Menu

Filter op
content
PONT Omgeving

ECLI:NL:RBMNE:2026:5102

Gedaagde wil een pand ontruimen dat hij via een executieveilig heeft gekocht. Eisers stellen met recht in titel in het pand te verblijven en vorderen een verbod tot ontruiming. De vordering wordt afgewezen omdat geen sprake is van een huurvovereenkomst.

Rechtbank Midden-Nederland 6 August 2026

Uitspraak

ECLI:NL:RBMNE:2026:5102 text/xml public 2026-08-06T10:01:29 2026-08-03 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-07-23 C/16/612450 / KL ZA 26-153 Uitspraak Kort geding NL Lelystad Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:5102 text/html public 2026-08-06T10:00:51 2026-08-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:5102 Rechtbank Midden-Nederland , 23-07-2026 / C/16/612450 / KL ZA 26-153
Gedaagde wil een pand ontruimen dat hij via een executieveilig heeft gekocht. Eisers stellen met recht in titel in het pand te verblijven en vorderen een verbod tot ontruiming. De vordering wordt afgewezen omdat geen sprake is van een huurvovereenkomst.
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/612450 / KL ZA 26-153

Vonnis in kort geding van 23 juli 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van
<nr>1</nr> [eiser sub 1] ,
te [plaats] ,2. [eiser sub 2] .,

te [plaats] ,3. [eiser sub 3],

te [plaats] ,4. [eiser sub 4] , handelend onder de naam [handelsnaam 1],

te [plaats] ,5. [eiser sub 5] , handelend onder de naam [handelsnaam 2],

te [plaats] ,6. [eiser sub 6],

te [plaats] ,

7. [eiser sub 7],

te [plaats] ,8. [eiser sub 8],

te [plaats] ,9. [eiser sub 9],

te [plaats] ,10. [eiser sub 10],

te [plaats] ,11. [eiser sub 11],

te [plaats] ,

eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: eisers ,

advocaat: mr. A.J. ter Wee,

tegen

[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam 3],

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. P.J. Contermans.
<nr>1</nr>De procedure 1.1
In het procesdossier zitten de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 2 juli 2026 met 30 producties,- de conclusie van antwoord met 30 producties.
1.2
De mondelinge behandeling vond plaats op 10 juli 2026. Daarbij waren aanwezig van de zijde van eisers : [eiser sub 6] (voor zichzelf en voor [eiser sub 3] . en gemachtigd ook om namens [eiser sub 2] op te treden), [eiser sub 5] (voor zichzelf en voor [handelsnaam 2] ), [eiser sub 8] , [eiser sub 7] , [eiser sub 10] , [eiser sub 9] en [eiser sub 11] (met haar zoon) met mr. Ter Wee. Verder was [gedaagde] (met zijn partner) aanwezig met mr. Contermans. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat met partijen besproken is. Verder hebben advocaten spreekaantekeningen voorgelezen. Deze zijn aan het procesdossier toegevoegd.
1.3
Op de mondelinge behandeling is gezegd dat uiterlijk op 24 juli 2026 vonnis zal worden gewezen. Het vonnis is eerder klaar dus wordt vandaag gegeven.
<nr>2</nr>De zaak in het kort 2.1
[gedaagde] heeft op 17 januari 2026 via een executieveiling een bedrijfshal en een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het pand) gekocht van [A] . Op 22 januari 2026 heeft [A] medegedeeld dat hij (en de eisers in deze procedure) vóór de aanzegging van de executieverkoop (op 23 september 2025) al huurder waren geworden van (een deel van) het pand en dat zij dus met recht en titel in het pand verblijven. Op 4 maart 2026 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de onderhandse executoriale verkoop goedgekeurd en zijn [A] en ‘de zijnen’ veroordeeld tot ontruiming. Eisers werken daar niet aan mee. De ontruimingsdatum is uitgesteld tot na de uitspraak in deze procedure. Eisers vorderen een verbod tot ontruiming, tenminste opschorting daarvan op straffe van een dwangsom. [gedaagde] meent dat eisers geen rechtsgeldig huurders zijn. In reconventie vordert [gedaagde] daarom op straffe van een dwangsom eisers te veroordelen tot ontruiming en tot het verwijderen (en verwijderd houden) van iedere verwijzing naar het adres [adres] in [plaats] in hun registratie- en contactgegevens. De vorderingen van eisers zullen worden afgewezen en de tegenvordering tot ontruiming van [gedaagde] zal worden toegewezen.
<nr>3</nr>De beoordeling
Juridisch kader in kort geding in conventie en in reconventie
3.1
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. In een kortgedingprocedure wordt gevraagd om een spoedmaatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat na de kortgedingprocedure een gewone rechtszaak zal komen, dit heet een ‘bodemprocedure’. Een kortgedingprocedure loopt op een bodemprocedure vooruit. De voorzieningenrechter in kort geding probeert in te schatten of een bodemrechter de vordering waarschijnlijk zal toewijzen. Een kortgeding uitspraak is daarom niet meer dan een voorlopige beslissing waarbij een spoedeisend belang bij de vorderingen aanwezig is. Daarom moeten belangrijke feiten duidelijk zijn, want tijd voor bewijslevering is er niet.

