Huurrecht. Bedrijfsruimte. Recht op indexering. Rechtsverwerking.
Rechtbank Rotterdam 29 September 2026
Uitspraak
ECLI
ECLI:NL:RBROT:2026:12591
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
24-09-2026
Datum publicatie
29-09-2026
Zaaknummer
11649277 CV EXPL 25-9502
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:RBROT:2026:12591text/xmlpublic2026-09-29T13:08:452026-09-24Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Rotterdam2026-09-2511649277 CV EXPL 25-9502UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLRotterdamCiviel recht; VerbintenissenrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:12591text/htmlpublic2026-09-29T13:08:102026-09-29Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBROT:2026:12591 Rechtbank Rotterdam , 25-09-2026 / 11649277 CV EXPL 25-9502 Huurrecht. Bedrijfsruimte. Recht op indexering. Rechtsverwerking.
RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11649277 CV EXPL 25-9502 datum uitspraak: 25 september 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van
[eiseres]
,
die handelt onder de naam [handelsnaam],
woonplaats: [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. Y.E. Palit, tegen Buzzzcocks Holding B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. Maliepaard. De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Buzzzcocks’ genoemd.
<nr>1</nr>De procedure1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 4 april 2025, met 5 bijlagen; het antwoord van 28 mei 2025, met 2 bijlagen; de brief van Bella van 31 oktober 2025, met bijlagen 6 tot en met 11. 1.2. De zaak is besproken op 11 november 2025 en op 25 augustus 2026. Partijen en hun gemachtigden waren beide keren aanwezig, namens Buzzzcocks [naam]. Op de zitting van 25 augustus 2026 zijn door [eiseres] aanvullende stukken overgelegd.
<nr>2</nr>Het geschil2.1. Buzzzcocks huurt van [eiseres] sinds 2019 bedrijfsruimte op de [adres]. De overeengekomen huurprijs is € 2.650,00 per maand. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 4.5.: Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per huurindex, voor het eerst met ingang van 1 juli 2020, aangepast in overeenstemming met artikel 18.1. van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2. tot en met 18.7. van de algemene bepalingen. 2.2.
[eiseres] en Buzzzcocks hebben eerder een juridisch geschil gehad. In dat geschil is door de kantonrechter in Rotterdam op 21 oktober 2022 vonnis gewezen. In dat vonnis staat, voor zover nu van belang: veroordeling tot betaling van huur? 2.4. Anders dan ten tijde van het verstekvonnis is thans geen sprake van een huurachterstand. Op het moment van de verzetdagvaarding was de huurachterstand al voor een groot deel ingelopen en vanaf eind 2020 is Buzzzcocks bij met de betaling van de lopende huur. Daarom wordt geen reden gezien om haar te veroordelen tot betaling van (de lopende) huur. 2.3.
[eiseres] stelt dat de huurprijs, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, nooit is geïndexeerd. [eiseres] heeft de huurprijs alsnog geïndexeerd en stelt dat daardoor sprake is van een huurachterstand. [eiseres] vordert Buzzzcocks te veroordelen: 1. om € 16.243,88 aan huurachterstand over de maanden juli 2020 tot en met februari 2025 aan haar te betalen, met de contractuele boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,00, steeds vanaf de tweede van iedere maand dat de huur verschuldigd is tot het moment waarop betaald is; 2. om vanaf maart 2025 € 3.233,12 per maand aan huur te betalen; 3. om € 1.134,30 aan incassokosten aan haar te betalen; 4. in de proceskosten. 2.4. Buzzzcocks voert verweer. 2.5. Is dit voor de beoordeling van belang is, dan wordt hierna ingegaan op wat partijen (verder) naar voren brengen.
<nr>3</nr>De beoordeling onderhandelingen na de zitting van 11 november 2025 3.1.
[eiseres] vraagt vonnis te wijzen. Buzzzcocks zegt echter dat partijen na de zitting van 11 november 2025 (uiteindelijk) tot overeenstemming zijn gekomen over een oplossing van hun geschil. Er is volgens Buzzzcocks met andere woorden geen geschil meer waarover een oordeel gegeven moet worden. [eiseres] betwist dit. De e-mails over wat besproken is tussen partijen zijn op de zitting van 26 augustus 2026 in het geding gebracht. 3.2. De advocaat van [eiseres] schreef op 22 april 2026 aan de advocaat van Buzzzcocks: Cliënte stemt niet in met betaling in twee termijnen. Zij wenst de betaling uiterlijk 1 juni 2026 te ontvangen. Verder wijst cliënte erop dat per 1 juli 2026 de nieuwe huur ingaat. 3.3. De advocaat van Buzzzcocks reageerde, ook op 22 april 2026, met: Uw voorstel is akkoord. De € 6.500,- wordt betaald op 01 juni 2026 en de nieuwe huur gaat in op 01 juli 2026. 3.4. Binnen twintig minuten na verzending van de voorgaande e-mail heeft de advocaat van [eiseres] het volgende geantwoord: De nieuwe huur gaat, zoals eerder voorgesteld, in per 1 januari 2026, althans dat is het voorstel van cliënte. Met de nieuwe huur per 1 juli 2026 in mijn vorige e mail wordt gedoeld op de jaarlijkse indexering van de huur. Hierbij nogmaals voor alle duidelijkheid het voorstel van cliënte:
• Nieuwe huur ad. € 3.233,12 per 1 januari 2026;
• Betaling van de huurachterstand over de periode januari-april 2026 en het bedrag van € 6.500,- uiterlijk 1 juni 2026;
• Per 1 juli 2026 gaat de nieuwe indexering op basis van de consumentenindex in. Graag verneem ik of uw cliënte hiermee akkoord gaat. Bij non-acceptatie zal ik de rechtbank morgen vragen om vonnis. 3.5.
[eiseres] zegt dat Buzzzcocks akkoord heeft gegeven op een niet gedaan voorstel. Het aanbod om € 6.500,00 te betalen én om de nieuwe huurprijs van € 3.233,12 in te laten gaan op 1 juli 2026 is niet gedaan. De e-mail van 22 april 2026 is wellicht slordig geformuleerd, maar [eiseres] heeft er alleen op willen wijzen dat per 1 juli 2026 sowieso een nieuwe geïndexeerde huur zou gaan gelden, aldus de advocaat van [eiseres]. 3.6. Gelet op die betwisting en in het licht van de correspondentie kan niet worden vastgesteld dat er een definitieve overeenstemming was bereikt over alle geschilpunten. Een overeenkomst komt tot stand door aanvaarding van een aanbod. De correspondentie biedt ondersteuning voor de stelling van [eiseres] dat zij niet heeft aangeboden om de nieuw afgesproken huurprijs van € 3.233,12 pas per 1 juli 2026 te laten ingaan. Buzzzcocks had de verklaring van [eiseres] van 22 april 2026 ook niet zo mogen opvatten en mocht daar niet gerechtvaardigd op vertrouwen. Hiervoor zijn de volgende omstandigheden van belang. In de correspondentie is te lezen dat de ingangsdatum van de nieuwe huur een van de onderwerpen van de onderhandelingen was. [eiseres] heeft als ingangsdatum 1 december 2025 voorgesteld en Buzzzcocks noemde vervolgens in een van zijn e-mails 1 april 2026, maar daar is [eiseres] niet mee akkoord gegaan. Vervolgens heeft [eiseres] als ingangsdatum 1 januari 2026 voorgesteld. Het ligt gelet op deze moeizame discussie over een datum niet voor de hand dat [eiseres] dan vervolgens op 22 april 2026 ineens het royale aanbod doet de nieuwe huur pas op 1 juli 2026 te laten ingaan. De formulering ‘verder wijst cliënte erop …’ geeft ook aan dat deze opmerking los staat van de onderhandelingen tussen partijen over een oplossing van hun geschil. Meteen nadat Buzzzcocks akkoord gaf, heeft [eiseres] haar voorstel verduidelijkt. Met dit verduidelijkte aanbod is Buzzzcocks niet akkoord gegaan. 3.7. Partijen zijn kortom niet definitief tot overeenstemming gekomen en de advocaat van [eiseres] heeft verzocht om de procedure voort te zetten. Er wordt daarom vonnis gewezen. inhoud huurovereenkomst 3.8. Buzzzcocks betwistte in haar antwoord dat indexatie is overeengekomen en voerde aan de huurovereenkomst die [eiseres] in het geding heeft gebracht niet te kennen en niet ondertekend te hebben. Op de zitting van 11 november 2025 verklaarde [naam] namens Buzzzcocks echter: ‘Ik heb de huurovereenkomst in 2019 getekend ja’. Uit die schriftelijke huurovereenkomst volgt dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Buzzzcocks heeft niet aangevoerd dat artikel 4.5 van de huurovereenkomst anders moet worden uitgelegd. [eiseres] heeft daarom in principe recht op indexatie. rechtsverwerking 3.9. Buzzzcocks doet echter een beroep op rechtsverwerking. Dit beroep slaagt deels, voor wat de periode tot 1 juli 2023 betreft, en wel hierom. 3.10. Het enkele stilzitten is voor rechtsverwerking onvoldoende. Er moet meer zijn op grond waarvan Buzzzcocks ervan uit mocht gaan dat [eiseres] geen gebruik meer zou maken van haar recht op indexering. Dat meerdere ziet de kantonrechter in de eerder tussen partijen gevoerde procedure, die heeft geleid tot het vonnis van 21 oktober 2022. In die procedure is het recht op indexering niet gevorderd of ter sprake gebracht door [eiseres]. Dit past ook bij de verklaring van [eiseres] op de zitting van 11 november 2025 dat zij aanvankelijk niet tot indexering is overgegaan, omdat zij menselijkheid (in verband met de financiële problemen van Buzzzcocks) belangrijker vond dan indexering. De kantonrechter concludeert in dat vonnis ook (zie 2.2.) dat op dat moment (op 21 oktober 2022) geen sprake (meer) was van een huurachterstand. Dit vonnis is onherroepelijk. Buzzzcocks was dus tot en met oktober 2022 bij met het betalen van de huur. Dat de indexering in die procedure niet ter sprake is gebracht en de vaststelling dat Buzzzcocks tot en met oktober 2022 geen huurachterstand (meer) had, leiden tot het oordeel dat [eiseres] nu geen indexering meer kan vragen voor de periode tot 1 juli 2023 (de eerst mogelijke indexeringsdatum na de vonnisdatum van 21 oktober 2022). 3.11. Dat [eiseres] haar recht op indexering tot en met het vonnis verwerkt heeft, betekent niet dat [eiseres] dit recht ook verwerkt heeft voor de resterende duur van de huurovereenkomst. Buzzzcocks brengt ook niet naar voren waarom dit volgens haar wel zo is. Het vonnis is zoals gezegd van 21 oktober 2022. Daarna is een situatie van ‘enkel stilzitten’ ontstaan en dat enkele stilzitten is onvoldoende voor rechtsverwerking. Vanaf 1 juli 2023 heeft [eiseres] daarom recht op indexering van de huurprijs, zoals door partijen overeengekomen in de huurovereenkomst. De huur in juni 2023 bedraagt € 2.650,00 en dat bedrag kan geïndexeerd worden, waarover hierna meer. redelijkheid en billijkheid 3.12. Voor zover Buzzzcocks (onder 4.8. van haar antwoord) naast rechtsverwerking ook een beroep doet op de redelijkheid en billijkheid, slaagt dit beroep niet. Buzzzcocks brengt namelijk onvoldoende naar voren waarom het onaanvaardbaar is dat [eiseres] Buzzzcocks houdt aan de gemaakte afspraak over indexering. huurachterstand 3.13. Dan de vraag hoe hoog de huurachterstand tot en met februari 2025 is. Dat is wat [eiseres] namelijk vordert. [eiseres] mag zoals geoordeeld per 1 juli 2023 de huurprijs indexeren. [eiseres] stelt in de dagvaarding (onder nummer 9) dat de huur per 1 juli 2023 met 4,4% verhoogd mag worden en per 1 juli 2024 met 3,1%. Buzzzcocks voert in haar antwoord nog aan dat [eiseres] deze indexeringscijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt, maar na overlegging van de algemene bepalingen heeft Buzzzcocks tijdens de zitting van 11 november 2025 bevestigd dat die percentages inmiddels navolgbaar zijn. De kantonrechter gaat wat de berekening van de huurachterstand betreft daarom uit van de in de dagvaarding genoemde percentages. Dat betekent dat de huurprijs en achterstand tot en met februari 2025 als volgt moet worden berekend: Periode Indexering Huurprijs Totaal Betaald Achterstand Huur tot 1 juli 2023 € 2.650,00 Juli 2023-juni 2024 4,4% € 2.766,60 € 33.199,20 € 31.800,00 € 1.399,20 Juli 2024-Febr 2025 3,1% € 2.852,36 € 22.818,88 € 21.200,00 € 1.618,88 € 3.018,08 3.14. Buzzzcocks heeft dus tot en met februari 2025 een huurachterstand van € 3.018,08. Zij wordt ertoe veroordeeld dit bedrag aan [eiseres] te betalen. boeterente 3.15.
[eiseres] maakt daarnaast aanspraak op de contractuele boeterente over de betreffende maanden, omdat de geïndexeerde huur tot en met februari 2025 niet op tijd is betaald. De kantonrechter wijst deze vordering af althans matigt die boete tot de wettelijke handelsrente over het bedrag dat open staat. Een dergelijke boete is namelijk bedoeld als prikkel tot nakoming voor Buzzzcocks. De overeengekomen huur (€ 2.650,00 per maand) is echter steeds betaald, misschien niet altijd op tijd maar [eiseres] maakt niet inzichtelijk wanneer wel en niet op tijd is betaald. De vordering is gebaseerd op het niet betalen van de huur ná indexering (iedere maand het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de geïndexeerde huurprijs dus). [eiseres] heeft in haar brief van 19 november 2024 echter pas voor het eerst aanspraak gemaakt op indexering en deze met terugwerkende kracht berekend. Uit haar brief van 18 februari 2025 blijkt vervolgens dat het in de brief van 19 november 2024 genoemde bedrag aan achterstand na indexatie niet klopt. [eiseres] vordert de boete tot en met februari 2025, dus tot de maand waarin de achterstand volgens [eiseres] voor het eerst correct was berekend. Op dat moment hadden partijen al een principieel geschil over de vraag of indexering überhaupt aan de orde is. [eiseres] gebruikt de boetebepaling dus niet waarvoor deze is bedoeld, als prikkel, en om die reden wordt de boete gematigd tot de schadevergoeding wegens vertraging op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Deze is verschuldigd vanaf 4 april 2025 (de dag dat de dagvaarding is uitgebracht) tot de dag dat dit bedrag volledig is betaald. huur per maart 2025 3.16.
[eiseres] vordert Buzzzcocks ertoe te veroordelen vanaf maart 2025 € 3.233,12 aan huur per maand te betalen. Deze vordering is niet toewijsbaar, althans niet voor dit bedrag. De huur bedraagt zoals blijkt uit het overzicht onder 3.13. vanaf 1 juli 2024 (en dus ook in maart 2025) € 2.852,36 per maand. Buzzzcocks wordt er daarom toe veroordeeld om vanaf maart 2025 dat bedrag aan huur te betalen, zij het dat [eiseres] per 1 juli 2025 en elk volgend jaar ook recht op indexering heeft. De veroordeling om vanaf maart 2025 € 2.852,36 per maand te betalen, betekent dus niet dat voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst dat bedrag per maand aan huur betaald moet worden. incassokosten 3.17. Als vermogensschade komen voor vergoeding in aanmerking redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder c Burgerlijk Wetboek). [eiseres] vordert in dit verband een bedrag van € 1.134,30. De kantonrechter wijst deze vordering echter af. De brieven van (de gemachtigde van) Buzzzcocks kunnen namelijk niet als zodanig worden aangemerkt. Buzzzcocks is bij brief van 19 november 2024 gevraagd de daarin genoemde huurachterstand van bijna € 10.000,00 (over de toen afgelopen vier jaar) binnen veertien dagen te voldoen. In een brief van 12 december 2024 was de maat vol voor [eiseres] en in de brief van 18 februari 2025 bleek de achterstand niet goed te zijn berekend. De achterstand bleek, volgens [eiseres], € 16.243,88 te zijn. Dat bedrag moest binnen acht dagen betaald worden. Op 4 april 2025 is de dagvaarding uitgebracht. Dat er meer is gedaan aan incassowerkzaamheden dan deze drie brieven sturen, waarvan de laatste slechts een (toen) correcte berekening bevatte, blijkt niet. Daarna is meteen een procedure gestart. Voor het toekennen van een vergoeding is daarom geen aanleiding. proceskosten 3.18. Er is weliswaar sprake van een huurachterstand, maar van de € 16.243,88 die [eiseres] vordert is ‘slechts’ € 3.018,08 en de handelsrente daarover toewijsbaar. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om te bepalen dat partijen ieder de eigen proceskosten betalen. uitvoerbaar bij voorraad 3.19. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat aan de veroordelingen in dit vonnis wordt voldaan.
<nr>4</nr>De beslissing De kantonrechter: 4.1. veroordeelt Buzzzcocks om € 3.018,08 aan huurachterstand tot en met februari 2025 aan [eiseres] te betalen, met wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek vanaf 4 april 2025 tot de dag waarop dit bedrag volledig is betaald; 4.2. veroordeelt Buzzzcocks om vanaf maart 2025 € 2.852,36 per maand aan huur te betalen, met de indexatie die vanaf 1 juli van een volgend jaar toegestaan is; 4.3. bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten betalen; 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst wat meer of anders gevorderd is af. Dit vonnis is gewezen door mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
