Non-conformiteit bij koop van chalet op vakantiepark. Het chalet moest op het moment van koop worden verwijderd van vakantiepark. Vordering toegewezen. Terugbetalingsverplichting koopsom door verkoper.
Rechtbank Overijssel 3 August 2026
Uitspraak
ECLI
ECLI:NL:RBOVE:2026:4713
Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
02-08-2026
Datum publicatie
03-08-2026
Zaaknummer
C/08/337141 / HA ZA 25-264
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:RBOVE:2026:4713text/xmlpublic2026-08-03T14:24:142026-08-02Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Overijssel2026-07-22C/08/337141 / HA ZA 25-264UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLAlmeloCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:4713text/htmlpublic2026-08-03T14:21:342026-08-03Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBOVE:2026:4713 Rechtbank Overijssel , 22-07-2026 / C/08/337141 / HA ZA 25-264 Non-conformiteit bij koop van chalet op vakantiepark. Het chalet moest op het moment van koop worden verwijderd van vakantiepark. Vordering toegewezen. Terugbetalingsverplichting koopsom door verkoper.
RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/337141 / HA ZA 25-264 Vonnis van 22 juli 2026 in de zaak van
<nr>1</nr>
[eiser] , <?linebreak?>2. [eiseres] , beiden wonende in [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. T. Demirdag, tegen
[gedaagde] ,
wonende in [woonplaats 2],
gedaagde partij,
advocaat: mr. G.K. Fraterman.
<nr>1</nr>De procedure1.1 De rechtbank heeft de volgende stukken gelezen: het incidenteel vonnis van 17 december 2025; de akte van [eisers] na de mondelinge behandeling; de akte van [gedaagde] na de mondelinge behandeling. 1.2 Op 12 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig de heer [eiser] en mevrouw [eiseres], bijgestaan door mevrouw mr. Demirdag, en de heer [gedaagde] bijgestaan door mevrouw mr. Fraterman. Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd. In verband met een bijzondere omstandigheid die plaatsvond tijdens de mondelinge behandeling, is de mondelinge behandeling eerder dan bedoeld gesloten. Partijen hebben om die reden de mogelijkheid gekregen om na de mondelinge behandeling gelijktijdig nog een akte te nemen over de vraag of al dan niet alsnog een schikking kon worden bereikt en zich uit te laten over wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Zij hebben van die mogelijkheid gebruikgemaakt. Uit de aktes van partijen blijkt dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen. Daarom heeft de rechtbank bepaald dat zij vonnis zal wijzen. [eisers] heeft aan haar akte nog producties (6 en 7) gehecht. De inhoud van die producties heeft de rechtbank bij de beoordeling van de zaak niet betrokken, nu [eisers] tot het indienen van producties na de mondelinge behandeling geen gelegenheid heeft gekregen.
<nr>2</nr>Waar gaat de zaak over?2.1 Op 14 oktober 2024 heeft [eisers] van [gedaagde] voor € 60.000,00 een chalet gekocht op het vakantiepark [locatie], Duitsland. De koopovereenkomst hebben zij mondeling gesloten. Na de koop is [eisers] tot de ontdekking gekomen dat de [locatie] geen huurovereenkomst met haar wilde aangaan, nu voor het chalet geen bouwvergunning zou zijn afgegeven en/of de omvang van het chalet niet zou voldoen aan het bestemmingsplan van de gemeente [gemeente]. De sloopkosten van het chalet zijn begroot op € 12.250,00. 2.2
[eisers] zegt dat nu zij geen huurovereenkomst kan aangaan met de [locatie] en het chalet moet worden verwijderd, zij geen gebruik kan maken van het chalet. [eisers] wil daarom van de koop af en de koopsom terug, en anders de kosten van verwijdering van het chalet vergoed krijgen. Zij vordert – na wijziging van eis – samengevat:
I. primair: een verklaring voor recht dat op grond van non-conformiteit de koopovereenkomst bij e-mail van 10 april 2025 rechtsgeldig is ontbonden;subsidiair: de vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling;
II. dat de koopsom van € 60.000,00 moet worden terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2024;
III. meer subsidiair: de betaling van een schadevergoeding van € 12.250,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2024;
IV. een veroordeling in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van aanzegging. 2.3
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eisers] Hij stelt dat het chalet wel conform is omdat het voldoet aan het gewijzigd bestemmingsplan. De [locatie] kan daarom volgens hem geen reden hebben om te eisen dat het chalet wordt gesloopt en te weigeren een huurovereenkomst met [eisers] aan te gaan. Hij vraagt om afwijzing van alle vorderingen van [eisers] en om haar te veroordelen in de kosten van deze zaak. 2.4 De rechtbank is van oordeel dat het chalet non-conform is, dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en dat [gedaagde] de koopsom van € 60.000,00 moet terugbetalen. Zij zal die beslissing hieronder uitleggen.
<nr>3</nr>De beoordeling De rechtbank is bevoegd 3.1 Bij incidenteel tussenvonnis van 17 december 2025 is bepaald dat de Nederlandse rechter bevoegd is om de zaak te behandelen. Nederlands recht is van toepassing 3.2 Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten over het chalet dat in Duitsland staat, terwijl partijen in Nederland wonen.
Vanwege dit internationale karakter is tijdens de mondelinge behandeling de vraag besproken welk materieel recht op de koopovereenkomst van toepassing is. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van de Verordening Rome I.
Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk verklaard dat Nederlands materieel recht op de koopovereenkomst van toepassing is. Vanwege deze rechtskeuze wordt op grond van artikel 3 Verordening Rome I de zaak naar Nederlands recht beoordeeld.
[eisers] mocht verwachten dat het chalet geschikt is voor recreatief en duurzaam gebruik 3.3 De rechtbank moet allereerst de vraag beantwoorden of het chalet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst beantwoordt.Dat betekent dat het chalet aan de gerechtvaardigde verwachting van [eisers] moet voldoen. [eisers] mag als uitgangspunt verwachten dat op het moment van koop het chalet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De gerechtvaardigde verwachting van [eisers] wordt verder ingekleurd door de aard van het chalet en de (eventuele) mededelingen die [gedaagde] voorafgaand aan de koop over het chalet heeft gedaan. 3.4 Wat betreft die mededelingen is vast komen te staan dat door [eisers] aan [gedaagde] is medegedeeld dat zij voor een bepaalde tijd per jaar (recreatief) gebruik wilde maken van het chalet. [gedaagde] heeft niet gezegd dat dit niet mogelijk was. Verder is door [gedaagde] aan [eisers] medegedeeld dat aan de [locatie] huur moest worden betaald voor de standplaats waarop het chalet staat. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de huur over 2025 nog aan de [locatie] zou betalen en dat [eisers] vervolgens de huur weer naar hem zou overmaken. Tot slot is nog gesproken over het parkbeheer. 3.5 Uit de hierboven genoemde mededelingen en uit de aard van de overeenkomst, namelijk de koop van een vakantiewoning zijnde een chalet gebouwd op een vaste fundering en aangesloten op nutsvoorzieningen, en dus niet verplaatsbaar, blijkt dat het de bedoeling is geweest om het chalet te (ver)kopen waarvan op het recreatiepark [locatie] voor meerdere jaren (duurzaam) recreatief gebruik kon worden gemaakt. Dit is dan ook wat [eisers] gerechtvaardigd van de koop mocht verwachten. De vraag is of al dan niet aan die gerechtvaardigde verwachting is voldaan.
Bij de beantwoording van die vraag zullen, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, op het moment van koop niet alleen de fysieke eigenschappen van het chalet, maar ook de overige (juridische) omstandigheden met betrekking tot het chalet, zodanig moeten zijn dat [eisers] duurzaam en recreatief gebruik moet kunnen maken van het chalet op de [locatie]. Over die eigenschappen en omstandigheden het volgende. Het chalet was niet geschikt voor recreatief en duurzaam gebruik 3.6 Het chalet staat op een standplaats van de [locatie]. Het kunnen huren van die standplaats is een noodzakelijke voorwaarde om van het chalet gebruik te kunnen maken. In de huurovereenkomst tussen de [locatie] en [gedaagde] staat over het huren van de standplaats – samengevat – dat bij de [locatie] toestemming moet worden verkregen voor het mogen overdragen van een standplaats.
Voorafgaand aan de koop heeft tussen [gedaagde] en de parkbeheerder van de [locatie], de heer [naam], een gesprek plaatsgevonden over de bedoeling van [gedaagde] om zijn chalet te verkopen. [naam] heeft toen [gedaagde] medegedeeld dat hij niet zou meewerken aan de verkoop, dat [gedaagde] het chalet niet mocht verkopen en dat het chalet moest worden afgebroken. Dit omdat de omvang van het chalet niet voldeed aan het gemeentelijke bestemmingsplan. Volgens [gedaagde] heeft [naam] tijdens dat gesprek expliciet gezegd dat zodra [gedaagde] een gewijzigd bestemmingsplan heeft ontvangen hij het chalet mag verkopen. Na dit gesprek is contact opgenomen met de gemeente [gemeente], waarna de wijziging van het bestemmingsplan is besproken tijdens een raadsvergadering van de gemeenteraad en is besloten tot opstelling en wijziging van het bestemmingsplan.
Nadat [gedaagde] het verslag van de raadsvergadering heeft ontvangen, heeft hij op 14 oktober 2024 het chalet aan [eisers] verkocht. Begin 2025 heeft voor het eerst contact plaatsgevonden tussen [eisers] en [naam] en werd haar medegedeeld dat de [locatie] de huurovereenkomst met [gedaagde] per december 2025 had opgezegd, dat met haar geen huurovereenkomst zou worden afgesloten en dat het chalet moest worden gesloopt. [naam] heeft in een e-mail van 20 mei 2025 aan de advocaat van [eisers] bevestigd dat het bestemmingsplan van de gemeente [gemeente] nog niet definitief was omgezet en dat ook na omzetting nog een bouwvergunning zou moeten worden aangevraagd met instemming van de [locatie]. Die bouwvergunning was niet aangevraagd. 3.7 De rechtbank is op grond van de hierboven genoemde omstandigheden van oordeel dat het chalet op het moment van koop niet beantwoordde aan de koopovereenkomst.
Het chalet is in ieder geval pas conform als [eisers] duurzaam en recreatief gebruik kan maken van het chalet. Daartoe is vereist dat het chalet op de [locatie] mag blijven staan. Partijen zijn het niet erover eens of dit het geval is, waarbij [eisers] zegt, verwijzend naar de e-mail van [naam] van 20 mei 2025, dat op het moment van koop het bestemmingsplan nog niet was omgezet en dus nog gold dat het chalet moest worden verwijderd. [gedaagde] verwijst naar de notulen van de raadsvergadering van de gemeenteraad van 8 oktober 2024 en zegt dat daaruit wel blijkt dat het bestemmingsplan is gewijzigd en dat De [locatie] daarom een onhoudbaar standpunt inneemt.
De rechtbank laat in het midden of al dan niet het bestemmingsplan op het moment van koop al was gewijzigd. Daartoe overweegt zij dat zelfs als zou blijken dat het bestemmingsplan wel was gewijzigd, dit nog niet maakt dat het chalet wel kon blijven staan en daarvan gebruik kon worden gemaakt. Uit de e-mail van [naam] blijk dat voor het mogen blijven staan van het chalet naast een gewijzigd bestemmingsplan ook bouwvergunning moest zijn afgegeven, en die vergunning is niet aangevraagd. Verder was wel vereist, maar is niet gebleken dat [gedaagde] van De [locatie] toestemming heeft gekregen voor de overdracht van de standplaats. Oftewel, [eisers] heeft het chalet gekocht waarbij op het moment van koop nog steeds gold dat die aan het eind van 2025 moest zijn gesloopt en met haar geen huurovereenkomst zou worden afgesloten. Dat betekent dat op het moment van de koop sprake was van een omstandigheid die het beoogd recreatief en duurzaam gebruik door [eisers] van het chalet in de weg stond.
[eisers] heeft niet gehandeld in strijd met haar onderzoeksplicht 3.8
[gedaagde] heeft nog betoogd dat [eisers] zelf een onderzoeksplicht had om vast te stellen of dat het chalet voldeed aan het op dat moment geldende bestemmingsplan en zij daarnaast had moeten onderzoeken of dat zij een huurovereenkomst kon aangaan met de [locatie]. Dat betoog volgt de rechtbank niet. 3.9 Het uitgangspunt van de onderzoeksplicht bij non-conformiteit is dat [eisers] alleen onderzoek had moeten doen naar de eigenschappen van het chalet waarvan zij twijfelde of had behoren te twijfelen over de aanwezigheid van die bepaalde eigenschap. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken van een feit of omstandigheid dat maakte dat [eisers] heeft getwijfeld of had moeten twijfelen of het chalet conform het geldend bestemmingsplan was dan wel of een huurovereenkomst kon worden afgesloten. Dat maakt dat op [eisers] ook geen plicht rustte om daarnaar onderzoek te doen. 3.10 Voor zover nog door [gedaagde] is bedoeld dat het beroep van [eisers] op non-conformiteit moet worden uitgesloten, is de rechtbank van oordeel dat dit verweer niet opgaat. Een beroep op deze uitsluiting slaagt alleen als is gebleken dat bij [eisers] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn dat het chalet niet aan de overeenkomst beantwoordde. Daarbij geldt dat [gedaagde] zich alleen op de uitsluiting kan beroepen als [eisers] het gebrek haar vrijwel onmogelijk kon zijn ontgaan. Nu geen feiten dan wel omstandigheden zijn gesteld waaruit zou moeten blijken dat [eisers] het gebrek onmogelijk kon zijn ontgaan, slaagt het beroep op de uitsluiting niet. Geen sprake van schending klachtplicht 3.11
[gedaagde] heeft tot slot nog aangevoerd dat [eisers] te laat bij hem heeft geklaagd over het gebrek aan het chalet. Dit is een beroep op de schending van de klachtplicht. Hoewel [gedaagde] niet expliciet heeft aangevoerd welk rechtsgevolg de rechtbank aan die gestelde schending zou moeten verbinden, begrijpt zij dat [gedaagde] met het beroep op de schending van de klachtplicht heeft bedoeld dat [eisers] geen beroep meer kan doen op het gebrek aan het chalet. 3.12 De rechtbank passeert het beroep op de schending van de klachtplicht. [gedaagde] heeft daarvoor namelijk te weinig gesteld. Voor een geslaagd beroep op de klachtplicht moet sprake zijn van door [gedaagde] geleden nadeel door het tijdsverloop tussen de koop en het moment dat door [eisers] is geklaagd. Dat sprake is van nadeel door tijdsverloop is niet gebleken. [gedaagde] heeft wel gezegd dat hij is “benadeeld in zijn bewijspositie of eventuele herstelmogelijkheden”, maar hij heeft geen feiten of omstandigheden genoemd waaruit dit nadeel concreet zou moeten blijken. Het verweer kan dan ook niet slagen. De koopovereenkomst is op 10 april 2025 rechtsgeldig ontbonden 3.13 Nu is vast komen te staan dat het chalet niet beantwoordde aan de koopovereenkomst, had [eisers] de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Bij e-mail van 10 april 2025 heeft [eisers] van die bevoegdheid gebruikgemaakt door aan [gedaagde] mee te delen dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden. De koopovereenkomst is dan ook per die datum rechtsgeldig ontbonden. De onder I primair gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
[gedaagde] moet de koopsom van € 60.000,00 terugbetalen 3.14 Nu de koopovereenkomst is ontbonden, hebben partijen tegenover elkaar een ongedaanmakingsverplichting. Dat betekent voor [gedaagde] dat hij de koopsom van € 60.000,00 aan [eisers] zal moeten terugbetalen. Voor zover zal het onder II gevorderde worden toegewezen. De wettelijke rente 3.15 De onder II gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, te weten 7 augustus 2025 Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente eerder verschuldigd zou zijn.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eisers] betalen 3.16
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,12 - griffierecht € 1.374,00 - salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × € 1.290,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.289,12 3.17 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
<nr>4</nr>De beslissing De rechtbank 4.1 verklaart voor recht dat de koopovereenkomst bij e-mail van 10 april 2025 rechtsgeldig is ontbonden op grond van non-conformiteit, 4.2 veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 60.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling, 4.3 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.289,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.4 veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.5 verklaart de veroordelingen onder 4.2. t/m 4.4. uitvoerbaar bij voorraad; 4.6 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.N. Neumann en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026. Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) Artikel 7:17 lid 2 BW Artikel 7:17 lid 2 BW. Artikel 7:17 lid 5 BW. MvT, Kamerstukken II 1999/2000, 27 809, nr. 3, p. 18. Artikel 7:23 lid 1 BW. Artikel 6:89 BW. Artikel 6:265 BW. Artikel 6:271 BW. 1 punt dagvaarding + 1 punt mondelinge behandeling inclusief akte na mondelinge behandeling.
