ECLI:NL:RBROT:2026:7138

Eisers verwijten hun makelaar onjuiste advisering rondom de aankoop van een woning in 2023, in het bijzonder met betrekking tot de reikwijdte van een in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde en de mogelijkheid tot het ontbinden van de koopovereenkomst in geval van bodemverontreiniging als gevolg van een in 1982 verwijderde olietank, alsmede met betrekking tot de bouwkundige staat...

Rechtbank Rotterdam 19 June 2026

Uitspraak

ECLI	ECLI:NL:RBROT:2026:7138
Instantie	Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak	19-06-2026
Datum publicatie	19-06-2026
Zaaknummer	C/10/709890 / HA ZA 25-993
Rechtsgebied	Civiel recht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBROT:2026:7138 text/xml public 2026-06-19T15:32:37 2026-06-19 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2026-05-27 C/10/709890 / HA ZA 25-993 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Rotterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7138 text/html public 2026-06-19T15:29:41 2026-06-19 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2026:7138 Rechtbank Rotterdam , 27-05-2026 / C/10/709890 / HA ZA 25-993
Eisers verwijten hun makelaar onjuiste advisering rondom de aankoop van een woning in 2023, in het bijzonder met betrekking tot de reikwijdte van een in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde en de mogelijkheid tot het ontbinden van de koopovereenkomst in geval van bodemverontreiniging als gevolg van een in 1982 verwijderde olietank, alsmede met betrekking tot de bouwkundige staat van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de makelaar niet in strijd heeft gehandeld met de op haar rustende zorgplicht. Ook als dat wel zo was geweest, had dat niet tot aansprakelijkheid geleid voor de gevorderde schade. Er ontbreekt in dat geval causaal verband doordat eisers de koopovereenkomst prematuur hebben ontbonden.

RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/709890 / HA ZA 25-993

Vonnis van 27 mei 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

<nr>1.</nr> [eiser] , <?linebreak?>2. [eiseres] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser] c.s.,

advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge,

tegen

BALJON & MORA MAKELAARS B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Baljon & Mora,

advocaat: mr. N.F. Klein Nagelvoort.

<nr>1</nr>De zaak in het kort
[eiser] c.s. verwijten hun makelaar onjuiste advisering rondom de aankoop van een woning in 2023. De rechtbank is van oordeel dat de makelaar niet in strijd heeft gehandeld met de op haar rustende zorgplicht. Ook als dat wel zo was geweest, had dat niet tot aansprakelijkheid geleid voor de gevorderde schade. Er ontbreekt in dat geval causaal verband doordat [eiser] c.s. de koopovereenkomst prematuur hebben ontbonden. De rechtbank wijst de vorderingen af. In dit vonnis wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissing is gekomen.

<nr>2</nr>De procedure 2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 3 november 2025, met producties 0 t/m 17;- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 19;

- de oproepingsbrief van deze rechtbank van 26 januari 2026;

- de akte overlegging productie 20 van Baljon & Mora;- de akte overlegging producties 18 t/m 23 van [eiser] c.s.;

- de mondelinge behandeling, gehouden op 6 mei 2026;

- de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van mrs. Wiesmeier-van der Brugge en Klein Nagelvoort.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten
3.1.
[eiser] c.s. hebben begin 2023 Baljon & Mora, in de persoon van mevrouw [persoon A] (hierna: [persoon A] ), opdracht gegeven om hen als makelaar te begeleiden bij de aankoop van de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). Die opdracht is niet schriftelijk vastgelegd, maar Baljon & Mora ( [persoon A] ) heeft de opdracht wel aanvaard.
3.2.
Vervolgens heeft [persoon A] namens [eiser] c.s. de onderhandelingen gevoerd met de verkoopmakelaar van de verkopers van de woning. [eiser] c.s. heeft de woning meermaals bezichtigd en uiteindelijk via [persoon A] een bod uitgebracht op de woning, dat op 1 februari 2023 door de verkopers is geaccepteerd.
3.3.
Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst bleek uit gegevens van de DCMR Milieudienst Rijnmond (hierna: DCMR) / Gemeente Rotterdam dat er een olietank in de grond - onder de bestrate oprit bij de woning - had gelegen, maar dat die in oktober 1982 was verwijderd. Omdat daarvoor een KIWA certificaat ontbrak, bestond er geen zekerheid over de daadwerkelijke verwijdering van de olietank en waar de olietank precies in de grond had gelegen, de (wijze van) sanering daarvan en eventuele aan- of afwezigheid van bodemverontreiniging.
3.4.
Vervolgens heeft [persoon A] aan de verkoopmakelaar/verkopers van de woning aangegeven dat [eiser] c.s. een nader onderzoek naar de aanwezigheid/locatie van de olietank en eventuele aan- of aanwezigheid van bodemverontreiniging wensten, zodat

door middel van een rapport van een gecertificeerd tank- en bodemsaneringsbedrijf een equivalent van een KIWA certificaat verkregen kon worden. [eiser] c.s. hebben in dat verband aan [persoon A] aangeven dat voor hen van belang was dat er geen sprake zou zijn van (ernstige) bodemverontreiniging en dat als daarvan wel sprake zou zijn, zij de mogelijkheid wilden om van de koop af te zien.
3.5.
Een emailbericht van 9 februari 2023 om 14:58 uur van [persoon A] aan [eiser] c.s. houdt, voor zover van belang, in:

“Zie onder. (…)”

Met daaronder een emailbericht van 9 februari 2023 om 13:56 uur van de verkoopmakelaar aan [persoon A] , inhoudende:

Beste [naam 1] ,

(…) Het klopt dat bij tanksanering bodemonderzoek verplicht is. Echter was er in

eerste instantie alleen sprake van onderzoek of er een tank aanwezig was. Toen

hadden we het nog over metaaldetectors en wellicht steekproefsgewijs testen,

dat heeft zich nu wat verder ontwikkelt tot een volledig onderzoek naar

bodemverontreiniging. (…) Om die reden nu even concreet: (…)

Verkoper is uiteraard bereid verontreinigingen te saneren. Maar dan wel alleen

als het een verplichting is vanuit de gemeente, niet omdat het een advies is van

het ingeschakelde bedrijf.”
3.6.
Een e-mailbericht van 9 februari 2023 om 15:23 uur van [eiser] c.s. aan [persoon A] houdt, voor zover van belang, in:

“Om toekomstige verkoop problemen te voorkomen moeten we weten wat we kopen. In denk namelijk dat die tank inderdaad weg is, maar wil ik zeker weten dat dit deugdelijk gedaan is met het liefste alsnog een KIWA certificaat. Dus dat vergt en een check voor aanwezigheid van de tank EN een bodem onderzoek (of hij nu wel of niet gebonden wordt). (…) Ik ben benieuwd wat de indicatiewaarden zijn waarbij de gemeente verplicht te saneren.”
3.7.
Op 14 februari 2023 is de koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen tegen een koopsom van € 1.002.500,00. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van [eiser] c.s. uit de koopovereenkomst is overeengekomen dat zij uiterlijk op 1 maart 2023 een bankgarantie stellen dan wel een waarborgsom storten voor een bedrag van € 100.250,00. De akte van levering zou gepasseerd worden op 31 maart 2023.
3.8.
In verband met de verwijdering van de eventueel nog aanwezige olietank, de kosten van de sanering daarvan en de eventueel aanwezige bodemverontreiniging is in overleg tussen de wederzijdse makelaars, [eiser] c.s. en de verkopers van de woning een ontbindende voorwaarde in artikel 21 in de koopovereenkomst opgenomen.
3.9.
Artikel 21 van de koopovereenkomst bepaalt:

“De koper zal zo snel mogelijk opdracht verstrekken aan een gespecialiseerd tankverwijderingsbedrijf om onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van een olietank op het perceel en het hierbij benodigde bodemonderzoek uitvoeren. Dit onderzoek zal uiterlijk 24 februari plaatsvinden.

Mocht er een olietank worden aangetroffen dan zal de verkoper opdracht geven om de tank te verwijderen conform de huidige regelgeving. Aan het einde van de werkzaamheden zal er een KIWA certificaat overhandigd worden. Het onderzoek zal in opdracht van en voor rekening van de koper uitgevoerd worden. De eventuele verwijdering van de olietank zal in opdracht van en voor rekening van de verkoper uitgevoerd worden.

Mocht er daarnaast bodemverontreiniging aangetroffen worden, dan zullen de kosten van het saneren van deze vervuilde grond voor rekening zijn van verkoper. Sanering zal enkel plaatsvinden indien dit conform de regels vanuit de gemeente noodzakelijk geacht wordt. De verkoper behoudt zich het recht om, indien de geraamde kosten van de bodemsanering hoger zijn dan € 10.000 exclusief btw, de sanering niet uit te voeren. Zowel koper als verkoper hebben op dat moment de mogelijkheid om deze koopakte te ontbinden. Deze mogelijkheid tot ontbinden is geldig tot uiterlijk een maand nadat het tankonderzoek heeft plaatsgevonden. Mocht op deze datum het rapport nog niet overhandigd zijn aan partijen dan hebben zij de mogelijkheid om in overleg de datum te verlengen. Deze verlenging kan uiterlijk duren tot en met 31 maart 2023. Verlenging vindt plaats door een aanvullende schriftelijke overeenkomst tussen beide partijen. Mocht de datum niet verlengd worden, kan de koopakte ontbonden worden door de kopende partij. De mededeling dat een partij de ontbinding inroept, moet uiterlijk 2 werkdagen na het verstrijken van de uiterste datum

schriftelijk zijn ontvangen door de andere partij en diens verkoop/aankoopmakelaar.”
3.10.
[eiser] c.s. hebben vervolgens onderzoek laten verrichten naar mogelijke bodemverontreiniging door de (voormalige) olietank. In het naar aanleiding daarvan door Almad Eco B.V. (hierna: Almad Eco) opgestelde rapport van 7 maart 2023, waaruit volgt dat er geen olietank meer aanwezig was op het perceel in de voortuin en onder de oprit, staat de volgende conclusie opgenomen:

“Op de onderzochte locatie is in het grondwater een licht verhoogde concentratie voor de aandachtstof minerale olie gemeten.

In de grond is in monster 1B een sterk verhoogde concentratie minerale olie gemeten. Aromaten zijn zowel in grond als grondwater niet verhoogd gemeten.

Formeel dient bij een interventiewaarde overschrijding te worden aanbevolen om nader onderzoek uit te voeren. Doel van het nader bodemonderzoek is het vaststellen of er op de onderzoekslocatie al dan niet sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Dit is het geval indien meer dan 25 m3 grond en/of 100 m3 grondwater boven de interventiewaarde is verontreinigd met minimaal één parameter, of met meerdere parameters die een ruimtelijke en organisatorische relatie met elkaar hebben.