Partijen hebben een spoedeisend belang
3.2
[gedaagde] heeft het pand op een executieveiling gekocht, maar eisers weigeren mee te werken aan ontruiming en stellen dat zij huurder zijn van (een deel van) het pand. De deurwaarder wil geen uitvoering aan de ontruiming geven, zolang er geen juridische duidelijkheid is. Gelet daarop hebben beide partijen een spoedeisend belang bij hun vorderingen.

Eisers verblijven niet met recht en titel in het pand
3.3
Op 17 januari 2026 is de koopovereenkomst van het pand tot stand gekomen. In de veilingvoorwaarden, die onderdeel zijn van de koopovereenkomst, is opgenomen dat een koper de ontruiming kan bewerkstelligen van diegenen die zich ‘zonder recht of titel’ in het pand bevinden op de wijze als bepaald in artikel 525 lid 3 Rv. Volgens eisers hadden zij allen (ruim) voor de aanzegging van de executieveilingverkoop op 23 september 2025 een huurovereenkomst voor de huur van (een deel van) het pand van [A] . Dit betwist [gedaagde] . Tussen partijen is dus in geschil of de eisers met recht en titel in het pand verblijven.
3.4
De voorzieningenrechter heeft van de volgende huurders schriftelijke huurovereenkomsten ontvangen: [eiser sub 1] , [eiser sub 3] , [eiser sub 2] , [handelsnaam 1] , [handelsnaam 2] en [eiser sub 6] . De huurovereenkomsten van [eiser sub 1] , [eiser sub 3] en [eiser sub 2] dateren van na de datum aanzegging executieveiling. Mr. Ter Wee heeft, voor het eerst op de mondelinge behandeling, gesteld dat er tussen [A] en alle eisers al voor 23 september 2025 mondelinge huurovereenkomsten bestonden. Er zijn geen huurovereenkomsten overgelegd van de andere eisers , dat wil zeggen van: [eiser sub 7] , [eiser sub 8] , [eiser sub 9] , [eiser sub 10] en [eiser sub 11] . Wel zijn van hen uittreksels uit Basisregistratie Personen (BPR) overgelegd. Maar dat is onvoldoende om te oordelen dat sprake is van een huurovereenkomst. Ook zijn foto’s in het geding gebracht waarop te zien is dat er meerdere bedden in het pand staan en dat de loods voor opslag gebruikt wordt. Dat het pand gebruikt wordt door eisers , of zelfs dat dit al voor langere tijd zo is, wordt door [gedaagde] niet betwist. Maar enkel gebruik levert nog geen huurovereenkomst op. Daarvoor is nodig dat sprake is van enerzijds het in gebruik geven van een zaak door [A] , en anderzijds een daarvoor door de huurder te leveren tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Dat hiervan sprake is moeten eisers stellen en bewijzen, omdat zij zich beroepen op het bestaan van de rechtsgevolgen van de huurovereenkomsten. De voorzieningenrechter zal hierna per eiser uitleggen waarom het niet aannemelijk is dat sprake was van een huurovereenkomst voor 23 september 2025.

[eiser sub 1]
3.5
Dat [eiser sub 1] al voor 23 september 2025 een mondelinge huurovereenkomst zou hebben is door [gedaagde] betwist en op geen enkele wijze onderbouwd door [eiser sub 1] Alleen hierom al kan niet worden aangenomen dat [eiser sub 1] met recht en titel in het pand verblijft. Aan de andere argumenten van [gedaagde] wordt daarom niet meer toegekomen.

[eiser sub 3] . en [eiser sub 2] .
3.6
Over [eiser sub 3] . en [eiser sub 2] . heeft [A] op 9 juli 2027 schriftelijk het volgende verklaard:

“Wel wil ik aangeven dat [eiser sub 3] , [eiser sub 2] , [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] al lange tijd van mij de loods aan [adres] huren. [eiser sub 3] en [eiser sub 2] doen dat al jaren; [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] huren sinds juni 2025 van mij. (…)

[eiser sub 3] en [eiser sub 2] krijgen nog veel geld van meerdere van mijn vennootschappen, waaronder [bedrijf 2] en [bedrijf 2] . Ik heb met [eiser sub 3] en met [eiser sub 2] afgesproken dat zij de huur kunnen verrekenen met de vorderingen die zij nog op mijn bedrijven hebben. Ik verreken dat dan weer met mijn bedrijven.”

Uit deze verklaring volgt dat [eiser sub 3] en [eiser sub 2] al voor aanvang van de datum aanzegging executieveiling zouden huren van [A] . Toch kan geen huurovereenkomst worden aangenomen. Over de betaling van huur zijn tegenstrijdige stellingen ingenomen. In de schriftelijke huurovereenkomsten is vastgelegd dat de huur wordt aangegaan voor tien jaar en dat de huur per jaar bij vooruitbetaling zou worden voldaan door verrekening van vorderingen die [eiser sub 3] en [eiser sub 2] hebben op [A] . Op de mondelinge behandeling is daarentegen gezegd dat de verrekeningen maandelijks plaatsvinden met een schuld die een onderneming van [A] ( [bedrijf 2] ) heeft aan [eiser sub 3] en [eiser sub 2] . Vervolgens zou dan tussen [bedrijf 2] en [A] intern worden verrekend. En uit de door [eiser sub 3] en [eiser sub 2] overgelegde verklaring van de belastingadviseur blijkt weer dat de huur op 30 juni 2026 nog helemaal niet was verrekend. Dat daadwerkelijk verrekend is met een schuld die [bedrijf 2] bij [eiser sub 3] of [eiser sub 2] had blijkt ook nergens uit. Juridisch gezien kan dat ook niet. [bedrijf 2] is niet de eigenaar of verhuurder van het pand. Partijen zijn dus niet elkaars rechtstreekse schuldenaar en schuldeiser, zoals artikel 6:127 BW vereist. Kortom: voor [eiser sub 3] en [eiser sub 2] kan niet vastgesteld worden dat sprake is van een geldige tegenprestatie voor de huur. Daarom is geen sprake van een geldige huurovereenkomst.

[handelsnaam 1] , [handelsnaam 2] , [eiser sub 4] en [eiser sub 5]
3.7
De huurovereenkomsten van [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] dateren van voor 23 september 2025. Toch kan niet worden aangenomen dat [handelsnaam 1] of [handelsnaam 2] met recht of titel in het pand verblijven. Datzelfde geldt voor [eiser sub 4] en [eiser sub 5] die geen schriftelijke huurovereenkomst hebben overgelegd.
3.8
In de schriftelijke huurovereenkomst van [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] staat dat voor beide ondernemingen de huur € 250,- per maand bedragen. De gehele huur van € 30.000,- zou bij voorbaat zijn voldaan. Betaling zou plaatsvinden via overneming van een schuld door [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] van [A] aan [bedrijf 3] .
3.9
Over [eiser sub 4] en [eiser sub 5] heeft [A] verklaard: “Ook [eiser sub 4] en [eiser sub 5] wonen in het huis. Zij hebben gezamenlijk een kamer op zolder. Zi wonen daar sinds juni 2025. De huur wordt door hen tegelijk met die van de loods voldaan. Zij betalen in totaal dus € 500,00 per maand (…)”.
3.10
Er zijn kwitanties overgelegd voor contante betalingen met omschrijving ‘loods/ woning huur’ van € 500,00 voor juni en juli 2025 door [handelsnaam 1] en [eiser sub 4] enerzijds en [handelsnaam 2] en [eiser sub 5] anderzijds. Op de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter [eiser sub 4] en [eiser sub 5] gevraagd of zij altijd contant betaalden voor de huur van de loods en de woonruimte en daarvoor kwitanties verkregen. Dit bevestigden ze.
3.11
De voorzieningenrechter acht onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van een geldige huurovereenkomst met [handelsnaam 1] , [handelsnaam 2] , [eiser sub 4] en [eiser sub 5] . De tegenstrijdigheid tussen de huurovereenkomst waarbij sprake zou zijn van schuldovername door verrekening van de huur van de bedrijfsruimte enerzijds en het overleggen van kwitanties van contante betalingen voor de huur van de bedrijfsruimte en de woning anderzijds, evenals het late tijdstip van overleggen van de kwitanties (24 uur voor de mondelinge behandeling) en het aantal kwitanties (slechts voor juni en juli 2025) spelen daarbij een rol.

