Verzetprocedure. Vordering ontbinding en ontruiming wegens overlast. Hoewel ernstige overlast, geen ontbinding.
Rechtbank Overijssel 3 August 2026
Uitspraak
ECLI
ECLI:NL:RBOVE:2026:4698
Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
01-08-2026
Datum publicatie
03-08-2026
Zaaknummer
12102062 CV EXPL 26-567
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:RBOVE:2026:4698text/xmlpublic2026-08-03T10:17:442026-08-01Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Overijssel2026-07-2112102062 CV EXPL 26-567UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLZwolleCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:4698text/htmlpublic2026-08-03T10:16:542026-08-03Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBOVE:2026:4698 Rechtbank Overijssel , 21-07-2026 / 12102062 CV EXPL 26-567 Verzetprocedure. Vordering ontbinding en ontruiming wegens overlast. Hoewel ernstige overlast, geen ontbinding.
RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht
Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 12102062 CV EXPL 26-567 Vonnis van 21 juli 2026 in de zaak van WOONSTICHTING RENTREE,
te Utrecht,
oorspronkelijk eiseres,
gedaagde in verzet,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths, tegen DE FINANCIËLE HULPVERLENER B.V.,
te Deventer,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] ,
wonende te [woonplaats] ,
oorspronkelijk gedaagde,
eiseres in verzet,
gemachtigde: mr. T.E. van der Bent. Partijen zullen hierna ‘Rentree’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd worden. [huurder] zal hierna ‘ [huurder] ’ genoemd worden. De zaak in het kort
[huurder] huurt een woning van Rentree. Bij een eerder gewezen verstekvonnis is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Hiertegen is door de bewindvoerder verzet ingesteld. De kantonrechter zal het verstekvonnis vernietigen omdat het belang van [huurder] bij de woning groter is dan de belangen aan de zijde van Rentree.
<nr>1</nr>De procedure1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2026 met producties 1 tot en met 8;- het verstekvonnis van deze rechtbank van 20 januari 2026 met zaaknummer 12059220 CV EXPL 26-181;
- de verzetdagvaarding van 12 februari 2026 met productie 1;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het verweer inzake rechtszaak Rentree – huurder mevr. [huurder] van 30 mei 2026;
- de aanvullende productie 14 van Rentree van 1 juni 2026. 1.2 Vervolgens heeft [huurder] op 9 juni 2026 via twee Google Drive hyperlinks haar verweerschrift overgelegd. 1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juni 2026. Op de mondelinge behandeling zijn verschenen: namens Rentree, mr. M.J. Jeths, [naam 1] en [naam 2] ; namens de bewindvoerder, mr. T.E. van der Bent, [naam 3] , [huurder] en
[naam 4] (Bijzonder Zorg Team GGZ). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. van der Bent heeft pleitaantekeningen overgelegd. 1.4 De kantonrechter heeft op de mondelinge behandeling op grond van artikel 87 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de beslissing genomen het verweerschrift van [huurder] van 9 juni 2026 te weigeren, gelet op de veel te korte termijn waarbinnen deze (omvangrijke) stukken zijn ingediend (één dag voor de zitting). Ook heeft de kantonrechter beslist dat de producties 9 tot en met 14 van de dagvaarding van 12 januari 2026 niet worden meegenomen in de beoordeling, omdat deze niet zijn overgelegd. 1.5 Ten slotte is vonnis bepaald.
<nr>2</nr>De feiten2.1
[huurder] huurt sinds 29 januari 2016 een woning van Rentree op het adres [adres] (hierna: ‘de woning’). 2.2 De woning bevindt zich in een appartementencomplex waarin ook andere huurders van Rentree wonen. 2.3 Rentree heeft meerdere overlastmeldingen ontvangen van haar huurders over [huurder] . 2.4 Bij verstekvonnis van 20 januari 2026 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [huurder] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. 2.5 De woning is niet ontruimd.