Door middel van het plaatsen van boringen tot in de schone ondergrond wordt de omvang van de olieverontreiniging in de grond bepaald. De grondmonsters worden onderzocht op aanwezigheid van olie. Nader onderzoek naar minerale olie in grondwater wordt vooralsnog niet aanbevolen om dat licht verhoogd minerale olie is gemeten daar waar zintuigelijk sterk olie is waargenomen.

Om de omvang van de olieverontreiniging vast te stellen, zullen diverse grond(men)monsters geselecteerd worden voor chemisch onderzoek en worden geanalyseerd, van de:

kern van de verontreiniging;

onderzijde van de verontreiniging (verticale afperking);

rand van de verontreiniging (horizontale afperking).”
3.11.
Bij email van 13 maart 2023 bericht Almad Eco aan [eiser] c.s. en de verkopers van de woning dat er geen saneringsplicht is bij een verontreiniging ontstaan vóór 1987.
3.12.
Vervolgens hebben [eiser] c.s. Moerdijk Bodemsanering B.V. (hierna: MBS) ingeschakeld om verkennend en aanvullend tankonderzoek uit te voeren in verband met de voorgenomen aankoop van de woning. In het naar aanleiding daarvan opgestelde rapport van 28 maart 2023 is in de eindconclusie opgenomen dat op de onderzoekslocatie (een ernstig geval van) bodemverontreiniging met minerale olie is aangetroffen en dat geadviseerd wordt om ter plaatse sanerende maatregelen te treffen. In het rapport is daarover de volgende relevante passage opgenomen:

“De tevoren gestelde hypothese "verdachte locatie" dient te worden geaccepteerd aangezien een sterke grondverontreiniging met minerale olie is aangetroffen. De aangetroffen bodemverontreiniging is waarschijnlijk afkomstig van de voormalige ondergrondse HBO tank. De ontstaansdatum van deze olieverontreiniging is niet bekend. Redelijkerwijs kan gesteld worden dat de grondverontreiniging (vermoedelijk) voor 1987 veroorzaakt is. (…)

Eindconclusie

Op de locatie is een (ernstig geval van) bodemverontreiniging met minerale olie aangetroffen. Geadviseerd wordt om ter plaatse sanerende maatregelen te treffen. Voorafgaand aan de sanering dient een BUS-melding of saneringsplan ingediend te worden bij het bevoegd gezag. Voorafgaand aan het indienen van een BUS-melding of saneringsplan dient een aanvullend bodemonderzoek verricht te worden om de exacte (verticale) omvang van de verontreiniging in de grond te bepalen. De bodemsanering dient uitgevoerd en begeleid te worden door respectievelijk een BRL 7000- erkend en BRL 6000-erkend bedrijf.”

Met betrekking tot het grondwater heeft MBS vastgesteld dat een licht verhoogde concentratie aan minerale olie is aangetroffen, waarbij de onderzoekswaarde niet is overschreden, zodat van een grensoverschrijdende mobiele verontreiniging geen sprake is.
3.13.
Een transcriptie van een telefoongesprek van 24 maart 2023 tussen [eiser] c.s. en [persoon A] houdt, voor zover van belang, het volgende in:

[opmerking rechtbank: met [naam 1] wordt [persoon A] bedoeld en met [voornamen eiser en eiseres] wordt [eiser] c.s. bedoeld]

[naam 1] : Nee hoor, dat klopt We hebben geen vergunning nodig. En hierbij nogmaals het

meetcertificaat. En daar kun je ook de discussie over voeren.

[eiseres] : Het is de vraag of dat dus moet. Dat leidt af van... Dit is het waar we voor kunnen

ontbinden. De rest zal alleen maar een vordering zijn of een gedoe wat we niet willen. Maar het óntbindingsartikel voor de verontreiniging is op dit moment het sterkste. Daar staan we nu sterk

[naam 1] : ja ja ja ja precies (nog meer maar onverstaanbaar)

[eiseres] : Kijk, voor ons is het natuurlijk dat we denken... Opstapel, opstapel, opstapel van

vervelende dingen van dit huis. Maakt natuurlijk dat we bijna blij zijn met de uitkomst. Omdat de rest ons allemaal niet genoeg gaf om heel sterk te ontbinden. En dit wel, want dit staat gewoon...En nog steeds natuurlijk, het artikel is... Het moet maar blijken of dat dus sterk genoeg is voor deze ontbinding. Want de gemeente noodzakelijk acht, wat [naam 2] zei... Waar ze nog wel op kunnen gooien is dat het risico minimaal is. Omdat er een oprijlaan is.

Het is wel saneringsplichtig, maar het mag ook over honderd jaar. Maar goed, we gaan dit

bespreken met de advocaat. Maar dat staat natuurlijk niet in het contract. Dat het direct saneringsplichtig is. Alleen maar dat sanering noodzakelijk is. Maar goed, het artikel wat erin staat... Als daar nou in had gestaan, het is 25 kuub... of uh.. Dat was handiger

geweest. Omdat je dan geen discussie hebt. En nu, ja, het is een beetje multi-interpretabel. Wat is noodzakelijk? Is noodzakelijk, als in noodzakelijk om er te gaan wonen nu? Want je mag er gaan wonen, ook al ben je saneringsplichtig. Snap je?

[naam 1] : Ja.

(…)

[naam 1] : Ik denk echt wel dat we sterk staan, hoor.

[eiseres] : Ja, dat hoop ik ook.

[eiser] : (…) In het contract staat ik kan me herinneren... Dat boven de 10.000 kunnen zij ontbinden. Maar staat er ook in het contract in die clausule ... Dat wij kunnen ontbinden op basis daarvan?

[naam 1] : Ja. Ja. Als het die 10.000 was, die grens... Dan mochten jullie beide ontbinden. En

als dat dat dat die termijn niet verlengd werd... Dan mochten jullie ontbinden. Dus bij die grens mochten jullie beide ontbinden.

[eiseres] : Van 10.000?

[naam 1] : Ja.

[eiseres] : Oké. Ik heb [naam 2] gevraagd om een kostenindicatie te geven... Maar die zal boven de 10.000 liggen.

[naam 1] : Ja. (…) weetje het is ook geen 26, het is echt 30. En misschien nog wel meer.

[eiseres] : [naam 2] zei, het is in ieder geval meer dan 25. Als je echt op de kuub wil... Dat het 26,9 is, dan moet je nog meer boringen gaan doen. Maar hij zegt, het is sowieso meer dan 25. Het is een zeer ernstig geval.

[eiseres] : En het is ook wel interessant om te weten... Maar goed, dat is voor later. Steeds voordat het een hele hele discussie wordt. Dan is het interessant om te weten... Of het inderdaad alleen maar puur oude, historische verontreiniging is... Of ook nieuwe. Want dat zei [naam 2] op een gegeven moment ook in een van zijn mails. Hij zei, je kan het ook op nieuwe vervuiling gooien. Maar goed, daar moet wel een onderbouwing voor zijn. (…)

[eiseres] : Nee, maar dat is wel wat natuurlijk de gemeente noodzakelijk acht. Is bij 25 kub. En daar heb jij volgens mij toen wel op gereageerd. En ook weer benoemd, he dat we...

[naam 1] : Nou, volgens mij juist niet. Volgens mij hebben wij... Maar goed, weetje wat [eiser]

laatst al zei? Er is natuurlijk best wel veel op en neer gegaan. Maar wij hebben volgens mij een beetje vermeden... dat weet ik nog dat wij het daarover hadden, [eiseres] . Om dat niet te melden ofzo. Ik weet het niet meer. Maar goed... Hij is daar zelf ooit mee begonnen.

[naam 1] : Ja. Maar ja... Nee, ik... Nou ja, weetje... Ik heb echt wel het idee van God hier kunnen we echt iets mee. Ja.

[eiseres] Nou, ik hoop het. Dat moet blijken. Dat moet blijken.

(…)

[eiseres] : Ja nou ja, We hebben maandagochtend om 9 uur bellen we even met onze advocaat. En dan gaan we even kijken naar wat zegt precies [naam 2] in zijn voorlopig rapport. En wat staat er precies in de clausule. Dat dat zo sluitend mogelijk is. En dan gaan we de ontbinding inzetten.

[naam 1] : Ja ja ja ik ben benieuwd.

[eiseres] : Dus ik hou je even op de hoogte.”
3.14.
Een transcriptie van een appgesprek van 27 maart 2023 tussen [eiser] c.s. en [persoon A] houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(27/03/2023, 12:19:22] [persoon A] : Hebben jullie overleg gehad met

advocaat?

[27/03/2023, 12:20:09] [eiseres] : Ja vanochtend - ze gaat de ontbinding

voorbereiden terwijl we op het rapport wachten

[27/03/2023, 12:21:41] [eiseres] : Maar het is afwachten of dit wordt

geaccepteerd en - mocht het voorkomen - of het stand houdt.

[27/03/2023, 12:22:49] [eiseres] : Maar gezien ook het gedoe ook met de

vergunningen en uitbouw 1e etage en de bestemmingsplan wijziging die niet is

ingediend vindt ze het genoeg om deze route in te zetten.”
3.15.
Na het storten van de waarborgsom van € 100.250,00 bij de notaris en na ontvangst van het rapport van MBS hebben [eiser] c.s. bij brief van hun advocaat de koopovereenkomst op 29 maart 2023 ontbonden door een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 21 van de koopovereenkomst. Verkopers van de woning hebben dit beroep op ontbinding niet geaccepteerd.
3.16.
In opdracht van de verkopers heeft Vlam Bodem Advies BV (hierna: "Vlam") een second opinion uitgevoerd op het bodemonderzoek van MBS. Vlam heeft in haar rapport van 21 april 2023 vastgesteld dat de totale omvang van de sterke verontreiniging maximaal 14,5 m3 bedraagt en dat aldus geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Meer specifiek heeft Vlam de volgende van belang zijnde passage in haar rapport opgenomen:

“3. Conclusies en aanbevelingen

Ter plaatse van de [adres] te Rotterdam is door Vlam Bodem Advies B.V. een second opinion op een recent bodemonderzoek verricht aan de [adres] te Rotterdam. Aanleiding voor het verrichte bodemonderzoek is de verkoop van het perceel en de olieverontreiniging op de locatie.

Het doel van de second opinion is om de omvang van de aangetoonde olieverontreiniging objectie vast te stellen.

In het realistische scenario is op de locatie een olieverontreiniging aanwezig met gehalten boven de interventiewaarde met een omvang van circa 14,5 m3. Indien wordt uitgegaan van een worstcasescenario waarbij de omvang 50% hoger is dan hierboven aangegeven, heeft de sterke verontreiniging een omvang van maximaal 22 m3. Derhalve is op de locatie geen geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig.”
3.17.
Ook DCMR/ gemeente Rotterdam komt na een melding voor advies/beoordeling van de rapporten van MBS en Vlam in haar brief van 19 mei 2023 tot de conclusie dat geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging op basis waarvan saneringsmaatregelen uitgevoerd moeten worden:

“Conclusie

De conclusies en aanbevelingen in de beoordeelde rapporten van 28 maart en 21 april 2023 voldoen grotendeels aan het bodemsaneringsbeleid van de gemeente.

Bij de huidige inrichting van de locatie en op basis van de geleverde onderzoeksgegevens is het niet noodzakelijk om ter plaatse van de onderzochte locatie, de oprit van de woning, vervolgonderzoek of saneringsmaatregelen uit te voeren.

De onderzochte locatie, de oprit van de woning, is geschikt voor het gebruik parkeren.

Bij eventuele graafwerkzaamheden dient vrijkomende grond, die plaatselijk sterk is verontreinigd met minerale olie, te worden afgevoerd naar een erkend verwerker.

Aangezien de rest van het perceel, inclusief de onverharde voortuin en de achtertuin, niet is onderzocht, kan geen uitspraak worden gedaan over de bodemgeschiktheid van het (gehele) perceel.

Toelichting (…)

Ter plaatse van de oprit bestaat de bovenste 0,6 meter van de bodem uit zand en daaronder bevindt zich voornamelijk (ongeroerde) klei en deels veen. Het is daarom onwaarschijnlijk dat de in 1982 gesaneerde ondergrondse huisbrandolietank heeft gelegen ter plaatse van (het onderzocht deel van) deze oprit.

In de grond is plaatselijk wel een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond vanaf circa 0,6 tot ongeveer 2,0 meter minus maaiveld (m-mv). De verontreiniging kan zijn ontstaan als gevolg van oliemorsingen. De omvang is uiteindelijk (met een tweede rapport) geschat op minder van 25 kubieke meter grond. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.”
3.18.
Vervolgens zijn [eiser] c.s. bij inleidende dagvaarding van 27 juni 2023 een gerechtelijke procedure gestart tegen de verkopers van de woning. Nadat de conclusie van antwoord door de verkopers was ingediend heeft op 6 december 2023 de mondelinge behandeling plaatsgevonden bij deze rechtbank. Tijdens deze mondelinge behandeling hebben [eiser] c.s. en de verkopers van de woning de zaak geschikt voor een bedrag van € 50.000,-.

<nr>4</nr>Het geschil 4.1.
[eiser] c.s. menen dat zij in voornoemde situatie met de verkopers van de woning zijn beland, omdat [persoon A] hen niet op juiste wijze heeft geïnformeerd over de reikwijdte van de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 21 van de koopovereenkomst en de mogelijkheid tot het ontbinden van de koopovereenkomst in geval van bodemverontreiniging als gevolg van de in 1982 verwijderde olietank. Volgens [eiser] c.s. had [persoon A] moeten weten en begrijpen dat de bepaling zoals opgesteld nimmer een ontbindingsgrond voor [eiser] c.s. zou opleveren nu het om een historische verontreiniging gaat.
4.2.
Daarnaast stellen [eiser] c.s. dat [persoon A] hen niet goed heeft geïnformeerd over de bouwkundige situatie van de woning. [persoon A] heeft niet onderkend dat diverse verbouwingen in/aan de woning zonder vergunning zijn uitgevoerd, terwijl deze wel vergunningsplichtig waren. Zij had [eiser] c.s. daarvoor moeten waarschuwen voordat zij de koopovereenkomst tekenden. Door dit na te laten, zijn [eiser] c.s. de koopovereenkomst onder invloed van dwaling aangegaan.
4.3.
Op basis van deze verwijten zijn [eiser] c.s. van mening dat Baljon & Mora ( [persoon A] ) haar zorgplicht als opdrachtnemer jegens hen heeft geschonden door niet te hebben gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar ex artikel 7:401 BW en aldus toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht dan wel dat Baljon & Mora ( [persoon A] ) onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] c.s.
4.4.
Door de handelwijze van [persoon A] hebben [eiser] c.s. schade geleden, bestaande uit € 50.000,00 aan niet gerestitueerde waarborgsom, de onderzoekskosten naar de bodemverontreiniging, de kosten van analyse aangaande de onvergunde verbouwingen aan de woning, juridische kosten om de waarborgsom terug te krijgen en buitengerechtelijke kosten.
4.5.
[eiser] c.s. vorderen - samengevat en zakelijk weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat Baljon & Mora wegens 1 of meerdere beroepsfouten is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, althans dat Baljon & Mora onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] c.s. en aldus gehouden is de schade die [eiser] c.s. daardoor lijden en hebben geleden te vergoeden, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Baljon & Mora tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.6.
Baljon & Mora voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>5</nr>De beoordeling 5.1.
Kern van deze zaak is de vraag of Baljon & Mora (Van Weas) juridisch verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gevolgen van de ontbinding van de koopovereenkomst door [eiser] c.s.

Juridisch kader
5.2.
Een makelaar moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Deze zorgplicht houdt in dat hij zijn werkzaamheden moet verrichten zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Wat hieronder wordt verstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en de ernst van de betrokken belangen. Uit deze zorgplicht vloeit voor een aankoopmakelaar in ieder geval de verplichting voort om de koper(s) te informeren over de inhoud van de koopovereenkomst en de daarin opgenomen bedingen. Van een aankoopmakelaar mag worden verwacht dat hij de koper(s) op een zodanige wijze informeert dat hij/zij een goed geïnformeerde keuze kan/kunnen maken ten aanzien van de koop van de woning en hem/hen zo nodig waarschuwt voor risico’s die verbonden zijn aan deze koop. Bij beantwoording van de vraag of een aankoopmakelaar deze verplichtingen heeft geschonden, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval.

Stelplicht en bewijslast
5.3.
Nu [eiser] c.s. zich op een schending van de zorgplicht door Baljon & Mora, ( [persoon A] ) beroepen, dragen zij daarvan de stelplicht en in voorkomend geval de bewijslast.

Heeft Baljon & Mora ( [persoon A] ) gehandeld als ‘goed opdrachtnemer’?
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat Baljon & Mora ( [persoon A] ) in de gegeven omstandigheden heeft gehandeld als een ‘goed opdrachtnemer’ en licht dat hierna toe.

Ontbindende voorwaarde van artikel 21 koopovereenkomst
5.5.
Het zwaartepunt van het verwijt van [eiser] c.s. aan Baljon & Mora ( [persoon A] ) ligt bij artikel 21 van de koopovereenkomst, de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de (voormalige) olietank op het perceel en mogelijke bodemverontreiniging.
5.6.
Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat [eiser] c.s. bij [persoon A] hebben aangegeven dat voor hen van belang was dat zij een rapport van een gecertificeerd tank- en bodemsaneringsbedrijf ontvingen, waarin zou staan dat er geen olietank (meer) aanwezig was en dat er geen bodemsanering noodzakelijk was naar aanleiding van eventueel aangetroffen bodemverontreiniging. [eiser] c.s. wensten dit graag te hebben vastgelegd voor toekomstige verkoop van de woning, omdat de verkopers geen KIWA certificaat konden overleggen. In het geval er na onderzoek wel een olietank werd geconstateerd en/of sprake was van bodem- en grondwaterverontreiniging die gesaneerd moest worden, dan dienden hierover afspraken te worden gemaakt in de koopovereenkomst. Dit was aldus de achterliggende bedoeling van [eiser] c.s. bij het opnemen van de ontbindende voorwaarde in artikel 21 van de koopovereenkomst.
5.7.
Artikel 21 van de koopovereenkomst is het resultaat van overleg tussen [eiser] c.s., de verkopers van de woning en beide wederzijdse makelaars; de tekst van dit artikel is meermaals aangepast voordat uiteindelijk overeenstemming werd bereikt. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] c.s. daarbij niet actief betrokken waren. Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat de correspondentie tussen de verkoopmakelaar en [persoon A] steeds door [persoon A] met [eiser] c.s. is gedeeld en besproken. De onderscheiden tekstvoorstellen met betrekking tot artikel 21 van de koopovereenkomst zijn steeds door [persoon A] met hen gedeeld en besproken.
5.8.
Uit de letterlijke tekst van artikel 21 van de koopovereenkomst, die naar het oordeel van de rechtbank niet voor een andere uitleg vatbaar is, volgt dat de verkopers van de woning alleen wilden overgaan tot saneren als dit vanuit de gemeente (die in dit geval het bevoegd gezag is) noodzakelijk werd geacht. Indien de geraamde kosten van de bodemsanering hoger zijn dan € 10.000,- behouden de verkopers zich het recht voor om de sanering niet uit te voeren. In dat geval (op dat moment) hebben zowel verkopers als [eiser] c.s. de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat [eiser] c.s. uitdrukkelijk hebben ingestemd met de tekst van artikel 21 zoals uiteindelijk opgenomen in de koopovereenkomst.
5.9.
Gesteld noch gebleken is dat [eiser] c.s. de zinsnede ‘alleen als het een verplichting is vanuit de gemeente’ niet hebben gezien. Als voor hen niet duidelijk was wat de reikwijdte was van die zinsnede of wat deze zinsnede (in de verhouding tussen hen en de verkopers van de woning) precies inhield, dan hadden zij daarnaar kunnen en moeten (door)vragen. Dat hebben zij niet, althans onvoldoende gedaan en dit is naar het oordeel van de rechtbank een omstandigheid die in de verhouding tussen partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor hun rekening komt.
5.10.
Uit de enkele opmerking ‘ik ben benieuwd wat de indicatiewaarden zijn waarbij de gemeente verplicht te saneren’ volgt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geenszins dat [persoon A] zich had moeten realiseren dat de strekking en reikwijdte van artikel 21 van de koopovereenkomst voor [eiser] c.s. niet duidelijk was. Wat wel uit deze zinsnede valt op te maken, is dat het voor [eiser] c.s. kennelijk duidelijk was dat de gemeente een cruciale rol speelde bij de vraag of er gesaneerd moest worden. Die cruciale rol is bij het besluit om te ontbinden ten onrechte genegeerd.
5.11.
In aanmerking nemende de kenbare belangen van [eiser] c.s. en hetgeen bij [persoon A] bekend was omtrent het doel van [eiser] c.s. met het opnemen van de ontbindende voorwaarde in artikel 21 van de koopovereenkomst, is de rechtbank van oordeel dat er voor van [persoon A] binnen het kader van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht in het onderhavige geval geen aanleiding bestond om (verder) navraag te doen naar wanneer en onder welke omstandigheden de gemeente verplicht te saneren, althans meer informatie te verstrekken dan zij heeft gedaan.
5.12.
[eiser] c.s. en de verkopers van de woning zijn overeengekomen dat sanering enkel zou plaatsvinden in het geval dit op grond van de regels vanuit de gemeente noodzakelijk werd geacht. Om dit te kunnen vaststellen was bodemonderzoek nodig. Almad Eco heeft de boringen uitgevoerd en opgemerkt dat er op basis van de boringen niet kon worden vastgesteld dat sprake was van ernstige bodem- en grondwaterverontreiniging en dat er geen sprake zou zijn van een saneringsplicht. Vervolgens hebben [eiser] c.s. een verkennend en aanvullend tankonderzoek laten uitvoeren door MBS. Na ontvangst van het rapport van MBS waren [eiser] c.s. kennelijk van mening dat sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat zij op basis daarvan de koopovereenkomst konden ontbinden. Dit ondanks het feit dat de verkopers van de woning in emailcorrespondentie hadden aangegeven dat zij bereid waren tot saneren over te gaan wanneer deze saneringsplicht vanuit de gemeente werd opgelegd. Met enkel het overleggen van het rapport van MBS stond echter nog niet vast dat sanering vanuit de gemeente noodzakelijk werd geacht. Het rapport betrof slechts een advies tot saneren en het doen van een melding bij de gemeente.
5.13.
[eiser] c.s. hebben vervolgens geen melding bij de gemeente gedaan om uitsluitsel te krijgen over een eventuele saneringsplicht. Evenmin hebben [eiser] c.s. de verkopers van de woning de mogelijkheid geboden om inhoudelijk te reageren op het rapport van MBS middels een second opinion danwel de mogelijkheid geboden om de bodem te saneren, zoals afgesproken in artikel 21 van de koopovereenkomst. In plaats daarvan zijn [eiser] c.s., bijgestaan door een advocaat, direct overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. In dat licht bezien is de ontbinding naar het oordeel van de rechtbank dan ook prematuur geweest.
5.14.
De stelling dat de ontbindende voorwaarde van artikel 21 van de koopovereenkomst hoe dan ook van geen waarde is nu het om een historische verontreiniging ging waarbij nooit gesaneerd hoeft te worden, is feitelijk onjuist. Het bevoegd gezag (in dit geval dus DCMR/de gemeente) dient dit immers eerst te beoordelen en daarbij vast te stellen of het huidige dan wel voorgenomen gebruik van de bodem of de mogelijke verspreiding van de verontreiniging leiden tot zodanige risico’s voor mens, plant of dier dat spoedige sanering noodzakelijk is. Dat is in dit geval niet gebeurd. Op voorhand kan dan ook niet zomaar vastgesteld worden dat een historische verontreiniging onder de gegeven omstandigheden nimmer tot een saneringsplicht zal leiden.
5.15.
Het doel van [eiser] c.s. was duidelijk: zij wilden zekerheid over de aanwezigheid van een olietank en – vanwege het ontbreken van een KIWA certificaat – een formeel en overdraag stuk (vergelijkbaar met een KIWA certificaat) voor de toekomst. In dat kader diende tevens onderzocht te worden of sprake was van (ernstige) bodemverontreiniging. Dat doel is uiteindelijk ook bereikt.
5.16.
Immers, na de melding bij de gemeente, waarbij de onderzoeksrapporten van Almad Eco en MBS zijn overgelegd aan en beoordeeld door de gemeente, heeft de gemeente geconcludeerd dat bij de huidige inrichting van de locatie en op basis van de geleverde onderzoeksgegevens het niet noodzakelijk is om ter plaatse van de onderzochte locatie, de oprit van de woning, vervolgonderzoek of saneringswerkzaamheden uit te voeren. De gemeente gaf aan dat de oprit van de woning geschikt was voor het gebruik parkeren. Het is precies deze informatie die [eiser] c.s. wilden verkrijgen voor de toekomst.
5.17.
Dat MBS anders dan de gemeente in eerste instantie heeft aangegeven dat circa 30 m3 van de grond sterk verontreinigd zou zijn en dat de verkopers van de woning middels het rapport van Vlam hebben kunnen aantonen dat dit niet het geval was, is een omstandigheid die in de verhouding tussen partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan Baljon & Mora ( [persoon A] ) kan worden toegerekend.
5.18.
Evenmin kan aan Baljon & Mora ( [persoon A] ) worden toegerekend dat Van

den Boom c.s. na overleg met hun advocaat prematuur hebben besloten de koopovereenkomst te ontbinden en dat zij hun advocaat al twee dagen voordat het rapport van MBS werd ontvangen, de opdracht hebben gegeven de ontbinding voor te bereiden.

Het enkele feit dat [persoon A] heeft aangegeven dat het misschien mogelijk zou zijn de koopovereenkomst op grond van artikel 21 te ontbinden, maakt dat niet anders. Het behoort in beginsel niet tot de taak van een aankoopmakelaar dat hij de koper adviseert over het (kansrijk zijn van het) al dan niet inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst. De door de aankoopmakelaar in acht te nemen zorgvuldigheid dient niet zo ruim te worden uitgelegd dat daaronder ook advies van juridische aard valt. Dit geldt te meer als de koper al een advocaat heeft ingeschakeld. Daarbij komt dat uit de overgelegde stukken volgt dat [eiser] c.s. zich goed realiseerden dat het onzeker was of een beroep op ontbinding op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst op dat moment gegeven de omstandigheden succesvol zou uitpakken.
5.19.
De stelling dat [eiser] c.s. zich bij het beroep op ontbinding (volledig) hebben laten leiden door de zienswijze van [persoon A] op artikel 21 van de koopovereenkomst (hierin bestaande, kort gezegd, dat ontbinding waarschijnlijk juridisch stand zou houden) is niet dan wel onvoldoende onderbouwd en wordt om die reden gepasseerd. [eiser] c.s. hadden immers reeds een jurist ingeschakeld om hen bij te staan en daarin te adviseren. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is bovendien niet aannemelijk dat een andere zienswijze van [persoon A] (inhoudende dat er geen goede grond zou bestaan om tot ontbinding over te gaan) tot een andere uitkomst, in de zin dat geen beroep zou zijn gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst, zou hebben geleid voor [eiser] c.s. Uit hun eigen berichten blijkt dat zij hoe dan ook van de koop van de woning af wilden.

Vergunningsplichtige verbouwingen
5.20.
Het tweede verwijt ziet op de stelling dat Baljon & Mora ( [persoon A] ) onvoldoende heeft gewezen op vergunningsplichtige verbouwingen.
5.21.
In de verkoopbrochure hebben de verkopers van de woning expliciet verklaard dat geen vergunningsplichtige verbouwingen zijn uitgevoerd. Die verklaring is ook nog eens, bij navraag door [persoon A] , bevestigd door de verkoopmakelaar. Baljon & Mora ( [persoon A] ) mocht daarop vertrouwen. Volgens vaste rechtspraak prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven een eventuele onderzoeksplicht van de koper. Op zich is juist dat [persoon A] op dit punt navraag heeft gedaan bij een bevriende architect. Dat is alleen geweest na het sluiten van de koopovereenkomst en maakt niet dat zij niet mocht vertrouwen op de mededelingen van de verkopers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.

Tussenconclusie
5.22.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Baljon & Mora ( [persoon A] ) haar zorgplicht niet heeft geschonden, althans dat geen sprake is van tekortschietend handelen.

Causaal verband
5.23.
Indien en voor zover er wel sprake zou zijn van schending van de zorgplicht c.q. tekortschietend handelen, geldt dat het causaal verband tussen de gestelde schade en het handelen van Baljon & Mora ( [persoon A] ) ontbreekt.
5.24.
Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat [eiser] c.s. reeds vóór de ontvangst van het rapport waarop zij zich beroepen (het MBS-rapport) hun advocaat opdracht hadden gegeven om de ontbinding van de koopovereenkomst voor te bereiden. [eiser] c.s. hebben de koopovereenkomst bovendien ontbonden zonder de verkopers de mogelijkheid te geven te reageren op de bevindingen van MBS en eventueel te saneren. Daarbij komt dat zij zelf (ook) twijfels hadden of de ontbinding juridisch stand zou houden. Uit hun eigen berichten blijkt dat zij hoe dan ook van de koop af wilden, daargelaten of de ontbinding juridisch stand zou houden. Dat zij op advies van hun advocaat desondanks toch al op dat (premature) moment tot ontbinding van de koopovereenkomst zijn overgegaan kan niet aan Baljon & Mora ( [persoon A] ) worden toegerekend. De gestelde schade is dan ook het gevolg van hun eigen beslissing.
5.25.
In het hypothetische geval dat [persoon A] zou hebben aangegeven dat er geen goede grond zou bestaan om de koopovereenkomst op basis van artikel 21 te ontbinden, zouden [eiser] c.s. de koopovereenkomst desondanks toch hebben ontbonden. Uit de uitlatingen van [eiser] c.s. blijkt namelijk dat zij hoe dan ook van de aankoop van de woning wilden afzien en daarvoor met hun advocaat op zoek waren naar mogelijkheden.
5.26.
Bovendien hadden [eiser] c.s. de koopovereenkomst kunnen ontbinden op grond van non-conformiteit ex artikel 7:17 lid 2 BW dan wel de koopovereenkomst kunnen vernietigen op grond van dwaling in geval zij daadwerkelijk van mening waren dat de verbouwingen niet vergunningsvrij hadden mogen worden uitgevoerd. Hiertoe zijn [eiser] c.s. bij de ontbinding op 29 maart 2023 niet overgegaan, althans hebben zij daaraan niet die rechtsgevolgen verbonden.

Tussenconclusie
5.27.
Daarmee ontbreekt het causaal verband tussen het handelen van Baljon & Mora ( [persoon A] ) en de gestelde schade.

Conclusie
5.28.
Al het voorgaande leidt ertoe dat de (hoofd)vorderingen zullen worden afgewezen. De nevenvorderingen delen in dat lot.

Proceskosten
5.29.
[eiser] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Baljon & Mora worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.306,00

(2 punten × € 653,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.209,00
5.30.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

<nr>6</nr>De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] c.s. af,
6.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten van € 2.209,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiser] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling (onder 6.2 en 6.3) uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.

801/1918

Het transcript van het telefoongesprek op 24 maart 2023 en de Whatsapp-wisseling op 27 maart 2023, vgl. 3.13 en 3.14

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBROT:2026:7138

Rechtbank Rotterdam 19 June 2026

Uitspraak

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBROT:2026:7138

Rechtbank Rotterdam 19 June 2026

Uitspraak

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Omgeving

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT