1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 30 augustus 2023

• de conclusie van antwoord in reconventie met producties 27 tot en met 30

• de akte overlegging producties 31 tot en met 34 van Vabo

• een bij brief van 11 januari 2024 ontvangen nadere productie van de gemeente

• het op 15 januari 2024 ontvangen procesbesluit van de Gemeente

• de akte eiswijziging van Vabo

• het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 18 januari 2024.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1.Voordat de koopovereenkomst van 5 februari 2014 werd gesloten, hebben (de rechtsvoorganger van) de gemeente en Vabo op 19 juli 2005 een overeenkomst gesloten waarin de gemeente grond gelegen aan de Waalbanddijk te Varik aan Vabo heeft verkocht. Vabo zou daar woningen ontwikkelen.

3.2.Ten behoeve van door Vabo destijds op het perceel te realiseren woningbouw was herziening van het bestemmingsplan nodig, omdat op het perceel een agrarische bestemming rustte.

3.3.De overeenkomst van 19 juli 2005 is een aantal malen gewijzigd, te weten op 1 september 2009, op 14 juli 2010 en 11 november 2010.

3.4.Nadat de gemeenteraad op 14 april 2011 het bestemmingsplan Molenblok Varik had vastgesteld, heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan bij uitspraak van 16 mei 2012 vernietigd. De reden daarvoor was, kort gezegd, dat de gemeenteraad niet aannemelijk had gemaakt dat met het plan werd bereikt dat in de geleidelijk toenemende lokale woningbehoefte gedurende de planperiode werd voorzien. Daarmee was het bestreden besluit waarbij het bestemmingsplan was vastgesteld genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid.

3.5.Vabo en de gemeente hebben daarna overleg gevoerd over de ontstane situatie en hebben met betrekking tot ongeveer hetzelfde gebied uiteindelijk een nieuwe overeenkomst gesloten op 5 februari 2014. Daarin is bepaald dat de eerdere overeenkomst van 19 juli 2005 en de aanvullingen daarop zijn beëindigd.

3.6.In de (nieuwe) overeenkomst van 5 februari 2014 is in de considerans onder punt 9. opgenomen dat voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan zal worden gemaakt, waarbij een deel van het huidige plangebied vooralsnog niet ten behoeve van wonen zal worden bestemd, een deel via wijzigingsbevoegdheid voor wonen kan worden bestemd en een deel een directe woonbestemming krijgt (de kavels 1 tot en met 31), dat de gemeente de gronden voor eenendertig woningen in zes fasen aan Vabo zal verkopen en dat Vabo een afnameplicht heeft. Daarnaast verkrijgt Vabo een recht van eerste koop op die fasen die door middel van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen kunnen worden bestemd.

3.7.In de koopovereenkomst van 5 februari 2014 is voorts vermeld:

11.1 (…)De Gemeente verplicht zich medewerking te verlenen aan een planologische procedure, zodat voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning kan worden verleend.

11.3Voor de kavels 32 tot en met 50, waarvoor artikel 17 van toepassing is, zal de Gemeente een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingplan opnemen. De wijzigingsbevoegdheid zal zodanig worden beschreven dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming voor dit deel van het bestemmingsplangebied kunnen wijzigen naar wonen indien de kavels 1 tot en met 31 zijn gerealiseerd en er een bewezen marktvraag is voor additionele woningen. De Gemeente is niet tot wijzigen verplicht. (…)

15.3De gemeente zal de maximale impulssubsidie op grond van het Impulsplan Gelderse woningmarkt van de provincie Gelderland aanvragen. (…)

17.1Ingeval de Gemeente voornemens is de in bijlage 5 aangegeven gronden geheel of gedeeltelijk te vervreemden, is zij verplicht de onroerende zaak eerst bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden.

17.2De Gemeente is bevoegd om op de in bijlage 5 aangegeven gronden maximaal vijf (5) kavels van haar keuze uit te zonderen ten behoeve van eigenbouw (particulier opdrachtgeverschap).

17.3Vabo zal, indien zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken, hiervan binnen twee (2) maanden na de verzending van de kennisgeving, bedoeld in de artikel 17.1, eveneens bij aangetekende brief aan de Gemeente mededeling doen.

17.4De koopprijs en de overige bepalingen van de koopovereenkomst zal door de Gemeente worden aangeboden, waarbij de voorwaarden (uitgezonderd de koopprijs) zoveel mogelijk aansluiten bij het bepaalde in deze overeenkomst. De koopprijs wordt door de Gemeente marktconform bepaald.

21.1De Partijen zijn gerechtigd deze overeenkomst voortijdig te beëindigen in geval:

24.3Nietigheid van enige bepaling van deze overeenkomst tast de rechtsgeldigheid van de overige bepalingen niet aan. In het geval een van de bepalingen van deze overeenkomst nietig blijkt te zijn, zullen de Partijen in redelijk overleg een vervangende bepaling overeenkomen die aansluit bij de bedoeling, aard en strekking van de overeenkomst.

3.8.Op 18 december 2014 is het bestemmingsplan Molenblok Varik 2014 vastgesteld, waarin een deel van het plangebied ten behoeve van wonen is bestemd en voor het andere deel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarmee de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in woonbestemming. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden.

3.9.Omdat vertraging was opgelopen in de verplichting van de gemeente om de eerste fase bouwrijp te maken en partijen constateerden dat het niet meer mogelijk was om de afname van de bouwkavels te laten plaatsvinden op de vooraf vastgestelde data, hebben partijen medio 2016 een aanvullende overeenkomst gesloten waarbij zij nadere afspraken hebben gemaakt over het bouw- en woonrijp maken en betaling van de door de Provincie Gelderland aan de gemeente verleende impulssubsidie van € 500.000 (onder meer bedoeld voor de realisatie van 21 woningen in de eerste fase). De gemeente heeft de helft van die subsidie aan Vabo betaald.

3.10.De 21 woningen in de eerste fase van het plan zijn door Vabo gerealiseerd.

3.12.In het kader van de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 van het plan Molenblok is er in september 2022 een startoverleg geweest tussen Vabo en de gemeente. Daarbij is ook gesproken over het contractuele recht van eerste koop van Vabo in relatie tot het in 2021 door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest.

3.13.Beide partijen hebben juridisch advies ingewonnen over de gevolgen van het Didam-arrest op het voorkeursrecht van Vabo. Partijen en hun adviseurs hebben overleg gevoerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid.

3.14.In een brief van 14 februari 2023 van de gemeente aan Vabo heeft de gemeente meegedeeld niet over te gaan tot het aanbieden van de percelen aan Vabo als bedoeld in artikel 17.1 van de koopovereenkomst. De gemeente heeft zich er daarbij op beroepen dat het haar ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van 5 februari 2014 al niet vrij stond de overeenkomst met Vabo te sluiten, op grond van het gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft in deze brief vermeld dat zich meerdere bouwers/ontwikkelaars bij de gemeente hebben gemeld om in aanmerking te komen om een bouwplan op de gronden te ontwikkelen en bebouwing te realiseren. De gemeente heeft voorts te kennen gegeven te zullen overgaan tot een openbare selectieprocedure om tot verkoop en ontwikkeling van de gronden te kunnen overgaan, die omstreeks maart 2023 zal worden gestart.

3.15.In een brief van 17 februari 2023 van Vabo aan de gemeente heeft Vabo te kennen gegeven het niet eens te zijn met het standpunt van de gemeente en haar aanspraken uit de overeenkomst van 5 februari 2014 niet prijs te geven. Vabo heeft zich beroepen op het vertrouwensbeginsel, dat volgens haar meebrengt dat afspraken die zijn gemaakt voordat het Didam-arrest werd gewezen, door een gemeente moeten worden gerespecteerd en nagekomen. In deze brief heeft Vabo de gemeente in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen twee weken na dagtekening van haar brief onvoorwaardelijk en onherroepelijk te bevestigen dat de gemeente de gemaakte afspraken alsnog zal nakomen, in het bijzonder door de gronden zoals in bijlage 5 bij de koopovereenkomst beschreven bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden overeenkomstig het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst en te bevestigen dat de gemeente ervan zal afzien om een openbare selectieprocedure te starten om tot verkoop en ontwikkeling van de bedoelde gronden over te kunnen gaan.

3.16.Daarna heeft nog overleg tussen partijen plaatsgevonden. De gemeente is bij haar standpunt gebleven en heeft aangegeven op korte termijn te zullen starten met de openbare selectieprocedure voor de uitgifte en ontwikkeling van de percelen.

3.17.Op 7 april 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op verzoek van Vabo verlof tot leveringsbeslag en verlof tot het leggen van conservatoir verhaalsbeslag op de percelen, kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1169 (gedeeltelijk) en 1083 verleend.

3.18.In de conclusie van antwoord heeft de gemeente de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.

3.19.Namens de gemeente is [bedrijf 1] op 25 oktober 2023 een tender gestart met betrekking tot de verkoop van de deelgebieden 2, 3 en eventueel 4 van de ontwikkellocatie Molenblok in Varik. De sluitingsdatum voor inschrijving was 1 december 2023.

3.20.Vabo heeft niet ingeschreven op de tender.

3.21.Nadat Vabo de gemeente had gesommeerd de openbare selectieprocedure te beëindigen, in ieder geval tot er in de bodemzaak onherroepelijk is beslist, heeft de gemeente op 24 november 2023 aan Vabo een toezegging gedaan inhoudende dat een verkoop (waaronder ook te verstaan een verkoop met uitgestelde levering) en levering van de percelen niet zal plaatsvinden voorafgaand aan en binnen één maand na het vonnis in deze bodemprocedure.

4.2.De gemeente voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.

4.4.Vabo voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.

5.1.De vorderingen in conventie en reconventie hangen met elkaar samen en worden daarom gezamenlijk behandeld.

5.2.In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld - samengevat weergegeven - dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel, in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, aan (potentiële) medegegadigden door middel van een selectieprocedure ruimte moet bieden mee te dingen naar deze onroerende zaak. De Hoge Raad heeft hierop als uitzondering geformuleerd dat deze mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

5.3.Partijen zijn het erover eens dat de gemeente met de inhoud van artikel 17.1 van de koopovereenkomst een voorkeursrecht van koop met Vabo is overeengekomen en dat dat voorkeursrecht met zich brengt dat de gemeente in beginsel gehouden is de percelen voor de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 aan Vabo aan te bieden, nu de gemeente – zoals zij ter zitting heeft erkend en ook blijkt uit het opstarten van de tender – voornemens is deze te gaan vervreemden. Partijen zijn het er ook over eens dat dat dit een situatie oplevert die onder de reikwijdte van het Didam-arrest valt en de rechtbank sluit zich daar bij aan.

5.5.De gemeente doet allereerst een beroep op de ontbindingsbevoegdheid van artikel 21.1.1 van de koopovereenkomst. Zij voert daartoe aan dat bestendiging van eerdere rechtspraak in het Didam-arrest op zichzelf weliswaar geen onvoorzienbare omstandigheid is, maar dat de concrete uitwerking van het Didam-arrest nieuw en onverwacht is. Omdat de beoogde verdere uitvoering van de koopovereenkomst zich niet met de opgelegde concrete uitwerking verdraagt, is volgens de gemeente sprake van een ingrijpende wijziging van omstandigheden, die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt. Daarvoor geeft artikel 21.1.1 van de overeenkomst een ontbindingsbevoegdheid. De primaire en subsidiaire vordering van de gemeente zijn op die ontbindingsbevoegdheid gestoeld. Vabo betwist dat het Didam-arrest kan worden aangemerkt als een ingrijpende wijziging van omstandigheden als bedoeld in artikel 21.1.1. van de overeenkomst.

5.6.Partijen verschillen aldus van mening over wat is bedoeld met ‘ingrijpende wijziging van omstandigheden’. De rechtbank stelt voorop dat voor de uitleg van een bepaling in een overeenkomst niet alleen (een zuiver taalkundige uitleg van) die bepaling van belang is. Voor de uitleg komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De beantwoording van de vraag of de concrete uitwerking van het Didam-arrest in dit geval moet worden gezien als een ingrijpende wijziging van omstandigheden, die naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt, hangt dus af van wat partijen bij het overeenkomen van dit artikel hebben bedoeld af te spreken en, meer in het bijzonder, welke mogelijke ingrijpende wijzigingen van omstandigheden zij daarbij voor ogen hebben gehad.

5.7.Uit het verhandelde op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat artikel 21.1.1. uit de koker van de gemeente kwam en dat er niet expliciet over dit artikel is gesproken bij het totstandkomen van de overeenkomst. Bij die totstandkoming waren geen advocaten betrokken. Wel was er een jurist van de gemeente bij betrokken. De gemeente heeft verklaard dat zij dit artikel vaker in overeenkomsten gebruikt en dat er, voor zover haar bekend, nooit eerder door de gemeente een beroep op is gedaan. Vabo heeft aangegeven dat zij dacht dat het artikel zag op een feitelijke ingrijpende wijziging van omstandigheden, zoals bijvoorbeeld het uitbreken van oorlog in Nederland, of de aanwezigheid van een beschermde diersoort op een bouwlocatie.

5.8.Er zijn geen aanwijzingen die pleiten voor de uitleg die de gemeente aan artikel 21.1.1 geeft, namelijk dat ook van een ingrijpende wijziging kan worden gesproken als sprake is van een juridische onvoorziene omstandigheid als nu aan de orde is. Dat onder een ingrijpende wijziging van omstandigheden ook begrepen moeten worden de juridische gevolgen van het Didam-arrest voor de bestaande overeenkomst en het recht van eerste koop van Vabo, ligt naar het oordeel van de rechtbank ook niet voor de hand. Eerder is aannemelijk dat met artikel 21.1.1 is bedoeld een uitweg te bieden in zich voordoende ingrijpend gewijzigde feitelijke situaties. Dat dit meer voor de hand ligt wordt bevestigd door de opname in de overeenkomst van artikel 24.3 (zie hiervoor onder 3.7). Er valt zonder nadere uitleg niet in te zien waarom artikel 21.1.1 bedoeld zou zijn voor een juridische wijziging van omstandigheden, als een dergelijke omstandigheid - in dit geval nietigheid - al in artikel 24.3 is geregeld. Dat de specifieke situatie die zich nu voordoet zich in het licht van het Didam-arrest niet leent voor overleg over een vervangende bepaling in de zin van artikel 24.3 omdat er geen alternatief is dat wel voldoet aan de regels van het Didam-arrest, zoals de gemeente aanvoert, doet daaraan niet af. Niet voor elke zich voordoende specifieke situatie zal een overeenkomst een remedie bieden. Het gaat nu om de systematiek van deze overeenkomst, en die biedt meer aanknopingspunten voor de uitleg van Vabo dat artikel 21.1.1 bedoeld is voor een feitelijke ingrijpende wijziging van omstandigheden. Ook als dat niet zou worden aangenomen, geldt echter dat de gemeente - op wie de stelplicht ter zake van het bestaan van een ontbindingsgrond rust - onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het de bedoeling van partijen was, althans dat Vabo redelijkerwijs had moeten begrijpen dat het bedoeling van de gemeente was, dat nieuwe (al dan niet onverwachte) rechtspraak zou kunnen worden opgevat als een ingrijpende wijziging van omstandigheden als bedoeld in artikel in 21.1.1. De rechtbank komt daarom ook niet toe aan bewijslevering ter zake van de door de gemeente voorgestane uitleg. Het voorgaande brengt met zich dat de gemeente in verband met het Didam-arrest geen beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst. De buitengerechtelijke ontbinding is daarmee zonder gevolg. De in reconventie onder I gevorderde verklaring voor recht en de onder II gevorderde ontbinding van de overeenkomst zullen worden afgewezen. In het midden kan dan ook blijven of buitengerechtelijke ontbinding per aangetekende brief of deurwaardersexploot diende te geschieden en of eerst moest worden geprobeerd de inhoud van de overeenkomst aan te passen voordat kon worden ontbonden.

5.9.Zoals overwogen onder 5.3 staat inmiddels vast dat de gemeente op grond van artikel 17.1 in beginsel gehouden is de percelen voor de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 aan Vabo aan te bieden. De vraag is hoe de aanbiedingsverplichting uit artikel 17.1 zich verhoudt tot de in het Didam-arrest door de Hoge Raad geformuleerde regels.

5.10.Vabo stelt zich op het standpunt dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen overeenkomsten die zijn gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen en overeenkomsten die zijn gesloten nadat het Didam-arrest werd gewezen. In een geval zoals zich dat hier voordoet, waar de koopovereenkomst is gesloten vóórdat het Didam-arrest werd gewezen, gaat volgens Vabo het vertrouwensbeginsel voor op het gelijkheidsbeginsel. Bij koopovereenkomsten die zijn gesloten nadat het Didam-arrest werd gewezen is dat volgens Vabo anders, en prevaleert het gelijkheidsbeginsel. Vabo wijst erop dat de koopovereenkomst is gesloten bijna acht jaar voordat het Didam-arrest werd gewezen, zodat destijds geen rekening kon worden gehouden met de regels die de Hoge Raad in het Didam-arest heeft geformuleerd. Vabo voert verder aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente geen enkele compensatie zou hoeven te geven voor het niet-nakomen van de bestaande afspraken en de gevolgen van het niet nakomen van het voorkeursrecht door de gemeente volledig op Vabo zouden worden afgewenteld. Daarbij wijst Vabo er nog op dat partijen op 19 juli 2005 waren overeengekomen dat Vabo het hele plangebied in één keer van de gemeente zou afnemen. Alleen doordat het bestemmingsplan een aan de gemeente te wijten zorgvuldigheidsgebrek had, heeft Vabo niet al veel eerder alle percelen afgenomen, nog voordat het Didam-arrest werd gewezen. Dit geldt ook indien de gemeente eerder uitvoering had gegeven aan haar in december 2018 geuite voornemen om de percelen aan Vabo aan te bieden. Vabo stelt verder dat zij een redelijk belang heeft om het verlies dat zij heeft geleden met het realiseren van de eerste fase, te compenseren met de opbrengsten van de bouw van de tweede fase en dat zij al jarenlang heeft geïnvesteerd in het plan Molenblok Varik.

5.12.De gemeente daarentegen stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst (partieel) nietig, althans (partieel) vernietigbaar is. De gemeente wijst erop dat in het Didam-arrest slechts voor één situatie een uitzondering wordt toegelaten, te weten wanneer bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijze kan worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de gronduitgifte in aanmerking komt. Zoals overwogen onder 5.4 staat tussen partijen vast dat deze uitzonderingssituatie zich hier niet voordoet. De gemeente beroept zich er primair op dat zij, doordat zij destijds geen transparante en openbare selectieprocedure heeft georganiseerd, heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 BW. Dat leidt volgens de gemeente op grond van artikel 3:14 BW tot nietigheid van het nog niet uitgevoerde deel van artikel 17 van de koopovereenkomst. In het licht van artikel 3:40 lid 3 BW merkt de gemeente nog op dat de uit artikel 3:14 BW voortvloeiende verplichting om bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst onder andere het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen, de strekking heeft om de geldigheid van de in strijd daarmee gesloten overeenkomst aan te tasten. Nietigheid van de overeenkomst als gevolg van schending van het gelijkheidsbeginsel, kan niet ongedaan worden gemaakt door een beroep op het vertrouwensbeginsel te honoreren. In het Didam-arrest ligt volgens de gemeente besloten dat het gelijkheidsbeginsel prevaleert boven het vertrouwensbeginsel en dat het Didam-arrest zich ook uitstrekt over vóór het arrest gesloten overeenkomsten.

5.14.Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft Vabo nog aangevoerd dat als er al sprake is van nietigheid, het alleen kan gaan om nietigheid op grond van strijd met de goede zeden of de openbare orde (artikel 3:40 lid 1 BW). In dat geval dient sprake te zijn van een ‘gekwalificeerde schending’, waarvoor nodig is dat er verzwarende omstandigheden zijn. Daarvan is volgens haar in dit geval geen sprake. Omdat artikel 3:14 BW er volgens het gangbare standpunt in de literatuur niet toe strekt strijdige rechtshandelingen aan te tasten, kan volgens Vabo – gezien het bepaalde in artikel 3:40 lid 3 BW – geen sprake zijn van nietigheid op grond van het tweede lid van dat artikel. Verder heeft Vabo nog aangevoerd dat artikel 17 van de koopovereenkomst in een onverbrekelijk verband staat met de rest van de koopovereenkomst, zodat geen sprake kan zijn van partiële nietigheid. Als al tot nietigheid zou moeten worden geconcludeerd geldt dat dus voor de gehele koopovereenkomst, waardoor de overeenkomsten van 2005, 2009 en 2010 herleven, aldus Vabo.

5.15.De rechtbank overweegt dat uit de rechtspraak en de literatuur die dateert van na het Didam-arrest nog geen heldere lijn is te ontwaren over de gevolgen van het Didam-arrest voor een vóór die tijd gesloten (koop)overeenkomst waarbij de regels uit het Didam-arrest niet in acht zijn genomen. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418, overwogen prejudiciële vragen te willen voorleggen aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn in verband met een schikking in die zaak uiteindelijk niet aan de Hoge Raad voorgelegd. In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland wordt gewezen op de onduidelijkheid in de rechtspraak en in de literatuur. De rechtbank Midden-Nederland heeft in dat vonnis, onder r.o. 4.10, drie visies onderscheiden over de mogelijke aantastbaarheid of geldigheid van de overeenkomst. De rechtbank sluit bij de weergave van die visies grotendeels aan en zal de drie visies hieronder kort schetsen.

5.17. De tweede visie is dat de overeenkomst vernietigbaar is via de band van artikel 3:40 lid 2 BW. Hiervoor is net als voor nietigheid op grond van dit artikellid nodig dat sprake is van strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:14 BW) die de strekking heeft de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Verder is nodig dat wordt aangenomen dat artikel 3:14 BW slechts strekt ter bescherming van één van de bij de rechtshandeling betrokken partijen. Een andere mogelijkheid die uitkomt bij vernietigbaarheid is het naar analogie toepassen van de regels uit artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, die bepalen dat een derde de koop kan vernietigen.

5.18. De derde visie is dat de overeenkomst in beginsel geldig en onaantastbaar is. De achterliggende redenering daarbij is dat artikel 3:14 BW geen dwingende wetsbepaling als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW is (want niet voldoende bepaald dan wel slechts een schakelbepaling), dan wel dat aannemelijk is dat het voorschrift van artikel 3:14 BW niet de strekking heeft om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten (zie artikel 3:40 lid 3 BW). Van nietigheid/vernietigbaarheid op grond van artikel 3:40 lid 2 BW is dan geen sprake. Van nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 1 BW kan in die visie geen sprake zijn omdat voor de beoordeling daarvan in de literatuur veel waarde wordt gehecht aan de bewustheid van de inbreuk door de partijen en betoogd wordt dat in ieder geval voor anterieure overeenkomsten geldt dat deze niet in strijd zijn met artikel 3:40 lid 1 BW, behoudens evidente gevallen van bijvoorbeeld corruptie of vriendjespolitiek. Bovendien wordt er in deze visie op gewezen dat ook het vertrouwensbeginsel behoort tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die de overheid op grond van artikel 3:14 BW in acht behoort te nemen. Zeker bij overeenkomsten die de overheid heeft gesloten voorafgaand aan het Didam-arrest zal bij de wederpartij van het overheidslichaam vaak het vertrouwen zijn gewekt dat de overeenkomst zou worden nagekomen. Dit vertrouwensbeginsel gaat in deze visie voor op het gelijkheidsbeginsel, dan wel dient met (onder meer) het gelijkheidsbeginsel in een belangenafweging te worden betrokken.

5.20.De rechtbank overweegt om de volgende prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad:

1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde regels tot stand zijn gekomen:

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 uit en zo ja, in welke zin, of sprake is van:

3. Maakt het ten aanzien van overeenkomsten die gesloten zijn voor 26 november 2021 voorts verschil of het overheidslichaam bij haar wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt (alleen) aan deze partij te zullen (verkopen en) leveren?

4. Als het antwoord op vraag 3 bevestigend is: hoe dient een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds het gelijkheidsbeginsel (dat het overheidslichaam bij het aangaan van de overeenkomst heeft geschonden jegens (potentiële) gegadigden) en anderzijds het vertrouwensbeginsel (dat in geval van nietigverklaring dan wel vernietiging door het overheidslichaam wordt geschonden jegens de partij bij de overeenkomst die dateert van voor 26 november 2021)?

5. Is bij de beantwoording van vraag 4 relevant of het overheidslichaam aanbiedt de schade voortvoeiend uit het geschonden vertrouwen te vergoeden, en op welke wijze kan dat in de belangenafweging worden verdisconteerd?

6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat de overeenkomst vernietigbaar is, wie kunnen een beroep op vernietigbaarheid doen, de contractspartijen en/of derden?

7. Bestaat er, in het geval een voor 26 november 2021 gesloten (koop)overeenkomst nietig of vernietigbaar is omdat de in het Didam-arrest neergelegde regels niet zijn gevolgd, grond voor het toekennen van schadevergoeding aan de wederpartij van het overheidslichaam, indien die nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat het overheidslichaam het door hem jegens de wederpartij gewekte vertrouwen van (verkoop en) levering schendt?

5.21.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.1.verwijst de zaak naar de rol van 26 juni 2024 voor een akte van partijen, waarbij zij zich kunnen uitlaten over het voornemen om prejudiciële vragen te stellen alsmede over de inhoud van de onder 5.20 voorgestelde prejudiciële vragen;

6.2.houdt iedere verdere beslissing aan.