ECLI:NL:RBMNE:2026:4744text/xmlpublic2026-08-05T12:11:312026-07-24Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Midden-Nederland2026-06-18UTR 24/2444UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLUtrechtBestuursrecht; BelastingrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4744text/htmlpublic2026-08-05T12:11:152026-08-05Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBMNE:2026:4744 Rechtbank Midden-Nederland , 18-06-2026 / UTR 24/2444 WOZ, woning, standaard. Ongegrond.
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2444
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
<?linebreak?>
[eiser] , uit [plaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans) Inleiding1.1 In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.2 In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 445.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 417.000,-. 1.4 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 24 april 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Eiser is niet verschenen. OverwegingenFeiten 3. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1973. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m². De woning beschikt over een berging van 6 m². 4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 417.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 400.000,-. Beoordelingskader 5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. 6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. 8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] namelijk:
[adres 2] , verkocht op 14 april 2021 voor € 444.232,-;
[adres 3] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 422.985,-;
[adres 4] , verkocht op 6 juli 2021 voor € 414.232,-;
[adres 5] , verkocht op 8 april 2022 voor € 424.485,-;
[adres 6] , verkocht op 7 september 2021 voor € 433.232,-;
[adres 7] , verkocht op 14 april 2021 voor € 474.232,-. Het oordeel van de rechtbank 9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen allemaal appartementen zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex. De woningen zijn dus in hetzelfde bouwjaar gebouwd en zijn gelijk wat betreft uitstraling en doelmatigheid. Ook wat betreft gebruiksoppervlakte zijn de woningen nagenoeg gelijk. Daarnaast zijn de woningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Uit de taxatiematrix volgt bovendien dat de prijs per vierkante meter van € 4453,- van de woning van eiser lager is dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen (€ 4874,-). 10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen 11.1 Eiser stelt zich op het standpunt dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix niet goed vergelijkbaar zijn om verschillende redenen. De woning van eiser is gelegen op de 8ste verdieping, terwijl de referentiewoningen gelegen zijn op meer comfortabele verdiepingen waar bijvoorbeeld minder verwarming nodig is in de winter. Eisers’ woning heeft dan ook een slechter energielabel dan de referentiewoningen. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand en de eenvoudige voorzieningen van de woning. Er is namelijk sprake van vocht en schimmelvorming en de keuken en de badkamer komen uit 2003, terwijl de referentiewoningen minder dan 20 jaar geleden zijn gerenoveerd. 11.2 In het verweerschrift wijst de heffingsambtenaar er op dat de referentiewoningen uit hetzelfde bouwjaar zijn, zich in hetzelfde complex bevinden en vergelijkbaar zijn wat betreft gebruiksoppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling. [adres 7] ligt eveneens op de 8e verdieping. Uit de markt kan de taxateur niet destilleren dat sprake is van een lagere waarde van een appartement op de 8e verdieping ten opzichte van andere verdiepingen. Ten aanzien van het energielabel stelt de heffingsambtenaar dat het energielabel van de woning van eiser niet bekend is, maar dat [adres 7] over energielabel D beschikt. De heffingsambtenaar betwist dat sprake zou zijn van een lager energielabel dan D. Bovendien is het energielabel in grote lijnen gebaseerd op de mate van isolatie, beglazing en verwarming en blijkt uit diverse verkoopadvertenties dat de VvE zorgt voor gefaseerde verduurzaming van alle appartementen. Ten slotte is in de taxatiematrix zichtbaar rekening gehouden met de matige staat van de voorzieningen door deze te kwalificeren op een 2. Uit de door eiser in de bezwaarfase overgelegde foto’s blijkt niet dat de staat van onderhoud anders gewaardeerd had moeten worden. 11.3 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Zoals onder punt 10. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, zoals het verschil in voorzieningenniveau. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar ten aanzien van de ligging van de woning op de 8ste verdieping ook volgen. Eiser heeft zijn standpunt niet met controleerbare feiten onderbouwd. Uit wat eiser naar voren heeft gebracht blijkt ook niet dat de heffingsambtenaar de onderhoudstoestand van de woning anders had moeten waarderen. De beroepsgrond slaagt niet. Inzichtelijkheid correcties 12.1 Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe het verschil in gebruiksoppervlakte is gecorrigeerd. Ook is niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen in KOUDV zijn gecorrigeerd. Zonder inzicht in de gehanteerde correctiefactoren kan de waardering niet worden gecontroleerd. 12.2 De rechtbank overweegt als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat, op [adres 7] na, alle referentiewoningen een gebruiksoppervlakte hebben 93 m². [adres 7] heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m². Van verschillen in gebruiksoppervlakte die gecorrigeerd moeten worden is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. In de taxatiematrix zijn de toegepaste correctiepercentages per verschil in KOUDV-factoren opgenomen en is de toepassing daarvan toegelicht met een voorbeeldberekening. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot de waardering van de waarde is gekomen en dat deze niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Representatieve verkopen 13.1 De heffingsambtenaar heeft zich volgens eiser gebaseerd op enkele transacties met relatief hoge koopsommen en incidentele uitschieters mogen niet zonder nadere motivering als maatgevend worden aangemerkt. Indien sprake is van uitzonderlijk gunstige ligging binnen het gebouw, recent gerenoveerde staat, specifieke kopersmotieven of schaarste-effecten dient de heffingsambtenaar volgens eiser expliciet te motiveren waarom deze transacties toch representatief zijn. 13.2 De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Zoals onder punt 10. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft zich voor de waardebepaling dus ook mogen baseren op de in de taxatiematrix gehanteerde verkopen. Eiser heeft op geen enkele manier onderbouwd dat sprake zou zijn van één van de door hem genoemde omstandigheden waardoor de verkopen niet representatief zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Gelijkheidsbeginsel 14.1 Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom identieke appartementen in verschillende jaren op uiteenlopende wijze zijn gewaardeerd en doet in dat kader een beroep op het gelijkheidsbeginsel. 14.2 De rechtbank overweegt als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, mogen uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Er mogen alleen verwaarloosbare verschillen zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser dus tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Eiser heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat sprake is van een of meer woningen die identiek zijn en lager zijn gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2026. de griffier de rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715. Zie het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Hoge Raad van 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408.