[eiser sub 6]
3.12
[eiser sub 6] stelt dat hij, naast de huur van een kantoorruimte voor [eiser sub 3] . , een woonruimte voor zichzelf huurt sinds 18 januari 2024. Om dat te onderbouwen is twee uur voor de mondelinge behandeling een schriftelijke huurovereenkomst overgelegd. Daaruit zou volgen dat hij vanaf 18 juni 2024 woonruimte huurt. Op het overgelegde overzicht uit de BPR staat echter dat [eiser sub 6] pas sinds 16 januari 2026 in het pand woont. Op de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 6] verklaard dat hij sinds 2013 al in het pand woont. Ook heeft hij verklaard dat hij tussen november 2025 en januari 2026 uitgeschreven geweest is. Volgens hem was dit omdat hij een bod wilde doen op het pand in de executieveiling. [eiser sub 6] stelt dat de huur wordt voldaan via verrekening van openstaande vorderingen van [eiser sub 2] . en [eiser sub 2] . op bedrijven van [A] .
3.13
De overgelegde stukken en verklaringen van [eiser sub 6] sluiten niet op elkaar aan. Daarbij valt niet in te zien waarom [eiser sub 6] zich moest uitschrijven om een bod te kunnen doen. Los daarvan kan ook niet worden aangenomen dat sprake is van een geldige tegenprestatie. De achterliggende constructie waarmee de ondernemingen van [eiser sub 6] vorderingen op ondernemingen van [A] verrekenen door [eiser sub 6] in het pand van [A] te laten wonen is op geen enkele wijze onderbouwd. Er is geen inzicht gegeven in de schulden of de afschrijvingen daarop. Bovendien is niet voldaan aan de juridische vereisten voor verrekening (artikel 6:127 BW) zoals ook hiervoor bij [eiser sub 3] . en [eiser sub 2] . al toegelicht. Het bestaan van een huurovereenkomst is dus onvoldoende aannemelijk gemaakt.

[eiser sub 8] en [eiser sub 7]
3.14
[eiser sub 8] en [eiser sub 7] , de kinderen van [A] , stellen beide een woonruimte te huren. Zij hebben geen schriftelijke huurovereenkomst overgelegd, maar wijzen ter onderbouwing op een verklaring van hun vader, [A] . Maar daarin staat niets meer of minder dan dat zij al jarenlang in de woning wonen. Zoals hiervoor ook uitgelegd gaat het er niet om dat [eiser sub 8] en [eiser sub 7] in de woning wonen, maar dat zij een geldige huurovereenkomst hebben. Op de mondelinge behandeling hebben zij voor het eerst verklaard te huren op basis van een schenking. Deze schending is niet onderbouwd met stukken. Als wel vast zou komen te staan dat er sprake is van een schenking, kwalificeert dit bovendien niet als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Het bestaan van een huurovereenkomst tussen hen en [A] is dus onvoldoende aannemelijk gemaakt.

[eiser sub 9] , [eiser sub 10] en [eiser sub 11]
3.15
[eiser sub 9] , [eiser sub 10] en [eiser sub 11] stellen een woonruimte te huren sinds eind 2024. Zij zijn in dienst bij ondernemingen van [A] . Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten, maar zij hebben salarisstroken overgelegd en bankafschriften. Uit het verschil tussen het bedrag op de salarisstrook en de bedragen op de bankafschriften zou blijken dat maandelijks € 400,00 wordt ingehouden op het nettosalaris.
3.16
De voorzieningenrechter concludeert dat het bestaan van een huurovereenkomst niet voldoende aannemelijk is gemaakt. Uit de salarisstroken kan worden opgemaakt dat er een bedrag wordt ingehouden op het loon, maar uit niets blijkt dat dit een huurcomponent betreft. Ook uit de bankafschriften blijkt niet dat er huur is ingehouden. Daarbij vindt de uitbetaling plaats door de ondernemingen van [A] , terwijl [A] stelt als persoon verhuurder te zijn. Dit maakt een verrekening niet mogelijk.

Conclusie: de vorderingen van eisers zullen worden afgewezen
3.17
Gelet op het voorgaande is het niet aannemelijk geworden dat eisers beschikken over geldige huurovereenkomst. Eisers kunnen dus niet gevolgd worden in hun stelling dat zij met recht en titel in het pand verblijven. De voorzieningenrechter denkt daarom dat de vorderingen van eisers in een bodemprocedure geen kans van slagen hebben. Een afweging van de belangen van partijen maakt dit oordeel niet anders. De vordering van eisers in conventie om een verbod tot ontruiming op te leggen of de ontruiming op te schorten zal daarom worden afgewezen.

Eisers moeten de proceskosten in conventie betalen
3.18
Eisers zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht



341,00

- salaris advocaat



1.117,00

- nakosten



148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal



1.666,00
3.19
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Aan de ontruiming wordt een dwangsom verbonden
3.20
In reconventie vordert [gedaagde] dat eisers binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het pand ontruimen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat eisers in gebreke blijven. Uit het oordeel in conventie volgt dat er geen sprake is van een geldige titel voor het verblijf van eisers in het pand. Bovendien zijn eisers tot op heden niet bereid gebleken vrijwillig het pand te verlaten. Daarom zal de vordering van [gedaagde] worden toegewezen. Door eisers is ook geen separaat verweer gevoerd tegen de verzochte ontruimingstermijn. De voorzieningenrechter matigt de in dit kader gevorderde dwangsom tot € 250,00 per dag, tot een maximum van € 10.000,00 per eiser.

Eisers moeten het adres uit hun registratie- en contactgegevens verwijderen
3.21
Ook vordert [gedaagde] verwijdering van het adres [adres] uit de registratie- en contactgegevens van eisers , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat de betreffende eiser in gebreke blijft. Eisers hebben hiertegen geen verweer gevoerd. Niet valt in te zien welk belang eisers hebben bij een verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres van het pand, terwijl zij het pand moeten verlaten. De termijn waarbinnen de verwijdering moet gebeuren, zal de voorzieningenrechter in overeenstemming brengen met de termijn die wordt gekoppeld aan de toe te wijzen vordering tot ontruiming. De voorzieningenrechter matigt de in dit kader gevorderde dwangsom tot € 25,00 per dag, tot een maximum van € 1.000,00 per eiser.

Eisers in conventie moeten de proceskosten in reconventie betalen
3.22
Eisers (in conventie) zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris advocaat



588,50

(factor 0,5 × 1.177,00)

- nakosten



148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal



736,50
3.23
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
<nr>4</nr>De beslissing
De voorzieningenrechter

In conventie
4.1
wijst de vorderingen van eisers in conventie af,
4.2
veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten van € 1.666,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3
veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

In reconventie
4.4
veroordeelt eisers in conventie om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het registergoed aan het adres [adres] te [plaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van alle sleutels aan [gedaagde] , op te leveren en ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen. Per eiser wordt een dwangsom verschuldigd van € 250,00 per dag dat de betreffende eiser hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,00 per eiser,
4.5
veroordeelt eisers in conventie om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis iedere verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [plaats] te verwijderen en verwijderd te houden. Per eiser wordt een dwangsom verschuldigd van € 25,00 per dag dat de betreffende eiser hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, tot een maximum van € 1.000,00 per eiser,
4.6
veroordeelt eisers (in conventie) hoofdelijk in de proceskosten van € 736,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.7
veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

In conventie en in reconventie
4.8
veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.9
veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.10
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.11
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026.

!

!

5998

Artikel delen