ECLI:NL:RBMNE:2026:4175

Beroep boete vergunning opkoopbescherming. Gegrond, want hospitaverhuur van kamers in woning waar eiseres zelf ook woont valt niet onder verbod als bedoeld in de Huisvestigsverordening. Dat artikel gaat om het verhuren van het geheel van de woning aan een derde.

Rechtbank Midden-Nederland 31 July 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBMNE:2026:4175
Instantie	Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak	10-07-2026
Datum publicatie	31-07-2026
Zaaknummer	UTR 25/362
Rechtsgebied	Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBMNE:2026:4175 text/xml public 2026-07-31T09:52:49 2026-07-10 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-07-08 UTR 25/362 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4175 text/html public 2026-07-31T09:51:40 2026-07-31 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:4175 Rechtbank Midden-Nederland , 08-07-2026 / UTR 25/362
Beroep boete vergunning opkoopbescherming. Gegrond, want hospitaverhuur van kamers in woning waar eiseres zelf ook woont valt niet onder verbod als bedoeld in de Huisvestigsverordening. Dat artikel gaat om het verhuren van het geheel van de woning aan een derde.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/5539
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: B. Verdegaal)

en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht
(gemachtigde: mr. J. Hillenaar).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over een boete die aan eiseres is opgelegd omdat zij zonder over een verhuurvergunning opkoopbescherming te beschikken de woning aan de [adres] in [plaats] aan derden heeft verhuurd in de vorm van een hospitasituatie. Eiseres is het niet eens met deze boete. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het boetebesluit.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het verbod uit artikel 41 van de Huisvestingsverordening niet ziet op de situatie dat de eigenaar en bewoner van een woning een deel van die woning verhuurt aan derden. Het college was in het geval van eiseres daarom niet bevoegd om aan haar een boete op te leggen. Eiser krijgt dus gelijk en het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop
2. Met het bestreden besluit van 13 augustus 2025 op het bezwaar van eiseres is het college bij de aan eiseres opgelegde boete van € 2.850,- gebleven. Die boete was haar door het college in het besluit van 13 mei 2025 opgelegd.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
2.2.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 29 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres (haar moeder) en de gemachtigde van het college.

Beoordeling door de rechtbank <?linebreak?>
3. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Tijdens een controle door inspecteurs op 10 juli 2024 is geconstateerd dat eiseres zelf in de woning woont en twee kamers daarvan verhuurt aan studenten. De keuken, woonkamer, badkamer en het balkon worden gedeeld.

4. Op 31 maart 2024 heeft eiseres planologische toestemming gekregen van het college om de woning als onzelfstandige woonruimte te gebruiken voor de huisvesting van maximaal drie personen.

5. Volgens het college heeft eiseres de woning in gebruik gegeven, terwijl zij niet beschikte over een vergunning opkoopbescherming. Het college heeft daarom aan eiseres een bestuurlijke boete opgelegd van € 3.000,-. Bij de beslissing op bezwaar heeft het college de boete gematigd met 5% omdat tussen de vaststelling van de overtreding en het opleggen van de bestuurlijke boete ongeveer anderhalf jaar is verstreken. Is er sprake van een overtreding?

6. Eiseres stelt dat geen sprake is van een overtreding van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) en de Huisvestingsverordening Utrecht (hierna: de Huisvestingsverordening). Eiseres had geen intenties om de regels te overtreden en verhuurt ook niet als “pandjesbaas”. Zij draagt juist bij aan het oplossen van het woonprobleem door twee studenten in huis te nemen.

7. Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming opgenomen als hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet. Deze regeling geeft gemeenten een instrument om op te kunnen treden tegen het opkopen van woningen door beleggers om deze vervolgens lucratief te verhuren. In buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers ontstaat schaarste aan goedkope of middeldure woningen, wat leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie. Gemeenten kunnen sindsdien een opkoopbescherming instellen in bepaalde buurten om ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor de verkoop.

8. Uit artikel 41 van de Huisvestingswet volgt dat het verboden is om een bestaande woonruimte behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die bestaande woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

9. De wetgever heeft het niet redelijk geacht om alle vormen van verhuur van een aangekochte woning te verbieden. Om die reden is in artikel 41, derde lid, van de Huisvestingswet opgenomen dat voor bepaalde vormen van verhuur binnen vier jaar na aankoop een vergunning opkoopbescherming wordt verleend. Dat betreft onder andere de aankoop van een woning door ouders ten behoeve van hun kinderen.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van eiseres valt onder de aangewezen categorie woonruimten uit artikel 41, tweede lid, van de Huisvestingswet. In geschil is de vraag of eiseres het verbod uit artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet heeft overtreden. Eiseres heeft de woning gekocht om daar zelf te gaan wonen en heeft dat ook gedaan. Zij heeft twee kamers in haar woning verhuurd aan medestudenten en deelt met hen de voorzieningen van de woning.

11. De rechtbank is van oordeel dat de specifieke situatie van eiseres niet valt onder het bereik van artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet. Uit de tekst van dat artikel volgt dat het verboden is om woonruimte zonder vergunning in gebruik te geven. Onder ‘woonruimte’ moet naar het oordeel van de rechtbank de gehele woonruimte worden verstaan en niet ook een deel van die woonruimte. Het gaat immers om de woonruimte die is aangewezen en dat betreft de gehele woning die is ingeschreven in de registers en die een WOZ-waarde heeft. Zoals volgt uit de definities van artikel 1 van de Huisvestingsverordening is een kamer slechts een gedeelte van een woonruimte. De rechtbank vindt steun voor deze uitleg van het begrip woonruimte in de wetsgeschiedenis. Daarin wordt steeds gesproken van het opkopen en verhuren van de woning en het opkopen van koopwoningen voor de verhuur. De nadruk ligt daarbij op pandjesbazen die meerdere woningen opkopen om ze vervolgens voor hoge prijzen te verhuren aan derden. Die voorbeelden wijzen op verhuur van de gehele woning. Dat er ook bedoeld is om gedeeltelijke verhuur van een woning – terwijl de eigenaar daar ook woont – onder het bereik van dit artikel te laten vallen, blijkt naar het oordeel van de rechtbank op geen enkele wijze uit de bewoordingen van de wet en de toelichting daarop.

12. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat eiseres door een deel van haar woning in gebruik te geven aan derden in het kader van hospitaverhuur niet in strijd heeft gehandeld met artikel 41 van de Huisvestingswet. Dat betekent dat het college niet bevoegd was om op grond van artikel 45, eerste lid, van de Huisvestingswet, een boete op te leggen. Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is gegrond omdat het college in dit geval niet bevoegd is tot het opleggen van een boete. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit op bezwaar en herroept het primaire besluit.

14. Omdat het beroep gegrond is, moet het college het griffierecht van € 194,- aan eiseres vergoeden. Er zijn verder geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing
De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit van 13 augustus 2025;

- herroept het besluit van 13 mei 2025;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;

- bepaalt dat de minister het griffierecht van € 194,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr.B.L. Kosterman - Meijer, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Dit volgt uit de toelichting op artikel 41 van de Huisvestingswet (Tweede Kamer, 2020-2021, 35 517, nr. 53).

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBMNE:2026:4175

Rechtbank Midden-Nederland 31 July 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBMNE:2026:4175

Rechtbank Midden-Nederland 31 July 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT