ECLI:NL:RBROT:2026:12830

Huurovereenkomst sociale huurwoning. Huurder heeft de woning onderverhuurd. Verhuurder eist ontbinding van de huurovereenkomst, de huurder te veroordelen tot ontruiming en afdracht van de winst. Daarnaast eist verhuurder voorwaardelijk dat de eventueel voort te zetten (onder)huurovereenkomst ook wordt ontbonden en de (onder)huurders de woning moeten ontruimen.

Rechtbank Rotterdam 29 September 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBROT:2026:12830
Instantie	Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak	28-09-2026
Datum publicatie	29-09-2026
Zaaknummer	12011408 CV EXPL 25-26626
Rechtsgebied	Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBROT:2026:12830 text/xml public 2026-09-29T15:22:51 2026-09-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2026-08-28 12011408 CV EXPL 25-26626 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Rotterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:12830 text/html public 2026-09-29T15:22:10 2026-09-29 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2026:12830 Rechtbank Rotterdam , 28-08-2026 / 12011408 CV EXPL 25-26626
Huurovereenkomst sociale huurwoning. Huurder heeft de woning onderverhuurd. Verhuurder eist ontbinding van de huurovereenkomst, de huurder te veroordelen tot ontruiming en afdracht van de winst. Daarnaast eist verhuurder voorwaardelijk dat de eventueel voort te zetten (onder)huurovereenkomst ook wordt ontbonden en de (onder)huurders de woning moeten ontruimen.

RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam

zaaknummer: 12011408 CV EXPL 25-26626

datum uitspraak: 28 augustus 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonplus Schiedam,

vestigingsplaats: Schiedam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M. Dibbets,

tegen

<nr>1</nr> [gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg,

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats],

gedaagden.

De partijen worden hierna ‘Woonplus’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘Bewoners’ genoemd.

<nr>1</nr>De procedure 1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 5 december 2025, met bijlagen;

het verslag van de mondelinge reactie van [naam 1];

de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met bijlagen;

de akte houdende stelling gemachtigde en aanvullend verweer namens

[naam 2], met bijlagen;

de brief van 12 juni 2026 met de aanvullende producties 27 tot en met 40;

de akte wijziging eis van Woonplus.
1.2.
[naam 1] en [naam 2] zijn in deze procedure verschenen en hebben aangegeven te verblijven in de onroerende zaak aan de [adres].
1.3.
Op 22 juni 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

Namens Woonplus [naam 3] en [naam 4], met mr. Dibbets;

Namens [gedaagde 1], mr. Langeweg;

[naam 2] en [naam 1], met mr. Honders.

<nr>2</nr>De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 2 augustus 2019 van Woonplus een woning te [woonplaats]. Woonplus stelt dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van haar huurdersverplichtingen omdat zij haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft en omdat zij de woning zonder toestemming van Woonplus aan derden ter beschikking heeft gesteld. Woonplus eist daarom ontbinding van de huurovereenkomst, dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en tot afdracht van de winst. Voor het geval er sprake is van onderhuur en de vordering tegen [gedaagde 1] wordt toegewezen, eist Woonplus dat die onderhuurovereenkomst op hetzelfde tijdstip zal eindigen. Woonplus is van mening dat zij gronden heeft om de eventueel voort te zetten onderhuurovereenkomst te beëindigen.
2.2.
[gedaagde 1] erkent dat zij enige tijd haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad, dat zij anderen in de woning heeft laten verblijven en zij daar enkele betalingen voor heeft ontvangen, maar niet zoveel als Woonplus stelt. Volgens [gedaagde 1] kan de discussie of er sprake is van een tekortkoming in het midden blijven omdat zij de huur van de woning heeft opgezegd en de woning niet langer huurt of wil huren. Het is haar echter niet gelukt om de woning op te leveren omdat dit door derden is belemmerd.
2.3.
[naam 2] en [naam 1] hebben aangevoerd dat zij de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde 1] te goeder trouw hebben gesloten en hun belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van Woonplus bij beëindiging.
2.4.
De kantonrechter zal in dit vonnis de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Woonplus ontbinden en [gedaagde 1] veroordelen (voor zover nodig) om de woning te ontruimen en tot afdracht van de winst. Ook moet [gedaagde 1] de kosten van de procedure betalen. Voorts oordeelt de kantonrechter dat er sprake is van een voort te zetten onderhuurovereenkomst. De kantonrechter is ook van oordeel dat er grond is om deze onderhuurovereenkomst te beëindigen en veroordeelt de Bewoners om de woning te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen.

De vordering tegen [gedaagde 1]

Huurovereenkomst niet geëindigd door opzegging
2.5.
[gedaagde 1] heeft gesteld dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. [gedaagde 1] heeft echter geen stukken in het geding gebracht waaruit die opzegging per exploot of (aangetekende) brief kan worden afgeleid. De opzegging volgt ook niet uit de conclusie van antwoord, omdat die onvoldoende concreet is. Immers niet is vermeld per welke datum de huur wordt opgezegd. Van (de gemachtigde van) [gedaagde 1] had verwacht mogen worden dat zij op zijn minst zou hebben vermeld per welke datum zij de huurovereenkomst wilde opzeggen. Omdat niet is vermeld per welke datum de huurovereenkomst wordt opgezegd kan de kantonrechter niet vaststellen per welke datum de huurovereenkomst is geëindigd.
2.6.
De kantonrechter zal hierna beoordelen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden.

Maatstaf voor de ontbinding van een huurovereenkomst
2.7.
Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als ‘hoofdregel’ geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat hiervan sprake is.

[gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichting
2.8.
Op grond van artikel 7 lid 6 van de Algemene Huurvoorwaarden is het [gedaagde 1] uitsluitend met voorafgaande toestemming van Woonplus toegestaan om de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
2.9.
Woonplus heeft onder meer gesteld dat [gedaagde 1] de woning zonder haar toestemming aan derden in gebruik heeft gegeven. [gedaagde 1] heeft dit erkend, maar betwist dat er sprake is geweest van structurele onderverhuur.
2.10.
Het verweer van [gedaagde 1] dat geen sprake is geweest van structurele onderverhuur gaat niet op. Uit de (onder)huurovereenkomst die [naam 2] in het geding heeft gebracht, en waarvan [gedaagde 1] de juistheid niet heeft betwist, kan worden afgeleid dat die (onder)huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal één jaar en dat verlenging na afloop mogelijk is. Hieruit blijkt voldoende dat [gedaagde 1] de woning voor langere tijd heeft willen onderverhuren en aldus sprake is van structurele onderverhuur.
2.11.
Omdat [gedaagde 1] zonder toestemming van Woonplus de woning heeft onderverhuurd, is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen.

Huurovereenkomst wordt ontbonden
2.12.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de hiervoor vermelde tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter hoeft daarom niet te oordelen over de vraag of [gedaagde 1] al of niet nog haar hoofdverblijf in de woning had.

[gedaagde 1] moet de woning (voor zover nodig) ontruimen
2.13.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning met al haar spullen verlaten. Gelet op het feit dat [gedaagde 1] zelf niet meer in de woning verblijft en de woning ook niet meer wil huren, zal zij voor zover nodig worden veroordeeld om de woning met al haar spullen te ontruimen en voor zover zij nog over een sleutel beschikt deze af te geven aan Woonplus. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.
2.14.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Woonplus kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. De door Woonplus gestelde omstandigheden, samengevat dat het in de zomer langer kan duren voordat een gedwongen ontruiming kan plaatsvinden, maken niet dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde 1] moet zijn om het gehuurde te ontruimen.

Ontruimingskosten
2.15.
De gevorderde ontruimingskosten - voor het geval [gedaagde 1] niet vrijwillig de woning ontruimt - zullen worden afgewezen. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt gaan worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.

Huur en gebruiksvergoeding
2.16.
Tot de datum van ontbinding is [gedaagde 1] gehouden om aan Woonplus de huur van € 731,51 per maand te betalen. De gevorderde gebruiksvergoeding van € 731,51 per maand wordt afgewezen, omdat zoals hierna zal worden geoordeeld, er sprake is van een voort te zetten onderhuurovereenkomst. Vanaf datum ontbinding zet Woonplus de onderhuurovereenkomst met de Bewoners ([naam 2]) voort. De Bewoners ([naam 2]) zijn vanaf die datum gehouden om aan Woonplus de huur te betalen.
2.17.
Uit het door Woonplus overgelegde betalingsoverzicht (zie productie 34), kan worden afgeleid dat [gedaagde 1] vanaf februari 2026 geen huur meer heeft betaald. Volgens de opgave in het overzicht zijn de betalingen gestorneerd. [gedaagde 1] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huur vanaf februari 2026 tot datum ontbinding.

[gedaagde 1] moet de door haar genoten winst afdragen aan Woonplus
2.18.
[gedaagde 1] is gehouden de door haar genoten winst aan Woonplus af te dragen (artikel 6:104 BW). Niet in geschil is dat [gedaagde 1] vanaf 1 oktober 2025 de woning voor € 1.600,- per maand heeft onderverhuurd aan [naam 2]. Volgens vaste rechtspraak moet als winst worden beschouwd: de onderhuurprijs, verminderd met de door de huurder verschuldigde huur en kosten zoals gas, water en licht. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij minder winst heeft gemaakt dan door Woonplus gesteld. De enkele stelling dat [gedaagde 1] slechts drie betalingen heeft ontvangen, zonder verdere toelichting, is onvoldoende om dit vast te stellen. Dat [gedaagde 1] geen betalingen meer van [naam 2] heeft ontvangen, kan worden verklaard uit het feit dat Woonplus onder [naam 2] derdenbeslag heeft gelegd.
2.19.
Omdat niet gebleken is dat [gedaagde 1] nog andere kosten heeft gemaakt wordt de winst begroot op € 868,49 per maand (€ 1.600,- minus € 731,51). [gedaagde 1] wordt veroordeeld om over de periode vanaf 1 oktober 2025 tot datum ontbinding deze winst af te dragen aan Woonplus.

[gedaagde 1] moet rente betalen
2.20.
[gedaagde 1] is over de huurtermijnen die zij niet tijdig heeft betaald rente verschuldigd vanaf de vervaldata van de onderscheiden huurtermijnen. De wettelijke rente over de af te dragen winst zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.

De (voorwaardelijke) vordering tegen de Bewoners

Er is sprake van een voort te zetten onderhuurovereenkomst
2.21.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] de woning aan [naam 2] heeft onderverhuurd. Deze onderhuurovereenkomst heeft betrekking op een zelfstandige woning en [naam 2] heeft daar haar hoofdverblijf. Daarmee is voldaan aan de eisen van artikel 7:269 lid 1 BW, zodat Woonplus deze (onder)huurovereenkomst voortzet.

Voorwaarden in vervulling gegaan
2.22.
Omdat de vordering tegen [gedaagde 1] wordt toegewezen en sprake is van een voort te zetten huurovereenkomst, wordt voldaan aan de voorwaarden waaronder Woonplus de vordering tegen de Bewoners heeft ingesteld en zal deze worden beoordeeld.

De (onder)huurovereenkomst wordt beëindigd
2.23.
De (onder)huurovereenkomst wordt beëindigd omdat de Bewoners, in dit geval [naam 2] en [naam 1], niet beschikken over de vereiste huisvestingsvergunning.
2.24.
Woonplus heeft onweersproken gesteld dat de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 op alle woningen die Woonplus bezit van toepassing is en het daarom verboden is om de woning zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen voor bewoning en in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Omdat de Bewoners, in dit geval [naam 2] en [naam 1] niet over deze huisvestingsvergunning beschikken, is er grond de huurovereenkomst te beëindigen en wordt aan een belangenafweging niet toegekomen.
2.25.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat in het geval van een belangenafweging het belang van Woonplus zwaarder weegt. Woonplus heeft als sociale verhuurder er belang bij om de woning aan een woningzoekende op de wachtlijst toe te wijzen. Een zwaarwegend woonbelang van [naam 2] is niet gebleken en het door [naam 1] gestelde belang in verband met het reclasseringstraject is onvoldoende met stukken onderbouwd.
2.26.
De kantonrechter bepaalt dat de (onder)huurovereenkomst eindigt op 15 september 2026.

Bewoners ([naam 2] en [naam 1]) moeten de woning ontruimen
2.27.
Omdat de (onder)huurovereenkomst per 15 september 2026 eindigt, moeten de Bewoners ([naam 2] en [naam 1]) de woning binnen vijf dagen na deze datum ontruimen.
2.28.
De kantonrechter machtigt Woonplus niet om de woning zelf te ontruimen. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv).

De vordering tegen [gedaagde 1] en de Bewoners

[gedaagde 1] moet de proceskosten betalen
2.29.
De proceskosten en de beslagkosten komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan Woonplus moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 300,91 aan kosten voor betekening van het beslag, € 104,65 aan kosten voor overbetekening, € 714,- aan griffierecht (voor de combinatie van het beslagverlof en de bodemprocedure is slechts eenmaal griffierecht verschuldigd, het griffierecht van de bodemzaak wordt daarom in mindering gebracht (artikel 11 Wgbz), € 864,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 288,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.273,01. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
2.30.
De vordering van Woonplus om de Bewoners ([naam 2] en [naam 1]) naast [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen wordt afgewezen. De Bewoners ([naam 2] en [naam 1]) zijn door toedoen van [gedaagde 1] in deze situatie beland, het is daarom niet redelijk om hen ook in de proceskosten van Woonplus te veroordelen. De proceskosten tussen Woonplus en de Bewoners ([naam 2] en [naam 1]) worden daarom gecompenseerd.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.31.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het gaat om een sociale huurwoning waarvoor lange wachtlijsten bestaan en van Woonplus niet gevergd kan worden om nog maandenlang een uitspraak in hoger beroep af te wachten. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

<nr>3</nr>De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonplus en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] (voor zover nodig) om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] met al haar spullen te ontruimen

en voor zover zij nog over een sleutel beschikt deze af te geven aan Woonplus;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonplus € 731,51 per maand te betalen vanaf 1 februari 2026 tot datum ontbinding, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de onderscheiden huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonplus vanaf 1 oktober 2025 tot datum ontbinding € 868,49 per maand te betalen vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf datum vonnis;
3.4.
bepaalt dat de (onder)huurovereenkomst tussen Woonplus en de Bewoners voor de woning aan de [adres] eindigt op 15 september 2026;
3.5.
veroordeelt de Bewoners om de woning binnen vijf dagen na 15 september 2026 te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege de Bewoners bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonplus te stellen;
3.6.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten en de beslagkosten, die aan de kant van Woonplus worden begroot op € 2.273,01;
3.7.
compenseert de proceskosten tussen Woonplus en de Bewoners, zodanig dat ieder de eigen proceskosten draagt;
3.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.9.
wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

754

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBROT:2026:12830

Rechtbank Rotterdam 29 September 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBROT:2026:12830

Rechtbank Rotterdam 29 September 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT