ECLI:NL:RBLIM:2026:9863

Kort geding. Vordering tot ontruiming afgewezen. Geen spoedeisend belang. Gemotiveerde betwisting door gedaagden. Niet met redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat eenzelfde vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

Rechtbank Limburg 1 October 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBLIM:2026:9863
Instantie	Rechtbank Limburg
Datum uitspraak	16-09-2026
Datum publicatie	01-10-2026
Zaaknummer	12337481 CV EXPL 26-4181
Rechtsgebied	Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken	Kort geding

ECLI:NL:RBLIM:2026:9863 text/xml public 2026-10-01T09:23:38 2026-09-16 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Limburg 2026-09-18 12337481 CV EXPL 26-4181 Uitspraak Kort geding NL Roermond Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:9863 text/html public 2026-10-01T09:23:25 2026-10-01 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBLIM:2026:9863 Rechtbank Limburg , 18-09-2026 / 12337481 CV EXPL 26-4181
Kort geding. Vordering tot ontruiming afgewezen. Geen spoedeisend belang. Gemotiveerde betwisting door gedaagden. Niet met redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat eenzelfde vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 12337481 CV EXPL 26-4181

Vonnis in kort geding van 18 september 2026

in de zaak van

[verhuurder] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. B.R.B. van Gasteren,

tegen

<nr>1</nr> [huurder 1] , <?linebreak?>2. [huurder 2] ,
beiden te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [huurders] ,

gemachtigde: DAS Rechtsbijstand.

<nr>1</nr>De procedure 1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

- de dagvaarding met producties

- de akte aanvullende productie 57 van [verhuurder]- de spreekaantekeningen van [verhuurder]

- de spreekaantekeningen van [huurders] .
1.2.
Op 4 september 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen waren aanwezig en werden bijgestaan door hun gemachtigden.

<nr>2</nr>De feiten 2.1.
Tussen [verhuurder] als verhuurder en [huurders] als huurders bestaat sinds 21 juni 2018 een huurovereenkomst voor de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). Sindsdien wonen [huurders] in het gehuurde samen met hun minderjarige kind.
2.2.
Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing 1) een aanvullende overeenkomst met bepalingen en 2) de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte model ROZ 2017 (hierna: de algemene bepalingen).
2.3.
[huurders] zijn op grond van de huurovereenkomst gehouden maandelijks huur te betalen. Er is geen sprake van een huurachterstand.
2.4.
In januari 2025 hebben [huurders] bij [verhuurder] gemeld dat zij problemen ondervinden met de cv-ketel. [verhuurder] heeft daarop aangegeven bij het gehuurde langs te willen komen. Vervolgens hebben [huurders] medegedeeld dat het probleem aan de cv-ketel inmiddels is opgelost, dat een bezoek door [verhuurder] en een monteur niet meer nodig is en dat zij toekomstige problemen direct zullen melden bij [verhuurder] . Daarop heeft [verhuurder] aangegeven alsnog zelf onderzoek aan de cv-ketel te willen verrichten en dit ook te willen combineren met een (jaarlijkse) inspectie van het gehuurde conform artikel 12.1 van de algemene bepalingen.
2.5.
De inspecties, zoals aanvankelijk gepland op 29 maart 2025 en vervolgens op 18 juli 2025, hebben door omstandigheden niet plaatsgehad.
2.6.
Bij dagvaarding van 7 oktober 2025 is [verhuurder] een kort geding bij deze rechtbank gestart om medewerking door [huurders] aan een inspectie van het gehuurde af te dwingen. Partijen hebben vervolgens buitengerechtelijk overeenstemming bereikt over een inspectie op 21 november 2026. Bij deze inspectie waren partijen, de zoon van [verhuurder] en een deskundige van TOP-expertise (hierna: de deskundige) aanwezig. [verhuurder] heeft daarna het kort geding ingetrokken. De deskundige heeft een deskundigenrapport opgesteld.
2.7.
Bij brief van 16 december 2025 hebben [huurders] medegedeeld dat van een uiterst urgente en levensgevaarlijke situatie sprake is, omdat de koolmonoxidemelder steeds alarm slaat als de cv-ketel aanspringt. [verhuurder] heeft contact opgenomen met Volta Limburg en vernomen dat de snelst mogelijke oplossing is het vervangen van de cv-ketel op 5 januari 2026. Na kennisname hiervan heeft [huurder 2] telefonisch contact opgenomen met het kantoor van de gemachtigde van [verhuurder] en zich agressief en beledigend uitgelaten.
2.8.
Nadat de cv-ketel op 5 januari 2026 is vervangen, hebben [huurders] zelf een vervolgafspraak bij Volta Limburg gemaakt omdat er nog wat problemen zijn. Hiervan was [verhuurder] aanvankelijk niet op de hoogte. Nadat [verhuurder] telefonisch contact met Volta Limburg heeft opgenomen over de stand van zaken en duidelijk werd dat de vervolgafspraak met de huurders is gemaakt die geen contractspartij zijn, heeft Volta Limburg deze afspraak geannuleerd. Na kennisname hiervan heeft [huurder 2] telefonisch contact opgenomen met Volta Limburg en zich opnieuw agressief en beledigend uitgelaten. Volta Limburg heeft kenbaar gemaakt enkel nog langs te willen komen met twee monteurs en in het bijzijn van [verhuurder] .
2.9.
Bij brief van 20 april 2026 heeft [verhuurder] het deskundigenrapport met [huurders] gedeeld. Daarbij heeft [verhuurder] hen gesommeerd in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, aansprakelijk te erkennen voor de schade aan het gehuurde zoals door de deskundige begroot op € 28.877,50 en over te gaan tot betaling van dit bedrag.
2.10.
[huurders] hebben bij brief van 26 mei 2026 aangegeven zich niet in de conclusies van het deskundigenrapport te kunnen vinden, dat zij alle aansprakelijkheid van de hand wijzen en niet instemmen met beëindiging van de huur.
2.11.
Op 20 juli 2026 is [verhuurder] bij het gehuurde langs gegaan om een brief ter zake de jaarlijkse huurverhoging in de brievenbus te gooien. Ter plaatse ontstond een woordenwisseling met [huurder 2] , waarna [verhuurder] weer is vertrokken.
2.12.
Tot slot is [verhuurder] dit kort geding gestart.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1.
[verhuurder] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurders] in ieder geval sinds 8 januari 2025 zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst om zich als goed huurders in de zin van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) te gedragen. Zij hebben namelijk:

langdurig inspectie van de woning geweigerd,

hun meldingsplicht veelvuldig verzaakt,

zich meermaals agressief en/of bedreigend uitgelaten jegens partijen die (indirect) betrokken zijn bij de huurovereenkomst,

[verhuurder] de toegang ontzegt tijdens onderhoudswerkzaamheden,

verzaakt kleine herstellingen te verrichten, en

gebreken aan het gehuurde buiten het normaal gebruik veroorzaakt, laten ontstaan en/of laten verergeren.
3.3.
[huurders] voeren op de eerste plaats aan dat een spoedeisend belang bij de gevorderde voorlopige voorziening ontbreekt. Op de tweede plaats hebben zij uitgebreid verweer gevoerd tegen de stellingen van [verhuurder] en de conclusies van het deskundigenrapport. Zij betwisten dat zij tekortgeschoten zijn in hun verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Er is geen sprake van een huurachterstand. Het geschil leent zich bovendien niet voor een behandeling in kort geding. Tot slot, als al aangenomen zou worden dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk is, moet rekening worden gehouden met de belangen van hun inwonend minderjarig kind, aldus [huurders] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Daarnaast vormt de maatregel een inmenging op het in artikel 8 van het EVRM vastgelegde recht van eenieder op respect voor zijn woning en zijn privé-, familie- en gezinsleven. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering in een kort geding moet op grond van vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht. In een kort geding is namelijk geen plaats voor een (diepgaand) onderzoek naar de bestreden feiten terwijl de gevolgen vergaand en meestal onomkeerbaar zijn.

Voor toewijzing is vereist dat met een redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat eenzelfde vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen én dat in redelijkheid niet van eisende partij verwacht kan worden dat deze een eindbeslissing in die bodemprocedure afwacht. Een ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een definitief oordeel van de rechter in een te voeren bodemprocedure over de ontbinding, moet vanuit dat perspectief ook berusten op een belangenafweging en moet daarbij proportioneel te zijn

Spoedeisend belang
4.2.
[verhuurder] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat – kort gezegd – de verhouding tussen partijen is geëscaleerd en [verhuurder] vreest dat de schade aan het gehuurde, zoals bij de inspectie door de deskundige is vastgesteld, verder zal oplopen zolang [huurders] in het gehuurde verblijven.
4.3.
[huurders] voeren daartegen aan dat zich na het vervangen van de cv-ketel, ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding al zo’n zes maanden geleden, geen feiten of omstandigheden meer hebben voorgedaan die een procedure in kort geding rechtvaardigen.
4.4.
Het antwoord op de vraag of er een spoedeisend belang is, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het midden blijven. De voorzieningenrechter komt namelijk tot de conclusie dat de gevorderde voorziening moet worden afgewezen. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

Inhoudelijke beoordeling
4.5.
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.6.
Artikel 7:213 BW bepaalt dat een huurder verplicht is om zich als goed huurder te gedragen. Als de huurder dat niet doet, is dat een tekortkoming die tot ontbinding kan leiden, waarbij geldt dat gedragingen uit het verleden tekortkomingen kunnen zijn die niet (zonder meer) ongedaan kunnen worden gemaakt.
4.7.
[verhuurder] stelt dat [huurders] ernstig zijn tekortgeschoten omdat zij zich niet als goed huurders in de zin van artikel 7:213 BW hebben gedragen. Zij legt hieraan in totaal zes gedragingen ten grondslag (zie r.o. 3.2. van dit vonnis).
4.8.
[huurders] hebben uitgebreid verweer gevoerd. Zij hebben zowel de door [verhuurder] gestelde feiten en gedragingen alsook de conclusies van het deskundigenrapport voor wat betreft de daaruit voortvloeiende op hen als huurders rustende aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde op essentiële onderdelen gemotiveerd betwist.
4.9.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter liggen de standpunten van partijen dusdanig ver uiteen dat bij die stand van zaken niet met een redelijke mate van zekerheid is vast te stellen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een te voeren bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat daarop vooruitlopend toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding gerechtvaardigd is. Daarbij is van belang dat [verhuurder] gedurende ongeveer zeven jaar geen (periodieke) inspectie en/of onderhoud aan het gehuurde heeft uitgevoerd. In dat licht is het niet uitsluitend aan [huurders] toe te rekenen dat sommige gebreken gedurende langere tijd onopgemerkt zijn gebleven. Bovendien hebben [huurders] gesteld dat zij in 2021 en in de periode van januari 2025 tot en met september 2025 diverse gebreken hebben gemeld, niet alleen over de cv-installatie maar ook over dakramen, schilderwerk, keukenapparatuur, ventilatie en andere onderhoudspunten. Daardoor kan niet voorshands worden geoordeeld dat [huurders] hun meldingsplicht (veelvuldig) hebben verzaakt. Daarbij volgt uit het deskundigenrapport dat veel bevindingen zien op de aanwezigheid van rommel, vuil, stof en spinrag. Dat zijn zaken die met een goede schoonmaakbeurt door de huurders verholpen (moeten) kunnen worden en zijn niet van dien aard dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Ook de overige door [verhuurder] ingenomen stellingen zijn in het licht van het gemotiveerde verweer van [huurders] niet in voldoende mate komen vast te staan dat nu reeds voorshands geoordeeld kan worden dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4.10.
Zoals hiervoor reeds opgemerkt is een veroordeling tot ontruiming in kort geding een maatregel met vergaande en veelal onomkeerbare gevolgen. Daarbij is van groot belang dat het minderjarige kind van [huurders] ook in het gehuurde woont, met wiens belangen op grond van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind rekening moet worden gehouden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter maakt al het voorgaande in onderlinge samenhang bezien dat een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten, met de mogelijkheid tot bewijslevering waarvoor een kort geding zich niet leent, hier bij uitstek op zijn plaats is. De voorzieningenrechter zal om die reden de vordering afwijzen.
4.11.
Wellicht ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat de agressieve en/of beledigende uitlatingen van [huurder 2] jegens [verhuurder] , het kantoor van de gemachtigde van [verhuurder] en Volta Limburg niet goed te praten zijn. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat deze gedragingen op zichzelf genomen, mede in het licht van het hiervoor overwogene, de verklaring van [huurder 2] tijdens de mondelinge behandeling over de omstandigheden ten tijde van zijn gedragingen en zijn spijtbetuiging nadien, in dit geval niet tot toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding kunnen leiden. De voorzieningenrechter acht het van belang om wel de ernst van de situatie voor te houden, omdat de gedragingen onder andere omstandigheden wel tot een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen kunnen leiden. Een huurder dient zich namelijk van zulk gedrag te onthouden, waarbij geldt dat een medische of psychische aandoening veelal geen rechtvaardiging is voor dit gedrag.
4.12.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.009,00

<nr>5</nr>De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2026.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBLIM:2026:9863

Rechtbank Limburg 1 October 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBLIM:2026:9863

Rechtbank Limburg 1 October 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT