ECLI:NL:RBGEL:2026:5983text/xmlpublic2026-08-05T16:01:372026-07-22Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Gelderland2026-03-18C/05/462090UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigKort gedingNLZutphenCiviel recht; VerbintenissenrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5983text/htmlpublic2026-08-05T15:50:102026-08-05Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBGEL:2026:5983 Rechtbank Gelderland , 18-03-2026 / C/05/462090 Kort geding. Ontruiming erfpachtgoed.
RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Zutphen Zaaknummer: C/05/462090 / KZ ZA 26-7 Vonnis in kort geding van 18 maart 2026 in de zaak van de commanditaire vennootschap
[eisend bedrijf in conventie] C.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [de eiser in conventie] ,
advocaat: mr. B.H.M. Karens, tegen
<nr>1</nr> [naam gedaagde in conventie 1] , <?linebreak?>2. [naam gedaagde in conventie 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [de gedaagden in conventie] ,
advocaat: mr. N.S. Commijs.
<nr>1</nr>De procedure1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13 van [de eiser in conventie]- de producties 1 tot en met 7 van [de gedaagden in conventie]
- de voorwaardelijke eis in reconventie van [de gedaagden in conventie]
- de mondelinge behandeling van 9 februari 2026- de pleitnota van [de eiser in conventie]- de pleitnota van [de gedaagden in conventie]- de aanhouding ten behoeve van partijen voor twee weken- het verzoek om nadere aanhouding van een week
- de akte nadere uitlating van [de gedaagden in conventie]
- de antwoordakte van [de eiser in conventie] met productie 14.
<nr>2</nr>De feiten2.1. De rechtsvoorganger van [de eiser in conventie] heeft aan [de gedaagde in conventie 1] bij notariële akte van 16 februari 1990 (hierna: de erfpachtakte) voor een periode van 35 jaar, ingaande 1 januari 1990 en eindigend op 31 december 2024, uitgegeven een erfpachtrecht met opstalrecht van het perceel grond met de daarop staande boswachterswoning, plaatselijk bekend [adres] te [plaatsnaam] en met een afzonderlijke akte van diezelfde datum voor een perceel grond onder [plaatsnaam] , nabij [adres] . 2.2. In artikel 9 van de erfpachtakte is onder meer het volgende opgenomen:
“Bij het eindigen van het erfpachtsrecht/opstalrecht, op welke wijze of om welke oorzaak of reden dan ook, zal de erfpachter de opstallen en beplantingen niet mogen afbreken of wegnemen.
De erfpachter verbindt zich alsdan om de grond en de opstallen onmiddellijk te ontruimen en vrij van huur en andere gebruiksrechten ter vrije beschikking van de grondeigenaar te stellen.
De grondeigenaar treedt bij het einde van het erfpachtsrecht/opstalrecht van rechtswege in de eigendom van de vorenbedoelde opstallen, onder de verplichting voor hem om binnen een maand na het einde aan de alsdan gewezen erfpachter te betalen de waarde van het door de erfpachter gestichte woonhuis cum annexis, vast te stellen door partijen in onderling overleg of bij gebreke daarvan door drie deskundigen te benoemen: “
één door ieder van beide partijen en de derde door de twee door beide partijen benoemde deskundigen of bij gebreke van overeenstemming dienaangaande, door de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij
(…) 2.3.
[de gedaagden in conventie] wonen samen aan het adres [adres] in [plaatsnaam] . 2.4. Op 9 respectievelijk 10 mei 2019 zijn partijen een “overeenkomst tot wijziging van een recht van erfpacht en koop en verkoop van het blote eigendom” (hierna: de overeenkomst) overeengekomen. Daarin hebben partijen enerzijds een uitbreiding van het erfpachtgoed vastgelegd en anderzijds een koop/verkoop van de bloot eigendom voor een koopsom van € 525.000-. 2.5. In artikel 1 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de voor overdracht vereiste akte van juridische levering zal worden verleden op uiterlijk op 31 december 2024 of zoveel eerder als partijen overeenkomen. In artikel 4 is bepaald dat indien het gekochte, om welke reden dan ook, niet uiterlijk 31 december 2024 juridisch is overgedragen aan [de gedaagde in conventie 1] , deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst is ontbonden en dat de door [de gedaagde in conventie 1] betaalde waarborgsom van € 52.500,00 dan vervalt aan [de eiser in conventie] 2.6. Bij notariële akte van 28 juni 2019 is uitvoering gegeven aan de uitbreiding van het erfpachtgoed, waarmee het aan [de gedaagden in conventie] in erfpacht uitgegeven erfpachtgoed is uitgebreid tot 54.075 m². 2.7.
[de gedaagden in conventie] hebben de financiering van de aankoop niet tijdig rond gekregen zodat op 31 december 2024 geen juridische levering aan hen heeft kunnen plaatsvinden en de overeenkomst is ontbonden. 2.8. Met een brief van 20 januari 2025, die op 23 januari 2025 bij deurwaardersexploot aan [de gedaagde in conventie 1] is betekend, is de afloop van de erfpacht en de ontbinding van de koop door [de eiser in conventie] aan [de gedaagde in conventie 1] medegedeeld. In diezelfde brief is [de gedaagde in conventie 1] verzocht dan wel gesommeerd het erfpachtgoed en de opstallen te ontruimen en vrij van huur en andere gebruiksrechten ter vrije beschikking te stellen aan [de eiser in conventie] binnen twee maanden na 20 januari 2025. 2.9. Ook nadien heeft [de eiser in conventie] [de gedaagde in conventie 1] op verschillende momenten en -manieren de ontruiming van het erfpachtgoed aangezegd. 2.10. Op 24 juni 2025 heeft [makelaardij] (hierna: [makelaardij] ) in opdracht van [de eiser in conventie] een rapportage (NEN 2580) uitgebracht. Daarin heeft [makelaardij] in samenspraak met de rentmeester van [de eiser in conventie] , de heer [bouwkundige] , de (bouwkundige) waarde van de opstal(len) vastgesteld op € 125.000,00. [de eiser in conventie] heeft deze waarde doorgegeven aan [de gedaagde in conventie 1] en haar dit bedrag aangeboden in een vaststellingsovereenkomst. [de gedaagde in conventie 1] heeft daar niet inhoudelijk op gereageerd. 2.11.
[de gedaagden in conventie] hebben zelf ook aan een derde opdracht gegeven de waarde van de opstallen te taxeren. In een taxatierapport van 24 november 2025 heeft de heer [taxateur] namens hen de woning en de overige opstanden exclusief ondergrond getaxeerd op in totaal € 260.000,-. [taxateur] is daarbij (in tegenstelling tot [makelaardij] ) uitgegaan van de marktwaarde in plaats van de bouwkundige waarde. 2.12. Tijdens de mondelinge behandeling op 9 februari 2026 is met partijen besproken dat [de gedaagde in conventie 1] zo spoedig mogelijk een opdracht zou verstrekken aan [taxateur] om overeenkomstig artikel 9 van de notariële akte in samenspraak met [bouwkundige] een derde deskundige aan te wijzen. Deze twee deskundigen hebben vervolgens in overleg een derde deskundige benoemd, zijnde de heer [makelaar] , NVM Registermakelaar. 2.13.
[makelaar] heeft op 18 februari 2026 het erfpachtgoed bezocht en de waarde van de opstallen vervolgens getaxeerd op € 151.550,-. [makelaar] heeft dit op 19 februari 2026 per e-mail aan de andere twee deskundigen doorgegeven. [bouwkundige] heeft diezelfde dag per e-mail gereageerd akkoord te zijn. [taxateur] heeft die zelfde dag per mail als volgt gereageerd: “Begrijp de waardering niet, maar mijn mening doet er niet meer toe en zal mij er bij neerleggen.”. 2.14. Na (nader) overleg tussen de drie deskundigen, is de waardering voor de opstallen ter hoogte van € 151.550,- opgenomen in een rapportage van 6 maart 2026 die door alle drie de deskundigen voor akkoord is ondertekend. 2.15.
[de eiser in conventie] heeft [de gedaagden in conventie] gevraagd schriftelijk te bevestigen dat zij kunnen instemmen met de waardevaststelling door de drie deskundigen. [de gedaagden in conventie] hebben daar tot op heden niet op gereageerd en ook hebben zij het erfpachtgoed tot op heden niet verlaten.
<nr>3</nr>Het geschil in conventie en in reconventie3.1.
[de eiser in conventie] vordert in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 3.1.1. ontruiming van het erfpachtgoed inclusief de boswachterswoning, plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] , binnen een maand na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom. 3.1.2. veroordeling van [de gedaagde in conventie 1] om haar onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen aan een waardebepaling als bedoeld in artikel 9 van de notariële akte, op straffe van een dwangsom; 3.1.3. dat de voorzieningenrechter een derde deskundige aanwijst en bepaalt dat die drie deskundigen binnen een maand na betekening van dit vonnis de waarde vaststellen van het woonhuis cum annexis overeenkomstig de uitgangspunten en werkwijze zoals weergegeven in artikel 9 van de notariële akte; 3.1.4. hoofdelijk veroordeling van [de gedaagden in conventie] in de kosten van deze procedure. 3.2.
[de eiser in conventie] legt aan de vordering – samengevat – het volgende ten grondslag.
Het staat vast dat de erfpachtrechten en opstalrechten van [de gedaagde in conventie 1] zijn geëindigd en dat [de gedaagden in conventie] al geruime tijd zonder recht of titel in de woning op het erfpachtgoed verblijven. [de eiser in conventie] wil als eigenaar weer de volledige beschikking krijgen over het erfpachtgoed. Daarbij heeft zij een spoedeisend belang omdat [de gedaagden in conventie] potentiële kopers en geïnteresseerden in het erfpachtgoed benaderen met onjuiste informatie ook na de mondelinge behandeling. Ook hebben zij nog geen enkel begin gemaakt met ontruimen/ opruimen. [de gedaagden in conventie] wisten geruime tijd dat het erfpachtrecht zou aflopen en zij hebben sinds 2019 de tijd gehad de bloot eigendom geleverd te krijgen en tijdig de financiering rond te krijgen. Zij moesten in ieder geval vanaf 23 januari 2025 rekening houden met hun verplichting het erfpachtgoed te verlaten. Nu [de gedaagden in conventie] niet aangeven in te kunnen stemmen met de waardering zoals neergelegd in het rapport van 6 maart 2026 is [de eiser in conventie] genoodzaakt al haar vorderingen te handhaven. 3.3.
[de gedaagden in conventie] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [de eiser in conventie] in de kosten van deze procedure. 3.4.
[de gedaagden in conventie] voeren – samengevat – het volgende aan.
Het spoedeisend belang voor [de eiser in conventie] ontbreekt, althans is niet aangetoond. Met de rentmeester is de afspraak gemaakt dat [de gedaagden in conventie] in het voorjaar van 2026 zouden ontruimen en daarbij is een gebruiksvergoeding afgesproken. Subsidiair is sprake van een huurovereenkomst nu [de eiser in conventie] de in het geding zijnde percelen en opstallen aan [de gedaagden in conventie] in gebruik heeft gegeven waarvoor zij maandelijks een gebruiksvergoeding van € 930,67 betalen. Deze huurovereenkomst is nog niet (geldig) opgezegd. Het belang van [de gedaagden in conventie] om de situatie te behouden weegt zwaarder weegt dan het belang van [de eiser in conventie] bij ontruiming. Tot slot maken [de gedaagden in conventie] bezwaar tegen de wijze waarop de deskundigen de waarde van de opstallen hebben getaxeerd. 3.5. Indien de vorderingen van [de eiser in conventie] geheel dan wel gedeeltelijk worden toegewezen vorderen [de gedaagden in conventie] in reconventie om [de eiser in conventie] te veroordelen tot betaling, ten titel van voorschot, van een bedrag van € 260.000,-, althans van € 125.000,00, dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [de eiser in conventie] in de kosten van de procedure. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan
<nr>4</nr>De beoordeling in conventie 4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [de eiser in conventie] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. Spoedeisend belang 4.2.
[de eiser in conventie] heeft een voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen. Uit de aard van de vordering (ontruiming vanwege verblijf zonder recht of titel) volgt al een spoedeisend belang. Maar ook daarnaast heeft [de eiser in conventie] een spoedeisend belang bij het als eigenaar volledig kunnen beschikken over zijn eigendom en dat ongehinderd door potentiële geïnteresseerden en kopers te kunnen laten bezichtigen. [de gedaagde in conventie 2] en [de gedaagde in conventie 1] hebben niet betwist dat zij deze personen tijdens bezichtigingen aanspreken en dat veel van hun dieren loslopen op het perceel. Eindiging erfpachtovereenkomst 4.3. Het staat vast dat het aan [de gedaagde in conventie 1] verleende erfpachtrecht met opstalrecht op grond van de erfpachtakte en op grond van de ontbonden overeenkomst van begin mei 2019, is geëindigd per 31 december 2024. In tegenstelling tot wat de huidige advocaat van [de gedaagden in conventie] in de antwoordakte stelt, hebben [de gedaagden in conventie] en hun voormalige advocaat tijdens de mondelinge behandeling van 9 februari 2026 ook bevestigd dat het erfpachtrecht is geëindigd. Geen huurovereenkomst 4.4. Na beëindiging van het erfpachtrecht is [de gedaagden in conventie] bij deurwaardersexploot de ontruiming aangezegd. Ook op grond van het bepaalde in artikel 9 van de notariële akte waren [de gedaagden in conventie] gehouden het erfpachtgoed en de opstallen onmiddellijk te ontruimen. Dat [de gedaagden in conventie] ondanks meerdere aanzeggingen tot op heden hebben verzuimd het erfpachtgoed en de opstallen te ontruimen en te verlaten, maakt niet dat het daarmee aan hen in gebruik is gegeven. Ook heeft [de eiser in conventie] de door [de gedaagde in conventie 1] betaalde bedragen niet zonder meer geaccepteerd en zeker niet als huurbetaling. Dat [de eiser in conventie] uit coulance heeft geprobeerd afspraken te maken met [de gedaagde in conventie 1] en [de eiser in conventie] over een termijn waarop zij het erfpachtgoed en de opstallen uiterlijk moeten hebben verlaten maakt niet dat daarmee een huurovereenkomst is ontstaan. Ontruiming en dwangsom 4.5. Nu [de gedaagden in conventie] zonder recht of titel in de woning verblijven is de vordering tot ontruiming daarmee toewijsbaar. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd. 4.6. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is. Waardebepaling opstallen. 4.7. Verder bleek tijdens de mondelinge behandeling dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de opstallen moet worden gewaardeerd. Na de mondelinge behandeling hebben partijen conform artikel 9 uitvoering gegeven aan die waardebepaling door gezamenlijk een derde deskundige aan te wijzen. Blijkens het rapport van 6 maart 2026 zijn alle drie de deskundigen akkoord met een waardebepaling van € 151.550,-, zodat daar rechtens vanuit moet worden gegaan. [de eiser in conventie] heeft daarmee geen belang meer bij zijn vorderingen onder 3.1.2. en 3.1.3. zodat die zullen worden afgewezen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.8. Gelet op het voorgaande kan van [de eiser in conventie] niet worden verlangd het erfpachtgoed nog langer aan [de gedaagden in conventie] ter beschikking te stellen zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zal worden toegewezen. Proceskosten 4.9.
[de gedaagden in conventie] zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de eiser in conventie] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 156,52 - griffierecht € 735,00 - salaris advocaat € 1.177,00 - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.257,52 4.10. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
<nr>5</nr>De beoordeling in reconventie5.1.
[de eiser in conventie] heeft in zijn antwoordakte schriftelijk bevestigd bereid te zijn zekerheid te stellen voor [de gedaagden in conventie] door depotstelling voor een bedrag van € 151.550,00. [de eiser in conventie] is bereid om datgene wat aan [de gedaagde in conventie 1] toekomst op grond van het bepaalde in artikel 9 van de erfpachtakte, aan haar uit te keren, indien en zodra [de gedaagden in conventie] het erfpachtgoed op correcte wijze hebben ontruimd en verlaten. Daarmee is het belang van [de gedaagden in conventie] bij hun vordering in reconventie komen te vervallen zodat die zal worden afgewezen. Proceskosten 5.2.
[de gedaagden in conventie] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. Deze worden gesteld op nihil gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie waardoor in het kader van het verweer daartegen geen noemenswaardige extra werkzaamheden zijn verricht.
<nr>6</nr>De beslissing De voorzieningenrechter In conventie 6.1. veroordeelt [de gedaagden in conventie] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het erfpachtgoed, thans kadastraal bekend als [kadastergegevens] , inclusief de boswachterswoning, plaatselijk bekend als [adres]
, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt,
respectievelijk bevinden, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen
(deze ontruiming voor zover het niet betreft de eigendommen, roerende zaken
toebehorend aan [de eiser in conventie] ) en onder afgifte van de sleutels en in
behoorlijke staat ter vrije beschikking aan [de eiser in conventie] te stellen en vervolgens
verlaten en ontruimd te houden, 6.2. veroordeelt [de gedaagden in conventie] hoofdelijk om aan [de eiser in conventie] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling van 5.1. voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 6.3. veroordeelt [de gedaagden in conventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.257,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de gedaagden in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, In reconventie 6.6. wijst de vordering af. 6.7. veroordeelt [de gedaagden in conventie] hoofdelijk in de proceskosten die aan de zijde van [de eiser in conventie] worden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