<nr>3</nr>Het geschil3.1 Bij dagvaarding van 12 januari 2026 heeft Rentree gevorderd, kort gezegd, om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van de woning. 3.2 Rentree legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door ernstige overlast te veroorzaken bestaande uit intimidatie en onheuse bejegening van medewerkers van Rentree, vreemd en verward gedrag ten opzichte van omwonenden en valse overlastmeldingen over omwonenden om hen in diskrediet te brengen. Deze buren voelen zich niet meer veilig. Volgens Rentree kan niet verwacht worden dat zij de huurovereenkomst met [huurder] voortzet vanwege het voortdurend en onduldbaar tekortschieten namens [huurder] . De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding en ontruiming. 3.3 De vorderingen van Rentree zijn bij verstek toegewezen bij vonnis van 20 januari 2026. 3.4 Bij verzetdagvaarding van 12 februari 2026 is de bewindvoerder in verzet gekomen. De bewindvoerder vordert in de verzetdagvaarding om ontheffing van de veroordelingen uitgesproken in het verstekvonnis van 20 januari 2026. 3.5 De bewindvoerder voert verder verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hiertoe voert de bewindvoerder aan dat de gestelde overlast alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden indien de overlast zodanig ernstig en structureel is dat deze onaanvaardbaar is. Hiervan is in dit geval geen sprake. De overlast valt namelijk niet voldoende in objectieve zin vast te stellen. Indien de kantonrechter van oordeel is dat [huurder] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen, dan rechtvaardigen deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Tot slot voert de bewindvoerder aan dat het woonbelang van [huurder] groter is dan de belangen van Rentree. Bij toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zal [huurder] in een acute noodsituatie komen te verkeren en dreigt dakloosheid. 3.6 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
<nr>4</nr>De beoordeling4.1 Vooropgesteld wordt dat onbetwist vaststaat dat de bewindvoerder op tijd in verzet is gekomen, zodat de zaak opnieuw moet worden beoordeeld. De formele procespartij 4.2 De kantonrechter stelt voorop dat een vordering die een persoon betreft wiens goederen onder bewind zijn gesteld, moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de hiervoor bedoelde zin. Rentree heeft daarom terecht de bewindvoerder gedagvaard. De ontbinding en ontruiming 4.3 De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, is of [huurder] zodanig ernstige overlast heeft veroorzaakt, dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die ontbinding daarvan rechtvaardigt. De kantonrechter vindt dat sprake is van een tekortkoming, maar die rechtvaardigt de ontbinding in dit geval niet. De kantonrechter legt hierna uit waarom. 4.4 Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat Rentree zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.5 De kantonrechter is van oordeel dat Rentree voldoende heeft gesteld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de overlastmeldingen talrijk en ernstig zijn. Rentree heeft ter onderbouwing over de overlast ten opzichte van omwonenden – samengevat – het volgende gesteld:
[huurder] doet ‘valse’ overlastmeldingen over haar bovenbuurman [naam 5] en zij benadert [naam 5] op vervelende wijze. Uiteindelijk is [naam 5] op 10 november 2022 verhuisd, vanwege [huurder] ;
[huurder] gedraagt zich ook tegen haar nieuwe bovenbuurman [naam 6] niet goed. Ook over hem meldt [huurder] overlast bij Rentree. De meldingen zijn door Rentree onderzocht en lijken ongegrond. [huurder] wordt agressiever tegen [naam 6] waardoor [naam 6] zijn woning niet meer uit durft te gaan; o Op 1 september 2025 heeft een incident plaatsgevonden waarin [huurder] tegen [naam 6] roept “ik steek je neer”. [naam 6] heeft hiervan aangifte gedaan, bijgestaan door Rentree;
o Op 1 oktober 2025 heeft er een confrontatie plaatsgevonden tussen [huurder] en [naam 6] in de kelder. [naam 6] wordt hier langdurig en intimiderend toegesproken en bedreigd door [huurder] . [huurder] slaat de pet van het hoofd van [naam 6] , [huurder] duwt [naam 6] hardhandig en [huurder] schopt drie keer naar [naam 6] . [naam 6] heeft aangifte gedaan en [huurder] is uiteindelijk strafrechtelijk veroordeeld tot het betalen van een boete;
o De videodeurbel van [naam 6] is door [huurder] kapot geslagen;
- Rentree ontvangt overlastmeldingen van buurvrouw [naam 7] over [huurder] . [huurder] , op zijn beurt, meldt ook overlast over [naam 7] . [naam 7] ontvangt een brief van Rentree die nagemaakt blijkt te zijn. [naam 7] vermoedt dat de brief door [huurder] is nagemaakt. Tevens is de politie ten onrechte aan de deur geweest bij [naam 7] in verband met een vermeende hennepplantage en zijn er onterechte meldingen gedaan bij het Bijzonder Zorg Team en Politie met betrekking tot onder meer drugsgebruik, prostitutie en hondenpoep;
Daarnaast heeft [huurder] ook medewerkers van Rentee onheus bejegend. [huurder] is onder andere bij meerdere telefoongesprekken en huisbezoeken in woede uitgebarsten waarbij zij tegen medewerkers schreeuwt, dreigt, hen uitscheldt en hen de weg verspert en achtervolgt. 4.6 Aan ene kant ontkent [huurder] de gebeurtenissen die Rentree in de dagvaarding heeft uiteengezet. Tegelijkertijd heeft ze tijdens de zitting toegelicht dat haar emoties een grote rol hebben gespeeld bij alles wat er is gebeurd. Volgens [huurder] zijn er spanningen in het complex en hebben er zich rondom het wooncomplex meerdere ernstige veiligheidsincidenten (steekincident, explosies, vernielingen) voorgedaan. Ook heeft [huurder] gedurende meerdere jaren zelf overlast ervaren van verschillende bovenburen. Vanaf 2017 ervaarde [huurder] herhaaldelijk harde contactgeluiden, bonkende geluiden en boorwerkzaamheden afkomstig van de toenmalige bovenbuurman, [naam 5] . Na het vertrek van [naam 5] bleef [huurder] geluidsoverlast ervaren van de opvolgende buurman, [naam 6] . [huurder] voelt zich door Rentree niet goed gehoord naar aanleiding van haar eigen meldingen over ervaren overlast en meent dat van Rentree meer zorgvuldigheid en objectiviteit mocht worden verwacht in de afhandeling van haar klachten. [huurder] heeft het gevoel gekregen dat meldingen niet neutraal zijn behandeld en dat onvoldoende is gezocht naar bemiddeling, begeleiding of duurzame oplossingen. Deze omstandigheden hebben invloed gehad op het veiligheidsgevoel en de woonbeleving van [huurder] .
De kantonrechter maakt uit deze toelichting van [huurder] op dat ze wel min of meer erkent wat er allemaal is gebeurd, althans ze heeft een onvoldoende inhoudelijke weerlegging gegeven, maar dat haar gedrag is ingegeven door emoties en het gevoel niet gehoord te worden. Dat emoties en omstandigheden in en rond het complex haar parten speelden, neemt de tekortkomingen als zodanig niet weg. Daarnaast heeft Rentree toegelicht welke acties zij heeft ondernomen naar aanleiding van de meldingen van [huurder] . Dit blijkt ook uit de overgelegde stukken bij dagvaarding. Op basis daarvan kan niet worden gezegd dat Rentree niet adequaat of ontoereikend heeft gereageerd op de meldingen en klachten van [huurder] . Omdat sprake is van zeer ernstige en heftige incidenten, die niet of onvoldoende door [huurder] zijn weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 4.7 Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging. Beide partijen hebben zwaarwegende belangen. Het is voor de kantonrechter duidelijk dat de ontbinding en ontruiming verstrekkende gevolgen zal hebben voor [huurder] . [huurder] bevindt zich, als transgender vrouw, in een kwetsbare maatschappelijke en medische positie. Ze ondergaat een medisch transitietraject. Dit traject brengt medische, psychische en sociale kwetsbaarheden met zich en vereist rust, stabiliteit en continuïteit van woonruimte en begeleiding. [huurder] heeft een Wajong-uitkering, staat zij onder begeleiding en werkt sinds enige tijd actief aan stabilisatie van haar persoonlijke en financiële situatie. Op de mondelinge behandeling heeft [huurder] toegelicht dat zij via het Bijzonder Zorgteam van de GGD een behandeltraject is gestart bij Trajectum en dat zij gemotiveerd is om aan zichzelf te werken. Verder is op de mondelinge behandeling gebleken dat er geen alternatieve huisvesting voor handen is en dat er een grote kans bestaat op dakloosheid. De maatschappelijke (crisis)opvang is een mogelijke optie, maar op de mondelinge behandeling hebben partijen te kennen gegeven dat zij het erover eens zijn dat dit voor [huurder] als transgender niet passend is.
Voor de belangenafweging zijn de belangen van Rentree ook zeer evident. Uit de overgelegde stukken en op de mondelinge behandeling is gebleken dat er zich over langere tijd vele en ernstige incidenten hebben plaatsgevonden. Dit heeft onder andere geleid tot strafrechtelijke afdoening van een incident in oktober 2025, er is eerder een buurman verhuisd en bij bepaalde huurders heerst angst. Ook de medewerkers van Rentree, ook al moeten zij tegen het een en ander kunnen verdragen en dulden, moeten worden beschermd en de bejegening door [huurder] gaat alle perken te buiten. 4.8 De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging nu nog in voordeel van [huurder] uitvalt. Op dit moment rechtvaardigt de tekortkoming, hoe ernstig ook, de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Het vinden van een andere passende woonruimte is een verantwoordelijkheid van [huurder] , maar partijen zijn het eens dat de maatschappelijke (crisis)opvang niet gepast is vanwege de persoonlijke situatie van [huurder] . De mogelijkheden voor een alternatieve huurwoning zijn uiterst beperkt, mede omdat Rentree bij een eventuele nieuwe verhuurder een negatieve verhuurdersverklaring moet afgeven en Rentree zelf geen opties ziet voor een verhuizing naar een andere woning van Rentree. Weliswaar heeft Rentree nog gesteld dat de raderen voor een andere woning of opvang sneller gaan draaien na een vonnis tot ontbinding en ontruiming, maar [naam 4] van het Bijzonder Zorgteam van de GGD heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat hij op korte termijn geen opties ziet. Dakloosheid is daarmee zeer waarschijnlijk, en daarover bestaan grote zorgen gezien de kwetsbare positie van [huurder] . Dat maakt dat op dit moment het belang van [huurder] bij behoud van de woning zwaarder weegt dan de belangen aan de zijde van Rentree. Daarbij speelt mee dat [huurder] heeft gesteld dat zij recent een traject is aangegaan om aan zichzelf te werken. Dat traject is onder andere gericht op een betere omgang met kritiek en op het verbeteren van het reguleren van haar emoties. Ook dat moet volgens de kantonrechter een kans krijgen, en daarvoor is een stabiele woonsituatie vereist. Dit alles maakt dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming afwijst. Dat betekent ook dat het verzet gegrond zal worden verklaard en dat het verstekvonnis van 20 januari 2026 zal worden vernietigd. 4.9 De kantonrechter benadrukt hierbij dat het zich gedragen als een goed huurder een voortdurende verplichting is en dat bij beoordeling hiervan alle relevante omstandigheden en gedragingen van belang zijn. Dit houdt dus in dat als [huurder] zich in de toekomst weer schuldig zou maken aan gedragingen waarvan zij zich had dienen te onthouden, op enig moment wel sprake kan zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook als dat verstrekkende gevolgen voor [huurder] zelf heeft. De proceskosten 4.10 Rentree zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van de bewindvoerder worden veroordeeld, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 434,00 (2 punten x tarief € 217,00) en € 108,50 aan nakosten. De kosten van het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen op grond van het bepaalde in artikel 141 Rv voor rekening van de bewindvoerder komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat de bewindvoerder in eerste instantie niet is verschenen.
<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1 verklaart het verzet gegrond, 5.2 vernietigt het op 20 januari 2026 gewezen verstekvonnis met zaaknummer 12059220 CV EXPL 26-181, en opnieuw rechtdoende, 5.3 wijst de vorderingen van Rentree af, 5.4 veroordeelt Rentree in de proceskosten van de verstekprocedure, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op nihil, en in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Rentree niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026. (jjm) Artikel 1:144 lid 1 BW. Hoge Raad 7 maart 2024, ECLI:NL:HR:2014:525. Artikel 6:265 BW.
