerplaatsen op het buitenterrein, het reinigen van de putten en kolken op het buitenterrein en het reinigen van de gevelbekleding) en voor het overige wordt afgewezen.
5.49.
Nu vaststaat dat Dunes vanaf aanvang van de huurovereenkomst de kosten voor het onderhoud van de parkeerplaatsen op het buitenterrein, het reinigen van de putten en kolken op het buitenterrein en het reinigen van de gevelbekleding via de VvE heeft betaald en IDDS van deze diensten gebruik heeft gemaakt, moet IDDS die kosten aan Dunes betalen. Partijen kunnen de hoogte van dat bedrag zelf uitrekenen. Nu geen sprake is van beëindiging van de levering van deze diensten, zal aan deze veroordeling geen einddatum worden gegeven. De wettelijke rente wordt afgewezen, omdat Dunes niet heeft gesteld dat IDDS met de betaling van de kosten in verzuim is.

Elektrische installatie (vordering V)
5.50.
Dunes stelt dat de werkplekken op dit moment niet brandveilig zijn omdat IDDS daar kabelspaghetti heeft laten ontstaan, waardoor het gehuurde niet tegen brand is verzekerd. Dat blijkt volgens haar uit het Scope 10-rapport van 22 januari 2024. Zij wil daarom dat IDDS de werkplekken en bijbehorende installaties in overeenstemming brengt met de daarvoor geldende (elektrotechnische) eisen en dat daarna aantoont door middel van een Scope 10-rapport. In conventie is al aan de orde gekomen dat IDDS de kabelspaghetti inmiddels heeft aangepakt. Volgens Dunes is de situatie daardoor weliswaar verbeterd, maar nog niet opgelost. De kantonrechter volgt Dunes hierin niet, want uit de eigen stellingen van Dunes (zie 5.21.) volgt dat het pand inmiddels wel brandveilig is. Zolang niet onderbouwd is dat door de (resterende) kabelspaghetti het gehuurde nog steeds niet brandveilig en/of niet verzekerd is, is er geen verplichting van IDDS om de kabelspaghetti nog verder aan te pakken dan zij al heeft gedaan, De kantonrechter zal deze vordering van Dunes dan ook afwijzen.
5.51.
Dunes heeft gevraagd de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van IDDS om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Dunes om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. IDDS heeft geen belangen aangevoerd die aanleiding geven om de uitvoerbaarheid niet toe te passen. Het vonnis zal dan ook volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Proceskosten
5.52.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

<nr>6</nr>De beslissing
De kantonrechter

in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van IDDS af,
6.2.
veroordeelt IDDS in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als IDDS niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt IDDS tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie
6.5.
verklaart voor recht dat IDDS de kosten voor de volgende verleende en nog te verlenen diensten aan Dunes moet vergoeden: de kosten die de VvE betaalt voor het gedeelte dat Dunes aan IDDS verhuurt met betrekking tot het onderhoud van de parkeerplaatsen op het buitenterrein, het reinigen van de putten en kolken op het buitenterrein en het reinigen van de gevelbekleding,
6.6.
veroordeelt IDDS om aan Dunes de kosten voor de achter 6.5. genoemde verleende en nog te verlenen diensten te betalen vanaf 15 juli 2021, onder verstrekking van een servicekostenoverzicht door Dunes,
6.7.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.8.
verklaart de veroordeling achter 6.6. uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBDHA:2026:27077

Rechtbank Den Haag 25 September 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBDHA:2026:27077

Rechtbank Den Haag 25 September 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT